如何提防“認(rèn)購(gòu)書”陷阱？

已有2個(gè)回答

• 146****3162

  
  5、約定《商品房認(rèn)購(gòu)書》“退出”條款，由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》時(shí)，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購(gòu)房者與開發(fā)商因商品房買賣合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見的，或者由于購(gòu)房者其他合理原因致使購(gòu)房者不能購(gòu)買認(rèn)購(gòu)房屋的，購(gòu)房者有權(quán)放棄認(rèn)購(gòu)房屋，開發(fā)商應(yīng)在收到購(gòu)房者發(fā)出的書面通知之后的巧日內(nèi)將購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金或定金全部返還。
  6、盡量不交“定金”，尤其是如果您還沒有下定**后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易“抽身退出”，請(qǐng)盡量不要交“定金”。
  7、避免“沒收”條款，盡管沒有約定收取“定金”，如果《商品房認(rèn)購(gòu)書》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會(huì)導(dǎo)致您無(wú)法拿回自己所交的錢款。
  8、抓住對(duì)方違約，一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認(rèn)購(gòu)書》中詳細(xì)約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，才能夠底氣十足地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。
  9、盡量利用“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，盡量找出“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”作為不簽約的原因，例如規(guī)劃的變更、雙方就《商品房買賣合同》的條款難以達(dá)成一致、收入驟減、銀行無(wú)正當(dāng)理由不發(fā)放貸款等。一旦發(fā)生類似原因，就可以以此為由，要求返還已經(jīng)交付的定金了。

  查看全文↓ 2013-07-09 16:18:54
• 153****7232

  1、謹(jǐn)慎對(duì)待銷售人員的宣傳，為了訂單背后的提成，銷售人員會(huì)使出“渾身解數(shù)”，請(qǐng)您一定要謹(jǐn)慎分析銷售人員的促銷手段，無(wú)論是“**后一套”還是“明天就漲價(jià)”，無(wú)論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無(wú)論是“超大樓間距”還是“60％綠化率”，都請(qǐng)您保持冷靜，不要因?yàn)橐粫r(shí)頭腦發(fā)熱而被“套牢”。2、交錢之前請(qǐng)三思，為了**大限度保護(hù)自己的利益，建議您在把錢款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商或銷售公司無(wú)權(quán)要求或起訴您支付錢款。3、簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》并非必經(jīng)程序，雖然很多樓盤都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。4、把“誘餌”寫進(jìn)《商品房認(rèn)購(gòu)書》，銷售人員往往會(huì)以“優(yōu)惠價(jià)格”、“保留房號(hào)”等誘餌引誘購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》，但有時(shí)**終難以兌現(xiàn)。購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》的目的恰恰在于銷售人員的這些“誘餌”，為了防止口說(shuō)無(wú)憑，建議您將這些內(nèi)容明確寫入《商品房認(rèn)購(gòu)書》，并明確約定一旦這些約定不能實(shí)現(xiàn)的后果。
  

  查看全文↓ 2013-07-09 16:18:50

相關(guān)問題

• 問 如何避免認(rèn)購(gòu)書中的陷阱？
  答

  為了防止售房單位利用認(rèn)購(gòu)書制造陷阱，侵害購(gòu)房者的合法權(quán)益，建議購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書中約定協(xié)議生效條件，如“只有在買賣雙方就所有交易條件達(dá)成一致時(shí)，本認(rèn)購(gòu)書方始生效”，對(duì)認(rèn)購(gòu)書中類似“如乙方(買方)在15天內(nèi)不到甲方指定地點(diǎn)簽署商品房預(yù)(出)售合同，則沒收已付定金，甲方(賣方)有權(quán)把乙方訂購(gòu)的房屋轉(zhuǎn)售給他人”的條款加以拒絕。 如果房地產(chǎn)商把尚不符合預(yù)售條件的“樓花”以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的形式進(jìn)行銷售，與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書，收受定金，則所簽訂的認(rèn)購(gòu)書無(wú)效。這種情況在實(shí)踐中較為常見，檢驗(yàn)“五證”就可以避免。

• 問 簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書有什么注意事項(xiàng) 如何避免認(rèn)購(gòu)書陷阱
  答

  房屋認(rèn)購(gòu)書是目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)商針對(duì)購(gòu)房者制定的協(xié)議書，通過(guò)在房屋認(rèn)購(gòu)書中約定購(gòu)房定金來(lái)約束購(gòu)房者，以此保證房源銷售。然而，現(xiàn)實(shí)常發(fā)生一些購(gòu)房合同對(duì)購(gòu)房者不利的問題。那么，簽房屋認(rèn)購(gòu)書后就一定要買房嗎？簽了認(rèn)購(gòu)書后不買房可以退定金嗎？ 什么是認(rèn)購(gòu)書？ 房屋認(rèn)購(gòu)書也稱購(gòu)房意向書，是房地產(chǎn)開發(fā)商在樓盤開盤前，與有意向購(gòu)買房屋的購(gòu)房者簽定的書面協(xié)議。 認(rèn)購(gòu)書簽訂后什么情況下可退定金？ 1、簽約 如果買方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買方違約，定金不予返還；賣方在認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。 2、 如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。 3、如果雙方都不存在上述第一項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售（銷售）契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。 4、如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)書中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。 5、房屋認(rèn)購(gòu)書無(wú)效的情況，定金必然要返還。如開發(fā)商還未得未取得《商品房預(yù)售許可證》簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)書是無(wú)效的。 總之，房屋認(rèn)購(gòu)書中所約定的購(gòu)房定金是受法律保護(hù)的。如果由于購(gòu)房者的原因不能簽訂購(gòu)房合同的，開發(fā)商無(wú)需退還定金。所以，購(gòu)房者在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書后不一定要買房，但是如果不買房，那么購(gòu)房定金也不會(huì)退還。 **后提醒各位購(gòu)房者：購(gòu)買房屋時(shí)**好不要簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書，而直接簽訂購(gòu)房合同。因?yàn)楹灹苏J(rèn)購(gòu)書，交了購(gòu)房定金，購(gòu)房者在簽訂正式合同時(shí)便處于被動(dòng)地位，有些要求會(huì)遭到開發(fā)商拒絕，使購(gòu)房者有口難言。而實(shí)際上，簽訂認(rèn)購(gòu)書，并不是房地產(chǎn)交易過(guò)程當(dāng)中的必經(jīng)程序，屬雙方自愿行為。如果非要和開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書不可，也應(yīng)該在簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)在認(rèn)購(gòu)書上寫上以下字樣：“如果雙方在簽訂正式合同時(shí)，就合同的具體條款達(dá)不成一致意見，不能簽署正式合同，賣方應(yīng)無(wú)條件立即退還定金。”

• 問 如何避免商品房認(rèn)購(gòu)書陷阱？
  答

  1、謹(jǐn)慎對(duì)待銷售人員的宣傳，為了訂單背后的提成，銷售人員會(huì)使出“渾身解數(shù)”，請(qǐng)您一定要謹(jǐn)慎分析銷售人員的促銷手段，無(wú)論是“**后一套”還是“明天就漲價(jià)”，無(wú)論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無(wú)論是“超大樓間距”還是“60％綠化率”，都請(qǐng)您保持冷靜，不要因?yàn)橐粫r(shí)頭腦發(fā)熱而被“套牢”。2、交錢之前請(qǐng)三思，為了**大限度保護(hù)自己的利益，建議您在把錢款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商或銷售公司無(wú)權(quán)要求或起訴您支付錢款。3、簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》并非必經(jīng)程序，雖然很多樓盤都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。4、把“誘餌”寫進(jìn)《商品房認(rèn)購(gòu)書》，銷售人員往往會(huì)以“優(yōu)惠價(jià)格”、“保留房號(hào)”等誘餌引誘購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》，但有時(shí)**終難以兌現(xiàn)。購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》的目的恰恰在于銷售人員的這些“誘餌”，為了防止口說(shuō)無(wú)憑，建議您將這些內(nèi)容明確寫入《商品房認(rèn)購(gòu)書》，并明確約定一旦這些約定不能實(shí)現(xiàn)的后果。5、約定《商品房認(rèn)購(gòu)書》“退出”條款，由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》時(shí)，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購(gòu)房者與開發(fā)商因商品房買賣合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見的，或者由于購(gòu)房者其他合理原因致使購(gòu)房者不能購(gòu)買認(rèn)購(gòu)房屋的，購(gòu)房者有權(quán)放棄認(rèn)購(gòu)房屋，開發(fā)商應(yīng)在收到購(gòu)房者發(fā)出的書面通知之后的巧日內(nèi)將購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金或定金全部返還。

  全部2個(gè)回答>
• 問 商品房認(rèn)購(gòu)書有哪些陷阱？
  答

  1，產(chǎn)權(quán)下來(lái)時(shí)間不確定，一般都是寫多少個(gè)工作日之內(nèi)。 2,支付定金之后規(guī)定時(shí)間內(nèi)必須給**款，如果未在規(guī)定時(shí)間簽合同定金不退，但是不能簽合同的原因有很多，并未規(guī)定什么原因是可以退定金。 3,交付標(biāo)準(zhǔn)，特別是精裝修的，樣板間并不是裝修標(biāo)準(zhǔn)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 怎么防止開發(fā)商制造認(rèn)購(gòu)書陷阱？
  答

  為了防止售房單位利用認(rèn)購(gòu)書制造陷阱，侵害購(gòu)房者的合法權(quán)益，建議購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書中約定協(xié)議生效條件，如“只有在買賣雙方就所有交易條件達(dá)成一致時(shí)，本認(rèn)購(gòu)書方始生效”，對(duì)認(rèn)購(gòu)書中類似“如乙方(買方)在15天內(nèi)不到甲方指定地點(diǎn)簽署商品房預(yù)(出)售合同，則沒收已付定金，甲方(賣方)有權(quán)把乙方訂購(gòu)的房屋轉(zhuǎn)售給他人”的條款加以拒絕。 如果房地產(chǎn)商把尚不符合預(yù)售條件的“樓花”以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的形式進(jìn)行銷售，與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書，收受定金，則所簽訂的認(rèn)購(gòu)書無(wú)效。這種情況在實(shí)踐中較為常見，檢驗(yàn)“五證”就可以避免。