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周邊香河平安麗景b區(qū)產(chǎn)權多少年?？市住建委回應萬科自持租賃房風波承租人無產(chǎn)權

152****4462 | 2019-11-25 06:38:48

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    "日前關于房產(chǎn)稅的話題再度升溫。應該指出的是，房地產(chǎn) 稅涉及到了稅種比較多樣，包括但不局限于房產(chǎn)稅。本文局限于討論房產(chǎn)稅（property tax），而不是涉房涉地等寬泛的房地產(chǎn)稅制改革。我的態(tài)度是，鑒于中國經(jīng)濟L型和樓市泡沫的現(xiàn)狀，目前動用房產(chǎn)稅工具，是在既有問題上疊加更大問題甚至 災難，而不是解決問題。中央政府必須謹慎權衡。我反對在當前開征房產(chǎn)稅的態(tài)度是一貫的，研究者**可悲的問題是喪失人格獨立。是否、何時以及如何開征房產(chǎn)稅，更不應卡通化（樓盤）為呼吁不開征就是為開 發(fā)商或有房人代言，呼吁開征就是為廣大窮人無房者鼓與呼的扭曲情緒。作為一項公共決策，應當著眼公共利益的**大化和風險極小化。第一，房價上漲是全球現(xiàn)象，中國也不例外，并不是近期相關政策所致。次貸危機以來，全球房地產(chǎn)在經(jīng)歷了短暫下跌之后，重新開始上漲。除了政治或者安全局 勢動蕩的區(qū)域之外，幾乎全球大都市的房價都有顯著上漲。倫敦、波士頓、紐約、舊金山、悉尼、溫哥華、多倫多等城市在過去三年的房價升幅都超過了40%，美 國主要城市在2012年初之后房價持續(xù)上升，甚至連多年來經(jīng)濟負增長和東京都人口負增長的東京，也出現(xiàn)了量價齊升的情況。過去一年東京房價上升了16%。 中國大城市的房價上漲，是全球房價上升的一個縮影，北上廣深房價的升幅在過去四年沒有能夠排入全球漲幅前三甲城市之列。同時中國居民也日益成為海外地產(chǎn)的 重要購買力，目前每年流出的購房資金不會少于200億美元，并呈加速狀態(tài)。以上事實顯示，中國樓市的火爆，很可能并非中國的涉房政策產(chǎn)生了什么重大轉折的結果，也就是說，一線城市的限購政策仍有必要，限貸政策的放松不足以解釋 中國樓市的轉折，而很可能是另有原因。那么全球樓市上升的根源究竟是什么？人們直覺地將答案投向了貨幣。廉價貨幣政策由來已久，并且看來還沒有到終結的時 刻，近期希拉里宣稱，如果她當選美國總統(tǒng)，將啟動美國二戰(zhàn)以來**大規(guī)模的經(jīng)濟刺激計劃。只要貨幣泛濫，資產(chǎn)價格泡沫化就難免。只看房價不看貨幣是不妥的。第二，中國增長轉型的遲緩，和優(yōu)質資產(chǎn)的荒蕪，更大程度上推動了樓市回升。廉價貨幣之下，企業(yè)的投資熱情并沒有被激發(fā)，由于創(chuàng)新的匱乏和盈利前景的不明 朗，實體經(jīng)濟并沒有吸收太多的流動性，例如美國上市公司在去年手持現(xiàn)金超過了1萬億美元，現(xiàn)金分紅率達到了50%。廉價貨幣脫實入虛，加速催生了全球資產(chǎn) 泡沫，次貸危機至今，伴隨房價上漲的，還有股市和國債價格的飆升。目前美國正在經(jīng)歷僅次于1990-1999的股市大牛市，且這輪牛市尚未結束，美國國債 市場的火爆則到了令人望而生畏的程度。如果說次貸危機表現(xiàn)為資產(chǎn)價格泡沫化的危機，那么當下全球資產(chǎn)泡沫比危機前有過之而無不及。中國樓市既是全球樓市的一部分，同時又有自身特質，即增長轉型緩，優(yōu)質資產(chǎn)荒，一是中國經(jīng)濟探底的進程比美國經(jīng)濟要遲緩，如果說2011年年底美國經(jīng)濟 接近見底，然后至今走出了略有波動的L型，那么中國經(jīng)濟增速的底部仍不甚明朗。二是和美國股債牛市相比，中國居民可選的資產(chǎn)配置更少。股市的異常波動導致 2015年下半年，A股市值曾一度消失20萬億元，信托和理財也在波動中退潮，互聯(lián)網(wǎng)金融則在制造驚喜的同時也制造悲劇。和北美相比，中國可供居民配置的 資產(chǎn)類型更有限，房產(chǎn)幾乎是唯一選擇。三是中國樓市的回升也比美國遲緩。在2012年初至今，美國總體房價回到正增長，而中國房價回升則遲至2014年 底。同時，中國樓市的回升，又是在工業(yè)化和城市化程度較低的背景下產(chǎn)生的，也是伴隨著中國股市一蹶不振而產(chǎn)生的。由當下的全球經(jīng)濟增長和貨幣環(huán)境 看，2016年第二季度美國經(jīng)濟增長僅為令人失望的1.2%，美聯(lián)儲加息仍然步履蹣跚；中國經(jīng)濟增長已為權威人士認定為L型，同時中國利率水平存在持續(xù)走 低趨勢，因此推動樓市火爆的弱增長寬貨幣的大環(huán)境并沒有逆轉之勢。第三，全球資產(chǎn)泡沫前途未卜，中國樓市的平衡更脆弱，應對泡沫破滅難有良方預案。由于主要經(jīng)濟體并沒有著手解決收入分配問題，尤其是底層民眾問題，應對 金融危機的手段多少顯得有些急功近利。人們對資產(chǎn)泡沫再度破裂雖有憂慮，卻無良方。擊穿樓市泡沫的利器很可能是通脹的復歸。對此人們普遍存在爭議。以日本 為例，其經(jīng)濟和全國人口持續(xù)負增長，甚至連東京都市圈的人口都負增長，但作為量寬始作俑者的日本央行，和作為國債/GDP比例**高的日本財政，都還在延續(xù) 其既有政策。30多年來通脹并無起色，反而是近期日本東京房價大幅上升。美國的情況與此類似，2009年至今，其經(jīng)濟增長年均僅為2%，但美前財長薩默斯 斷言，美國離2%的通脹還很遙遠。中國一樣面臨東亞危機以來**嚴峻的通縮局面。過度發(fā)鈔沒有引發(fā)惡性通脹，反而釀成了通縮延續(xù)下的負利率，人們對此幾乎束 手無策。幾乎可以肯定的是，我們并沒有應對通脹這只黑天鵝降臨，并擊破泡沫的預案。全球弱增長、零利率、強泡沫、持續(xù)通縮的平衡非常脆弱。和北美相比，中國樓市的平衡更脆弱。一是中國樓市庫存巨大，我們多次指出，僅僅商品房的庫存就可能接近50億平米，7億平米的待售面積不能作為庫存指 標。大多數(shù)研究人員認為，中國可能需要5年左右才能使庫存回歸大致正常。二是盡管中國金融體系幸運地沒有遭受房地產(chǎn)衍生金融產(chǎn)品的困擾，但涉房金融體量也 不小，估計占金融業(yè)資產(chǎn)余額的約20%，樓市去庫存和防控金融風險是一枚硬幣的兩面。三是中國樓市冷熱不均嚴重。和家電服裝打折會引發(fā)購物熱情不同，幾乎 沒有人會在房價下跌時持續(xù)買入房產(chǎn)。目前一二線城市的升溫，并不意味著三四線城市也能順利去庫存，局部地區(qū)樓市的爛尾看似難以避免。這時候，我們需要考 慮，作為全球泡沫的中國樓市泡沫，是維持平衡還是打破它？如果在增長見底，信心增長和庫存去化有起色之前，我們需要為擊穿樓市泡沫付出什么？第四，當我們義無反顧地改革房地產(chǎn)稅制時，政策目標究竟是加速去庫存？還是努力平抑房價？這是需要格外小心的。中國財稅體制改革近年來呈現(xiàn)出典型的泥腿 子過河，粗線條勾勒，試了再說的莽漢氣質。例如“營改增”改革確實在很大程度上抑制了地方政府從生產(chǎn)環(huán)節(jié)而非增值和所得環(huán)節(jié)汲取稅收的沖動，對根治地方爭 項目，擴產(chǎn)能的強烈沖動有裨益，但也使地方政府再度喪失重要稅源，服務業(yè)的營改增尤其粗疏，誰能說清出租型公寓應該繳納的稅率？再例如地方存量債務置換， 本意和效果上對解決地方政府債務雪球越滾越大的燃眉之急居功至偉，但其手法仍然是行政攤派式，且看起來缺乏事前和事中的部門協(xié)調。如此財稅改革在未來社保 體系改革，中央地方事權財力分配，財政轉移支付的透明度方面會遭遇更大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)稅政策也同樣如此，其政策目標究竟是什么？如果是為去庫存，那么大約5年內房地產(chǎn)稅制急劇改變的條件很難具備。如果是為努力平抑房價，那么幾乎任何直指房價的政策都可能是緣木求魚的。中國高房價 是老生常談的問題。一是支撐大城市高房價的是不斷流入的人才和財富，原因在于大城市和小城鎮(zhèn)之間，就業(yè)、科技、教育、醫(yī)療等環(huán)境差異過大，根源則在于政府 提供的公共服務均等化進程遲緩。二是中國房價中，地價和稅費含量過高，建安和人工成本已不是關鍵。2005年以來房地產(chǎn)很大程度上支撐著地方財政。三是持 續(xù)廉價貨幣沖擊下，在實體經(jīng)濟盈利艱難、科技創(chuàng)新步履蹣跚時，大量流動性持續(xù)涌入地產(chǎn)。四是中國確實在經(jīng)歷快速城市化進程，人口的遷徙和集中推動了城市核 心區(qū)房價。房價是諸因之果，在加劇中國的貧富分化和底層不滿，房地產(chǎn)稅若在去庫存未有起色時登臺，其作用很可能是制造更多問題，而非解決問題。?"

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    "在房地產(chǎn)稅列上立法日程后，2011年在全國率先進行房產(chǎn)稅試點的上海和重慶市就被外界當作未來房地產(chǎn)稅推行的參考標本。外界對兩地試點效果褒貶不一，不過今年全國兩會上，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文給出了12字評價，“細致扎實、運行平穩(wěn)、成效明顯”。在房地產(chǎn)稅列上立法日程后，2011年在全國率先進行房產(chǎn)稅試點的上海和重慶市就被外界當作未來房地產(chǎn)稅推行的參考標本。外界對兩地試點效果褒貶不一，不過今年全國兩會上，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文給出了12字評價，“細致扎實、運行平穩(wěn)、成效明顯”。2011年1月底，國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，具體征收辦法由試點省(自治區(qū)、直轄市)人民政府從實際出發(fā)制定。1月28日，上海和重慶兩地發(fā)布對個人住房征收房產(chǎn)稅試點方案，并開始施行。上海針對本市居民家庭在當?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》?，家庭人均居住面積超過60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。重慶房產(chǎn)稅的征收對象為個人擁有的獨棟別墅(不論存量房還是增量房)、房價達到當?shù)鼐鶅r兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率為0.5%~1.2%之間。兩地開展房產(chǎn)稅試點的四年多來，房產(chǎn)稅對房價影響可以忽略不計，而房產(chǎn)稅的收入甚微，對地方財政收入貢獻較小。據(jù)新華網(wǎng)報道，試點3年間，重慶的個人住房房產(chǎn)稅征收額累計不超過4億元，而上海據(jù)相關部門估算約6億元。不過，劉修文表示，兩地改革試點是探索對個人住房在保有環(huán)節(jié)征稅的寶貴經(jīng)驗，是符合房地產(chǎn)稅制改革總體方向的，同時也為落實中共十八屆三中全會提出的加快房地產(chǎn)稅立法的要求并適時推進改革打下堅實的實踐基礎。當然，正在立法進程中的房地產(chǎn)稅情況比兩地試點更加復雜。房地產(chǎn)稅能否成為外界所期待的調控房價、調節(jié)貧富差距的利器?房地產(chǎn)稅征稅范圍是由中央決定，還是由地方?jīng)Q定?房地產(chǎn)稅免征稅額和免稅對象將會如何確定?各地情況千差萬別，稅率如何確定?房地產(chǎn)稅與現(xiàn)有的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅以及相關土地基金是怎樣的關系?上海財經(jīng)大學朱為群教授認為，房地產(chǎn)稅的立法，應該在征稅目的和支出用途上確保其正當性，還要在納稅要素制度構建中體現(xiàn)公平、穩(wěn)定和透明的原則，并在具體實施中持續(xù)努力，不斷培育征納雙方的合作信任。唯此，房地產(chǎn)稅才能被普通公眾接受和認同，才能**終生根落地。"

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    1、辦理房地產(chǎn)權證的，車位使用年限與所在土地使用權年限一致。2、沒有辦理房地產(chǎn)權證的，使用年限不超過20年。購買車位時注意事項：一、看能否辦理產(chǎn)權證：業(yè)內人士指出，衡量車位、車庫可否銷售的唯一標準是能否辦理產(chǎn)權證，若購買的車位、車庫不能辦理產(chǎn)權證，則說明該車位或車庫是不能銷售的。二、租賃車位有限期20年：租賃車位、車庫**長有效期只有20年。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效?！比⑷朔儡噹旖官I賣：根據(jù)現(xiàn)行的小區(qū)規(guī)劃法規(guī)，小區(qū)共用場地、計入公攤面積的車位和車庫屬全體小區(qū)業(yè)主所有，人防工程等配套設施也是禁止買賣的，開發(fā)商或者物業(yè)公司無權出售。四、買車位不能用公積金貸款：購買車位、車庫的時候不能使用公積金貸款。公積金貸款不能用于購買除自住房以外的東西，當然就不能用于購買車庫。五、應將車位相關細則寫進合同：為了避免不必要的糾紛，購房者**好將車位細則寫進合同。如果購房者在簽訂購房預售合同的時候。

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    小區(qū)產(chǎn)權屬于開發(fā)商的！你只有居住權！80年！

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    完善房地產(chǎn)稅收制度，增加政府固定收入，抑制住房投機，是國際通行做法，也是我國財稅改革的一個重要選擇。房地產(chǎn)稅引發(fā)的疑慮有很多，能否既有效抑制房價過快上漲，又能真正促進資金“脫虛向實”?這需要認真對待和考量 疑慮可以理解，但仔細分析即可得出結論：風險整體可控。房地產(chǎn)稅可能在短期內對住房市場造成一定影響，但我國現(xiàn)行較高的**比，可以給予金融機構房貸資產(chǎn)質量充足安全墊;且房地產(chǎn)稅有助于減少社會資金向房地產(chǎn)業(yè)聚集，反過來又會降低整體房地產(chǎn)金融杠桿，并引導資金“脫虛向實”，提升金融服務實體經(jīng)濟效率。 房地產(chǎn)稅可增加住房交易及持有成本，調節(jié)房產(chǎn)投資收益，因而利用稅收杠桿抑制住房市場投機炒作，是各國普遍做法。不可否認，高房價可能因投機炒作受到抑制而失去支撐，并出現(xiàn)價格回調，進而影響到商業(yè)銀行房貸資產(chǎn)質量。但應該看到，我國現(xiàn)行個人住房貸款**低20%(熱點城市**低30%)的**比例以及二套房貸更高的**成數(shù)，理論上至少可以承擔整體房價20%以內的降幅。且二手房的貸款額按照評估價而非市場價來計算，理論上二手房貸可以承擔40%以內的房價降幅。 從過往的經(jīng)驗看，1997年至2003年期間，香港房價曾經(jīng)出現(xiàn)腰斬，但香港商業(yè)銀行按揭貸款拖欠率從未超過1.5%。2016年以來我國熱點城市房價大幅上漲，可能更多受到投資投機力量驅動，但熱點城市二套房貸**低40%的**比例，完全可以抵補房價回調的風險。真正存在較大違約風險的，當屬房地產(chǎn)中介違規(guī)**貸業(yè)務，但數(shù)十、數(shù)百億元的**貸規(guī)模與全國近20萬億元個人購房貸款余額相比，不可同日而語。截至2016年12月末，我國個人購房貸款余額與住戶存款余額的比例為32.02%，房貸整體杠桿處于可控范圍。綜合來看，房地產(chǎn)稅對房貸資產(chǎn)質量的沖擊，總體可控。 房地產(chǎn)稅也勢必減少社會資金在房地產(chǎn)業(yè)聚集，并推動資金“脫虛向實”。2016年，我國人民幣房地產(chǎn)貸款增量約占各項貸款增量的44.8%，而個人購房貸款增量就占各項貸款增量的39.21%。截至2016年12月末，全國房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比例約為1/4。在銀行表內房地產(chǎn)貸款外，社會資金通過委托貸款、信托貸款、債券、股票發(fā)行等途徑，也大量進入房地產(chǎn)業(yè)，推升了房地產(chǎn)金融杠桿。而通過房地產(chǎn)稅抑制市場投機炒作，將會有效降低房地產(chǎn)金融杠桿。同時住房投資收益回落，則社會資金投向房地產(chǎn)業(yè)的積極性勢必下降，投向實體制造業(yè)的積極性將會明顯提升，那么引導社會資金“脫虛向實”工作也將順理成章完成。 中央經(jīng)濟工作會議提出，“房子是用來住的，不是用來炒的?！鼻安痪脟鴦赵撼雠_《關于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》指出，“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。試點城市需要審慎制定細則，在綜合考慮當?shù)亟鹑谫Y產(chǎn)質量狀況的情況下，進行房地產(chǎn)稅征收試點，充分考慮市場反應，做好風險應對預案，為在全國全面推行房地產(chǎn)稅先行探索，積累經(jīng)驗與教訓。

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