買二手房可以落戶嗎？二手房買賣過(guò)程中對(duì)戶口應(yīng)該做怎樣的約定？

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• 151****6847

  一般情況下二手房買賣是不送戶口的吧

  查看全文↓ 2013-01-10 17:08:24
• 134****2320

  1.根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，戶口和商品房產(chǎn)權(quán)所有者之間沒(méi)有必然的法律聯(lián)系，賣家在出售房屋后拒絕遷出戶口并不會(huì)影響商品房的使用價(jià)值，也不會(huì)影響買家戶口的遷入(新業(yè)主可以憑房產(chǎn)證申請(qǐng)入戶)，因此，買家不能以此為由要求解除房屋買賣合同?！　?.如果買賣合同約定，賣家沒(méi)有按時(shí)遷出戶口應(yīng)承擔(dān)違約金，那這種違約金約定屬于民事案件處理范圍，法院可以判決支持。如果買賣合同就戶口遷出方面沒(méi)有約定相關(guān)的違約責(zé)任，買家借此向法院申請(qǐng)要賣家強(qiáng)制遷出戶口，則得不到法院的支持。因?yàn)閼艨谶w移屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍，即便合同中明確約定了出賣人有義務(wù)將戶口遷出，但由于該義務(wù)屬于不能強(qiáng)制履行的事項(xiàng)，法院不能做出強(qiáng)制出賣人遷移戶口的判決?！　?.以下情況是符合要求的：新業(yè)主可以憑著房產(chǎn)證申請(qǐng)開(kāi)戶，新舊兩個(gè)戶口本同時(shí)存在，公安局戶籍系統(tǒng)內(nèi)部會(huì)標(biāo)識(shí)舊業(yè)主，同時(shí)會(huì)提醒其應(yīng)當(dāng)遷走，但不會(huì)強(qiáng)制原業(yè)主遷走戶口。新舊業(yè)主也可以雙方協(xié)商，舊業(yè)主可以搭戶在新業(yè)主戶口本名下?！　?.要特別注意的是，買家在進(jìn)行二手房買賣尤其是購(gòu)買學(xué)位房時(shí)，必須在合同中明確約定賣方遷出時(shí)間。根據(jù)實(shí)踐來(lái)看，戶口的遷出時(shí)間**好約定在房屋登記過(guò)戶之前，又或者是通過(guò)預(yù)留房屋尾款和違約金的方式對(duì)賣方施加壓力。

  查看全文↓ 2013-01-10 17:08:09

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買二手房有戶口嗎？二手房買賣過(guò)程中，戶口問(wèn)題怎么解決？
  答

  約定戶口遷移條款應(yīng)注意以下三點(diǎn)。一、應(yīng)要求出售方在申請(qǐng)過(guò)戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出，而不能約定在申請(qǐng)過(guò)戶登記、交付了大部分房款之后。二、預(yù)留部分房款并約定具體的違約責(zé)任。在交易中預(yù)留部分房款，待賣方將房屋內(nèi)的戶口全部遷移后再支付該部分房款，并在合同條款中約定每逾期一天的罰金，在逾期多少時(shí)間后可以解除合同以及合同解除的賠償金等事項(xiàng)。如果賣方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶口，賣方應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約賠償金，買方可以直接從該房?jī)r(jià)款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣方進(jìn)行追償。三、如果出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話，購(gòu)買方則要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。如果同意這樣操作的話，那也應(yīng)該在買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中直接約定賣方拒不遷移戶口的賠償責(zé)任，并預(yù)留較多的房款以及約定較高的違約金，如逾期一日則按照房屋總價(jià)的萬(wàn)分之五計(jì)算，直到賣方戶口全部遷移為止，通過(guò)這種加重經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，才能有效地約束出售方按時(shí)將戶口遷出，避免因?yàn)閷?duì)方的原因而影響了買受方遷戶口等權(quán)益。

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• 問(wèn) 有關(guān)二手房買賣過(guò)程中的問(wèn)題
  答

  看周邊的房源的價(jià)格。小戶型的房子比大戶型的，單價(jià)要稍高一點(diǎn)，因?yàn)榭們r(jià)低。如果已經(jīng)比較便宜了，還兩三萬(wàn)的往下還，就不太現(xiàn)實(shí)了。

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• 問(wèn) 二手房買賣過(guò)程中怎樣查明有無(wú)共有人
  答

  二手房買賣流程:一、尋找中介信息登記。買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策,經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實(shí)際情況為買賣雙方進(jìn)行配對(duì),為他們牽線搭橋,買賣雙方分別登記購(gòu)房、售房信息。在這個(gè)環(huán)節(jié)中,買賣雙方面臨的一個(gè)重要事情就是選擇一家真正的放心中介,它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。二、入市資格審批 賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)“上市批準(zhǔn)通知書”,辦理上市審批手續(xù)。 如果是已購(gòu)公房,其上市需蓋三種章。 第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章,主要由單位證明土地使用性質(zhì),以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無(wú)償劃撥。 第二枚章是在上市征詢意見(jiàn)表上蓋的章,后來(lái)北京市頒布了補(bǔ)充規(guī)定及說(shuō)明,如果已購(gòu)公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有特殊約定的,無(wú)需原單位同意蓋章。 第三枚章是在上市申請(qǐng)確認(rèn)表上蓋的章,由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易: 1.中央直屬機(jī)關(guān)的公房; 2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(**)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里的; 3.使用權(quán)的房屋; 4.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買,尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的; 5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋,所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房; 6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的; 7.所有權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的; 8.所有權(quán)有糾紛的; 9.已經(jīng)抵押,并且未經(jīng)抵押人書面同意的; 10.上市出售后會(huì)形成新的住房困難的; 11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的; 12.房屋已出租他人,出賣人未按規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的。三、評(píng)估及考察房源詳情 中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介備案。中介實(shí)地考察,掌握房屋詳情,如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況,有沒(méi)有破壞結(jié)構(gòu)的裝修,有無(wú)私搭亂建、占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況。初步估價(jià),為確定售價(jià)提供參考。四、簽協(xié)議 驗(yàn)證核實(shí)房屋后,交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購(gòu)房協(xié)議。買賣雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后,雙方到中介簽訂買賣合同。一般的,在合同上都要注明賣方的房子的詳細(xì)情況,同時(shí)繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由買方繳納,金額為房?jī)r(jià)的2.5%,也有分別向買賣雙方同時(shí)收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),以下條款必不可少: 1.基本情況要列出:買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法; 2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無(wú)抵押、共有人是否同意出售; 3.涉及價(jià)款的問(wèn)題:在合同中,寫明總房?jī)r(jià),注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款,寫清付款的時(shí)間,約定付款條件; 4.寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程及費(fèi)用; 5.違約責(zé)任:明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約,違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付,產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議(仲裁、訴訟等); 6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款; 7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外,補(bǔ)充一些條款時(shí),一定要落實(shí)在文字上,并要求中介方在上面加蓋公司公章。五、居間中保提交房款 為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益,杜絕交易中不必要的糾紛,中介接受買賣雙方當(dāng)事人的共同委托后,以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的"購(gòu)房款給付、房產(chǎn)交接"事宜提供居間中保服務(wù)。買賣雙方在簽訂買賣合同后,與中介共同簽訂《居間中保合同》,并繳納中保費(fèi)。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn)通知單、人名章。買方提交身份有效證件復(fù)印件、人名章,外地個(gè)人購(gòu)房還需辦理《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》。六、過(guò)戶結(jié)算 買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi),辦理立契過(guò)戶手續(xù),然后,中保方在買賣雙方對(duì)房產(chǎn)確認(rèn)無(wú)誤后,協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出,將所賣房屋鑰匙交與買方,將買方的房款交與賣方,三方進(jìn)行中保結(jié)算;由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更;如果買家需要貸款,由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。參考資料：**問(wèn)答

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• 問(wèn) 二手房買賣過(guò)程中，購(gòu)房者應(yīng)該如何處理戶口問(wèn)題？
  答

  1.首先，了解戶籍政策。無(wú)論是買還是賣二手房，都應(yīng)該做一些相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，比如了解市場(chǎng)行情和買賣的各個(gè)環(huán)節(jié)和步驟，以及各種注意事項(xiàng)。其中應(yīng)該明白目前的戶籍政策。戶口的落定是應(yīng)該有固體地址的，也就是說(shuō)必須有可以落戶的固定物業(yè)。所以如果賣方想把房子賣了，那就得考慮戶口應(yīng)該遷去哪里，而買房則應(yīng)該清楚，在賣方將戶口遷出之前，自己是沒(méi)有辦法將戶口遷入該房產(chǎn)的。2.其次，預(yù)先調(diào)查核實(shí)。在了解了現(xiàn)行戶籍政策之后，簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請(qǐng)過(guò)戶登記前，購(gòu)房者**好親自到房屋所在地的派出所進(jìn)行核實(shí)。有的出售方雖承諾無(wú)戶口落在該物業(yè)，但仍應(yīng)到派出所核實(shí)。這樣做除了核實(shí)出售方承諾的真實(shí)性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購(gòu)房時(shí)的上家戶口等。委托中介代為核實(shí)的，則應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具書面的核實(shí)報(bào)告，并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的責(zé)任心不強(qiáng)或有欺騙行為。3.**后，應(yīng)在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和違約條款。

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• 問(wèn) 二手房買賣過(guò)程中有哪些稅？
  答

  個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅等6個(gè)稅種，其中契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。