打算賣(mài)二手房，應(yīng)該怎么對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估？

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• 131****4517

  可以通過(guò)以下幾個(gè)方法進(jìn)行評(píng)估：方法一：網(wǎng)上評(píng)估。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)軟件評(píng)估二手房?jī)r(jià)格的優(yōu)點(diǎn)是方便快速，只需輸入幾個(gè)參數(shù)，按紐一按就出結(jié)果。但是由于行情變化較快，網(wǎng)上的數(shù)據(jù)和公式更新不及，加上不能詳細(xì)考慮二手房的具體情況，因此只適合粗略估算，并不精準(zhǔn)。方法二：專(zhuān)門(mén)的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。有些房產(chǎn)估價(jià)機(jī)關(guān)獲得了國(guó)家一級(jí)資質(zhì)，有的還通過(guò)了ISO國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，他們有絕對(duì)的評(píng)估資質(zhì)和信譽(yù)保障，評(píng)估價(jià)格精準(zhǔn)，但是在這些評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)需要繳納大量的評(píng)估費(fèi)用。方法三：房產(chǎn)中介的免費(fèi)評(píng)估。在城市里，中介公司遍地都是，他們一般都會(huì)提供免費(fèi)的評(píng)估的服務(wù)，但部分小中介會(huì)出現(xiàn)評(píng)估價(jià)和售出價(jià)存在幾萬(wàn)元的差價(jià)，出現(xiàn)公正與公平方面的問(wèn)題。方法四：對(duì)比媒體房源價(jià)格信息來(lái)估價(jià)。某些專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站會(huì)有房源信息，可以通過(guò)比較掛牌的房屋價(jià)格估算出自己的房?jī)r(jià)。報(bào)紙也會(huì)有房產(chǎn)專(zhuān)刊，告訴大家評(píng)估房?jī)r(jià)方面的內(nèi)容，但無(wú)法定時(shí)、定期刊登全部的房源信息。

  查看全文↓ 2013-04-16 18:05:30
• 156****1018

  眾所周知，二手房估價(jià)是一門(mén)非常專(zhuān)業(yè)的學(xué)問(wèn)，一般的二手房評(píng)估都需要專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)進(jìn)行。首先要弄清下面幾個(gè)數(shù)據(jù)：1、房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說(shuō)來(lái)，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2％；2、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無(wú)法與新房進(jìn)行比較，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡(jiǎn)稱(chēng)“三小”套型），則扣減10％；3、房子所在的樓層不同，價(jià)格也不一樣。例如一至五層是基準(zhǔn)價(jià)，五層、六層扣減3％，七層減5％，而三、四層則加3％，頂樓減5％；4、朝向因素。假如房子沒(méi)有朝南的門(mén)窗，則減5％；5、小區(qū)環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)的影響。沒(méi)有物業(yè)管理扣減5％，小區(qū)沒(méi)有單獨(dú)封閉，也減5％，屬于重點(diǎn)中**區(qū)域的房子要加15％；6、習(xí)慣性心理因素，也會(huì)使人們對(duì)買(mǎi)舊房心存壓力，花很多錢(qián)才買(mǎi)套舊房，這一因素使房?jī)r(jià)又減8％的價(jià)錢(qián)。

  查看全文↓ 2013-04-16 17:18:40

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) [購(gòu)房流程]#二手房#二手房怎么進(jìn)行評(píng)估?
  答

  眾所周知，二手房估價(jià)是一門(mén)非常專(zhuān)業(yè)的學(xué)問(wèn)，一般的二手房評(píng)估都需要專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)進(jìn)行。首先要弄清下面幾個(gè)數(shù)據(jù)：1、房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說(shuō)來(lái)，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%;2、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無(wú)法與新房進(jìn)行比較，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房(簡(jiǎn)稱(chēng)“三小”套型)，則扣減10%;3、房子所在的樓層不同，價(jià)格也不一樣。例如一至五層是基準(zhǔn)價(jià)，五層、六層扣減3%，七層減5%，而三、四層則加3%，頂樓減5%;4、朝向因素。假如房子沒(méi)有朝南的門(mén)窗，則減5%;5、小區(qū)環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)的影響。沒(méi)有物業(yè)管理扣減5%，小區(qū)沒(méi)有單獨(dú)封閉，也減5%，屬于重點(diǎn)中**區(qū)域的房子要加15%;6、習(xí)慣性心理因素，也會(huì)使人們對(duì)買(mǎi)舊房心存壓力，花很多錢(qián)才買(mǎi)套舊房，這一因素使房?jī)r(jià)又減8%的價(jià)錢(qián)。在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報(bào)價(jià)應(yīng)為同地理位置商品房?jī)r(jià)格的60%至70%左右，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。當(dāng)然，這個(gè)數(shù)字只能作為一個(gè)參考價(jià)格，還是應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行更為科學(xué)的評(píng)估。

• 問(wèn) ??二手房一定要進(jìn)行評(píng)估嗎?怎樣評(píng)估二手房?
  答

  是的，買(mǎi)二手房必須做評(píng)估。二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：（1）買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。（2）如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。（3）買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。（4）立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

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• 問(wèn) 如何進(jìn)行二手房評(píng)估？二手房評(píng)估包括哪些內(nèi)容？
  答

  影響一套房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類(lèi)型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開(kāi)間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向?yàn)闇?zhǔn)，東向減5%—6%的系數(shù)，西向減10%;多層住宅樓層以3層—4層為準(zhǔn)，底層減5%—6%，頂層減10%;新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，過(guò)去造的新里、舊里**多可減40%;房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值(如過(guò)道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米要減2%—5%，明間與暗間又有區(qū)別;還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。

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• 問(wèn) 如何進(jìn)行二手房評(píng)估，二手房評(píng)估的方法有哪些？
  答

  您好，二手房?jī)r(jià)值評(píng)估主要對(duì)比方法有同小區(qū)比較，同地段評(píng)估···如果有裝修，結(jié)合新舊評(píng)估。

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• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)評(píng)估是怎么進(jìn)行的？二手房買(mǎi)賣(mài)必須先進(jìn)行評(píng)估嗎?
  答

  是的。一般二手房交易程序如下，在稅費(fèi)繳納和貸款兩個(gè)環(huán)節(jié)是必須要評(píng)估報(bào)告的，因此二手房買(mǎi)賣(mài)必須先進(jìn)行評(píng)估。1買(mǎi)方咨詢買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。2簽合同賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。3辦理過(guò)戶買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。4立契房地相關(guān)部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。5繳納稅費(fèi)稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。6辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。7銀行貸款對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。8打余款完成交易買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

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