“遠(yuǎn)二近三”買房定律是指什么？

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• 130****2197

  “遠(yuǎn)二近三”買房定律強(qiáng)調(diào)的是房產(chǎn)的升值潛力和生活便利性。從貸款角度來看，選擇這樣的房產(chǎn)可以降低風(fēng)險，提高貸款的安全性。建議購房者在申請房貸時，充分考慮自己的還款能力，選擇合適的貸款期限和利率，以確保財務(wù)的可持續(xù)性。

  查看全文↓ 2024-11-21 14:26:48
• 181****3357

  “遠(yuǎn)二近三”買房定律就是買遠(yuǎn)郊但配套齊全的房子。我的經(jīng)驗是，選對區(qū)域很關(guān)鍵，要挑那些有地鐵、學(xué)校和商場的地段，這樣房子升值快，租金回報也高。

  查看全文↓ 2024-11-20 16:30:22
• 181****7785

  “遠(yuǎn)二近三”買房定律是房地產(chǎn)投資中的一種策略，它建議購房者在選擇房產(chǎn)時，應(yīng)考慮距離市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域（通常指距離市中心20公里以上），同時靠近三個關(guān)鍵要素：交通、教育和商業(yè)設(shè)施。具體來說，“遠(yuǎn)二”指的是選擇距離市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域，這樣的區(qū)域往往房價相對較低，有更大的升值空間；“近三”則強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)應(yīng)靠近地鐵站、學(xué)校和購物中心等配套設(shè)施，以確保生活的便利性和房產(chǎn)的保值增值。這種策略有助于投資者在控制成本的同時，獲取較高的投資回報。

  查看全文↓ 2024-11-20 11:37:36

相關(guān)問題

• 問 什么時間是買房好時機(jī) 買房有什么定律
  答

  2015年樓市各項利好政策陸續(xù)出臺，此前被抑制的市場需求2016年將得到釋放，市場活躍度或大幅度提升?，F(xiàn)在是買房的好時機(jī)嗎？淡市到底適不適合買房？現(xiàn)在以具體案例分析，看以下八個買房黃金定律，也許能幫助到你。 定律一 淡季購房或是好時機(jī) 由于工作調(diào)動的原因，住在天津西青區(qū)梅江康城的王萌和丈夫有了買新房的想法?！霸瓉硭窃谖髑嚅_發(fā)區(qū)工作，上班很方便。但調(diào)到河北區(qū)之后，每天開車上下班不僅路上耗時多，油費(fèi)也是不小的開支。而我娘家也在河北區(qū)，如果搬過去生活上可能會相對方便些?！蓖趺雀嬖V記者，她有了購房打算后也看了不少二手房，但看到市場的走勢和不斷推出的政策就有些舉棋不定。“想等房價降降再買，但一直等下去也不是個辦法，究竟該怎么辦呢.”和市民王萌有相同困惑的人不在少數(shù)。 專家分析認(rèn)為，這里有一個常識性認(rèn)識，那就是無論何時，在市場上買到自己滿意的房子總是一件困難的事，而買到價格便宜的房子則是一件相對容易的事。為什么這么說？因為每套房子的特點、屬性、品質(zhì)各異，而每個人對房子的品位和愛好也是獨特的——比如說孩子要上學(xué)、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定價格標(biāo)準(zhǔn)的房子機(jī)會很多，但同時又能滿足自住需求和喜好的房子就沒那么容易。如果除去這個認(rèn)識，單純從市場走向來看，淡季是購房者置業(yè)的一個好時機(jī)，因為淡市時的投資者、炒房者會大量退出市場，這不僅意味著有更多的選擇機(jī)會，而且價格也趨于理性，買房會比較占便宜。 定律二 利率總是會變的 2015年11月21日下午，中國人民銀行宣布降息，房貸按揭貸款利率也相應(yīng)降低，給有買房需求的百姓帶來實惠。這讓很多市民認(rèn)為投資房地產(chǎn)市場的時機(jī)已經(jīng)到來。但業(yè)內(nèi)人士則普遍認(rèn)為，降息或者加息主要是對市民的心理影響作用較大，而實際影響作用則相對較小。從歷史上看，住房按揭利率曾經(jīng)很高，我們也經(jīng)歷過很多次的降息。但其實在經(jīng)濟(jì)社會中，加息或者降息都是常態(tài)，對日常生活帶來的變化有限。對利息的變化應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，不能靜態(tài)看，要動態(tài)看。從一個長時間的范圍來看，利息有高也有低，不宜成為影響置業(yè)的首要因素。 讓我們來算一筆賬。根據(jù)測算，以購房者貸款100萬、期限30年為例計算。如果購房者選擇的是按等額還款計算，央行降息前，每月還款6353.6元。而降息后，每月還款6092.28元，每月少還款261.32元。對于一個普通家庭而言，這個數(shù)目可能只是一頓飯或者一件衣服的價格，并不會對日常生活品質(zhì)造成影響。 資深人士認(rèn)為，置業(yè)的關(guān)鍵還是要考慮機(jī)會成本、資金流動性以及支付能力。如果購房者手中有充足的資金來購房，或者資金的流動性相對順暢且有購房打算，那么可以在銀行降息時選擇合適的房源出手。但這個購房決策應(yīng)該是建立在自身支付能力的基礎(chǔ)上，而不是盲目跟風(fēng)，以“占便宜“的心態(tài)進(jìn)入市場。一旦超出實際經(jīng)濟(jì)能力，很有可能會因還貸壓力影響未來的生活品質(zhì)。 定律三 買房應(yīng)關(guān)注區(qū)域供應(yīng)量 購房者在買房時，除了要關(guān)注交通、配套設(shè)施、區(qū)域發(fā)展前景、開發(fā)商品牌等因素外，還應(yīng)考量樓盤在該區(qū)域內(nèi)的整體供應(yīng)量?！耙皇謽枪?yīng)多的區(qū)域，買一手樓較好；反之，在二手房供應(yīng)較多的區(qū)域則更適合購買?！? 業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，當(dāng)市場處上升態(tài)勢時，一手樓的價格高于二手樓；反之，二手樓價格高于一手樓。這個定律的主要依據(jù)是市場供應(yīng)者總是既包括，也包括小業(yè)主。“在同一個區(qū)域中，房價往往受這兩者推盤量的影響。比如，當(dāng)一手樓供應(yīng)量較多的時候，開發(fā)商為了爭奪客戶而競爭，價格會相對合理，對于購入新房的購房者則相對合適；而當(dāng)一手樓供應(yīng)量減少的時候，面對市場需求，就可能會出現(xiàn)個人賣家囤貨居奇，價格非理性上漲的情況?！? 定律四 淡市時也可將多余房子賣出 天津市民李女士在河?xùn)|區(qū)泰興南路附近擁有一套婚前購買的77平方米的一室房源。2015年年初結(jié)婚后，李女士的房屋一直處于空置狀態(tài)，她原準(zhǔn)備將其賣掉后為父母改善下居住條件，但由于市場活躍度不高，看房人給出的價格始終無法達(dá)到她的預(yù)想?！拔蚁Ｍ孔拥膬r格不低于130萬，但目前來看這至少要降5-8萬”。 針對李女士的情況，置業(yè)專家分析認(rèn)為，對于中小投資者來說，即便是淡季，賣房也是相對劃算的。持有房屋與持有股票不同，房地產(chǎn)的持有都是要付出代價的。持有成本包括物業(yè)管理費(fèi)、銀行利息、裝修費(fèi)、維修費(fèi)等等。因此，持有的前提就是房屋帶來的收益和增值，能夠涵蓋費(fèi)用成本。從李女士自身的情況來看，其自身并不是資金充裕的購房者，需要通過賣一買一的方式來改善居住條件，在這種情況下，應(yīng)該適當(dāng)降低心理預(yù)期價格。因為即使是淡市時，持有房屋的成本也不會減少，及時將多余且閑置的房屋賣出有利于為下一步投資置業(yè)計劃提供空間和資金。 定律五 房產(chǎn)稅可以通過買賣交易補(bǔ)償 眼下對于買家，還有一個心理負(fù)擔(dān)，就是覺得稅少時沒買，稅多時再買，豈不虧了？談到這個問題，首先需要對房產(chǎn)涉及的稅做區(qū)分。目前的房產(chǎn)稅分為流轉(zhuǎn)稅和持有稅。流轉(zhuǎn)稅主要包括營業(yè)稅、契稅、所得稅。流轉(zhuǎn)稅是只有當(dāng)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動時才會納稅。持有稅主要是房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)稅只對出租物業(yè)，物業(yè)稅尚未開征?，F(xiàn)在的稅收調(diào)整重點是打擊投機(jī)炒樓，對于自用者來說影響不大。此外，即便是上市流轉(zhuǎn)，只要有足夠的耐心，總是可以通過多方詢價，將這點稅費(fèi)在買賣交易中完成補(bǔ)償。 定律六 空置的房子要馬上出租 經(jīng)常聽人這么說：“我現(xiàn)在有三套房子，兩套空著?！闭б宦犛X得有些不可思議，實際情況還真是這樣。有些人認(rèn)為出租收的租金還抵不了銀行利息，有些人就是在等待裝修和想賣房子之間徘徊。 李先生于2013年投資購買了一套位于津濱大道附近的一套90平方米兩居室，由于考慮賣出，房子一直處于未裝修狀態(tài)。但該區(qū)域內(nèi)二手房源供應(yīng)相對較多，房屋一直沒有成交。11月底，李先生接到中介打來的電話，稱有一家人正在尋找毛坯房作為倉庫，咨詢其是否愿意將房子出租，租金價格在每個月600元。盡管價格相對較低，但**終李先生決定先出租一段時間，“新房前兩年的供暖費(fèi)都已經(jīng)交了，每個月近200塊錢的物業(yè)費(fèi)也交著，都是成本。而且出租毛坯房不用準(zhǔn)備家電和家具，省事一些。” 置業(yè)專家分析認(rèn)為，無論房子的租金回報是高還是低，都要選擇馬上出租，決不能讓房子空著，空著就是損失。此外，租房不要選擇豪裝，因為這與租金價格不成正比，尤其是在淡市時。 定律七 換房不受淡旺市影響 2015年10月份以來，改善性需求逐漸成為市場活躍的主角，特別是在二手房市場表現(xiàn)搶眼。在業(yè)內(nèi)看來，“低端有保障、中端有市場、高端有控制”的三元格局正在加速形成。但也有不少準(zhǔn)備換房的人處在觀望情緒中，遲遲不敢出手。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于那些有換房需求的購房者來說，無需過多考慮淡旺季的因素。一般來說，自住型的購房需求不會受到市場大形勢影響，比如婚房、改善住房條件等。在同一地段中，如果居住產(chǎn)品已經(jīng)落后，而又有換房的打算，在市場預(yù)期不會變化太大的情況下，應(yīng)該賣掉房子，將它變現(xiàn)為資金，這意味著更多的機(jī)會。 這個規(guī)律主要適用于非投機(jī)的自住房?！安还芊康禺a(chǎn)市場是買方市場還是賣方市場，對于需要換房的購房者來說，他自身都涉及一個買賣身份的轉(zhuǎn)變。因此整體情況對個人的影響不會特別大。如果在賣房時讓渡了部分利益，那么在購房時也會相應(yīng)地有所收益，因此心理落差不用過大，**重要的是尋找到適合自己的房源，滿足換房需求?！? 定律八 二手房應(yīng)珍惜每個交易機(jī)會 在房屋交易中，經(jīng)常會出現(xiàn)買家和賣家因價格談不攏而相互僵持的局面，張玉在接受采訪時表示，在她的實際工作中，遇到的這類情況幾乎會占到交易總數(shù)的30%。“很多人打算賣房來到中介后，工作人員會根據(jù)其房源所在區(qū)域成熟度、區(qū)域供應(yīng)量、樓盤年份以及房源本身的情況做一個評估，給出一個市場相對認(rèn)可的價格。但在實際交易過程中，除了特別著急賣房的人以外，大多數(shù)房主都會選擇在這個價格上提高一些?！倍鴮τ谫I方來說，購房之前會對自己感興趣的區(qū)域房源多方詢價，并希望購買價格能更接近自己的心理預(yù)期，這就形成了一個買賣雙方博弈的情況。 “以海光寺附近的一處老小區(qū)房源為例，一位賣家39平方米的獨單掛牌價格定為85萬，盡管期間有不少人來商量價格，但是房主就堅持一分不少。直到房源進(jìn)入市場4個月之后，房主才意識到自己的價格超出市場預(yù)期，**終通過調(diào)整，以80萬的價格成交?！睆堄穹治龇Q，二手房選擇出手時機(jī)要緊隨市場行情。在市場不被看好的情況下，賣家要特別珍惜交易機(jī)會，因為這時賣家比買家多，成交量萎縮。如果買家叫價不是很離譜，千萬不要吊起來不賣。一旦錯過機(jī)會，損失更大。

• 問 買房有什么基本定律 買房要注意什么
  答

   買房可以說是人生中的一件大事，每個人都希望買一套物有所值甚至物超所值的好房子。那么怎樣才能選購一套好房？認(rèn)準(zhǔn)以下八大原則。 定律一 淡季購房是好時機(jī) 不管什么時候，在市場上買到自己一套各方面都很滿意的房子是一件困難的事，而買到價格稍微便宜一點的房子則是一件相對容易的事。為什么這么說？因為每套房子都有自己的特點、屬性、品質(zhì)，而每個人對房子的品位和愛好也是獨一無二的。因此，按價格來找房比較容易，而要滿足各方面喜好則比較難。如果除去這個認(rèn)識，單純從市場走向來看，淡季購房不失為一個明智的選擇，因為淡市時的炒房者、投資者會大量退出市場，這不僅意味著有更多的選擇機(jī)會，而且價格也趨于理性，買房會比較占便宜。 定律二 利率總是會變的 2015年11月21日下午，中國人民銀行宣布降息，房貸按揭貸款利率也相應(yīng)降低，給有買房需求的百姓帶來實惠。這讓很多市民認(rèn)為投資房地產(chǎn)市場的時機(jī)已經(jīng)到來。但業(yè)內(nèi)人士則普遍認(rèn)為，降息或者加息主要是對市民的心理影響作用較大，而實際影響作用則相對較小。從歷史上看，住房按揭利率曾經(jīng)很高，我們也經(jīng)歷過很多次的降息。但其實在經(jīng)濟(jì)社會中，加息或者降息都是常態(tài)，對日常生活帶來的變化有限。對利息的變化應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，不能靜態(tài)看，要動態(tài)看。從一個長時間的范圍來看，利息有高也有低，不宜成為影響置業(yè)的首要因素。 讓我們來算一筆賬。根據(jù)測算，以購房者貸款100萬、期限30年為例計算。如果購房者選擇的是按等額還款計算，央行降息前，每月還款6353.6元。而降息后，每月還款6092.28元，每月少還款261.32元。對于一個普通家庭而言，這個數(shù)目可能只是一頓飯或者一件衣服的價格，并不會對日常生活品質(zhì)造成影響。 置業(yè)的關(guān)鍵還是要考慮機(jī)會成本、資金流動性以及支付能力。如果購房者手中有充足的資金來購房，或者資金的流動性相對順暢且有購房打算，那么可以在銀行降息時選擇合適的房源出手。但這個購房決策應(yīng)該是建立在自身支付能力的基礎(chǔ)上，而不是盲目跟風(fēng)，以“占便宜“的心態(tài)進(jìn)入市場。一旦超出實際經(jīng)濟(jì)能力，很有可能會因還貸壓力影響未來的生活品質(zhì)。 定律三 買房應(yīng)關(guān)注區(qū)域供應(yīng)量 購房者在買房時，除了要關(guān)注交通、配套設(shè)施、區(qū)域發(fā)展前景、開發(fā)商品牌等因素外，還應(yīng)考量樓盤在該區(qū)域內(nèi)的整體供應(yīng)量?！耙皇謽枪?yīng)多的區(qū)域，買一手樓較好；反之，在二手房供應(yīng)較多的區(qū)域則更適合購買。” 當(dāng)市場處上升態(tài)勢時，一手樓的價格高于二手樓；反之，二手樓價格高于一手樓。這個定律的主要依據(jù)是市場供應(yīng)者總是既包括，也包括小業(yè)主。“在同一個區(qū)域中，房價往往受這兩者推盤量的影響。比如，當(dāng)一手樓供應(yīng)量較多的時候，開發(fā)商為了爭奪客戶而競爭，價格會相對合理，對于購入新房的購房者則相對合適；而當(dāng)一手樓供應(yīng)量減少的時候，面對市場需求，就可能會出現(xiàn)個人賣家囤貨居奇，價格非理性上漲的情況。” 定律四 淡市時也可將多余房子賣出 對于中小投資者來說，即便是淡季，賣房也是相對劃算的。持有房屋與持有股票不同，房地產(chǎn)的持有都是要付出代價的。持有成本包括物業(yè)管理費(fèi)、銀行利息、裝修費(fèi)、維修費(fèi)等等。因此，持有的前提就是房屋帶來的收益和增值，能夠涵蓋費(fèi)用成本。從李女士自身的情況來看，其自身并不是資金充裕的購房者，需要通過賣一買一的方式來改善居住條件，在這種情況下，應(yīng)該適當(dāng)降低心理預(yù)期價格。因為即使是淡市時，持有房屋的成本也不會減少，及時將多余且閑置的房屋賣出有利于為下一步投資置業(yè)計劃提供空間和資金。 定律五 房產(chǎn)稅可以通過買賣交易補(bǔ)償 眼下對于買家，還有一個心理負(fù)擔(dān)，就是覺得稅少時沒買，稅多時再買，豈不虧了？談到這個問題，首先需要對房產(chǎn)涉及的稅做區(qū)分。目前的房產(chǎn)稅分為流轉(zhuǎn)稅和持有稅。流轉(zhuǎn)稅主要包括營業(yè)稅、契稅、所得稅。流轉(zhuǎn)稅是只有當(dāng)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動時才會納稅。持有稅主要是房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)稅只對出租物業(yè)，物業(yè)稅尚未開征?，F(xiàn)在的稅收調(diào)整重點是打擊投機(jī)炒樓，對于自用者來說影響不大。此外，即便是上市流轉(zhuǎn)，只要有足夠的耐心，總是可以通過多方詢價，將這點稅費(fèi)在買賣交易中完成補(bǔ)償。 定律六 空置的房子要馬上出租 經(jīng)常聽人這么說：“我現(xiàn)在有三套房子，兩套空著?！闭б宦犛X得有些不可思議，實際情況還真是這樣。有些人認(rèn)為出租收的租金還抵不了銀行利息，有些人就是在等待裝修和想賣房子之間徘徊。 無論房子的租金回報是高還是低，都要選擇馬上出租，決不能讓房子空著，空著就是損失。此外，租房不要選擇豪裝，因為這與租金價格不成正比，尤其是在淡市時。 定律七 換房不受淡旺市影響 2015年10月份以來，改善性需求逐漸成為市場活躍的主角，特別是在二手房市場表現(xiàn)搶眼。在業(yè)內(nèi)看來，“低端有保障、中端有市場、高端有控制”的三元格局正在加速形成。但也有不少準(zhǔn)備換房的人處在觀望情緒中，遲遲不敢出手。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于那些有換房需求的購房者來說，無需過多考慮淡旺季的因素。一般來說，自住型的購房需求不會受到市場大形勢影響，比如婚房、改善住房條件等。在同一地段中，如果居住產(chǎn)品已經(jīng)落后，而又有換房的打算，在市場預(yù)期不會變化太大的情況下，應(yīng)該賣掉房子，將它變現(xiàn)為資金，這意味著更多的機(jī)會。 這個規(guī)律主要適用于非投機(jī)的自住房?！安还芊康禺a(chǎn)市場是買方市場還是賣方市場，對于需要換房的購房者來說，他自身都涉及一個買賣身份的轉(zhuǎn)變。因此整體情況對個人的影響不會特別大。如果在賣房時讓渡了部分利益，那么在購房時也會相應(yīng)地有所收益，因此心理落差不用過大，**重要的是尋找到適合自己的房源，滿足換房需求?！? 定律八 二手房應(yīng)珍惜每個交易機(jī)會 在房屋交易中，經(jīng)常會出現(xiàn)買家和賣家因價格談不攏而相互僵持的局面，張玉在接受采訪時表示，在她的實際工作中，遇到的這類情況幾乎會占到交易總數(shù)的30%。“很多人打算賣房來到中介后，工作人員會根據(jù)其房源所在區(qū)域成熟度、區(qū)域供應(yīng)量、樓盤年份以及房源本身的情況做一個評估，給出一個市場相對認(rèn)可的價格。但在實際交易過程中，除了特別著急賣房的人以外，大多數(shù)房主都會選擇在這個價格上提高一些?！倍鴮τ谫I方來說，購房之前會對自己感興趣的區(qū)域房源多方詢價，并希望購買價格能更接近自己的心理預(yù)期，這就形成了一個買賣雙方博弈的情況。 二手房選擇出手時機(jī)要緊隨市場行情。在市場不被看好的情況下，賣家要特別珍惜交易機(jī)會，因為這時賣家比買家多，成交量萎縮。如果買家叫價不是很離譜，千萬不要吊起來不賣。一旦錯過機(jī)會，損失更大。

• 問 ??三遠(yuǎn)佳園什么時候交房呢？誰知道呢？
  答

  資料齊全一般八個工作日就可以辦下來。辦理流程：（1）買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。（2）買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù)。交易所會給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契，原則上房產(chǎn)證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。（3）辦理完買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，在三個月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計算表》。

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• 問 三級電源防雷器是指什么？
  答

  關(guān)于選防雷器，像這個10/350波形的電涌保護(hù)器一般用做總配電箱防雷保護(hù)，叫做B級（也叫第一級）電源電涌保護(hù)器。然后在總配電箱后面的分配電箱加裝8/20us測試波形的C級（也叫第二級）電涌保護(hù)器，再后面的戶箱或者末端箱加裝D級（也叫第三級）電涌保護(hù)器。另外選擇這些電源防雷器的時候一定要和生產(chǎn)廠家說清楚你配電的線制，單相和三相裝的浪涌保護(hù)器是不一樣的

• 問 2016買房要堅持有哪些定律 什么時候是購房好時機(jī)
  答

  對于大多數(shù)普通市民來講，買房都生活中的一件大事，誰都希望把錢花在刀刃上，無論自住還是投資，都買到一所增值空間較大的房子。剛剛過去的2015很多利好政策連續(xù)出臺，大大的刺激著樓市需求，使得市場活躍度迅速提高。怎樣才能選到一套物超所值的住宅呢？淡季到底適不適合置業(yè)換房？小編總結(jié)房屋交易的八個基本定律，希望對廣大購房者有所幫助。 定律一 淡季購房是好時機(jī) 市民王萌住在天津西青區(qū)梅江康城，**近丈夫工作調(diào)動，于是兩人有了購置新房的想法。“原來他在西青開發(fā)區(qū)工作，上班很方便。但調(diào)到河北區(qū)以后，每天開車上下班不僅耗在路上的時間多，油費(fèi)也是不小的挑費(fèi)。而且我的娘家也在河北區(qū)，如果能搬過去生活上會相對方便些。”王萌說，她有了購房打算后也看了不少二手房，但看到市場的走勢和不斷推出的政策就有些舉棋不定?！跋氲确績r降降再買，但一直等下去也不是個辦法，究竟該怎么辦呢.”和市民王萌有相同困惑的人不在少數(shù)。 業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這里有一個常識性認(rèn)識，那就是無論何時，在市場上買到自己滿意的房子總是一件困難的事，而買到價格便宜的房子則是一件相對容易的事。為什么這么說？因為每套房子的特點、屬性、品質(zhì)各異，而每個人對房子的品位和愛好也是獨特的——比如說孩子要上學(xué)、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定價格標(biāo)準(zhǔn)的房子機(jī)會很多，但同時又能滿足自住需求和喜好的房子就沒那么容易。如果除去這個認(rèn)識，單純從市場走向來看，淡季是購房者置業(yè)的一個好時機(jī)，因為淡市時的投資者、炒房者會大量退出市場，這不僅意味著有更多的選擇機(jī)會，而且價格也趨于理性，買房會比較占便宜。 定律二 利率總是會變的 2015年11月21日下午，中國人民銀行宣布降息，房貸按揭貸款利率也相應(yīng)降低，給有買房需求的百姓帶來實惠。這讓很多市民認(rèn)為投資房地產(chǎn)市場的時機(jī)已經(jīng)到來。但業(yè)內(nèi)人士則普遍認(rèn)為，降息或者加息主要是對市民的心理影響作用較大，而實際影響作用則相對較小。從歷史上看，住房按揭利率曾經(jīng)很高，我們也經(jīng)歷過很多次的降息。但其實在經(jīng)濟(jì)社會中，加息或者降息都是常態(tài)，對日常生活帶來的變化有限。對利息的變化應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，不能靜態(tài)看，要動態(tài)看。從一個長時間的范圍來看，利息有高也有低，不宜成為影響置業(yè)的首要因素。 讓我們來算一筆賬。根據(jù)測算，以購房者貸款100萬、期限30年為例計算。如果購房者選擇的是按等額還款計算，央行降息前，每月還款6353.6元。而降息后，每月還款6092.28元，每月少還款261.32元。對于一個普通家庭而言，這個數(shù)目可能只是一頓飯或者一件衣服的價格，并不會對日常生活品質(zhì)造成影響。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，置業(yè)的關(guān)鍵還是要考慮機(jī)會成本、資金流動性以及支付能力。如果購房者手中有充足的資金來購房，或者資金的流動性相對順暢且有購房打算，那么可以在銀行降息時選擇合適的房源出手。但這個購房決策應(yīng)該是建立在自身支付能力的基礎(chǔ)上，而不是盲目跟風(fēng)，以“占便宜“的心態(tài)進(jìn)入市場。一旦超出實際經(jīng)濟(jì)能力，很有可能會因還貸壓力影響未來的生活品質(zhì)。 定律三 買房應(yīng)關(guān)注區(qū)域供應(yīng)量 購房者在買房時，除了要關(guān)注交通、配套設(shè)施、區(qū)域發(fā)展前景、開發(fā)商品牌等因素外，還應(yīng)考量樓盤在該區(qū)域內(nèi)的整體供應(yīng)量?！耙皇謽枪?yīng)多的區(qū)域，買一手樓較好；反之，在二手房供應(yīng)較多的區(qū)域則更適合購買?！? 業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，當(dāng)市場處上升態(tài)勢時，一手樓的價格高于二手樓；反之，二手樓價格高于一手樓。這個定律的主要依據(jù)是市場供應(yīng)者總是既包括，也包括小業(yè)主?！霸谕粋€區(qū)域中，房價往往受這兩者推盤量的影響。比如，當(dāng)一手樓供應(yīng)量較多的時候，開發(fā)商為了爭奪客戶而競爭，價格會相對合理，對于購入新房的購房者則相對合適；而當(dāng)一手樓供應(yīng)量減少的時候，面對市場需求，就可能會出現(xiàn)個人賣家囤貨居奇，價格非理性上漲的情況?！? 定律四 淡市時也可將多余房子賣出 市民李女士在河?xùn)|區(qū)泰興南路附近擁有一套婚前購買的77平方米的一室房源。2015年年初結(jié)婚后，李女士的房屋一直處于空置狀態(tài)，她原準(zhǔn)備將其賣掉后為父母改善下居住條件，但由于市場活躍度不高，看房人給出的價格始終無法達(dá)到她的預(yù)想?！拔蚁Ｍ孔拥膬r格不低于130萬，但目前來看這至少要降5-8萬”。 針對李女士的情況，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對于中小投資者來說，即便是淡季，賣房也是相對劃算的。持有房屋與持有股票不同，房地產(chǎn)的持有都是要付出代價的。持有成本包括物業(yè)管理費(fèi)、銀行利息、裝修費(fèi)、維修費(fèi)等等。因此，持有的前提就是房屋帶來的收益和增值，能夠涵蓋費(fèi)用成本。從李女士自身的情況來看，其自身并不是資金充裕的購房者，需要通過賣一買一的方式來改善居住條件，在這種情況下，應(yīng)該適當(dāng)降低心理預(yù)期價格。因為即使是淡市時，持有房屋的成本也不會減少，及時將多余且閑置的房屋賣出有利于為下一步投資置業(yè)計劃提供空間和資金。 定律五 房產(chǎn)稅可以通過買賣交易補(bǔ)償 眼下對于買家，還有一個心理負(fù)擔(dān)，就是覺得稅少時沒買，稅多時再買，豈不虧了？談到這個問題，首先需要對房產(chǎn)涉及的稅做區(qū)分。目前的房產(chǎn)稅分為流轉(zhuǎn)稅和持有稅。流轉(zhuǎn)稅主要包括營業(yè)稅、契稅、所得稅。流轉(zhuǎn)稅是只有當(dāng)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動時才會納稅。持有稅主要是房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)稅只對出租物業(yè)，物業(yè)稅尚未開征?，F(xiàn)在的稅收調(diào)整重點是打擊投機(jī)炒樓，對于自用者來說影響不大。此外，即便是上市流轉(zhuǎn)，只要有足夠的耐心，總是可以通過多方詢價，將這點稅費(fèi)在買賣交易中完成補(bǔ)償。 定律六 空置的房子要馬上出租 經(jīng)常聽人這么說：“我現(xiàn)在有三套房子，兩套空著?！闭б宦犛X得有些不可思議，實際情況還真是這樣。有些人認(rèn)為出租收的租金還抵不了銀行利息，有些人就是在等待裝修和想賣房子之間徘徊。 李先生于2013年投資購買了一套位于津濱大道附近的一套90平方米兩居室，由于考慮賣出，房子一直處于未裝修狀態(tài)。但該區(qū)域內(nèi)二手房源供應(yīng)相對較多，房屋一直沒有成交。11月底，李先生接到中介打來的電話，稱有一家人正在尋找毛坯房作為倉庫，咨詢其是否愿意將房子出租，租金價格在每個月600元。盡管價格相對較低，但**終李先生決定先出租一段時間，“新房前兩年的供暖費(fèi)都已經(jīng)交了，每個月近200塊錢的物業(yè)費(fèi)也交著，都是成本。而且出租毛坯房不用準(zhǔn)備家電和家具，省事一些。” 業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，無論房子的租金回報是高還是低，都要選擇馬上出租，決不能讓房子空著，空著就是損失。此外，租房不要選擇豪裝，因為這與租金價格不成正比，尤其是在淡市時。 定律七 換房不受淡旺市影響 2015年10月份以來，改善性需求逐漸成為市場活躍的主角，特別是在二手房市場表現(xiàn)搶眼。在業(yè)內(nèi)看來，“低端有保障、中端有市場、高端有控制”的三元格局正在加速形成。但也有不少準(zhǔn)備換房的人處在觀望情緒中，遲遲不敢出手。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于那些有換房需求的購房者來說，無需過多考慮淡旺季的因素。一般來說，自住型的購房需求不會受到市場大形勢影響，比如婚房、改善住房條件等。在同一地段中，如果居住產(chǎn)品已經(jīng)落后，而又有換房的打算，在市場預(yù)期不會變化太大的情況下，應(yīng)該賣掉房子，將它變現(xiàn)為資金，這意味著更多的機(jī)會。 這個規(guī)律主要適用于非投機(jī)的自住房?！安还芊康禺a(chǎn)市場是買方市場還是賣方市場，對于需要換房的購房者來說，他自身都涉及一個買賣身份的轉(zhuǎn)變。因此整體情況對個人的影響不會特別大。如果在賣房時讓渡了部分利益，那么在購房時也會相應(yīng)地有所收益，因此心理落差不用過大，**重要的是尋找到適合自己的房源，滿足換房需求?！? 定律八 二手房應(yīng)珍惜每個交易機(jī)會 在房屋交易中，經(jīng)常會出現(xiàn)買家和賣家因價格談不攏而相互僵持的局面，實際生活中這類情況幾乎會占到交易總數(shù)的30%。“很多人打算賣房來到中介后，工作人員會根據(jù)其房源所在區(qū)域成熟度、區(qū)域供應(yīng)量、樓盤年份以及房源本身的情況做一個評估，給出一個市場相對認(rèn)可的價格。但在實際交易過程中，除了特別著急賣房的人以外，大多數(shù)房主都會選擇在這個價格上提高一些?！倍鴮τ谫I方來說，購房之前會對自己感興趣的區(qū)域房源多方詢價，并希望購買價格能更接近自己的心理預(yù)期，這就形成了一個買賣雙方博弈的情況。 “以海光寺附近的一處老小區(qū)房源為例，一位賣家39平方米的獨單掛牌價格定為85萬，盡管期間有不少人來商量價格，但是房主就堅持一分不少。直到房源進(jìn)入市場4個月之后，房主才意識到自己的價格超出市場預(yù)期，**終通過調(diào)整，以80萬的價格成交?！睒I(yè)內(nèi)人士分析稱，二手房選擇出手時機(jī)要緊隨市場行情。在市場不被看好的情況下，賣家要特別珍惜交易機(jī)會，因為這時賣家比買家多，成交量萎縮。如果買家叫價不是很離譜，千萬不要吊起來不賣。一旦錯過機(jī)會，損失更大。