請問辦理商品房抵押登記流程是如何的?

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• 158****1577

  房地產抵押登記是指房地產抵押關系設定后，當事人按房地產登記管理權限向市或區(qū)、縣房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。
  1、如何區(qū)分抵押權設立登記和抵押權變更登記
  抵押作為擔保的一種方式，由于具有諸多的優(yōu)點而被廣泛采用，成為目前我國**普遍、**活躍的一種融資方式。對于抵押權設立登記和抵押權變更登記應如何進行區(qū)分？我們可以從兩者的定義及本質特征來進行區(qū)分。
  抵押權設立登記是指根據抵押當事人申請，登記機構依法將抵押權設立的事項在登記簿上予以記載的行為。
  抵押權的變更登記，是指房地產抵押權主體（抵押人、抵押權人、抵押物）不發(fā)生改變，只是抵押權的客體和內容發(fā)生變化（例如抵押權人的名稱、地址，抵押物的地址、面積發(fā)生改變等），將抵押權變更登記事項記載于抵押登記簿的行為。
  在登記實踐中，需要辦理房地產抵押權變更登記主要有以下幾種情況：抵押權人的名稱、地址發(fā)生改變而發(fā)生的房地產抵押權變更，例如抵押權人公司改制、更名等情形；抵押物的地址、面積發(fā)生改變；抵押權內容發(fā)生改變，包括抵押權順位變化、抵押權存續(xù)期變化、抵押范圍變化等。
  2、對于同一房屋上記載有先后設立的兩個抵押權，在先的抵押權辦理了債權數額減少的變更登記，變更登記時間晚于在后的抵押權，是否意味著其為后順位
  優(yōu)先受償權是抵押權人對該抵押房屋享有的重要權利之一。在同一房屋上設定多個抵押權時，一旦抵押人無法履行債務致使抵押權人需要實現(xiàn)抵押權，經拍賣、變賣抵押房屋后所得價款，首先由第一順位抵押權人按照已登記的債權數額優(yōu)先受償，后順位的抵押權人依次受償。這就意味著如果前一順位抵押權人已將抵押物變賣所得價款全部受償完畢后，后一順位抵押權人將無法實現(xiàn)抵押權，遭受經濟損失。所以優(yōu)先受償的順位則是決定抵押權人能否實現(xiàn)抵押權的關鍵。

  查看全文↓ 2019-11-21 20:10:50
• 143****4072

  房產抵押已經成為現(xiàn)代經濟交往中一個很普遍的形式，那么房產抵押需要注意哪些事項?首先需要注意，不是所有房產都可以抵押的。根據法律約定，以下房產不能抵押：
  1、存在權屬爭議的;
  2、根據城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權的;
  3、存在權利限制的房產，例如用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房產、私人建房等;
  4、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;
  5、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產;
  6、以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限;
  7、違章建筑物或臨時建筑物;
  8、司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;共有房地產，未經其他共有人書面同意的。另外，辦理房產抵押登記應當攜帶所需的全部資料，包括房地產抵押登記申請書、抵押當事人的身份證明或法人身份證明、抵押合同、國有土地使用證、房屋所有權證或房地產證、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料、可以證明抵押房地產價值的資料、登記機關認為必要的其他文件。

  查看全文↓ 2019-11-21 20:10:44
• 154****4229

  銀行批了貸款之后會有一些做抵押登記 的材料，您到時候與銀行的工作人員一起去建委做抵押登記 就可以的，您只要出示您的身份證和房本就可以了。

  查看全文↓ 2019-11-21 20:10:40

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• 問 請問辦理商品房抵押登記流程是怎么樣的?
  答

  　房產抵押登記的流程：備齊資料，包括夫妻雙方身份證 戶口本 結婚證 房產證 購房合同或發(fā)票 個人賬戶**近半年的銀行流水對賬單銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協(xié)議及有關材料進行審查?！　〗杩钊藢⒌盅悍慨a的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押?！　〗栀J雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證。　　貸款合同簽訂并經公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。

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• 問 辦理新建商品房買賣登記流程有哪些 如何辦理新建商品房買賣登記
  答

  新建商品房買賣轉移登記是指房地產開發(fā)企業(yè)將經驗收合格的新建房屋出售給買受人，買受人接受該房產并支付約定價款所進行的登記。 程序說明：1、申請人備齊資料 2、商品房受理窗口收件 3內部審核登記4、繳費窗口繳納各種稅費 5、發(fā)證窗口簽字領證 新建商品房買賣轉移登記應當交驗的證件 1、房屋所有權證書;2、《商品房買賣合同》，購買經濟適用住房時還要提交《經濟適用住房購房協(xié)議書》;3、商品房銷售結算通知單;4、商品房銷售專用收據;5、買受人身份證明。

• 問 商品房抵押流程是如何的？
  答

  住房抵押貸款辦理流程主要是：在線申請——電話回訪——到店辦理——完成貸款。還是需要一些條件:1、年齡：22周歲（含）—65周歲（含）；2、60-65周歲需子女共借，若有配偶，配偶原則上需共借；3、房屋所有權證；4、征信報告；5、抵押人身份證(留與原件核對無誤的身份證)；6、其它相關材料。

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• 問 ?? 如何辦理預購商品房預告登記？流程是怎么樣的呢？
  答

  事項名稱：預購商品房預告登記申請條件：開發(fā)商和購房人雙方申請設定依據：《房屋登記辦法》第七十條辦理材料：（1）登記申請書（原件）；（2）申請人身份證明（核實原件留存復印件）；（3）已登記備案的商品房買賣合同（原件）；（4）當事人同意辦理預告登記的書面約定（原件）。預購人單方面申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。辦理流程：1、申請2、受理3、審核4、記載于登記簿5、收費6、發(fā)證收費標準：住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。住房登記一套為一件，非住房登記的房屋權利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。受理公眾辦事時間： 3個工作日辦理地點：金廈廣場三樓大廳、沈陽市渾南新區(qū)銀卡東路6號（渾南綜合辦公樓）二樓、沈陽市于洪區(qū)黃海路16甲 三和大廈五樓（于洪廣場東側）聯(lián)系電話：96776（以上回答發(fā)布于2016-12-28，當前相關購房政策請以實際為準）買新房，就上搜狐焦點網

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• 問 如何辦理預購商品房抵押權預告登記?
  答

  預購商品房抵押權預告登記具有抵押權。一、預購商品房預告登記的法律效力。我國《物權法》第二十條的規(guī)定“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。 ”上述規(guī)定包含三層含義：　　1、預告登記的目的，即“為保障將來實現(xiàn)物權”。由此可見，預告登記并非物權登記行為，“而是目的在于將來發(fā)生不動產物權變動的請求權”。 事實上，預購商品房預告登記所要達到的法律效果是在合同請求權與現(xiàn)實物權之間建立有利于不動產交易買受人的權利紐帶，保障不動產交易關系的穩(wěn)定。就其本質，預購商品房預告登記所要保護的仍是合同之債的請求權。　　2、預購商品房預告登記的效果，即“未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力”。據此可以看出，預購商品房預告登記所要保護債的請求權具有排他效力，也就是說，經預告登記的請求權能夠對抗后來發(fā)生的與該請求權相沖突的不動產物權的處分行為。預告登記使得其所保護的債的請求權效果及于物權，在未經預告登記權利人同的情形下，能夠產生否定物權變動的法律后果，這也是預購商品房預告登記的要義。但是，在不發(fā)生此種情形時，卻不能得出預購商品房預告登記就是物權登記的結論。畢竟不動產物權的轉移登記有賴于預告登記權利人的請求，在預告登記權利人未作物權變更登記請求的情形下，不動產物權不會發(fā)生自動轉移的后果?！　?、預告登記的失效?！邦A告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！鳖A告登記的失效后果能夠有效解釋為什么預告登記雖具有物權請求權的排他效力卻不能等同于物權登記的問題。預告登記制度旨在保護不動產交易關系的穩(wěn)定性，特別是保障買受人的權益。但是，預告登記亦應受到約束，否則可能產生預購商品房預告登記權利人怠于行使權利，從而有損實際登記權利人的權益。正因為預告登記存在失效的可能，才不能將預購商品房預告登記等同于物權登記。因為“原債權請求權的存在是預告登記的前提，債權一旦消滅，預告登記也就失去其存在的基礎?！?也就是說，預購商品房預告登記可以特定的情形下失效，但物權只能產生變動而不會失效。　　基于上述分析，預告登記權利人并非必然將來成為不動產所有權人，只是在預告登記權利人依照法律規(guī)定或者約定的物權變動條件成就時，其享有排他的請求進行物權變動的權利，可見“預購商品房預告登記所要登記的不是現(xiàn)實的不動產物權，而是將來發(fā)生不動產物權變動的請求權，它是在確定的財產權登記條件還不具備時，為了保全將來財產權變動能夠順利進行，而就相關的請求權進行的登記。”　　二、預購商品房抵押權預告登記的法律效力。我國《物權法》并未對預購商品房抵押權預告登記有所規(guī)定；2008 年建設部頒布了《房屋登記辦法》，該辦法第六十七條規(guī)定了以預購商品房設定抵押的，當事人可以申請預購商品房抵押權預告登記。該辦法并未將預購商品房預告登記與預購商品房抵押權預告登記加以區(qū)分對待，均列入預告登記范圍。第六十八條關于預告登記的效力規(guī)定：“預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3 個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記?！痹撧k法第七十一條規(guī)定了申請預購商品房抵押權預告登記的形式要件，即：“申請預購商品房抵押權預告登記，應當提交下列材料：登記申請書；申請人的身份證明；抵押合同；主債權合同；預購商品房預告登記證明；當事人關于預告登記的約定；其他必要的材料?！比欢v觀《房屋登記辦法》，其亦未對預購商品房抵押權預告登記的性質作出規(guī)定。依據《房屋登記辦法》的有關規(guī)定，對預購商品房抵押權預告登記可以作如下理解：　　1、預購商品房抵押權預告登記的基礎條件是存在預購商品房預告登記。沒有預購商品房預告登記，也就沒有預購商品房抵押權預告登記，二者之間具有從屬關系與先后順序。故在預購商品房預告登記不能等同于物權登記的前提下，預購商品房抵押權預告登記同樣不能等同于抵押權登記。原因在于抵押權屬于擔保物權的范疇，抵押權的基礎是物權，沒有物權基礎也就沒有抵押權的設立；而預購商品房抵押權預告登記的基礎是預購商品房預告登記所保護的債的請求權，而非現(xiàn)實物權，因此，將預購商品房抵押權預告登記等同于抵押權登記沒有權利基礎和法律依據，預購商品房抵押權預告登記并非設立擔保物權的行為。　　2、預購商品房抵押權預告登記所保護的是抵押權登記順位。該辦法規(guī)定“當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。”筆者以為，鑒于同一財產可以向兩個以上的債權人抵押，因此，對預購商品房抵押權預告登記作合理解釋，系為保全一項將來以發(fā)生抵押權按序變動為目的的請求權的不動產登記。即在作為權利基礎的不動產物權得以轉移登記至預購商品房預告登記義務人時，預購商品房抵押權預告登記權利人享有得以預購商品房抵押權預告登記同等的順位變更登記為抵押權人的請求權，體現(xiàn)的是抵押權登記的順位保護。也就是說，無論將來不動產上設立多少抵押權，經預購商品抵押權房預告登記后變更登記為抵押權的，該抵押權依然保持在預購商品房抵押權預告登記時的順位。有一種觀點認為，預購商品房抵押權預告登記系設立擔保物權的行為，故亦具有對抗物權變更的效果，依據是《房屋登記辦法》第六十八條第一款規(guī)定：“預購商品房預告登記后，未經預購商品房預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理?！憋@然，作為部門規(guī)章的《房屋登記辦法》不能作出設立、限制、變更物權的規(guī)定，對上述規(guī)定的合理性亦不予討論，僅就該規(guī)定而言，只能發(fā)生房屋登記機構“不予辦理”的后果，以此認定抵押權預購商品房預告登記具有對抗物權變更的效果沒有依據。然而，在預購商品房預告登記失效的情形下，抵押權預購商品房預告登記是否同樣歸于失效及抵押權預購商品房預告登記權利人的優(yōu)先請求權是否喪失的問題，雖不在本文所要探討的問題之列，但值得進一步研究。　　綜上，抵押權預購商品房預告登記與抵押登記具有明顯的區(qū)別，二者法律后果亦不相同。抵押權預購商品房預告登記權利人對經預購商品房預告登記的不動產不享有抵押權登記產生的法律后果，即在對經預購商品房預告登記的不動產依法進行拍賣、變賣時，不享有優(yōu)先受償權。

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