[購房流程]#二手房#二手房怎么進行評估?

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• 158****8824

  眾所周知，二手房估價是一門非常專業(yè)的學問，一般的二手房評估都需要專業(yè)機構的專業(yè)人員來進行。首先要弄清下面幾個數據：1、房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來，磚混結構一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%;2、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法與新房進行比較，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房(簡稱“三小”套型)，則扣減10%;3、房子所在的樓層不同，價格也不一樣。例如一至五層是基準價，五層、六層扣減3%，七層減5%，而三、四層則加3%，頂樓減5%;4、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗，則減5%;5、小區(qū)環(huán)境對房價的影響。沒有物業(yè)管理扣減5%，小區(qū)沒有單獨封閉，也減5%，屬于重點中**區(qū)域的房子要加15%;6、習慣性心理因素，也會使人們對買舊房心存壓力，花很多錢才買套舊房，這一因素使房價又減8%的價錢。在以上數據的基礎上，報價應為同地理位置商品房價格的60%至70%左右，約是當前周邊房屋租金的100倍。當然，這個數字只能作為一個參考價格，還是應當邀請專業(yè)機構進行更為科學的評估。

  查看全文↓ 2013-04-16 11:44:12

相關問題

• 問 打算賣二手房，應該怎么對二手房進行評估？
  答

  可以通過以下幾個方法進行評估：方法一：網上評估。通過網絡軟件評估二手房價格的優(yōu)點是方便快速，只需輸入幾個參數，按紐一按就出結果。但是由于行情變化較快，網上的數據和公式更新不及，加上不能詳細考慮二手房的具體情況，因此只適合粗略估算，并不精準。方法二：專門的房屋評估機構評估。有些房產估價機關獲得了國家一級資質，有的還通過了ISO國際質量體系認證，他們有絕對的評估資質和信譽保障，評估價格精準，但是在這些評估機構估價需要繳納大量的評估費用。方法三：房產中介的免費評估。在城市里，中介公司遍地都是，他們一般都會提供免費的評估的服務，但部分小中介會出現評估價和售出價存在幾萬元的差價，出現公正與公平方面的問題。方法四：對比媒體房源價格信息來估價。某些專業(yè)的房地產網站會有房源信息，可以通過比較掛牌的房屋價格估算出自己的房價。報紙也會有房產?？?，告訴大家評估房價方面的內容，但無法定時、定期刊登全部的房源信息。

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• 問 ??二手房一定要進行評估嗎?怎樣評估二手房?
  答

  是的，買二手房必須做評估。二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。（2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。（4）立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。（6）、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。

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• 問 如何進行二手房評估？二手房評估包括哪些內容？
  答

  影響一套房屋市價的因素很多，物業(yè)類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業(yè)內外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務設施、基礎設施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當的考慮。例如，一套房屋，朝向以南向為準，東向減5%—6%的系數，西向減10%;多層住宅樓層以3層—4層為準，底層減5%—6%，頂層減10%;新舊主要以建造年代為準，適當看保養(yǎng)程度，過去造的新里、舊里**多可減40%;房型的系數加減就更加復雜，兩房一廳以廳12平方米為基準，同時還要考慮廳的利用價值(如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準，小于4平方米要減2%—5%，明間與暗間又有區(qū)別;還有得房率的高低與加減系數也密切相關。

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• 問 如何進行二手房評估，二手房評估的方法有哪些？
  答

  您好，二手房價值評估主要對比方法有同小區(qū)比較，同地段評估···如果有裝修，結合新舊評估。

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• 問 二手房買賣評估是怎么進行的？二手房買賣必須先進行評估嗎?
  答

  是的。一般二手房交易程序如下，在稅費繳納和貸款兩個環(huán)節(jié)是必須要評估報告的，因此二手房買賣必須先進行評估。1買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。2簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3辦理過戶買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。4立契房地相關部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。5繳納稅費稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。6辦理產權轉移過戶手續(xù)交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。7銀行貸款對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。8打余款完成交易買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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