如何提高二手房按揭貸款審批成功率？（商業(yè)貸款）

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• 139****6647

  如果那套房子原來并沒有欠著房貸的，或是用房貸的但前業(yè)主賣給你的時(shí)已經(jīng)提前還貸了的話，新房子與二手房的按揭其實(shí)沒有太大的區(qū)別的，二手房當(dāng)然也可以用公積金貸款的，只是可能根據(jù)房子的樓齡\
  結(jié)構(gòu)形式等的不同，**與**高貸款額度會(huì)有所不同而已。

  查看全文↓ 2014-02-11 12:13:51

相關(guān)問題

• 問 ??按揭買房難嗎?如何提高成功率?
  答

  方法如下：第一， 首選住房公積金貸款雖然出臺(tái)了首套房貸**低下限是基準(zhǔn)利率的7折，但目前基本上沒有商業(yè)銀行執(zhí)行7折的房貸利率，大都是基準(zhǔn)利率，**低的房貸利率也是基準(zhǔn)利率的0.9倍。各地的住房公積金貸款利率為4.5%左右，而基準(zhǔn)利率為6.55%，正因如此使用住房公積金貸款買房很劃算。第二， 銀行也要“利率比三家”央行出臺(tái)的房貸新政大都是一些原則性意見，予以了各商業(yè)銀行很大的自主權(quán)，正因如此各商業(yè)銀行能根據(jù)自身的實(shí)際情況決定是否給客戶房貸優(yōu)惠利率。雖然目前市場上并沒有出現(xiàn)7折優(yōu)惠利率，但也有銀行給出了9折、9.5折的優(yōu)惠利率，正因如此在選擇銀行的時(shí)候一定要多選幾家，選擇性價(jià)比**高的銀行辦理。第三， 努力使個(gè)人成為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶正因?yàn)殂y行自身的自主權(quán)很大，正因如此銀行會(huì)予以自己的優(yōu)質(zhì)客戶房貸優(yōu)惠利率。一般來說，銀行會(huì)對(duì)借款者的工作穩(wěn)定度、收入情況、個(gè)人征信等多方面進(jìn)行評(píng)估來判斷客戶是否屬于優(yōu)質(zhì)客戶。

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• 問 賣房時(shí)有什么技巧可以提高成功率？
  答

  裝修新點(diǎn)，價(jià)格合理，廣告多打，看房方便，準(zhǔn)能賣出好價(jià)錢！

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• 問 買房如何砍價(jià) 如何提高砍價(jià)攻略的成功率
  答

  殺價(jià)是一門大學(xué)問，大至外交談判，小到日常買菜，都要?dú)r(jià)一番，買房就更要大殺特殺了。很多購房者都是沖著樓盤的優(yōu)惠去的，但是怎么在原有的基礎(chǔ)上再次殺價(jià)成功呢？本期小編為大家介紹成功率爆表的買房砍價(jià)攻略，拿走不謝！ 找準(zhǔn)目標(biāo)：期房尾盤更容易殺價(jià) 殺價(jià)也要找準(zhǔn)目標(biāo)，對(duì)于熱銷樓盤、現(xiàn)房、規(guī)模大的樓盤，一般議價(jià)的空間就比較小，設(shè)想如果給某個(gè)購房者大幅度讓價(jià)的話，可能會(huì)引起大的混亂，開發(fā)商通常不會(huì)冒這么大風(fēng)險(xiǎn)。要?dú)r(jià)一般要找期房，期房開盤之初，為了吸引購房者，開發(fā)商往往有一些優(yōu)惠，但是這種優(yōu)惠是和期房的**預(yù)期掛鉤的。由于從期房到現(xiàn)房，房價(jià)漲幅一般在10％左右。 另外尾盤也更容易殺價(jià)，一般到了年終尾盤，開發(fā)商會(huì)希望盡早回款，進(jìn)行到下一個(gè)項(xiàng)目中，會(huì)做出比較大的讓步。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，一般情況下，能講到1%到3%，也有極少數(shù)能講到5%的，有的甚至可以拿到8折的優(yōu)惠。 找對(duì)人：銷售經(jīng)理說話更有分量 售樓員手上的權(quán)力不大，說話也沒有什么分量，她們承諾的優(yōu)惠一般是在上級(jí)規(guī)定的允許范圍之內(nèi)，也是樓盤對(duì)普羅大眾宣傳的優(yōu)惠，想要大幅砍價(jià)決不能找她們。那么應(yīng)該找誰呢？沒錯(cuò)！一定要找銷售經(jīng)理，她們說話更加有分量，所作的承諾也更容易兌現(xiàn)一些。不過找他們砍價(jià)，一定要注意方式方法。 大家首先要對(duì)樓盤的周邊環(huán)境、配套設(shè)施、該地段的規(guī)劃和附近樓盤的均價(jià)有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，找銷售經(jīng)理殺價(jià)時(shí)可以從挑剔房屋著手，如對(duì)公共設(shè)施的計(jì)算、相關(guān)管線的設(shè)計(jì)、營建成本等方面提出合理的看法；或者是對(duì)小區(qū)綠化、房屋朝向等挑出合理的毛病后，對(duì)方才有可能做出進(jìn)一步讓價(jià)的考慮。至于能殺多少，那就要看購房者個(gè)人的談判水平和樓盤銷售情況了。 抓住機(jī)會(huì)：團(tuán)體購房或帶親友 現(xiàn)在很流行團(tuán)購，不少開發(fā)商也會(huì)開放團(tuán)購這種互惠互利的優(yōu)惠活動(dòng)。團(tuán)體購房可以為開發(fā)商節(jié)約宣傳和代理費(fèi)，也不用操心樓層、朝向的調(diào)配，一般會(huì)有讓利銷售，特別是年終團(tuán)購或者返鄉(xiāng)置業(yè)等特殊時(shí)期去買房，購房者很有可能買到便宜的房子。 另外已經(jīng)買了房的業(yè)主，您再帶一個(gè)客戶來買房子，一些開發(fā)商也會(huì)提供一些優(yōu)惠措施作為回報(bào)。但如果你的親友沒有買該樓盤，你也可以買時(shí)和售樓員“說好話”，表示買后會(huì)和親友積極宣傳，帶親友一起來看房，以此獲得優(yōu)惠，至于優(yōu)惠的具體形式視情況而定，比如轉(zhuǎn)變成物業(yè)管理費(fèi)或者通過其他形式體現(xiàn)出來。 注意態(tài)度：不放松但也不強(qiáng)求 殺價(jià)也是一場雙方心理互博之戰(zhàn)，買房不比挑一些小件，應(yīng)適當(dāng)表現(xiàn)出自己的一些興趣，不要太冷淡銷售人員，那樣對(duì)方也會(huì)沒有心思同你多談。同時(shí)細(xì)心觀察房子結(jié)構(gòu)、采光、周圍環(huán)境等，還要多聽銷售人員解釋，多問銷售人員問題，表現(xiàn)去對(duì)該樓盤的興趣。 但是對(duì)于成交也要對(duì)把握有度，無論對(duì)該樓盤有多向往，也要善于暴露房屋缺點(diǎn)。對(duì)房屋缺點(diǎn)加以揭露，使銷售人員對(duì)所開高價(jià)失去信心，借以達(dá)到殺價(jià)的目的。另外也不用擺出一副馬上就要買的姿態(tài)，遇到急于出業(yè)績的售樓員可以采用拖延戰(zhàn)術(shù)，如謊稱需時(shí)間籌集資金等，到臨近期限的**后一個(gè)階段，給予殺價(jià)。 巧比價(jià)格：用次價(jià)購買好房 不了解行情的購房者一般不知道開發(fā)商的底價(jià)和售價(jià)之間的差距，這時(shí)可以多方進(jìn)行價(jià)格的比較。一般的比較方法有兩種，一種是和周邊樓盤比較比較?？梢宰鰡柖嗦牐纯粗苓厴潜P的均價(jià)大概在什么標(biāo)準(zhǔn)。另一種是對(duì)準(zhǔn)該樓盤，問清楚不用層不同棟的差價(jià)，了解其中的原因。然后先選一個(gè)比較次一些的單元把價(jià)格談好，再要求以同樣的價(jià)格買更好的單元。這樣你絕對(duì)買不到吃虧也買不到上當(dāng)，不過售樓員一般不會(huì)同意，你需要盡量多的找出這兩個(gè)單元的相同點(diǎn)或差距不大的原因，實(shí)在拗不過，你可以要求售樓員給你毛坯房的價(jià)格，這些都是要靠你強(qiáng)大的殺價(jià)能力。 另外你還可以多跑幾遍，找多位不同的銷售代理，試探銷售價(jià)的**低價(jià)，或聲東擊西，探知更便宜的價(jià)格?；蛘呃谩耙换厣厥臁钡睦砟睿屯粋€(gè)談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭取拿到該項(xiàng)目的**優(yōu)惠的價(jià)格。 總之，想要成功殺價(jià)就要知已知彼、做足功夫，了解當(dāng)時(shí)的市場行情和該樓盤在市場中的價(jià)位，這樣就可以定一個(gè)基本價(jià)位。在這個(gè)價(jià)位上下可以有一個(gè)范圍的浮動(dòng)。另外殺價(jià)的關(guān)鍵是要頭腦清晰，靈活運(yùn)用，見機(jī)行事。殺價(jià)也要有一定的“彈性”，適當(dāng)做出讓步，可以先設(shè)定一個(gè)價(jià)格，但是也不要死盯那個(gè)價(jià)格，多一分錢都不買，這樣很難**終如愿買房優(yōu)惠房。

• 問 哪幾類人很難申請(qǐng)貸款買房 有哪些方法可以提高成功率
  答

  電影《夏洛特?zé)馈防?，主人公因?yàn)樽约骸斑x擇紅玫瑰或白玫瑰”而煩惱，現(xiàn)實(shí)中也有不少人在為貸款而煩惱。一些借款人不清楚自己的情況能否申請(qǐng)貸款。借款人在向銀行提交貸款申請(qǐng)時(shí)，并不是每個(gè)人都能順利獲得批貸，反而有幾類“高危人群”比較容易遭到銀行拒貸，下面小編就來細(xì)數(shù)這幾類人群，看看你是否中招。 第一類：超過65歲的退休人員 北京市民羅女士年過七旬，一直和兒子租住在順義一套兩居室里，兩個(gè)月前她的老房拆遷了，她想用拆遷款再加上貸款購房，但是她自己已退休多年，只是退休后她一直有穩(wěn)定的退休金收入，所以想了解自己的條件能不能申請(qǐng)貸款買房。 專家指導(dǎo)：一般來說，退休人員在按揭貸款時(shí)會(huì)遇到一些障礙，因?yàn)殂y行在貸款審查時(shí)對(duì)借款人年齡有限制，通常要求借款人**高貸款年限與借款人實(shí)際年齡之和不得超過65歲，而且規(guī)定借款人提供固定的工資收入流水，還款金額不超過借款人每月家庭總收入的50%。 案例中羅女士的年齡已經(jīng)年超過了70歲，雖然拿退休金，但是退休金只是一種保障生活的來源，不能作為支付房貸的憑證，所以羅女士獲得銀行批貸的可能性較小，如果她想貸款買房，她兒子名下無房，可以以她兒子的名義申請(qǐng)貸款，這樣獲得貸款的成功率更高。 第二類：失業(yè)無收入人員 梅先生是河北人，前年從老家來北京后一直租住在昌平一套平房里，今年3月他從一家汽車修理廠辭職后，一直在家處于待業(yè)狀態(tài)。**近他想買輛車，因?yàn)閬肀本r(shí)間不長，手頭積蓄不多，聽說通過無抵押貸款能夠解決他的問題，他認(rèn)為自己正常繳納過社保和公積金，所以他通過擔(dān)保公司咨詢自己能否申請(qǐng)貸款。 專家指導(dǎo)：很多借款人都認(rèn)為自己繳納過社保和公積金，甚至有借款人認(rèn)為自己憑借身份證就可以申請(qǐng)貸款。實(shí)際上像梅先生這樣的待業(yè)人員是不能申請(qǐng)貸款的，在申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行或者貸款機(jī)構(gòu)都會(huì)要求借款人滿足一定的受理?xiàng)l件，其中**主要的就是要有穩(wěn)定的工作及收入，這樣才能減少借款機(jī)構(gòu)放貸的風(fēng)險(xiǎn)。 所以梅先生目前沒有職業(yè)，也不是自營業(yè)主，那么銀行是不會(huì)給予批貸的。他想申請(qǐng)無抵押信用貸款，必須在有穩(wěn)定工作，并且打卡工資在4000以上才能申請(qǐng)。 第三類：未滿18歲的未成年人 小飛今年16歲，是一名高二的學(xué)生，他父母是做建材生意的，趁著今年貸款政策好，在西城挑了一套兩居室，一方面出租投資，另一方面留著給小飛以后做婚房用，但是不知道能不能以兒子的名義申請(qǐng)貸款。 專家指導(dǎo)：購房人申請(qǐng)貸款通常受到年齡的限制，除去65周歲以上的退休老人外，未年滿18周歲的人群也無法申請(qǐng)貸款，必須由親屬、監(jiān)護(hù)人等申請(qǐng)貸款。 因?yàn)榘咐行★w沒有收入來源，所以沒有辦法向銀行申請(qǐng)購房貸款，可以通過以父母的名義間接向銀行申請(qǐng)貸款。

• 問 怎么提高退房成功率？
  答

  逾期能否退房要看合同條款和開發(fā)商態(tài)度。建議與開發(fā)商協(xié)商，強(qiáng)調(diào)損失，爭取退房。必要時(shí)，可請(qǐng)律師協(xié)助。

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