房屋拆遷如何補償

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• 141****5058

  農(nóng)村房屋拆遷補償安置操作實務(wù)
  被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的，除違章建筑外，應(yīng)以實際為準。
  補償安置的時間界點：
  1，征地公告時，已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應(yīng)當拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，應(yīng)當立即停止建房，具體補償金額可以協(xié)商議定；
  2，拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。
  3，違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，均不予補償。
  4，同一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規(guī)定執(zhí)行。
  房屋的補償安置方式
  1，被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置
  （1）可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
  （2）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。
  （3）被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結(jié)合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布。
  2，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：
  （1）對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當按下列規(guī)定予以補償安置：
  （2）具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償；
  （3）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  （4）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應(yīng)當是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。
  3，拆遷房屋其他補償項目：
  律師應(yīng)了解并告知當事人，還應(yīng)當補償被拆遷人搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。
  拆遷非居住房屋的補償
  1，拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用。
  2，被拆除房屋的建安重置價、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估。
  3，其他補償：還應(yīng)當補償被拆遷人下列費用：
  （1）按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用。
  （2）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。
  （3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償。
  4，其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照當?shù)赜嘘P(guān)地上附著物標準執(zhí)行。
  農(nóng)村房屋評估的律師操作指引
  1，當事人經(jīng)協(xié)商對被拆遷房屋價格達不成一致時，律師應(yīng)提醒委托人及時聘請評估機構(gòu)依法評估。
  2，房屋重置價格，是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。房屋裝飾應(yīng)單獨出具評估報告。
  3，估價時點為土地征收公告之日。
  4，居住房屋只評估單價，非居住房屋評估總價。
  5，評估報告：估價機構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定格式出具評估報告，評估報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名，經(jīng)估價機構(gòu)審核并加蓋機構(gòu)公章。
  對附屬物、在建工程、臨時建筑的評估律師操作指引
  1，附著物評估：按照省、市級政府發(fā)布的地上附著物補償標準和當?shù)貙嶋H情況進行。
  2，在建工程評估：一般應(yīng)采用成本法進行評估。在建工程評估以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進度以政府管理部門通知停工時的狀態(tài)為準。
  3，臨時建筑評估：未超過批準期限的臨時建筑應(yīng)評估其建筑物殘值。
  應(yīng)進行必要的協(xié)助評估
  凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、機電設(shè)備、工程造價等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)協(xié)助評估。

  查看全文↓ 2014-02-14 10:58:47
• 158****7723

  城市房屋拆遷依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》,但是沒有規(guī)定的補償標準,城市里主要依據(jù)市場評估,不合理的情況太多了,那就要自己去爭取了,可以采取法律措施,幫助自己的權(quán)益,這是行之有效的http://www.zhaoj14
  8.com/ 專業(yè)的拆遷律師團隊

  查看全文↓ 2014-02-01 09:03:56
• 133****2818

  根據(jù)澄政發(fā)【2005】51號文件規(guī)定:在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷,并需要對被拆遷人補償安置的以被拆遷房屋的所有權(quán)證和土地權(quán)證為被拆遷房屋的合法依據(jù)。
  住宅房屋拆遷補償安置選擇貨幣補償方式的,采用以同一房地產(chǎn)市場供求圈內(nèi)房地產(chǎn)市場交易價格為主要依據(jù)的市場比較法進行估價并補償,由被拆遷人領(lǐng)取房屋貨幣補償金后自行購房,被拆遷人自行購房有困難的可向市建設(shè)局申請購買拆遷商品房,可購買拆遷商品房的面積根據(jù)房源情況,結(jié)合其原拆除房屋合法面積套相應(yīng)戶型。
  符合**低保障制度條件的被拆遷人選擇貨幣補償方式的,房屋貨幣補償金額(不含裝飾、裝修和其他補助費)不足9萬元的由被拆遷人補足9萬元。
  補償安置選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的由拆遷人提供一套經(jīng)市動遷辦審核同意的建筑面積45平方米左右的房屋予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換,相互不再結(jié)算差價,產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人。

  查看全文↓ 2014-01-31 17:07:52
• 145****6063

  一個地方一個樣啊。給你一個參考吧

  查看全文↓ 2014-01-30 12:30:51
• 131****1233

  樓上說的是對的?。?！以下是我們江陰市的補償條例供參考：根據(jù)澄政發(fā)【2005】51號文件規(guī)定：在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償安置的以被拆遷房屋的所有權(quán)證和土地權(quán)證為被拆遷房屋的合法依據(jù)。
  住宅房屋拆遷補償安置選擇貨幣補償方式的，采用以同一房地產(chǎn)市場供求圈內(nèi)房地產(chǎn)市場交易價格為主要依據(jù)的市場比較法進行估價并補償，由被拆遷人領(lǐng)取房屋貨幣補償金后自行購房,被拆遷人自行購房有困難的可向市建設(shè)局申請購買拆遷商品房，可購買拆遷商品房的面積根據(jù)房源情況，結(jié)合其原拆除房屋合法面積套相應(yīng)戶型。
  符合**低保障制度條件的被拆遷人選擇貨幣補償方式的，房屋貨幣補償金額（不含裝飾、裝修和其他補助費）不足9萬元的由被拆遷人補足9萬元。
  補償安置選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的由拆遷人提供一套經(jīng)市動遷辦審核同意的建筑面積45平方米左右的房屋予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換,相互不再結(jié)算差價，產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人。

  查看全文↓ 2014-01-29 16:39:40

相關(guān)問題

• 問 ??拆遷如何？房屋拆遷如何補償？？
  答

  拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定給予的補償。拆遷補償?shù)姆绞?，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式?！　∧夸?補償方式　　貨幣補償　　產(chǎn)權(quán)置換　　結(jié)合型補償　　2補償類型　　國有土地上的房屋拆遷補償　　集體土地上的房屋拆遷補償　　3補償內(nèi)容　　4補償計算　　1補償方式編輯貨幣補償　　貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：　　市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動?！　∩唐贩拷灰拙鶅r：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布?！　≈刂脙r：是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格?！　∩鲜鋈N價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。[1]　　產(chǎn)權(quán)置換　　產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標準產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換?！　‘a(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：　　異地安置：是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換?！　』剡w安置：是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置?！　「剑耗壳拔覈鞔蟪鞘性诓疬w補償上都有設(shè)定人均**低面積，如上海人均**低面積為22㎡，所以拆遷安置。

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• 問 房屋拆遷如何補償？
  答

  (一)房屋拆遷補償計算標準：(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格(二)房屋拆遷安置費計算標準：(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費注：1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0。

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• 問 房屋拆遷如何補償？
  答

  城鎮(zhèn)居民拆遷房屋的補償可根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定執(zhí)行?！　　秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：　?。ㄒ唬┍徽魇辗课輧r值的補償；　?。ǘ┮蛘魇辗课菰斐傻陌徇w、臨時安置的補償；　?。ㄈ┮蛘魇辗课菰斐傻耐．a(chǎn)停業(yè)損失的補償?！　∈?、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵?！　〉谑藯l　征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！　〉谑臈l　被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

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• 問 房屋拆遷如何補償？
  答

  各地拆遷補償政策均由各市、地、縣政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定房屋拆遷補償?shù)模话惆凑掌椒矫讍蝺r計算；拆遷房補償：房屋補償費+周轉(zhuǎn)補償費+獎勵性補償費，房屋補償費是按照平方米計算，周轉(zhuǎn)補償費是每月按人頭來計算。補償是給被征收房屋所有權(quán)人，除非被拆遷人一方過世，子女才可以等額繼承。人頭上的補償則以戶口為依據(jù)。

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• 問 房屋拆遷如何補償
  答

  房屋拆遷補償是針對房屋產(chǎn)權(quán)也就是所有權(quán)進行的補償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》被拆遷人是指“被拆遷房屋的所有權(quán)人”，沒有自己是合法房屋所有權(quán)人的證明文件（一般是房屋所有權(quán)證），從法律意義上說也就不是拆遷當事人，自然不能得到補償。你所說的永久使用權(quán)，在法律法規(guī)上并無規(guī)定，和土地使用證不一樣，不存在房屋使用權(quán)證這一說。如果原產(chǎn)權(quán)單位已不存在，對該房屋的拆遷只能按照拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋對待。但是如果該房屋使用人只有這一套房屋用于居住，一般為保障其基本居住需要，拆遷人應(yīng)為其安排住處或?qū)⒔ê煤蟮陌仓梅抗┰褂萌死^續(xù)租住，但是使用人要支付相應(yīng)租金的。實踐中也有拆遷人愿意對使用人進行補償?shù)?，只要雙方達成一致簽訂協(xié)議，任何法律法規(guī)也不會干涉。但是反過來說，如果拆遷人不愿意，你的主張和要求也沒有法律上的支持依據(jù)，因為你畢竟不是合法的被拆遷人，不具備拆遷補償安置的主體資格。