房屋買賣中發(fā)生了不可抗力的損失，受損失的一房有什么責(zé)任和義務(wù)呢？

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• 136****9725

  受損害一方負(fù)有兩方面的義務(wù)： ①及時通知對方。不可抗力發(fā)生后，應(yīng)在合同約定或合理的時間內(nèi)通知對方，以便對方采取措施，減輕不可抗力可能造成的損失，同時，應(yīng)當(dāng)在合理的時間內(nèi)提供有關(guān)方面出具的證明。 ②采取合理措施，防止損失擴(kuò)大。如發(fā)生不可抗力一方當(dāng)事人不及時采取措施或采取的措施不合理、不適當(dāng)，致使損失擴(kuò)大的，則擴(kuò)大部分不能要求免責(zé)。

  查看全文↓ 2012-12-25 17:04:08

相關(guān)問題

• 問 房屋買賣合同里的不可抗力因素，該如何約定？
  答

  在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在**小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責(zé)。

• 問 房屋買賣中哪些事件是不能包含在不可抗力之中的？
  答

  (1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、市場價格波動，如金融風(fēng)暴。 (2)甲方不能及時采購本合同中所列建材、設(shè)備或同類、同級的產(chǎn)品的； (3)市政配套工程不能與房屋同步建設(shè)、同時竣工交付的； (4)該建設(shè)工地附近有重大施工、該房屋建設(shè)不得不停止的； (5)其他不列入免責(zé)范圍的事項(xiàng)。如停電、雨雪。

• 問 什么是購房合同不可抗力 不可抗力的免責(zé)需要具備哪些條件
  答

  怎樣理解購房合同中的不可抗力 隨著我國住房改革的深入，越來越多的人加入到購房大軍之中。而經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)生活水平日益提高，人們對住房的要求也越來越高，購買熱情不斷升溫。在購買商品房時會簽訂購房合同，而在合同中會有關(guān)于不可抗力的規(guī)定。對于此條款中的“不可抗力”在法律上究竟是如何規(guī)定，什么情況才構(gòu)成不可抗力？購房者是否真的了解，而“不可抗力”作為實(shí)踐中重要的免責(zé)事由，購房者往往會和開發(fā)商發(fā)生爭議。下面我就“不可抗力”的問題進(jìn)行論述。 一、什么是“不可抗力” 根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第153條明確規(guī)定：“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。由此可見，不可抗力是指在合同成立以后所發(fā)生的，不是由于當(dāng)事人一方的故意或過失所造成的，對其發(fā)生以及造成的后果是當(dāng)事人不能預(yù)見、不能控制、不能避免并不能克服的。不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時具備不能遇見、不能避免并不能克服三個條件。如地震、水災(zāi)等。而且不可抗力的事由要發(fā)生在合同履行期間，也就是說在簽訂合同的時候“不能預(yù)見”。并且不可抗力的事由影響的法律主體是購房合同簽訂的雙方，也就是開發(fā)商和購房者。如果造成逾期交房的理由符合以上條件，那么可以認(rèn)定該事由為不可抗力，可以免除開發(fā)商違約責(zé)任，否則就不能視為不可抗力，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 二、“不可抗力”的構(gòu)成要件 1、不可預(yù)見的偶然性。 不可抗力所指的事件必須是當(dāng)事人在訂立合同時不可預(yù)見的事件，它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。當(dāng)然,這種預(yù)料之外的偶然事件，并非是當(dāng)事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非當(dāng)事人完全不能預(yù)見。但是由于它出現(xiàn)的概率極小，而被當(dāng)事人忽略不計，把它排除在正常情況之外,但結(jié)果這種偶然事件真的出現(xiàn)了，這類事件仍然屬于不可預(yù)見的事件。在正常情況下，判斷其能否預(yù)見到某一事件的發(fā)生有兩個不同的標(biāo)準(zhǔn)：一是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即在某種具體情況下，一般理智正常的人能夠預(yù)見到的，該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見到。如果對該種事件的預(yù)見需要一定的專門知識，那么只要具有這種專業(yè)知識的一般正常水平的人所能預(yù)見到的事件則該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見。二是主觀標(biāo)準(zhǔn),就是在某種具體情況下，根據(jù)行為人的主觀條件，如當(dāng)事人的年齡、發(fā)育狀況、知識水平、職業(yè)狀況、受教育程度以及綜合能力等因素來判斷合同當(dāng)事人是否應(yīng)該預(yù)見到。 2、不可控制的客觀性或不能避免的必然性。 不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因?yàn)閭鶆?wù)人不可控制的客觀原因所導(dǎo)致的，債務(wù)人對事件的發(fā)生在主觀上既無故意，也無過失，主觀上也不能阻它發(fā)生。債務(wù)人對于非因?yàn)榭蓺w責(zé)于自己的原因而產(chǎn)生的事件，如果能夠通過主觀努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其債務(wù)。 三、引起“不可抗力”的原因 引起“不可抗力”的法定原因注意包括：一是自然原因，如洪水、暴風(fēng)、地震、干旱、暴風(fēng)雪等人類無法控制的大自然力量所引起的災(zāi)害事故；二是社會原因，如戰(zhàn)爭、罷工、騷亂；三、政府行為，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，政府行政機(jī)關(guān)在購房合同履行期間內(nèi)制定新的行政法規(guī)、規(guī)章、行政命令以及政策性文件等規(guī)范性文件，例如市政規(guī)劃、搶險抗災(zāi)需要等。對于這類政府行為，在其效力范圍內(nèi)，任何有關(guān)單位和個人都必須無條件執(zhí)行，不可抗拒。因此而造成購房合同不能履行的，可以認(rèn)定為“不可抗力”。行政機(jī)關(guān)基于法律法規(guī)的授權(quán)，針對合同雙方特定的人或事件做出的具體的處理決定，因此而造成合同不能履行的，則不屬于“不可抗力”,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在實(shí)踐中，對不可抗力的認(rèn)定是很嚴(yán)格的，要與正常的履行風(fēng)險區(qū)別開來。 而對不可抗力的范圍一般有概括式、列舉式和綜合式三種規(guī)定方法。概括式對不可抗力范圍只作籠統(tǒng)規(guī)定；列舉式是將不可抗力事件逐一列出；綜合式，即列舉式與綜合式相結(jié)合，對經(jīng)?？赡馨l(fā)生的不可抗力事件(如戰(zhàn)爭、地震、水災(zāi)、火災(zāi)、暴風(fēng)雨、雪災(zāi)等)列出的同時，再加上“以及雙方同意的其他不可抗力事件”的文句。 在建設(shè)部頒布的合同示范文本中，對“不可抗力”僅是概括性的表述，并沒有明確的界定，需要通過雙方的協(xié)商來進(jìn)一步確定。在實(shí)踐中，由于眾多的因素，很容易造成不能按期交房，這就避免不了要產(chǎn)生糾紛，甚至要承擔(dān)法律責(zé)任，造成損失。因此，我們在合同或補(bǔ)充協(xié)議當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)更加詳盡的明確“不可抗力”的范圍。但應(yīng)注意以下問題：（1）合同中是否約定不可抗力條款，不影響直接援用法律規(guī)定；（2）不可抗力條款是法定免責(zé)條款，約定不可抗力條款如小于法定范圍，當(dāng)事人仍可援用法律規(guī)定主張免責(zé)；如大于法定范圍，超出部分應(yīng)視為另外成立了免責(zé)條款；（3）不可抗力作為免責(zé)條款具有強(qiáng)制性，當(dāng)事人不得約定將不可抗力排除在免責(zé)事由之外 四。、“不可抗力”的免責(zé)條件 “不可抗力”雖然是法定的免責(zé)事由，但并非發(fā)生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人一方由于不可抗力不能履行合同時，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！?。由此可見，“不可抗力”的免責(zé)需要具備以下條件：1、發(fā)生了“不可抗力”事件。必須在一定的期限內(nèi)提供的有關(guān)證明為據(jù)；2、履行了保護(hù)義務(wù)。構(gòu)成不可抗力免責(zé)的條件，必須是遭受不可抗力影響的一方履行了“及時通知對方”和“采取補(bǔ)救措施”的程序和義務(wù)。只有這樣，不可抗力及其免責(zé)才能認(rèn)定，否則，即使確實(shí)發(fā)生不可抗力事件，若開發(fā)商沒有履行保護(hù)義務(wù)，那么開發(fā)商就不能依此免除其法律責(zé)任。 五、“不可抗力”事件發(fā)生后受影響一方的義務(wù) 1. 積極補(bǔ)救義務(wù)。當(dāng)事人有義務(wù)采取一切可能的有效措施，盡量避免或減少損失。對開發(fā)商來說，交房期限一般都是由開發(fā)商提出的，因此除了事后補(bǔ)救外，**好在確定此期限前，就充分考慮到各種影響交房的情況；對購房人來說，在約定的交房期限將至?xí)r，應(yīng)事先對自己的時間做好安排，避免錯過接收日期。 2. 告知義務(wù)。當(dāng)不可抗力及其他免責(zé)的條件出現(xiàn)時，當(dāng)事人有義務(wù)及時通告對方當(dāng)事人，以使對方當(dāng)事人采取有效措施，避免或減少損失。這在合同示范文本中留有空白，要求開發(fā)商填寫因不可抗力延期交房時，及時告知購房人的時限。 3. 舉證義務(wù)。當(dāng)事人一方提出免責(zé)的，有義務(wù)舉證，作為其免責(zé)的證據(jù)。一旦免責(zé)情形出現(xiàn)，提出免責(zé)的一方當(dāng)事人，應(yīng)及時收集和保留好有關(guān)的證據(jù)，比如政府的公告、氣象預(yù)報、生病住院的單據(jù)等等，作為有效的免責(zé)證據(jù)。否則，一旦雙方因此發(fā)生了爭執(zhí)，提出免責(zé)的一方又不能舉證，那么則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 六、不可抗力的法律后果和免責(zé)效力 發(fā)生不可抗力事故后，應(yīng)按約定的處理原則及時進(jìn)行處理。不可抗力的后果有兩種：一種是解除合同，一種是延期履行合同。究竟如何處理，應(yīng)視事故的原因、性質(zhì)、規(guī)模及其對履行合同所產(chǎn)生的實(shí)際影響程度和合同的具體約定而定。 不可抗力的免責(zé)效力，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，可以部分或全部免除責(zé)任。但有以下列外：（1）金錢債務(wù)的遲延責(zé)任不得因不可抗力而免除。（2）遲延履行期間發(fā)生的不可抗力不具有免責(zé)效力。 綜上述，正確地認(rèn)識“不可抗力”，明確延期交房時，免除責(zé)任的法律條件，以及如何正確有效的簽訂免責(zé)條款，有利于我們在延期交房時，盡**大努力的免除或減少責(zé)任，降低損失。對于“不可抗力”和其他免責(zé)條款在合同當(dāng)中是很重要的，一定要有一個清楚明了的認(rèn)識，以減少糾紛和損失。

• 問 房屋買賣中如果真的遇到不可抗力的情況，應(yīng)該要怎么做呢？
  答

  對方當(dāng)事人接到發(fā)生不可抗力的通知后，應(yīng)立即采取適當(dāng)?shù)拇胧┍苊饣驕p小損失，同時，對已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生的損失做出評估，以便合同雙方當(dāng)事人采取繼續(xù)履行合同、變更合同還是解除合同的應(yīng)變措施。

• 問 房產(chǎn)合同中的不可抗力指的是什么?國家是怎么規(guī)定的
  答

  提取公積金所需的材料：<購房合同>復(fù)印件購房契稅完稅憑證繳交公積金的人(也就是新的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬人)的身份證復(fù)印件支取公積金申請表(該申請表在繳交公積金的銀行領(lǐng)取并由繳交單位蓋公章)就可以去辦理支取住房公積金了。你可以憑你購房后去銀行辦理公積金貸款的<借款合同>公積金繳交證明繳交人的身份證銀行還款帳號這些資料去銀行辦理支取住房公積金用于償還銀行貸款，正常是一年支取一次，但如果你的貸款跟繳交公積金的銀行是同一個銀行，那你可以在銀行去申請公積金每月還款的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在暫時開辦每月還款業(yè)務(wù)的只有建行。

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