在武漢投資商業(yè)地產(chǎn)，是否有前景？

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• 153****8188

  **近1年內(nèi)僅有武漢天地企業(yè)中心、保利文化廣場、民生銀行(600016)大廈等3棟甲級寫字樓上市，遠(yuǎn)不能滿足入駐武漢企業(yè)的需求，預(yù)計近期寫字樓租金還將繼續(xù)上漲。

  查看全文↓ 2013-01-15 15:26:25
• 132****1402

  武漢作為中部中心城市，同時又提出打造總部經(jīng)濟的規(guī)劃，未來隨著越來越多的跨國公司駐點武漢，對高端寫字樓的需求應(yīng)該會處于持續(xù)上升的態(tài)勢。
  “但再廣闊的市場前景，也不能無限度透支預(yù)期，如果完全脫離實體，僅把收益定位于后來者的接盤溢價，這樣的風(fēng)險是非常高。
  ”

  查看全文↓ 2013-01-15 15:25:14

相關(guān)問題

• 問 投資商業(yè)地產(chǎn)要注意哪些方面？
  答

  1、商業(yè)地產(chǎn)項目在選址時，應(yīng)以所處地市的總體規(guī)劃和布局為依據(jù)，以該地區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃為指導(dǎo)，順應(yīng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和空間布局的需求，與城市功能定位和遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)相協(xié)調(diào)。2、應(yīng)盡可能地靠近運輸路線。這樣既能節(jié)約成本，使交通費用達(dá)到**小，又能及時組織貨物的采購與供應(yīng)，確保商品經(jīng)營活動的正常進行。**重要的是，選擇交流便利之處，能吸引客流，使商業(yè)地產(chǎn)更加興旺。3、盡可能接近有消費需求和購買力的社區(qū)等人口聚集處

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• 問 在深圳投資商業(yè)地產(chǎn)可不可行？
  答

  我個人覺得商業(yè)地產(chǎn)的**空間是有限的，如果是小成本、短線投資絕對不適合，但是拉長線大投入又不是一般的群體能承受的，所以如果只是純粹投資不搞經(jīng)營，進入商業(yè)地產(chǎn)還是要慎之又慎，而且現(xiàn)在稅目繁多，搞投機性賺差額的風(fēng)險會越來越大。就目前深圳的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭，主要還是集中在深南大道沿線上，可以肯定地說這段商業(yè)項目價值較高。其他各段，說起來都?xì)鈩輿皼?，譬如深圳灣，譬如前海，譬如龍華，譬如龍崗中心城……但是現(xiàn)在都還只是初始階段，不太好說。

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• 問 都是投資商業(yè)地產(chǎn)不容易，影響商業(yè)地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素有哪些？
  答

  影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的個別因素　　１、臨街狀況：一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則更有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。這種狀況受傳統(tǒng)商業(yè)影響較大，隨著社會進步，這種影響會越來越小?！　。病?nèi)部格局：商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺和貨架的布置以及顧客的停留、行動。一些大型商業(yè)用房往往分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔?！　。?、樓層：一般來說，位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有自動扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小?！　。?、面積：應(yīng)有與經(jīng)營要求相適應(yīng)的面積。　?。?、凈高：商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營；若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產(chǎn)銷售。　?。?、儲存空間：適合的商品儲存場地是商業(yè)房地產(chǎn)必不可少的配套設(shè)施?！　。?、裝修和結(jié)構(gòu)：裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大份量。同樣的房屋，僅僅于裝修的不同，價值會有很大的差別。此外，建筑結(jié)構(gòu)造采用的材料不同，其價值也有很大差別?！　。?、轉(zhuǎn)租的可能性：有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定、承租不人能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價值。

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• 問 想投資商業(yè)地產(chǎn)
  答

  商圈由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店**近，顧客密度**高的地方，約占商店顧客的50%－80%。次級商圈是指位于核心商圈外圍的商圈，輻射半徑范圍一般在3-5公里左右，次級商圈內(nèi)15-25%的消費將在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實現(xiàn)，即商業(yè)物業(yè)將能吸引次級商圈全部日常生活消費總量的15-25%。本商圈內(nèi)顧客較為分散。邊緣商業(yè)圈是指處于商圈的**外緣，輻射商圈內(nèi)會有5%-10%的消費在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實現(xiàn)。商圈內(nèi)擁有的顧客**少，而且**為分散?！　‖F(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上流行的商圈是指就同一個話題組成的一個群體一個圈子。

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• 問 商業(yè)地產(chǎn)前景怎么樣
  答

  商業(yè)地產(chǎn)策劃中的市場調(diào)查方法投資開發(fā)商用物業(yè)，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和**亮麗風(fēng)景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會城市、寧波等新興工業(yè)化城市，就連偏遠(yuǎn)地、縣級市也要上CBD、中央商業(yè)街、大型Mall、主題步行街等商用物業(yè)項目。 市場調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。 一、市調(diào)分類 商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類： 1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項目定位調(diào)查 2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個案深入調(diào)查 3、按操作方法分：實地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查 4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市調(diào)準(zhǔn)備 無論做哪類市場調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。 準(zhǔn)備工作一般有： 1、明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時間、質(zhì)量等要求； 2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系； 3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 4、資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項目的書刊、報紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料； 5、配齊工具--準(zhǔn)備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機、攝像槍等； 6、考察線路--前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ摺⑷肟?、行走方向、重要?jié)點、出口等的預(yù)計、判斷及分工協(xié)作安排； 7、時間安排--市調(diào)時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。 三、基本概念理解與應(yīng)用 在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定： 1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標(biāo) 這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。 區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語，指為某種經(jīng)濟、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。 板塊——住宅房地產(chǎn)開發(fā)、營銷常用的詞語，一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。 商圈——零售學(xué)用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內(nèi)達(dá)到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的**遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地**近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。 顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時，若有必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)確涵義。 商業(yè)中心——規(guī)劃學(xué)用語，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區(qū)級、社區(qū)、鄰里四級。 地段——傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細(xì)分為某一地段，房地產(chǎn)開發(fā)也常用此術(shù)語。 節(jié)點——規(guī)劃學(xué)用語，指觀察者、步行入進出、經(jīng)過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點。 地標(biāo)——與節(jié)點構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。 應(yīng)用：①上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍； ②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外， 基本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。 ③出書面正式報告，應(yīng)使用準(zhǔn)確、學(xué)術(shù)性用語。 2、業(yè)態(tài)、業(yè)種 零售商業(yè)用語，現(xiàn)對零售消費的各類商戶也使用此術(shù)語。 業(yè)態(tài)——指細(xì)分市場面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店營業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種。 業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國內(nèi)零售消費市場可細(xì)分上百個業(yè)種，國外發(fā)達(dá)國家更多，難以勝數(shù)。 應(yīng)用：①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功； ②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進行表格、問卷、訪談設(shè)計，查清所需類別基本狀況進行 比較分析； ③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營，如：建材、IT、文儀、藥 品、圖書等業(yè)種； ④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，如：美食街、自助式咖啡 店、量販?zhǔn)終TV、旅行社超市等。 四、市調(diào)內(nèi)容和考察次序 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，**常見的市調(diào)是基礎(chǔ)普查、全地段重點考察，其次是專項調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。 市調(diào)有兩個前提，一是實地考察前應(yīng)對區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級商業(yè)區(qū)，實考主要是印證和具體細(xì)節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節(jié)點。 商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。 商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過“線”觀察。 購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點”觀察。 調(diào)查過程及內(nèi)容，按當(dāng)時的要求分工細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容： ①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點商戶經(jīng)營概貌； ②商業(yè)競爭趨勢（同質(zhì)或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）； ③客流量、購物消費者特征（年齡、性別、職業(yè)、來源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結(jié)伙人數(shù)、客單價、提袋率、關(guān)聯(lián)消費寬度、可停留時間）； ④路街條數(shù)、長度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性； ⑤交通干道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區(qū)域，停車場數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性

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