購買二手房按揭貸款的疑問 資深專業(yè)人士進

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• 136****3106

  樓主您好
  首先二手房交易，交易條件是由買賣雙方協(xié)商的，直白的說，您現(xiàn)在是在與業(yè)主進行談判的階段，買賣雙方條件還有差距。需要您去跟業(yè)主方溝通的，如果對方不肯讓步，您又無法答應對方的條件，那么這個交易是無法實現(xiàn)的。按照您說的情況給您做個比較：
  1、價格 賣方： 45萬 買方：45萬 這個價格您是否真的接受，是否可談？
  2、價格包含： 賣方： 凈價 不承擔任何費用
  買方：要求賣方承擔營業(yè)稅，約45萬*5.5%=24750
  這里需要提醒您作為買方：法定納稅僅是契稅及一半印花稅，該房是否有個人所得稅等其他稅費，另外公共維修基金是否包含，房屋內(nèi)裝修、家具家電是否包含，在談判中都需要確定。
  當然一般價格包含都與成交價格有關，雖然法律對于具體納稅人有規(guī)定，但實際交易中對于費用的承擔是由買賣雙方協(xié)商的。具體談判中，您是需要根據(jù)市場情況，現(xiàn)在你們那房子是否好賣，房價的高低、業(yè)主心態(tài)等綜合權衡，比如業(yè)主著急用錢房子又不好賣的的，您別說讓他交營業(yè)稅，房價您再砍點也許都有可能。
  3、付款方式：賣方：要求全款，買方：希望貸款，這個也是一個重大交易條件。這一點上不知道您的業(yè)主是否堅持，因為買方貸款，業(yè)主方確實受到影響，主要為A、周期，因為銀行審批等需要周期，因此業(yè)主取得全部房款的時間將被拖長，B時間，買方貸款，需要賣方配合，業(yè)主夫妻及共有人，至少需要去銀行2-3次，面簽、領卡、領款等。
  因此有些業(yè)主不同意買方貸款。您想跟業(yè)主溝通這個，建議您先將貸款流程了解清楚，告訴業(yè)主其實差別在哪？耽誤不了他多少時間多少事！看能否說服業(yè)主。
  
  以上就是買賣雙方之間的差距，肯定是需要有一方進行妥協(xié)的，否則差距無法統(tǒng)一，交易就無法達成。這是屬于交易條件問題，而不是交易技術可以規(guī)避掉的問題。因此建議樓主仔細想想如何與業(yè)主進行談判、溝通，為自己爭取**大的利益！看業(yè)主作出**后讓步時的條件，您是否可以接受。
  
  第二：您貸款的問題，貸款完全屬于買方的問題，需要您自己與貸款銀行去確認的。一旦簽訂合同，您又無法辦理貸款，那一般只有兩種處理A解除合同，B現(xiàn)金補足，一般業(yè)主都會要求第二種，那么如果無法現(xiàn)金補足，買方就需要承擔違約責任了。您的貸款問題是需要跟銀行去談的，比如說：按照您說的首套，正常情況下：您是可以貸款7成，**多承擔基準利率（部分銀行符合其條件的，可能享受8.5折利率優(yōu)惠）。但目前銀行資金較緊，銀行也有可能提高貸款條件，要求支付基準利率以上的利息?，F(xiàn)在銀行都是商業(yè)銀行，只要不超過國家許可范圍，他們是可以提出自己的要求的，具體給你的條件是怎樣，需要您去多比較，多溝通。
  關于貸款需要提醒您的
  1、二手房貸款，不是按照您成交價格的成數(shù)來貸款的，是按照您購買房屋的評估價格來貸款的。假設你這個房子市場價格在45萬的房子，銀行評估價格基本在40萬左右，按照40萬給您7成。
  2、貸款年限問題，也是要與銀行溝通的，一般年限銀行會考慮您的年齡，房子的樓齡綜合考慮后給您年限。比如一般竣工超過5年的房子，銀行一般**長就只會給您貸款20年了，很難爭取30年。再比如買家男性年齡50歲，按照退休年齡65歲看，銀行**多給貸款15年。
  3、貸款還需咨詢下：申請條件、放款條件，提前還款等內(nèi)容，因為您還需要跟業(yè)主協(xié)商，所以還需替業(yè)主問下，需要業(yè)主做哪些配合，是否需要到場，需要哪些資料。
  4、慎重考慮下萬一貸款不足您的申請額度，您有沒有辦法處理，現(xiàn)在銀行政策緊縮，隨時有調(diào)整可能，因此在貸款問題，現(xiàn)在作為買家是由一定風險的。
  
  先說這些吧，后面遇到什么問題，您再給我留言！祝順利

  查看全文↓ 2014-02-11 09:21:53
• 154****2798

  第一，你這個房子銀行能評估出多少錢,如果想多貸款，某些銀行可以給你高評，但是手續(xù)費應該會多些。 正常銀行評估會低于實際交易價的，但也不排除高于交易價。這樣你就知道自己需要多少**
  第二，利率問題，基準利率全國都是一樣的，現(xiàn)在是7.05，但是每個上銀行上浮不一樣，如果你有關系或者是某銀行的五星級客戶，有可能能享受基準利率。 現(xiàn)在銀行的貸款利率基本是上浮5%到30%不等！這一點你一定要注意。 并且銀行的手續(xù)收費都不一樣，名目也不一樣，你**好多打聽一下！多計算一下什么方式劃得著。
  
  第三，你要速度快，就必須找尾款放款快的銀行?，F(xiàn)在銀行放款都比較慢，所以這一點你也要問清楚！
  我就是銀行信貸部的，希望你先去做一個初步了解在問我。什么都能給你計算。希望能幫到你

  查看全文↓ 2014-02-09 10:50:25

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  不需要本地人擔保，你買多大的房子？價格多少？首府是否準備了3成？你是否有流水能提供，你提供的流水月均貸方發(fā)生額是否能覆蓋你的還款本息？你和你女朋友是打算近期結婚嗎？如果是，先把結婚證給領了，然后你的信息上會顯示你是已婚，你的女朋友可以做為共同還款人。如不是，你可以要求你的直系親屬為你做個人擔保，但是這樣做是非常麻煩的。 開發(fā)商只幫你聯(lián)系銀行，他不能幫你辦貸款。

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