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近日，《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》印發(fā)，提出我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內部道路公共化。 這一說法，顛覆了1998年以后的小區(qū)“主流”。1998年福利分房改革后，商品房成為住房主力軍，封閉小區(qū)風靡全國。 “拆小區(qū)圍墻”消息一出，立即在網上引起熱議。開放封閉式小區(qū)，究竟有什么目的？會給我們的生活帶來哪些變化？又將如何實施，我們一起來討論一下。 拆圍墻建城市“毛細血管”的目的何在？ 中央為何不讓城市再建封閉住宅小區(qū)呢？《意見》給出了解釋：解決交通路網布局問題，促進土地節(jié)約利用；樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念，建設快速路、主次干路和支路級配合理的道路網系統(tǒng)。也就是說，中央的**大目的在于“治堵”和“防堵”。 短板：街區(qū)制也有不少問題待完善 街區(qū)制并非沒有缺點。西方國家的實踐表明，街區(qū)制由于使得居住區(qū)樓下的車流增加、車速更快，增添了交通安全隱患，同時加大了居住區(qū)的噪音干擾，會一定程度降低市民居住的舒適度和生活品質。因此，在規(guī)劃過程中，街區(qū)單元尺寸的大小控制十分重要。 生活的五大變化 猜想1：居住 交通便利了 生活更方便？ 不能簡單片面地理解是今后小區(qū)不封閉了，把門打開了，而是整個開發(fā)方式的變化。 這樣居住有什么好處？ 首先是路網會密集，為城市道路系統(tǒng)增加了很多‘毛細血管’，出行會通暢。對行人也是一樣，以前去地鐵站、商場、超市可能要繞一個小區(qū)，現(xiàn)在直接穿過去就行了。 其次是購物會很方便。街區(qū)制勢必會有很多底層商鋪，現(xiàn)在的小區(qū)內部一般沒有商業(yè)配套設施，即使有社區(qū)商鋪也是在小區(qū)**外一圈，如果小區(qū)規(guī)模較大，你買個油鹽醬醋，出大門都要10分鐘，以后可能超市、小菜場就在樓下，幾步路就到了。 猜想2：土地 大地塊少了 道路成為出讓條件？ 具體到房地產開發(fā)，從土地出讓開始就可能會產生一系列的變化。 街區(qū)制不是房地產開發(fā)的導向，而是城市規(guī)劃的導向，街區(qū)的打造會在城市規(guī)劃的環(huán)節(jié)就設計好，在土地出讓時，作為前置條件注明。一個改變是，因為有路網的分割，今后土地出讓的規(guī)?？赡軙∫稽c，市中心一幅地蓋一兩幢樓是完全有可能的。 另一方面，道路也可能會在土地出讓條件中注明，新規(guī)的目的就是解決路網設計不合理的問題，所以今后在土地出讓之時，應該就要考慮到道路的建設。 猜想3：房產 沒了圍墻 開發(fā)商還能出什么招？ 多少年來，圍墻夠不夠高，遮擋夠不夠密，一直是不少開發(fā)商著力打造的賣點。在樓盤建設之初，就是狠命建圍墻，給外界傳遞的信息是：在精致講究的圍墻里，還藏著更多精彩。 沒有圍墻，好東西不能再藏著，地產開發(fā)面臨大變局。地產開發(fā)功能趨向強大的同時，開發(fā)商的手早已從住宅走向多元，大型房產商不僅要建房，還要建公園；不僅要建小區(qū)，還要建菜市場、蓋**。沒有圍墻，開發(fā)商承擔的配套誰來建? 猜想4：景觀 豪華景觀少了 綠地更密集了？ 挖人工湖、幾十萬元買“樹王”，景觀往往成為一個小區(qū)特別是高檔小區(qū)的賣點，而高昂的景觀成本自然也由消費者買單。不過，如果今后花園變成了公共綠地，豪華景觀便沒了吸引力。 如果小區(qū)景觀是開放式的，那么開發(fā)商會選擇維護成本比較低、參與性更強的設計，會更傾向于城市公共綠地的模式。比如說多建一些涼亭、長椅，花木品種選擇易維護的、價格便宜的。 像大規(guī)模的噴泉、水景這些公共綠地里很少見到的景觀，可能就不會再做了。老百姓今后享受的，將不再是單一的小區(qū)景觀，而會變?yōu)橄到y(tǒng)的城市景觀，周邊小區(qū)都能去，可以散步、休閑的地方將會增加。 猜想5：費用 公攤部分少了 居住成本會降低？ 由于私屬區(qū)域轉化為公共區(qū)域，業(yè)內人士認為，新規(guī)可能會降低購房和居住的成本。 現(xiàn)在老百姓在買房時，小區(qū)內的公共道路和綠地都分攤到每套房子，也就是說，這部分的地價都是由購房人買單。而今后這部分地價將從成本中剔除，分攤的土地就少了，應該會降低購房成本。而且如果70年后需要續(xù)交土地出讓金，公共部分也不用再續(xù)交。 雖說小區(qū)開放以后，公共區(qū)域的保潔、維護，以及安保的壓力加大，必須增派人手，但這些都屬于公共空間，應該由政府來買單。比如說小區(qū)綠地、道路等的保潔，今后應該屬于街區(qū)承擔，業(yè)主只需要分攤樓內區(qū)域的保潔費用。所以雖然維護成本增加了，但應該不會轉嫁到業(yè)主頭上。
是否支持拆除小區(qū)圍墻？拆除小區(qū)圍墻有哪些好處？
185****8997 | 2024-10-02 07:40:58
已有6個回答
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184****3176
圍墻拆除，社區(qū)開放，利弊共存。
查看全文↓ 2024-10-12 08:35:27 -
132****6115
拆除圍墻可能影響房產價值，貸款評估時需考慮社區(qū)安全和居民滿意度。
查看全文↓ 2024-10-08 21:47:35 -
185****6726
拆除圍墻可促進社區(qū)開放性，但需考慮安全、隱私和居民接受度，對房價影響復雜。
查看全文↓ 2024-10-06 10:12:45 -
150****0074
圍墻一拆，鄰里更近，但隱私呢？
查看全文↓ 2024-10-03 20:18:34 -
166****5420
拆除圍墻利于社區(qū)融合，但需考慮安全和噪音問題，權衡利弊。
查看全文↓ 2024-10-02 09:12:59 -
158****2517
拆除圍墻可提高房產流動性，但需評估安全和隱私影響。
查看全文↓ 2024-10-02 08:17:32
相關問題
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實際上，原則上將不再建設封閉住宅小區(qū)的城建規(guī)劃是有一定道理的，但“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節(jié)約利用”的設想是脫離實際的。對此，暫且撇開《物權法》，因為，即使在居民小區(qū)范圍內，業(yè)主除了住房的大門以內，對其他空間的所有權本來也被模糊了。但這不等于小區(qū)業(yè)主對小區(qū)歸屬感的淡漠，對小區(qū)被“解體”會無動于衷?！ ⌒^(qū)圍墻無論在相對封閉的傳統(tǒng)社會還是相對開放的現(xiàn)代社會，其含義都超越了其物理形態(tài)的本身，而更富有強力的法理意義和微妙的心理意義。對于中國傳統(tǒng)居住文化而言，圍墻是一種領域的體現(xiàn)，居住空間都圍合在墻籬之內。隨著住房商品化的迅猛推進，構筑物區(qū)分所有已成為我國城市居民**普遍的住房所有形態(tài)。因此圍墻作為相鄰物權的標志有著日益重要的意義?！ ∪绻@些更多地是在心理層面上，那么，在住宅小區(qū)的選址和規(guī)劃設計上，也是以小區(qū)為單位，以有圍墻隔離進行布局的。無論在結構分布或戶型樣式上，都是在有圍墻隔離的獨立性上，考慮包括安全在內的總體規(guī)劃。就小區(qū)通道而言，也是只滿足住戶的通行；給底層住戶配置的院子，也是根據在一個封閉小區(qū)內的環(huán)境設計的。另外，本屬于小區(qū)業(yè)主使用的綠地和車位，怎么能變成不受限制的公共區(qū)域？ 從這個意義上說，打開已建成的住宅小區(qū)，不僅涉及《物權法》，更重要的是影響到業(yè)主對居住環(huán)境的心理需求，也無法避免由此造成的舒適性和安全性方面的實際問題。居民在購買房產時，都明白除了住房的大門以外，還被分攤了“公共面積”，也就是說，一旦小區(qū)圍墻被拆，這些“公共面積”屬性就發(fā)生了改變，這筆賬怎么算？在購房的選擇上，人們都趨于鬧中取靜，當相對獨立的小區(qū)，被融入城市交通之中，就必然會失去領域感和歸屬感?！ ∠嚓P專家對此的解釋是，對于新建住宅會在規(guī)劃方案中涉及，而對于一些老城區(qū)而言，則就需要和城市更新方面相結合。“打破封閉小區(qū)會使更多的界面臨街，更有利于商業(yè)的發(fā)展?！辈恢@位專家住的是怎樣的小區(qū)？讓緊靠小區(qū)道路的住戶，變成臨街界面，而在“利于商業(yè)的發(fā)展”的意思里，還可變成商鋪。這對大多數小區(qū)來說，是不是異想天開？市政管理中，有些臨街的住宅，由于破墻開店，成了市容管理的大患，如果將小區(qū)變成商業(yè)街，是不是拆了圍墻還要動遷？ 為了完善居住環(huán)境，結合加強社區(qū)治安管理，不少老小區(qū)都在加裝圍欄，增配保安。而忽然又要把好端端的小區(qū)圍墻拆掉，變成公共通道，甚至還幻想變成商業(yè)街，無論從法理上還是人性上，都是讓人費解的。如果將此上升到更高的層面，這種改變現(xiàn)有小區(qū)機構的做法，也是不利于構建和諧社會建設的。住房是公民大宗的固定私產，社會發(fā)展歷史證明，私產是現(xiàn)代文明的基礎和基石?！段餀喾ā返念C布和推廣，就是進一步明晰個體產權的法律依據。那么，即使是為了樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念，建設快速路、主次干路和支路級配合理的道路網系統(tǒng)，也只能在新建住宅的規(guī)劃方案中體現(xiàn)。而拆除已建成的住宅小區(qū)的圍墻，無疑是“割肉補瘡”，必然得不償失。
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《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》近日印發(fā)，這是時隔37年重啟的中央城市工作會議的配套文件，勾畫了“十三五”乃至更長時間中國城市發(fā)展的“路線圖”。 城市發(fā)展路線圖 加強城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的銜接，推進兩圖合一 原則上不再建設封閉住宅小區(qū) 樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念 實現(xiàn)中心城區(qū)公交站點500米內全覆蓋 打造方便快捷生活圈、城市公園原則上要免費向居民開放等 城市規(guī)劃時間表 用5年左右時間，全面清查并處理建成區(qū)違法建設，完成所有城市歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定工作等 到2020年，基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造，力爭將垃圾回收利用率提高到35%以上等 力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%等 住宅小區(qū)單位大院 城市公園都要“打開” 《若干意見》提出：我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節(jié)約利用。另外，要樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念，建設快速路、主次干路和支路級配合理的道路網系統(tǒng)。 《若干意見》還提出：要強化綠地服務居民日常活動的功能，使市民在居家附近能夠見到綠地、親近綠地。城市公園原則上要免費向居民開放。限期清理騰退違規(guī)占用的公共空間。 對于“打開”封閉小區(qū)的提法，有網友擔心，如果封閉小區(qū)全部開放，安全如何解決？臟亂差如何解決？還有市民認為，小區(qū)道路之所以封閉，涉及到財產權問題。放開變?yōu)楣驳缆?，房價中這一塊包含的土地出讓金如何處理？ 對這一舉措，也有市民表示歡迎。他們認為：“以前封閉是為了小區(qū)安全，現(xiàn)在到處都有監(jiān)控攝像頭了，不封閉也可以接受，開放小區(qū)有利于交通和消防?！? 廣州大學建筑設計研究院副院長王河表示：“封閉小區(qū)是不符合國際做法的，因為滿足不了消防要求，也不利于公共資源共享，（逐步打開）的方向是正確的。歐美沒有像我們這樣的封閉小區(qū)，香港、澳門只有垂直方向的封閉，也就是樓門可以有鎖、封閉起來，但水平方向的小區(qū)花園不會封閉?！? 王河表示，我國也是近十幾年才開始大規(guī)模出現(xiàn)封閉小區(qū)，此前都是街道管理的概念。其表示，真正打開封閉小區(qū)，物管費的征收標準可能要重新商榷。 對此問題，您怎么看？
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近日，中央一份關于城市規(guī)劃建設的意見出臺后，意見中關于改封閉式住宅為開放式的辦法一石激起千層浪。關于車位、公攤、物業(yè)，大家都很擔心。 2月21日，《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》（簡稱《意見》）出臺。 在這篇近萬字的長文中，**受輿情關注的大概是這一百多字：“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節(jié)約利用。樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念，建設快速路、主次干路和支路級配合理的道路網系統(tǒng)。” 意見一出，公眾一片嘩然。 “小區(qū)圍墻以后要拆掉啦，這是真的嗎？” “以后可以開個小奔奔到別墅區(qū)去遛彎啦！” “全部開放！這真的不是拍腦袋想出來的嗎？” …… 吐槽歸吐槽，如果真的要開放小區(qū)，實行街區(qū)制，那我花那么多錢買來的車位怎么辦？還有為了住一個高檔小區(qū)，我有那么多加在公攤面積上的房價怎么辦？可不能這么坑爹??！ 為此，購房指南特地為你找尋了相關的依據，告訴你這些問題的答案。 業(yè)主不愿開放 有用么？ ——當然有用 北京市房協(xié)秘書長陳志認為，對于已有小區(qū)是否開放，應該充分尊重小區(qū)土地的使用權人——業(yè)主的權利。 他說，一個小區(qū)使用的土地，無論是小區(qū)內建設道路、綠地，還是建設住宅樓的土地，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權，建設完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個購房的業(yè)主“頭上”。同時，《物權法》中規(guī)定，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，產權屬于全體業(yè)主。因此，對于已有的小區(qū)來說，是否開放，應該由業(yè)主共同決定。 中國政法大學教授王衛(wèi)國表示，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產權來講屬于小區(qū)業(yè)主，按照物權法的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權是屬于小區(qū)內部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此外，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強行推行，要尊重《物權法》。 從法律上講，即使真的要開放，政府要與小區(qū)業(yè)主大會協(xié)商，還要進行補償。 加在房價里的公攤面積怎么辦？ ——不受影響 先說公攤面積，公用分攤建筑面積是指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。 那公用建筑面積又有哪些？公用建筑面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 不難發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的綠地和道路，并沒有計入買房的公攤面積當中，所以并不受到影響。 那我家車位會不會被亂停？ ——開放后會有補償 根據我國《物權法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！? 既然共有道路或其他場里的車位屬于業(yè)主共有，那么在小區(qū)決定開放之日，就有必要組織業(yè)主大會與政府協(xié)商補償事宜。目前多數小區(qū)的土地都屬于使用權出讓土地。中國政法大學教授王衛(wèi)國認為，政府回收時的補償包括退回土地使用權剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補償、道路建設成本，以及由此給居民帶來不便進行的補救措施，包括如噪音、污染等一系列問題等。 此外，還有一類在車庫里的產權車位，因為在買房時已經取得車位產權，相信你也做了上鎖之類的防占措施，也沒有必要擔心了。 物業(yè)費還交嗎？ ——該交還得交 還有人對于物業(yè)費產生了疑問。如果都是單獨的樓棟，沒有了小區(qū)，沒有了小區(qū)內的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費？ 對此，北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說，所謂物業(yè)，是負責小區(qū)的公共設施和共有部位的維護。一棟樓內的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設施，也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設施，只是按照屆時的規(guī)劃來確定。 “物業(yè)的本質不會變，只是管理服務的方式會有所變化?！睒墙úㄕf，因此物業(yè)公司不會消失，業(yè)主們仍然需要物業(yè)公司提供服務，只是服務形式的變化，如過去是一個小區(qū)封閉起來，門口有保安值守，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。
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但是還有 距地高度 多層標高1100. 低層標高1050 這是**重要的標高
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