二手房交易要注意什么

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  二手房交易十項(xiàng)注意(
  1.)房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣,即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。(
  2.)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。(
  3.)交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí),存在物上負(fù)擔(dān),即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證,只注重過戶手續(xù),而不注意是否存在租賃時(shí),買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  (4).土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,**可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限,如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年,房主已使用十來年,對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí),就有點(diǎn)不劃算。(
  5.)市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況,才急于出售,作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  (6).福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房,在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制,而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定,買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。(
  7.)單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房,還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房,二者土地性質(zhì)均為劃撥,轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者,對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán),職工在轉(zhuǎn)讓時(shí),單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  (8)物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),其物業(yè)管理費(fèi),電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長期拖欠,且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用,買受人不知情購買了此房屋,所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  (9).中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù),如在二手房貸款時(shí),為買受人提供零首付的服務(wù),即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn),所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。(
  10.)合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚,如:合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
  2、二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段:
  (1)、買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  (2)、如賣方提供的房屋合法,可以上市交易,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商,對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  (3)、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后,管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件,審查產(chǎn)權(quán),對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù),對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。
  (4)、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象,按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契,即大家所俗稱的“白契”。
  (5)繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜,要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  (6)、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后,交易材料移送到發(fā)證部門,買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  (7)、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù),銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準(zhǔn)買方的貸款,待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更,買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后,銀行將貸款一次性發(fā)放。
  (8)、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款,賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的

  查看全文↓ 2022-06-22 17:21:33

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• 問 二手房交易要注意什么？
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  1、核實(shí)賣方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。2、到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。4、仔細(xì)核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。5、如購買公房，須了解所購公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準(zhǔn)書。7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。8、對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對房地產(chǎn)管理部門申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場價(jià)時(shí)，或者以所購房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對所購房屋進(jìn)行評估；簽約過程中應(yīng)特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

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• 問 二手房交易注意什么? 買二手房要注意什么
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  1. 二手房購房流程：買賣雙方建立信息溝通渠道。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。2. 二手房購房流程：交定金，簽合同。如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3. 二手房購房流程：申請審查。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。4. 二手房購房流程：立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。5．二手房購房流程：繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。6. 二手房購房流程：辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。7．二手房購房流程：結(jié)清款項(xiàng)。買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。買方拿到屬于自己的新產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行房屋交割，包括維修基金、水、電、煤、有線電視、寬帶、電話的過戶和費(fèi)用結(jié)算

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• 問 二手房交易注意什么? 買二手房都要注意什么
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  一、弄清售房者的身份1、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠，是否存在共有所有權(quán)人；2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與售房人是否系同一個(gè)人等。二、核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)1、所購建筑面積是否與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)算在內(nèi);三、實(shí)地考察房源1、房屋是否屬于允許出售的房屋，有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛。四、房屋質(zhì)量以及對房屋的定價(jià)1、自身要熟悉了解整個(gè)市場行情，并根據(jù)每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對房價(jià)做出微調(diào)；2、聘請一家或多家口碑高、專業(yè)評估公司進(jìn)行價(jià)格評測。五、明確過戶時(shí)間與費(fèi)用

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• 問 二手房需要注意什么? 二手房交易中，需要注意什么問題
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  （一）查明產(chǎn)權(quán)狀況，**為重要。即認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。1、第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；2、第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；3、第三步要查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)；4、另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買。（二）如通過中介找房，一定要會(huì)選擇。一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛我家、鏈家等，這些問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時(shí)候記得要張?zhí)苑靠ǎ驗(yàn)槟憧梢詰{借淘房卡在對中介的服務(wù)進(jìn)行評價(jià)，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯(cuò)。（三）建議大家在買二手房過程當(dāng)中雙方見面?，F(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價(jià)的行為，很多買房人面對的時(shí)候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會(huì)發(fā)生比較大的價(jià)差。

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• 問 二手房交易需要注意什么? 二手房過戶要注意哪些細(xì)節(jié)問題
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  房產(chǎn)過戶手續(xù)的主要程序及注意事項(xiàng)：　　一、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的文件資料賣方所需文件：1、身份證明(外地戶口需暫住證);2、房產(chǎn)證;3、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議;4、稅費(fèi)繳納證明。買方所需文件：1、身份證明(外地戶口需暫住證);2、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議;3、稅費(fèi)繳納證明?！　《?、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的時(shí)間過戶之后，房產(chǎn)即登記在買方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時(shí)間。這段時(shí)間根據(jù)不同辦理機(jī)關(guān)，時(shí)間也不一樣 ，一般在7個(gè)工作日左右，其中海淀區(qū)建委**快，只需一天時(shí)間，有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時(shí)間需要40天左右?！　∪?、本人不能到場辦理過戶手續(xù)的可以委托別人辦理如果買賣雙方的當(dāng)事人不能到場辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣方委托他人辦理必須提供經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證的委托書，買方可以手寫一份委托書，寫明委托權(quán)限和時(shí)間，可以不辦理公證手續(xù)。　　四、在建委辦理了過戶手續(xù)，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦?在極特殊情況下，買賣雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，但買方在規(guī)定的時(shí)間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證，這時(shí)買方必須高度警惕，應(yīng)當(dāng)立即向發(fā)證機(jī)關(guān)問明情況。如果是因?yàn)榘l(fā)證機(jī)關(guān)需要完善手續(xù)修改數(shù)據(jù)，延遲一段時(shí)間發(fā)證，這種情況買方可以放心等待。如果屬于虛假交易、不能辦理房產(chǎn)證的情況，應(yīng)當(dāng)立即采取司法手段切實(shí)保護(hù)自己的合法利益。實(shí)踐中絕大多數(shù)延遲發(fā)證，是因?yàn)榻ㄎ枰晟剖掷m(xù)、修改數(shù)據(jù)。辦理過戶手續(xù)后不能領(lǐng)到房產(chǎn)證的情況極為罕見?！　∥?、房產(chǎn)過戶后由銀行放款，不需要買方另行授權(quán)以貸款方式支付房款，銀行放款的時(shí)間在辦理房產(chǎn)過戶之后。這樣就可能出現(xiàn)這種局面，即一旦辦完過戶，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢兩空的尷尬境地。事實(shí)上，這種情況是不會(huì)出現(xiàn)的，這是因?yàn)殂y行在房產(chǎn)過戶后放款不需要買方簽字授權(quán)，就可以將房款直接放至房主的賬戶內(nèi)，銀行在這里起到一種保障作用，保護(hù)買賣雙方的利益。銀行放款有兩種模式，一是依據(jù)過戶資料(契稅完稅證明和領(lǐng)取房產(chǎn)證的通知)放款;二是依據(jù)抵押材料(他項(xiàng)權(quán)利證書)放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保才能操作。

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