國家規(guī)定的建筑物的合理使用壽命有多久？若對(duì)此產(chǎn)生糾紛，應(yīng)如何認(rèn)定？

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• 155****1974

  關(guān)于“合理使用壽命”的問題，目前國家還未有統(tǒng)一規(guī)定，根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則（試行）》，一般認(rèn)為按民用建筑的主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限分為四級(jí)：一級(jí)100年以上，適用于重要的建筑和高層建筑（指10層以上住宅建筑、總高度超過24米的公共建筑及綜合性建筑）；
  二級(jí)耐久年限為50——100年，適用于一般建筑，三級(jí)耐久年限為25——50年，適用于次要建筑；四級(jí)為15年以下，適用于臨時(shí)性建筑。若對(duì)于地基和主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量缺陷，是否在合理使用壽命內(nèi)引起爭(zhēng)議，應(yīng)首先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年限的，以該年限為準(zhǔn)；無確定年限的，由原設(shè)計(jì)單位或有權(quán)確認(rèn)的部門確定，并按此確定的年限為準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2012-11-30 16:47:28

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• 問 國家規(guī)定的建筑物的合理使用壽命有多久？若對(duì)此產(chǎn)生糾紛，應(yīng)如何認(rèn)定？
  答

  關(guān)于“合理使用壽命”的問題，目前國家還未有統(tǒng)一規(guī)定，根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則（試行）》，一般認(rèn)為按民用建筑的主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限分為四級(jí)：一級(jí)100年以上，適用于重要的建筑和高層建筑（指10層以上住宅建筑、總高度超過24米的公共建筑及綜合性建筑）；二級(jí)耐久年限為50——100年，適用于一般建筑，三級(jí)耐久年限為25——50年，適用于次要建筑；四級(jí)為15年以下，適用于臨時(shí)性建筑。若對(duì)于地基和主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量缺陷，是否在合理使用壽命內(nèi)引起爭(zhēng)議，應(yīng)首先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年限的，以該年限為準(zhǔn)；無確定年限的，由原設(shè)計(jì)單位或有權(quán)確認(rèn)的部門確定，并按此確定的年限為準(zhǔn)。買房,

• 問 國家規(guī)定的建筑物的合理使用壽命有多久？
  答

  關(guān)于“合理使用壽命”的問題，目前國家還未有統(tǒng)一規(guī)定，根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則（試行）》，一般認(rèn)為按民用建筑的主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限分為四級(jí)：一級(jí)100年以上，適用于重要的建筑和高層建筑（指10層以上住宅建筑、總高度超過24米的公共建筑及綜合性建筑）；二級(jí)耐久年限為50——100年，適用于一般建筑，三級(jí)耐久年限為25——50年，適用于次要建筑；四級(jí)為15年以下，適用于臨時(shí)性建筑。

• 問 ??無產(chǎn)權(quán)的公房能買賣嗎?公房買賣產(chǎn)生糾紛應(yīng)如何認(rèn)定?
  答

  一、公房與私房的大區(qū)別在哪里?公產(chǎn)房與私產(chǎn)房的大區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)，公產(chǎn)房沒有產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主只有承租權(quán)，沒有轉(zhuǎn)讓權(quán)，所以公產(chǎn)房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。二、公房能否買賣公房，又叫使用權(quán)房、居住權(quán)房，使住房實(shí)物分配制度下的產(chǎn)物。過去，居民的住房都是國家或者單位以實(shí)物形式分配給個(gè)人居住的，個(gè)人按照很低的租金標(biāo)準(zhǔn)箱產(chǎn)權(quán)單位交納房租，租住該房屋，個(gè)人只能居住或者調(diào)換、繼承，產(chǎn)權(quán)仍然屬于單位或者房管單位，但是單位也不得隨意收回該房屋。個(gè)人是不得買賣甚至出租的。后來國家出臺(tái)了房改政策，允許個(gè)人將該種類型的房屋買下產(chǎn)權(quán)，變成了房改房、已購公房。三、公房買賣產(chǎn)生糾紛應(yīng)如何認(rèn)定?根據(jù)其交易標(biāo)的，公房買賣可以參照現(xiàn)行處理商品房買賣糾紛相關(guān)的法律規(guī)定。理由如下：首先，商品房屋買賣是現(xiàn)代社會(huì)典型的不動(dòng)產(chǎn)交易行為，也是典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。在商品房合同中，雙方當(dāng)事人就訂立商品房買賣合同的意思表示達(dá)成一致時(shí)，合同即產(chǎn)生約束力，不具有排他的效力，故而商品房物權(quán)的變動(dòng)必須依賴不動(dòng)產(chǎn)的登記制度。根據(jù)國家對(duì)于公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批的相關(guān)要求來看，這些規(guī)定同樣適用于公房使用權(quán)的買賣。其次，根據(jù)我國《合同法》有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)，是不影響合同效力，只是合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。當(dāng)事人雙方依自身意思表示簽訂公房買賣協(xié)議后，在房屋買賣協(xié)議成立后，房產(chǎn)使用權(quán)雖沒有轉(zhuǎn)移，但雙方當(dāng)事人依協(xié)議建立的法律關(guān)系依然存在。后，《民法通則》第四條規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。誠實(shí)信用原則是指民事主體在從事民事活動(dòng)中，應(yīng)誠實(shí)守信，以善意的方式履行其義務(wù)，不得濫用權(quán)利及規(guī)避法律或者合同規(guī)定的義務(wù)。誠實(shí)信用原則作為民法，特別是債權(quán)法中的高指導(dǎo)原則，具體內(nèi)涵是：應(yīng)以誠實(shí)信用的方式行使權(quán)利。權(quán)利人只要行使財(cái)產(chǎn)權(quán)時(shí)，尊重國家、集體和他人的利益，以善意的方式行使權(quán)利并獲得利益，那么該交易應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效，合約當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合約履行。

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• 問 ??沒有產(chǎn)權(quán)的公房個(gè)人能買賣嗎？買賣產(chǎn)生糾紛應(yīng)如何認(rèn)定？
  答

  1. 由于歷史的原因，國家公房具有分配給干部職工使用的特點(diǎn)，有些單位沒有進(jìn)行房改，還保留原有使用方式，這樣的房屋產(chǎn)權(quán)屬于國家，歸原有國營企業(yè)、政府，具體由國資委管理。私人對(duì)于國家公房只具有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，所以不允許私下買賣。2. 私相授受或者私下簽訂購銷合同沒有法律效力，不受法律保護(hù)。3. 公證處不會(huì)為不具備產(chǎn)權(quán)資格的人做產(chǎn)權(quán)買賣協(xié)議的公證。4. 私下交易無效，無法過戶。

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• 問 ??國家規(guī)定贈(zèng)送多少面積？國家規(guī)定的公攤是多少？
  答

  一、公攤面積與非公攤面積分別有哪些？1.公攤面積公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室、共同墻體。2.非公攤倉庫、車庫車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營自用的房屋、管理用房等不會(huì)計(jì)入公攤。二、公攤面積怎么計(jì)算？建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積，因此公攤面積=建筑面積-套內(nèi)建筑面積，其中套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺(tái)面積。公攤面積=公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積，其中公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e÷(套內(nèi)建筑面積×總套數(shù))。注意：外墻隔墻量中線，套內(nèi)墻體全計(jì)算；陽臺(tái)區(qū)分封閉否，封閉全算未封半。三、根據(jù)國家規(guī)定，公攤面積一般有多大？目前國家在公攤面積上沒有明確規(guī)定必須控制在哪個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)。一般多層住宅的公攤面積約在10％~13％，18層以下的板式住宅公攤約在13％~15％，點(diǎn)式的樓盤公攤大多在15％~17％，而30層以上的住宅因?yàn)殡娞輸?shù)量的增多，公攤通常都在25％左右。需要注意的是：1.同一棟樓兩梯兩戶的公攤，要比一梯兩戶的大，但是一梯兩戶肯定沒有兩梯兩戶的便捷。2.點(diǎn)式樓和板式樓的公攤是不一樣的；房子大，公攤就多點(diǎn)；房子小，公攤就會(huì)少點(diǎn)；僅有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶，公攤面積也是不一樣的。3.公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大；樓梯高度越高公攤越大。四、如何規(guī)避公攤面積風(fēng)險(xiǎn)？1.向開發(fā)商索取公開數(shù)據(jù)2.索要建筑設(shè)計(jì)圖，讓建筑專業(yè)人士計(jì)算3.在購房合同中約定具體公攤面積《合同法》規(guī)定，開發(fā)商交房時(shí)，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過3%，誤差超過3%，多出的面積由開發(fā)商無償贈(zèng)送，少出的面積，由開發(fā)商負(fù)責(zé)賠償業(yè)主，同時(shí)可選擇退房。

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