[購(gòu)房流程]#二手房#二手房買(mǎi)賣(mài)一定要評(píng)估嗎?

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• 131****6842

  房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)如不涉及國(guó)有資產(chǎn)，只是一種民事行為，雙方以約定的價(jià)格為準(zhǔn)，目前二手房交易比較發(fā)達(dá)，買(mǎi)賣(mài)雙方都可以從中介方或有關(guān)部門(mén)公布的交易平均價(jià)中獲知。如還無(wú)法確定，一定要在訂立合現(xiàn)成交前進(jìn)行評(píng)估咨詢(xún)，在只理過(guò)戶(hù)時(shí)跟本沒(méi)有作為，這已是對(duì)合現(xiàn)履行的一部份。且房地產(chǎn)的價(jià)格是波動(dòng)的，沒(méi)有說(shuō)房地產(chǎn)可以按照評(píng)估的價(jià)格可以要求撤消合同，所以評(píng)估根本不可能保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，而且且相反購(gòu)房方為此付出了一筆不少的評(píng)估費(fèi)到是事實(shí)。而當(dāng)評(píng)估價(jià)格低于成交價(jià)時(shí)征稅部門(mén)還是按照成交價(jià)，（當(dāng)評(píng)估高于成交價(jià)時(shí)按評(píng)估征稅），所以沒(méi)有公平可言，評(píng)估也是沒(méi)有必要的。

  查看全文↓ 2013-04-19 17:46:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??二手房一定要進(jìn)行評(píng)估嗎?怎樣評(píng)估二手房?
  答

  是的，買(mǎi)二手房必須做評(píng)估。二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：（1）買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。（2）如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。（3）買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。（4）立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

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• 問(wèn) 買(mǎi)賣(mài)二手房一定要通過(guò)中介嗎
  答

  不一定，如果雙方可以直接進(jìn)行談判，可以避免中介。但是有一些細(xì)節(jié)問(wèn)題可能需要中介來(lái)協(xié)調(diào)，如買(mǎi)賣(mài)雙方出具的合同，以及買(mǎi)賣(mài)房屋所需要的其他文件。因此，如果雙方彼此不太了解，建議還是通過(guò)中介來(lái)辦理。

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• 問(wèn) 買(mǎi)二手房一定要中介嗎? 二手房交易一定要通過(guò)中介嗎？
  答

  一 中介費(fèi)是買(mǎi)家出，賣(mài)家沒(méi)道理給你電話(huà)呀，給電話(huà)也應(yīng)該是你給他電話(huà)，或者你們認(rèn)識(shí)，是嗎？二 你的行為在中介行業(yè)里叫跳單，就是通過(guò)中介看房，但是不通過(guò)中介交易，買(mǎi)家省下了中介費(fèi)。一旦讓中介知道了，會(huì)每天都到你家找你要中介費(fèi)的，甚至到你單位去要，影響你的工作和生活，毀壞你的名譽(yù)。這事中介絕對(duì)干的出來(lái)，只是溫和與粗暴的區(qū)別。他們就是靠中介費(fèi)生存的，你把他們的財(cái)路斷了，他們能不找你嗎。

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• 問(wèn) [購(gòu)房流程]#二手房#二手房怎么進(jìn)行評(píng)估?
  答

  眾所周知，二手房估價(jià)是一門(mén)非常專(zhuān)業(yè)的學(xué)問(wèn)，一般的二手房評(píng)估都需要專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)進(jìn)行。首先要弄清下面幾個(gè)數(shù)據(jù)：1、房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說(shuō)來(lái)，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%;2、戶(hù)型因素。舊房因戶(hù)型不合理、功能太落后而無(wú)法與新房進(jìn)行比較，如果房子的戶(hù)型為小廳、小衛(wèi)、小廚房(簡(jiǎn)稱(chēng)“三小”套型)，則扣減10%;3、房子所在的樓層不同，價(jià)格也不一樣。例如一至五層是基準(zhǔn)價(jià)，五層、六層扣減3%，七層減5%，而三、四層則加3%，頂樓減5%;4、朝向因素。假如房子沒(méi)有朝南的門(mén)窗，則減5%;5、小區(qū)環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)的影響。沒(méi)有物業(yè)管理扣減5%，小區(qū)沒(méi)有單獨(dú)封閉，也減5%，屬于重點(diǎn)中**區(qū)域的房子要加15%;6、習(xí)慣性心理因素，也會(huì)使人們對(duì)買(mǎi)舊房心存壓力，花很多錢(qián)才買(mǎi)套舊房，這一因素使房?jī)r(jià)又減8%的價(jià)錢(qián)。在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報(bào)價(jià)應(yīng)為同地理位置商品房?jī)r(jià)格的60%至70%左右，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。當(dāng)然，這個(gè)數(shù)字只能作為一個(gè)參考價(jià)格，還是應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行更為科學(xué)的評(píng)估。

• 問(wèn) 想知道二手房買(mǎi)賣(mài)一定要先估計(jì)嗎？那么二手房評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的呢？
  答

  房產(chǎn)評(píng)估一般分兩種，一種是銀行，按揭貸款銀行要對(duì)你的房子進(jìn)行評(píng)估能貸多少錢(qián)。二種是房地局：當(dāng)房產(chǎn)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候需要向國(guó)家交付一定的稅費(fèi)，根據(jù)你的地段跟電梯/非電梯，兩上因素決定它的評(píng)估價(jià)格。房地局也稱(chēng)“指導(dǎo)價(jià)”或“過(guò)件價(jià)”。

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