如何更換物業(yè)

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• 146****6610

  更換物業(yè)需要先征得小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的同意，至少要征集5%以上的業(yè)主簽名，如果有業(yè)主大會，由業(yè)主委員會的主要成員向街道辦發(fā)出協(xié)助的申請。除此之外，如果是剛剛交付的小區(qū)物業(yè)公司，一般是由開發(fā)商所認(rèn)證的，如果對于物業(yè)公司提供的服務(wù)不是特別滿意，也可以找開發(fā)商進行協(xié)商更換物業(yè)公司。
  進行更換物業(yè)公司的過程當(dāng)中，也可以提前和小區(qū)的物業(yè)公司直接交涉，對于不夠滿意的地方提出改進的要求，經(jīng)過多次協(xié)調(diào)也沒有辦法解決問題，可以在街道辦或者是律師的幫助之下更換物業(yè)公司。通過當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政部門的審核之后，會對業(yè)主委員會提出的書面申請給予批復(fù)意見，完成物業(yè)公司的更換之后，還需要到當(dāng)?shù)氐牟块T進行備案，完成兩個物業(yè)公司的交接工作。

  查看全文↓ 2022-01-17 14:57:25

相關(guān)問題

• 問 小區(qū)如何更換物業(yè)
  答

  小區(qū)更換物業(yè)的流程：1、所居住的小區(qū)物業(yè)已交付使用的建筑面積超過50%，或者是使用超過一年，交付使用的建筑面積超過30%，符合這兩種條件，有5名以上的業(yè)主聯(lián)名就可以向小區(qū)所在的街道辦事處提出書面申請，先成立業(yè)主委員會。2、街道辦事處收到申請之后，會做出書面的批復(fù)意見，開始小區(qū)業(yè)主委員會的籌備工作。3、同意籌備業(yè)主委員會之后，物業(yè)公司需要在15日內(nèi)把所掌握的業(yè)主名單和聯(lián)系方式遞交給街道辦事處進行信息的公示，并且籌備小組要在30日內(nèi)擬好業(yè)主公約，業(yè)主委員會選舉方法，并且把相關(guān)的信息公布在宣傳欄內(nèi)。4、選擇好的業(yè)主委員會候選名單要在小區(qū)內(nèi)向所有的業(yè)主張貼公示。5、小區(qū)委員會成立之后，才能夠召開業(yè)主大會進行投票表決，同意人數(shù)超過2/3，就可以更換物業(yè)公司。6、由業(yè)主委員會來管理物業(yè)公司的招標(biāo)事宜，并且進行公開招標(biāo)。7、招標(biāo)之后由業(yè)主委員會聯(lián)合評標(biāo)小組選出中標(biāo)的物業(yè)公司，通過表決之后簽署新的管理協(xié)議。好的物業(yè)公司必備要素：1、擁有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。選擇一家有著豐富管理經(jīng)驗的物業(yè)公司，能夠迅速提升小區(qū)品質(zhì)和居民生活水平。因此，物業(yè)公司的管理經(jīng)驗是非常重要的因素。2、了解業(yè)主需求并能及時響應(yīng)。一個物業(yè)公司的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量最能體現(xiàn)在對業(yè)主訴求的響應(yīng)速度上。因此，選擇物業(yè)公司時要看其是否有嚴(yán)格的響應(yīng)訴求制度，服務(wù)人員的服務(wù)意識是否強烈，是否提供公開透明且便捷的投訴反饋渠道。最好的情況是物業(yè)公司能夠設(shè)置專屬管家，讓業(yè)主能夠隨時隨地反饋自己的意見和意愿，保證他們的訴求能夠及時得到響應(yīng)和解決。3、具備應(yīng)對突發(fā)事件的能力。好的物業(yè)公司應(yīng)該有完善的突發(fā)事件應(yīng)急制度，并且定期開展應(yīng)急演練，讓服務(wù)人員時刻保持警惕意識。在小區(qū)發(fā)生突發(fā)事件或遇到緊急事件時，應(yīng)急能力強的物業(yè)公司能夠最大程度地降低事件的影響，減少小區(qū)財產(chǎn)損失，保障業(yè)主的人身安全。4、珍惜業(yè)界口碑。物業(yè)服務(wù)屬于服務(wù)性行業(yè)，好的品牌口碑是來自于實實在在的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。一家珍惜自己品牌口碑的公司，深知好的口碑來之不易，會盡最大能力去做好服務(wù)，保持口碑優(yōu)勢，并不斷創(chuàng)新和加強服務(wù)能力。品牌口碑可以通過評選全國優(yōu)秀管理小區(qū)數(shù)量、業(yè)主滿意度、物業(yè)費收繳率等數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來。5、大品牌的物業(yè)公司。選擇一家大品牌的物業(yè)公司是非常重要的，這樣能夠獲得更加豐富的管理資源，面對突發(fā)事件能夠迅速調(diào)配優(yōu)質(zhì)資源，保障小區(qū)的安全。最好選擇行業(yè)佼佼者，強大的品牌效應(yīng)甚至可以為小區(qū)房產(chǎn)帶來更高的增值空間。物業(yè)行業(yè)最權(quán)威的排名來自于中國指數(shù)研究院發(fā)布的中國物業(yè)百強企業(yè)榜單，可作為評判一家公司實力的標(biāo)準(zhǔn)。6、陽光透明，接受業(yè)主監(jiān)督。一家好的物業(yè)公司應(yīng)該是陽光透明的，定期聘請第三方審計公司對財務(wù)進行審計并將審計報告向全體業(yè)主公示，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)日常管理應(yīng)該勇于接受業(yè)委會及全體業(yè)主的監(jiān)督，比如定期開放設(shè)備房，讓業(yè)主充分了解小區(qū)目前的設(shè)備管理現(xiàn)狀。7、物業(yè)費用合理。物業(yè)費用是業(yè)主必須支付的重要成本，如果物業(yè)費用過高，會給業(yè)主帶來經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。8、公司的資質(zhì)和信譽。物業(yè)服務(wù)需要涉及到大量的人員和資金，因此選擇一家具備合法資質(zhì)和良好信譽的物業(yè)公司是非常重要的。可以通過查詢該公司的相關(guān)資質(zhì)證書、業(yè)內(nèi)評價和業(yè)主口碑等方式了解該公司的資質(zhì)和信譽情況。

• 問 如何更換物業(yè)公司?
  答

  物業(yè)管理公司更換是一項極為困難并具有一定風(fēng)險的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應(yīng)召開產(chǎn)權(quán)人大會并做好保密工作，防止過渡期出現(xiàn)管理真空，同時也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財務(wù)賬務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見和安排報小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請政府主管部門協(xié)調(diào)。交接工作是一項繁瑣細(xì)致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化，把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的幾率降到**低。

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• 問 小區(qū)物業(yè)不作為，如何更換物業(yè)公司？
  答

  根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行下列義務(wù)：1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;5.按時交納物業(yè)服務(wù)費用;6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

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• 問 更換物業(yè)公司也會有風(fēng)險嗎？
  答

  更換物管企業(yè)的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)的“風(fēng)險”有５種情況：（１）原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進入。（２）原物管企業(yè)提出高額外補償。（３）交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。（４）因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對更換持不同意見甚或引發(fā)對業(yè)主委員會的詰難。（５）引發(fā)法律訴訟。引發(fā)法律訴訟不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

• 問 什么情況下可以更換物業(yè)公司？
  答

  一）更換程序的合法性 小區(qū)管理委員會是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團。所以必須依法確立業(yè)主委員會合法的法律地位。另一個是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)小區(qū)產(chǎn)權(quán)人大會通過。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開產(chǎn)權(quán)人大會，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。二）取得多方面的支持調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能取得一致性意見，對于順利更換 ，尤為重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顧問、財務(wù)顧問提供的專業(yè)支持。還有政府主管部門提供的政策支持、指導(dǎo)。