什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)到達(dá)拐點(diǎn)？

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• 188****3355

  房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)往往涉及政策變化和法律環(huán)境的調(diào)整。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨多重因素影響，包括政策調(diào)控、市場(chǎng)供需等。購(gòu)房者和投資者在決策時(shí)應(yīng)充分考慮法律風(fēng)險(xiǎn)和權(quán)益保護(hù)。

  查看全文↓ 2024-06-30 20:44:08
• 131****6467

  拐點(diǎn)可能是房?jī)r(jià)漲跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)?，F(xiàn)在買(mǎi)房可能不再像過(guò)去那樣只漲不跌了。大家更看重房子的居住品質(zhì)和性?xún)r(jià)比，買(mǎi)房決策也更理性了。

  查看全文↓ 2024-06-26 21:21:56
• 166****8413

  拐點(diǎn)意味著市場(chǎng)趨勢(shì)的轉(zhuǎn)折。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入多元分化階段，某些區(qū)域的熱度已降溫。投資者應(yīng)關(guān)注政策動(dòng)向，謹(jǐn)慎選擇投資標(biāo)的，確保風(fēng)險(xiǎn)可控。

  查看全文↓ 2024-06-25 23:04:38
• 181****1106

  房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)通常指市場(chǎng)供需關(guān)系、價(jià)格趨勢(shì)或政策環(huán)境發(fā)生顯著變化的節(jié)點(diǎn)。目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整，部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)增速放緩、成交量下降的現(xiàn)象。然而，是否能認(rèn)定為全國(guó)范圍的拐點(diǎn)仍具爭(zhēng)議。須全面考量經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化水平等多維度因素來(lái)最終定調(diào)。

  查看全文↓ 2024-06-25 22:55:33

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)能為四季度鋼價(jià)迎來(lái)拐點(diǎn)?
  答

  目前來(lái)看，高供應(yīng)格局未改，下游需求遲遲未能釋放，是本輪鋼市回落調(diào)整的主因?！币坏缕谪浄治鰩燀n業(yè)軍告訴期貨日?qǐng)?bào)記者，自8月底以來(lái)，全國(guó)粗鋼日產(chǎn)量逐步回升，截至9月中旬，全國(guó)粗鋼日產(chǎn)量高達(dá)214.53萬(wàn)噸，處于歷史較高水平，供應(yīng)壓力依然較大。從需求面來(lái)看，8月份房地產(chǎn)新屋開(kāi)工面積增幅和鐵路固定資產(chǎn)投資額增幅均出現(xiàn)下滑，顯示出下游需求乏力。同時(shí)，近期有部分銀行暫停房貸的消息傳出，暫停房貸無(wú)疑有較大的不利影響，且房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)圍預(yù)期逐步增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨壓力，進(jìn)一步打壓了市場(chǎng)情緒。另外，盡管官方制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)(PMI)已連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)回升，且9月份為51.1，處于50榮枯分水嶺上方，但上行幅度有所收窄，顯示出經(jīng)濟(jì)總體向好，但增長(zhǎng)動(dòng)能并不充足。而美國(guó)債務(wù)上限談判也為市場(chǎng)增添了較多的不確定性。總體來(lái)看，短期內(nèi)市場(chǎng)乏善可陳。

• 問(wèn) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在樓市泡沫嗎？
  答

  商務(wù)部專(zhuān)家金柏松認(rèn)為：就目前的狀況來(lái)看，我還是不認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格有美國(guó)和日本那樣的“泡沫”，但也有一個(gè)問(wèn)題，促使我做了一些反思：中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格能一直這麼漲上去嗎？就沒(méi)有供應(yīng)過(guò)剩的時(shí)候嗎？這個(gè)問(wèn)題就是我們的人口的結(jié)構(gòu)。對(duì)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，未來(lái)中國(guó)人口的老齡化，是一個(gè)很重要的參考指數(shù)。根據(jù)國(guó)家老齡辦的數(shù)據(jù)，到2020年，我們國(guó)家的老齡人口預(yù)測(cè)有2.48億，占人口比的17.17%，每年老齡人口增加3.28%，增加近六百萬(wàn)老人。原來(lái)的青、壯年，也就是人口結(jié)構(gòu)**大的一塊，將快速進(jìn)入老齡，我們的人口結(jié)構(gòu)將逐漸成為“倒金字塔”。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，這可能是一個(gè)**糟糕的人口結(jié)構(gòu)。

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• 問(wèn) 2015中國(guó)房地產(chǎn)有哪些政策 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些影響
  答

  2015年對(duì)于中國(guó)的樓市而言，真的是風(fēng)云變幻的一年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在“冷暖交織”中繼續(xù)探索、轉(zhuǎn)型。政策頻出，事件頻發(fā)，年末，是該盤(pán)點(diǎn)的時(shí)候了。 政策密集出臺(tái)，改善性需求大量釋放，一線及重點(diǎn)二線城市樓市成交快速回暖，三四線城市仍然深陷高庫(kù)存泥潭。中央定調(diào)去庫(kù)存，甚至“喊話”開(kāi)發(fā)商降價(jià)。 房企變陣，險(xiǎn)資入侵“地產(chǎn)一哥”萬(wàn)科，恒大逆勢(shì)擴(kuò)張，有望跨入2000億俱樂(lè)部;行業(yè)蝶變不斷，聯(lián)合辦公、定制戶(hù)型、個(gè)性化公寓……新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。 明年，中國(guó)房地產(chǎn)將走向何處? 【政策篇】 政策組合拳一波又一波 330新政、5次降準(zhǔn)降息、二套房、公積金新政、新版930……2015年，從中央到地方，救市政策一波一波，呈現(xiàn)出密集、立體化、全方位、組合使用的特點(diǎn)。 3 月30日，中央發(fā)布房地產(chǎn)“新政”，開(kāi)啟今年政策密集出臺(tái)救市的路徑。二套房**比例的調(diào)整，帶來(lái)的**大利好在于改善型需求置業(yè)的門(mén)檻得到大幅降低。門(mén)檻 的降低，帶來(lái)改善型購(gòu)房需求的積極釋放，市場(chǎng)需求量加大，供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)也將因此上漲。公積金**降至二成，購(gòu)房者尤其是改善置業(yè)者的購(gòu)房成本將大大降 低，這大大刺激市場(chǎng)消化庫(kù)存。 市場(chǎng)，尤其是一線城市和重點(diǎn)二線城市的樓市，幾乎是立竿見(jiàn)影，成交馬上升溫，并在第二季度達(dá)到高峰。 今年以來(lái)，貨幣流動(dòng)性持續(xù)釋放，5次降息4次降準(zhǔn)，是金融政策利好樓市的**為直接的表現(xiàn)。 除此之外，公積金“大修”、外資購(gòu)房松綁、統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，直到新版930，刺激政策達(dá)到高潮。 某研究院分析認(rèn)為，在中央提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下，未來(lái)政策仍將鼓勵(lì)住房需求，繼續(xù)放松貨幣信貸及財(cái)稅政策，房貸利息抵個(gè)稅將是 大概率事件;同時(shí)也將加快落實(shí)戶(hù)籍改革促進(jìn)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)供應(yīng)端調(diào)節(jié)力度將加大，完善保障性住房分配貨 幣化制度，加大對(duì)企業(yè)投資方面的政策支持，繼續(xù)緩解企業(yè)融資壓力。 房地產(chǎn)定調(diào)去庫(kù)存 中央喊話開(kāi)發(fā)商“降價(jià)” 11月10日上午，中共中央總書(shū)記、國(guó)家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)習(xí)近平在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上強(qiáng)調(diào)“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。這是習(xí)近平十八大以來(lái)首次提到房地產(chǎn)行業(yè)，并為房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)。 12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”列為2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，并為此開(kāi)出戶(hù)籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等五味“藥方”。其中，鼓勵(lì)房企順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律適當(dāng)降價(jià)，頗受輿論關(guān)注。20多年來(lái)，這是該會(huì)議首次直接“喊話”鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)。 但多位業(yè)內(nèi)人士公開(kāi)表示，地方土地財(cái)政“痼疾”下高企的地價(jià)、上升的人力成本等已將開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)攤薄，而降價(jià)可能帶來(lái)的“房鬧”、購(gòu)房者觀望加劇等負(fù)面作用，也會(huì)削弱開(kāi)發(fā)商降價(jià)積極性。 庫(kù)存過(guò)高的四線、五線城市，在人口外流、產(chǎn)業(yè)空心化的背景下，仍需經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的庫(kù)存去化周期，樓市供過(guò)于求的矛盾才能逐步得到緩解。（胡易） 【行業(yè)篇】 房企與互聯(lián)網(wǎng)公司跨界“聯(lián)姻” “我們希望通過(guò)和小米的合作進(jìn)行項(xiàng)目試點(diǎn)，讓意向客戶(hù)體驗(yàn)智能家居理念并搜集客戶(hù)的反饋不斷優(yōu)化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)未來(lái)的大范圍落地，將智能家居融入精裝住宅設(shè)計(jì)，從開(kāi)發(fā)階段考慮配置智能家居系統(tǒng)?！苯衲?月，正榮集團(tuán)蘇州置業(yè)公司總經(jīng)理鄒波曾向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。 今年以來(lái)房地產(chǎn)公司和互聯(lián)網(wǎng)公司的跨界“聯(lián)姻”越來(lái)越多，BAT、小米等互聯(lián)網(wǎng)公司都通過(guò)不同的方式進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。 今年11月，微信支付也選擇進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域正榮是微信支付深入房地產(chǎn)行業(yè)，布局智慧社區(qū)的重要合作伙伴，率先推出全國(guó)首個(gè)微信定制社區(qū)。“我們會(huì)根據(jù)業(yè)主 體驗(yàn)痛點(diǎn)，進(jìn)一步探索智慧社區(qū)的解決方案。今后，有可能在全國(guó)12個(gè)城市復(fù)制和迭代社區(qū)產(chǎn)品?！闭龢s集團(tuán)物業(yè)公司總經(jīng)理林志偉介紹。 萬(wàn)科則選擇和阿里巴巴合作，在雙十二的時(shí)候進(jìn)行了一場(chǎng)線上賣(mài)房活動(dòng)?！半p十二”當(dāng)天，萬(wàn)科將把160多套房子交給淘寶以線上競(jìng)拍的方式成交，部分房源的起拍 價(jià)是市場(chǎng)價(jià)的一半。杭州萬(wàn)科方面介紹，這次參加“雙十二”拍賣(mài)的房源來(lái)自于旗下的20多個(gè)樓盤(pán)，市場(chǎng)價(jià)大多在100萬(wàn)至580萬(wàn)元之間，1/3的起拍價(jià)低 至市場(chǎng)價(jià)五折，起拍價(jià)**低的一套房源為12萬(wàn)元。 在賣(mài)房的前端，華燕房盟則和騰 訊街景一起開(kāi)發(fā)找房系統(tǒng)。華燕房盟通過(guò)自己的APP實(shí)現(xiàn)3D看房，通過(guò)云燕安家的3D看房，用戶(hù)可以在線實(shí)現(xiàn)在房屋當(dāng)中任意行 走的效果，了解房屋的裝修情況、結(jié)構(gòu)和空間;通過(guò)與街景地圖合作，云燕安家可以把物業(yè)所在小區(qū)的環(huán)境、周邊的環(huán)境完全如實(shí)的再現(xiàn)給用戶(hù)。此外，其還與地圖合作，向意向用戶(hù)去推送熱銷(xiāo)樓盤(pán)。 上海家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟告訴記者：“房企跨界合作互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)有兩個(gè)目的，第一是更高效賣(mài)出自己的產(chǎn)品，第二是更好服務(wù)業(yè)主，在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中這樣的合作聯(lián)姻還會(huì)更多?！保_韜） 【行業(yè)篇】 地產(chǎn)商擁抱互聯(lián)網(wǎng) 社區(qū)020成新寵 2015年的房地產(chǎn)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)+成為了一個(gè)繞不開(kāi)的話題。 **早挑起這個(gè)話題的，仍然是帶頭大哥萬(wàn)科，此后，大凡在行業(yè)中排的上號(hào)的房地產(chǎn)企業(yè)，大多數(shù)都舉起互聯(lián)網(wǎng)大旗。從**初的互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)，到如今如火如荼的互聯(lián)網(wǎng) 社區(qū)O2O，房地產(chǎn)商即便還沒(méi)能夠找到盈利點(diǎn)，但不可否認(rèn)的是，開(kāi)發(fā)商對(duì)于現(xiàn)有社區(qū)資源的重視度已經(jīng)提到前所未有的高度。 對(duì)于何為社區(qū)020，開(kāi)發(fā)商們的定義大體一致，指的是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和電子商務(wù)普及的時(shí)代，通過(guò)線上到線下資源的整合，完成產(chǎn)品或服務(wù)“**后一公里”的配送，其核心正是以社區(qū)生活場(chǎng)景為中心，構(gòu)建用戶(hù)與商家、上門(mén)服務(wù)提供者之間連接的平臺(tái)。 開(kāi)發(fā)商中**先進(jìn)入這一領(lǐng)域的是花樣年。其旗下的彩生活彩之云APP上線已經(jīng)取得了不錯(cuò)的收益。此后，該項(xiàng)目成為眾多大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必爭(zhēng)的陣地。 2015年4月20日，萬(wàn)科將其V-LINK概念推向市場(chǎng)，其內(nèi)涵包括WeWork(創(chuàng)業(yè)社區(qū))、WeHealth(健康社區(qū))、WeLearn(成長(zhǎng)社區(qū))、WeShare(共享社區(qū))等四大方面的建設(shè)，是一種全新的由業(yè)主充分參與共建共享的社區(qū)服務(wù)平臺(tái)。 碧桂園、綠城、保利、龍湖等多家上市公司跟進(jìn)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，計(jì)劃將物業(yè)公司分拆上市，而其噱頭除了參考花樣年旗下的彩生活之外，更吸引眼球的當(dāng)屬如今炙手可熱的互聯(lián)網(wǎng)020概念。 從客觀因素看，開(kāi)發(fā)商們做社區(qū)O2O有天然的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)榉彩谴笮头康禺a(chǎn)企業(yè)旗下都擁有廣大的社區(qū)資源和客戶(hù)群體，而且擁有成型的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，在此基礎(chǔ)上植入020概念十分簡(jiǎn)便。 雖然愿景看起來(lái)不錯(cuò)，但截至目前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍然處于摸索和卡位階段，**終能否盈利以及如何盈利，目前仍不清晰。尤其是用戶(hù)粘性問(wèn)題，恐怕是開(kāi)發(fā)商的社區(qū)020在與傳統(tǒng)電商的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，必須面對(duì)的大考驗(yàn)。（張歆晨） 【房企篇】 “寶萬(wàn)”之爭(zhēng)，險(xiǎn)資兇猛 “寶萬(wàn)之爭(zhēng)”無(wú)疑是2015年房地產(chǎn)行業(yè)**重頭的大戲之一，這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)的結(jié)果將對(duì)中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)與資本市場(chǎng)的未來(lái)走向產(chǎn)生重要影響。 從7月開(kāi)始，在不到半年的時(shí)間內(nèi)，寶能系迅速在二級(jí)市場(chǎng)連續(xù)舉牌萬(wàn)科，一躍成為萬(wàn)科的第一大股東。截至12月18日，也就是萬(wàn)科停牌前的**后一個(gè)交易日，寶能系在萬(wàn)科的持股比例上升至24.26%。 萬(wàn)科創(chuàng)始人、董事會(huì)主席王石在12月17日公開(kāi)宣布不歡迎寶能系，一場(chǎng)寶能系與萬(wàn)科管理層爭(zhēng)奪萬(wàn)科控制權(quán)的爭(zhēng)奪由此暴露在大眾面前。 企業(yè)文化的不同是萬(wàn)科管理層抵制寶能系的根本原因，萬(wàn)科管理層認(rèn)為萬(wàn)科文化、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格是萬(wàn)科品牌、信用的基礎(chǔ)，如果萬(wàn)科的文化被改變，那么萬(wàn)科將不再是萬(wàn)科，萬(wàn)科可能失去它**寶貴的東西。 目前，萬(wàn)科A股、H股均處于停牌狀態(tài)，王石正在到處拜會(huì)機(jī)構(gòu)投資者，以爭(zhēng)取更多支持，同時(shí)尋求市場(chǎng)重組方案，以更好地抵御寶能系的進(jìn)攻。 持有萬(wàn)科6.18%股權(quán)的安邦已經(jīng)聲明會(huì)積極支持萬(wàn)科發(fā)展，希望萬(wàn)科管理層、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格保持穩(wěn)定。但寶能系舉牌萬(wàn)科的背后卻也有安邦的身影，局勢(shì)仍然復(fù)雜。 萬(wàn)科控制權(quán)爭(zhēng)奪的走向在短期內(nèi)尚難見(jiàn)分曉，但這一事件折射出的“險(xiǎn)資兇猛”值得業(yè)內(nèi)思考。 除了寶能系，安邦、生命人壽等險(xiǎn)資近年來(lái)也不斷在二級(jí)市場(chǎng)舉牌地產(chǎn)、銀行等上市公司。金地集團(tuán)、金融街、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、民生銀行、招商銀行等股權(quán)分散、質(zhì)地優(yōu)良的上市公司都成為了險(xiǎn)資狩獵的對(duì)象。 險(xiǎn) 資追逐房地產(chǎn)的背景，是中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)下行周期，寬松貨幣政策下的流動(dòng)性充裕，帶來(lái)“資產(chǎn)荒”下的資產(chǎn)配置壓力，股權(quán)分散、估值低、分紅高的地產(chǎn)股票對(duì)險(xiǎn) 資充滿(mǎn)了吸引力。某種意義上，險(xiǎn)資鐘情于地產(chǎn)股是經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)、保險(xiǎn)監(jiān)管政策與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則合力形成的結(jié)果，這種趨勢(shì)在“資產(chǎn)配置荒”環(huán)境下未來(lái)只會(huì)加強(qiáng)、不 會(huì)減弱。 對(duì)于地產(chǎn)上市公司而言，如何應(yīng)對(duì)險(xiǎn)資的不斷舉牌、完善公司治理結(jié)構(gòu)，將是一個(gè)重大課題。（吳斯丹） 【房企篇：謀變】 恒大激進(jìn)擴(kuò)張 多產(chǎn)業(yè)版圖凸顯 2015年，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印當(dāng)之無(wú)愧地成為地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)大王。他憑借幾次在國(guó)內(nèi)發(fā)行低息債券獲得數(shù)百億融資，然后啟動(dòng)了在地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)等多個(gè)領(lǐng)域張狂地收購(gòu)之路。 根 據(jù)該集團(tuán)已經(jīng)披露的公告統(tǒng)計(jì)，2015年該集團(tuán)僅用于地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)的資金就高達(dá)600多億，涉及的主要標(biāo)的包括以70億港元代價(jià)向信和置業(yè)、華人置業(yè)及中 渝置地收購(gòu)重慶御龍?zhí)锓?，?5億港元從華人置業(yè)手中接盤(pán)成都三個(gè)項(xiàng)目，以339億收購(gòu)新世界和周大福位于北京、上海等多個(gè)大城市的若干項(xiàng)目，以及斥資 125億港元收購(gòu)華人置業(yè)位于香港的地標(biāo)建筑美國(guó)萬(wàn)通大廈。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖
  答

  房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象增多，專(zhuān)家認(rèn)為，部分城市房地產(chǎn)成交量回升，在一定程度上體現(xiàn)了近期房地產(chǎn)信貸投放恢復(fù)及多地加大“因城施策”力度的效果。市場(chǎng)回暖還有一部分是因?yàn)楝F(xiàn)在的利率下調(diào)，有些人們認(rèn)為正好是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，市場(chǎng)出現(xiàn)了一些底部企穩(wěn)跡象，但完全企穩(wěn)尚需時(shí)日，多個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)。比如，杭州當(dāng)?shù)劂y行首套房貸款利率由一個(gè)月之前的5.7%左右下調(diào)到目前的5.3%左右，部分銀行首套房貸款利率已降到4.6%。在房貸利率走低的同時(shí)，不少城市房貸放款速度明顯加快。監(jiān)測(cè)的城市住房按揭貸款平均放款周期在1個(gè)月左右，平均放款周期較上月縮短超過(guò)20天，近五成的城市放款周期不到1個(gè)月，這些舉措都有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，，所以剛需住房需求的購(gòu)房者可以趁著現(xiàn)在買(mǎi)房。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么預(yù)測(cè) 如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
  答

    2015年即將結(jié)束，2016年房地產(chǎn)將何去何從？以下內(nèi)容是國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)對(duì)2016年房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)總結(jié)，希望對(duì)于有買(mǎi)房打算的購(gòu)房者有所參考。 一、2016年樓市整體較樂(lè)觀 大部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度相對(duì)樂(lè)觀。2016年樓市可能會(huì)比2015年差一點(diǎn)，但不會(huì)比2014年差。 首先，需求還在，從人口結(jié)構(gòu)來(lái)講，剛需雖然有所減少，但改善性蓬勃發(fā)展，從而彌補(bǔ)了剛需的略微下降； 其次，國(guó)家政策支持力度會(huì)越來(lái)越大； 第三，中國(guó)城市群格局會(huì)越來(lái)越清晰，如果房企布局合理，依舊會(huì)取得理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 二、一二線城市銷(xiāo)量將持平 銷(xiāo)售均價(jià)將上漲 2016年一二線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)將上漲10%，而銷(xiāo)量將持平，主要由于： 1）供應(yīng)有限將推升銷(xiāo)售均價(jià)，同時(shí)導(dǎo)致銷(xiāo)量受限； 2）貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的負(fù)面影響，刺激銷(xiāo)售均價(jià)和銷(xiāo)量； 3）土地成本較高的新增供應(yīng)入市將結(jié)構(gòu)性推升銷(xiāo)售均價(jià)。 三、哪些城市有可能表現(xiàn)更好？ 第一， 深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州**有可能表現(xiàn)更好。這九個(gè)城市的庫(kù)存去化周期將下降到10個(gè)月以下，顯示庫(kù)存水平將處于低位。加上2016年這九個(gè)城市的總可售資源大多將會(huì)減少（除深圳將增加4%以外），這些城市將供不應(yīng)求，**可能有突出表現(xiàn)。 第二， 看好的城市中心城市及其衛(wèi)星城市。中心城市的情況比其他一二線城市要好。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于中心城市的集聚效應(yīng)推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的升級(jí)和人口的流入，為房地產(chǎn)需求和價(jià)格提供了持續(xù)的支持，中心城市的房地產(chǎn)需求通常比較穩(wěn)健。我們此處所指的中心城市位于高鐵網(wǎng)絡(luò)的連接點(diǎn)上，并且是大都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門(mén)、鄭州、武漢和長(zhǎng)沙。 第三，大都市區(qū)的三線城市較普遍低迷的三四線市場(chǎng)更看好。2009年至2014年，傳統(tǒng)大都市區(qū)（環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角的三線人口流入**為強(qiáng)勁。中心城市的衛(wèi)星城市人口流入較強(qiáng)。各大都市區(qū)人口流入**多的城市均是該地區(qū)中心城市的衛(wèi)星城。在三線城市中，看好作為衛(wèi)星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。 四、不同城市、不同區(qū)域之間的分化將加劇 好的資源都會(huì)往一線城市及周邊城市聚集，城市之間及城市內(nèi)部分化加劇，一線城市已經(jīng)郊區(qū)化，現(xiàn)在進(jìn)入郊區(qū)城市化的階段，二線城市正處于郊區(qū)化的過(guò)程，大量人口正在往郊區(qū)遷移。未來(lái)也會(huì)走一線城市路，從城市郊區(qū)化到郊區(qū)城市化。所以城市內(nèi)部找好熱點(diǎn)城市的潛力區(qū)位也很重要，不要盲目拿地。 五、2016年依然會(huì)地王頻出 2016年依然會(huì)地王頻出，市場(chǎng)集中度會(huì)進(jìn)一步提高，2015年開(kāi)始，房企融資越來(lái)越輕松，各大房企都不差錢(qián)，2015年的土地市場(chǎng)非常火爆，2016年也會(huì)維持這樣的格局。 六、改善性住房需求份額持續(xù)增加 2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。 首先，現(xiàn)有的住房普遍戶(hù)型較小，20%左右的住房質(zhì)量很差。 其次，二孩政策的全面放開(kāi)。 第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類(lèi)住房需求（首次置業(yè)需求和投資性需求）正趨于弱勢(shì)。 從2015年成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善性需求已經(jīng)在釋放，2016、2017年會(huì)保持比較好的一個(gè)成交規(guī)模。從2014年改善型需求成交已經(jīng)超過(guò)剛需，2016年改善性需求成交比例將進(jìn)一步提高。 七、一線城市房?jī)r(jià)在短暫回穩(wěn)后繼續(xù)上升 如果沒(méi)有特殊政策出臺(tái)。2016年年初一線城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)，深圳等今年上漲過(guò)多的城市，可能有1015%的短暫回調(diào)，但之后，仍將繼續(xù)上升。 一線城市的房?jī)r(jià)，并非單純由供求關(guān)系決定的，其更深層次的原因在于資源的非常聚集。優(yōu)勢(shì)資源聚集在一線，造成了人群的聚集。而且，因?yàn)槠渌顿Y渠道的風(fēng)險(xiǎn)和不暢通，更因?yàn)樨泿懦掷m(xù)貶值，而“肉爛了在鍋里”，也就是說(shuō)不管貨幣貶值**，樓市的總價(jià)值不變，大量資金一有機(jī)會(huì)就涌入樓市。 2015年，深圳等地的房?jī)r(jià)漲的太兇，這種上漲是不可持續(xù)的。但決定房?jī)r(jià)的購(gòu)房者心理預(yù)期被廣泛調(diào)高。討論“30年租金不抵房?jī)r(jià)”已經(jīng)沒(méi)有意義，因?yàn)榉孔舆@時(shí)候已經(jīng)不是使用品而是投資品，就如同金子不能吃寶石無(wú)法治病，但一樣價(jià)值很高一樣。一旦人們覺(jué)得房子值這個(gè)價(jià)格，它就可以賣(mài)出相應(yīng)的價(jià)格。 2016年年初，一線城市房?jī)r(jià)在沒(méi)有新政策出臺(tái)的情況下會(huì)企穩(wěn)，部分區(qū)域會(huì)有10-15%的回調(diào)，但隨后仍將一路往上，明年年底與今年相比，一線城市房?jī)r(jià)將上升10%左右。 八、品牌房企擴(kuò)大在二線城市份額，部分本地房企退出 2016年品牌房企將擴(kuò)大在二線城市份額，部分本地房企退出。內(nèi)地一些二線城市、省會(huì)城市之所以去化很難很慢，并非是本地沒(méi)有剛需。 實(shí)際情況是： 1.因?yàn)樵S多地方政府執(zhí)法不嚴(yán)，小產(chǎn)權(quán)房遍地開(kāi)花，“五證”不全就開(kāi)始出售更是成了普遍現(xiàn)象，于是守規(guī)矩的房企反而不好活，許多剛需住進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房； 2.許多落馬貪官之前以權(quán)謀私，許多本地房企以低價(jià)獲得土地，與外來(lái)房企不公平競(jìng)爭(zhēng)。以至于很多全國(guó)性的房企進(jìn)入一個(gè)地方，往往需要和當(dāng)?shù)胤科蠛腺Y成立新企業(yè)，才能占有一席之地。2014、2015，中央反腐給力，許多貪官落馬，官場(chǎng)風(fēng)氣一變： 3.許多本地房企所依仗的“關(guān)系優(yōu)勢(shì)”不復(fù)存在。而他們?cè)谶^(guò)往經(jīng)營(yíng)中已經(jīng)形成路徑依賴(lài)，不知道在純市場(chǎng)環(huán)境中怎么競(jìng)爭(zhēng)怎么游泳。 4.許多地方房企老板因?yàn)闋可孢M(jìn)腐敗窩案而被捕，企業(yè)也一蹶不振。剩余的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力不足、成本控制也不夠好，無(wú)力和外來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)。 二線城市不是沒(méi)有需求，而是需求有限，這些有限的需求將去向**好的性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品。因此，2016年，在許多二線城市、省會(huì)城市，本地房企將逐步退出，全國(guó)性品牌房企在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所占份額將進(jìn)一步擴(kuò)大。 九、現(xiàn)有“剛需”房大量“死亡”，新型好產(chǎn)品反熱銷(xiāo) 2016年三四線城市剛需房大量死掉，新型好產(chǎn)品反而一定不用擔(dān)心去庫(kù)存。許多人說(shuō)起三四線城市，就說(shuō)“去化難”。實(shí)際上一個(gè)數(shù)字根本不足以說(shuō)明全部的情況。三四線城市，目前的所謂“存量產(chǎn)品”，量是非常大，但許多質(zhì)量都不高，設(shè)計(jì)很差，好多都是幾年前就蓋起來(lái)的。但實(shí)際上，三四線城市的消費(fèi)者并不需要這樣的產(chǎn)品，因?yàn)椋? 1.三四線城市許多就是本地人，家里好歹都有套房，并沒(méi)有到不買(mǎi)就沒(méi)得住的程度。 2.三四線城市的消費(fèi)者每天也上網(wǎng)看電視，對(duì)房屋產(chǎn)品的欣賞水平是很高的，一些經(jīng)常外出旅游的要求就更高。 3. 三四線城市房子許多本身就比較大，100平左右的房子很正常，所以買(mǎi)房者要“改善”的時(shí)候，許多時(shí)候并非是從面積角度出發(fā)的，也就是說(shuō)他們想要的不是更大的房子而是更好的房子。 因此，三四線城市許多所謂“剛需”樓盤(pán)去化難一點(diǎn)都不奇怪。因?yàn)樵S多人需要的是更優(yōu)秀的“改善”產(chǎn)品，而存量房本身就不是這樣的產(chǎn)品。因此，2016年，大量“存量”房將繼續(xù)去化難，而一些用心的好房子，將賣(mài)得不錯(cuò)。如果有好的開(kāi)發(fā)商敢于開(kāi)發(fā)“新產(chǎn)品”，必然帶來(lái)“新需求”，實(shí)現(xiàn)暢銷(xiāo)。 十、移動(dòng)化、扁平化、合伙人仍是房企組織變革方向 組織更加扁平、決策更加專(zhuān)業(yè)、溝通更加高效及碎片化，仍是房地產(chǎn)組織變革的方向，而更多房企會(huì)推出合伙人制度。風(fēng)險(xiǎn)管理將成為房企管理新的風(fēng)口。2016年，房企將高度重視風(fēng)險(xiǎn)管理，新環(huán)境下企業(yè)面臨的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，資金風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等愈加突出，像很多百億軍團(tuán)都把風(fēng)控體系建設(shè)和風(fēng)控隊(duì)伍培養(yǎng)作為企業(yè)未來(lái)持續(xù)健康穩(wěn)健發(fā)展的頭等大事，在內(nèi)部構(gòu)建以風(fēng)險(xiǎn)梳理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，建立以風(fēng)控指標(biāo)體系和流程優(yōu)化為雙輪的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。