有關(guān)房屋交易問題

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• 135****6941

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  查看全文↓ 2014-02-23 22:51:53
• 146****4186

  暫時(shí)沒有房本，并不影響合同效力
  
  2006年11月22日，王華與黃智湖就其位于豐臺(tái)區(qū)星河苑1號(hào)院4號(hào)樓1704號(hào)房屋的買賣事宜簽訂房屋買賣合同約定，黃智湖將其上述房屋以價(jià)款730000元出售給王華。當(dāng)日王華與黃智湖及中原公司簽訂房屋買賣居間合同及房屋買賣合同。上述合同簽訂后，王華按約定向黃智湖交付購房定金伍萬元及房款250000元并向中原支付代理費(fèi)18250元。隨后，中原將該房屋鑰匙交于王華，并電話通知業(yè)主黃智湖。王華入住房屋后與房屋供暖單位簽訂了供暖協(xié)議并向物業(yè)管理單位支付了物業(yè)管理費(fèi)。由于開發(fā)商的原因，原定于2007年2月下發(fā)的房產(chǎn)證于2007年9月19日才下發(fā)。2007年10月，黃智湖告知王華不同意繼續(xù)履行房屋買賣合同。。
  2007年11月1日客戶王華將業(yè)主黃智湖及中原地產(chǎn)共同訴至豐臺(tái)區(qū)人民法院，要求黃智湖繼續(xù)履行合同并協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，豐臺(tái)區(qū)人民法院于2007年11月23日開庭審理此案。
  
  法院判決：
  
  一、 原告王華與被告黃智湖繼續(xù)履行雙方簽訂的房屋買賣合同。
  二、 被告黃智湖于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助原告王華辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
  三、 駁回原告王華的其他訴訟請求。
  
  分析: 此案件判決結(jié)果對于居間人來說是一個(gè)利好消息，可以看出買賣雙方在簽訂居間及買賣合同時(shí)是沒有房屋產(chǎn)權(quán)證的，但在訴訟前房產(chǎn)證已經(jīng)下發(fā)，這就肯定了居間合同及買賣合同的效力。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。王華與黃智湖簽訂的房屋買賣合同合法有效，故該合同對合同雙方均具有法律約束力。合同簽訂后，王華按約定履行了向黃智湖支付定金及房價(jià)款的義務(wù)?，F(xiàn)王華要求黃智湖繼續(xù)履行合同并協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，該請求并無不當(dāng)，應(yīng)該給予準(zhǔn)許。審理中，黃智湖稱雙方的買賣行為未到有關(guān)房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，房屋買賣行為依法未生效，黃智湖的上述抗辯理由缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，難以成立。

  查看全文↓ 2014-02-23 20:24:33

相關(guān)問題

• 問 有關(guān)房屋交易問題
  答

  地產(chǎn)交易中心在辦理非交易性房產(chǎn)過戶時(shí)，**經(jīng)常接觸到的是房產(chǎn)的繼承過戶。辦理繼承過戶，繼承人首先要到房屋所在地的區(qū)公證處辦理繼承權(quán)的公正。如果是以前的外銷商品房，必須要市公證處辦理公證，免得多走冤枉路。繼承權(quán)公證費(fèi)按照受益額，也就是繼承人所繼承房屋經(jīng)過專業(yè)部門評估后的評估價(jià)值的2%來收取，**低收取200元。辦理完繼承權(quán)的公證，就可以帶著繼承權(quán)公證書的原件、繼承過戶的申請書(房地產(chǎn)交易中心有規(guī)范的格式)、繼承人的身份證明、房地產(chǎn)權(quán)證原件、房屋平面圖及地籍圖原件，以前購房時(shí)候的契稅完稅證和契稅完稅貼花、被繼承人死亡證明到房地產(chǎn)中心進(jìn)行房地產(chǎn)繼承的登記了。繼承過戶,需要的證件:1、房屋所有證2、繼承公證書3、繼承人身份證復(fù)印件4、繼承人申請書.所交稅費(fèi)有:1.手續(xù)費(fèi)2.印花稅3.測繪費(fèi)因?yàn)槔^承房產(chǎn)涉及到了稅收的問題，房地產(chǎn)中心要求繼承人必須到被認(rèn)可的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值的評估。評估費(fèi)的收取，國家有專門的標(biāo)準(zhǔn)，使用的差額定率累進(jìn)來計(jì)費(fèi)。這和繳納個(gè)人所得稅時(shí)候采用的累進(jìn)稅率原理很類似，也就是按照房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分費(fèi)率檔次，分檔計(jì)算各檔的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：檔次房地產(chǎn)價(jià)格總額(萬元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰1100以下(含100)52101以上至1000部分2.531001以上至2000部分1.542001以上至5000部分0.855001以上至8000部分0.468001以上至10000部分0.2710000以上部分0.1辦理繼承登記的時(shí)候，還需要繳納一些費(fèi)用，包括100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅、繼承房屋評估價(jià)0.05%的合同印花稅。與房產(chǎn)的繼承過戶不同，房產(chǎn)的贈(zèng)與還需要繳納一筆契稅。其中具體的手續(xù)和費(fèi)用是這樣的。首先房產(chǎn)的贈(zèng)與人與受贈(zèng)人之間需要訂立一份房屋贈(zèng)與的書面合同，也就是贈(zèng)與書。然后，贈(zèng)與人和受贈(zèng)人要帶著這份贈(zèng)與書和房屋的產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)到房屋所在地的公證處進(jìn)行房屋贈(zèng)與的公證。這個(gè)過程中涉及到了兩筆費(fèi)用，一筆費(fèi)用是公證費(fèi)，和繼承權(quán)公證一樣，房屋贈(zèng)與的公證費(fèi)收取的比例也是受益總額的2%，但不低于200元。**后一個(gè)環(huán)節(jié)就是到房地產(chǎn)交易中心去辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。需要的材料有房屋贈(zèng)與的申請書，贈(zèng)與人和受贈(zèng)人的身份證件、原來房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)與書及公證材料以及繳納的契稅收據(jù)。這個(gè)環(huán)節(jié)需要繳納的費(fèi)用還有包括100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅、房屋評估價(jià)0.05%的合同印花稅。上文中我們已經(jīng)計(jì)算過了，這筆費(fèi)用加起來為255元。

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• 問 有關(guān)房屋交易計(jì)算問題？急！
  答

  1、現(xiàn)在貸款是要根據(jù)評估值計(jì)算的，根據(jù)評估值算**的。2、樓主如果是第一次貸款，第一次購房，那么**是那樣計(jì)算的。如果是二次貸款就是1300000-70*13000*0.6。3、優(yōu)惠政策就是現(xiàn)在貸款的銀行利率，如果是首次購房，并且小于90平，會(huì)享受利率7折優(yōu)惠。4、今年政策優(yōu)惠營業(yè)稅。以前房本必須是滿5年才可以省去營業(yè)稅，今年是房本滿兩年就可以省去營業(yè)稅。（營業(yè)稅是5.5%）

  全部10個(gè)回答>
• 問 有關(guān)房屋交易需要注意什么問題？有沒有網(wǎng)友清楚？
  答

  一、核實(shí)房本房本是確認(rèn)房源信息**重要的憑證之一。買房前首先就是要核實(shí)房本，不僅要確認(rèn)房本的真假，還要確認(rèn)上面的房源信息是否一致。二、確認(rèn)房主確認(rèn)房主主要有兩個(gè)方面，一是看房主的身份是否屬實(shí)，檢查賣房者身份證、戶口本等等，確認(rèn)房主信息;二是要看賣房人是否是唯一房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人，如果還存在其他產(chǎn)權(quán)人，房屋的交易還需要得到其他人的確認(rèn)。這個(gè)可以通過當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局進(jìn)行查詢等等。三、檢查產(chǎn)權(quán)有無瑕疵看看房子有沒有債務(wù)糾紛，是否被查封。是否可以上市交易，如果被查封或抵押，都是不可以買賣的房子。四、核實(shí)面積房本上的面積跟實(shí)際建筑面積一樣嗎?拿著尺子量一量心里才有數(shù)。五、落實(shí)細(xì)節(jié)1、所談的交易價(jià)，具體包括哪些內(nèi)容，是單獨(dú)房子的價(jià)格還是包含了車位及附屬的家具等等;2、如果價(jià)格中包含了包含車位，必須注明車位號(hào);3、如果是教育地產(chǎn)，還需要注明是否屬于某**片區(qū)，名額有無被占用，如果出現(xiàn)糾紛如何處理等等;4、房產(chǎn)證真假與產(chǎn)權(quán)瑕疵可以通過房屋核驗(yàn)來驗(yàn)明;5、定金不要讓中介代收，不要超過總房款的20%，不要超過50萬。如果一定要支付“大額定金”，盡量選擇資金監(jiān)管。

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• 問 房屋交易土地產(chǎn)權(quán)問題
  答

  隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城區(qū)面積的日益拓展，一些城市郊鄉(xiāng)村組整體納入城市規(guī)劃。原集體所有制土地上的自有住房如何進(jìn)行產(chǎn)權(quán)保護(hù)，是否應(yīng)該進(jìn)行產(chǎn)權(quán)保護(hù)，就成為城市房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)面臨的一個(gè)無法回避的重要法律課題。建設(shè)部于2001年8月15日對《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》作了修改并以第99號(hào)令形式重新發(fā)布。其中第二條規(guī)定：本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。第三十九條規(guī)定：本辦法第二條規(guī)定范圍外的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行。這就給城市郊鄉(xiāng)集體土地上的房屋權(quán)屬登記在法律方面提供了可能性

  全部3個(gè)回答>
• 問 房屋交易過程沒有土地證有關(guān)系嗎?
  答

  沒有關(guān)系，可公證，但按若按揭貸款，得減去土地價(jià)格，具體按揭成數(shù)，各大銀行都不同，一般：(1)商品房可貸房屋評估價(jià)格(不包括土地價(jià)格)的70%;(2)劃撥的則為50%。