如何判定該二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力？

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• 157****7236

  福利房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度的產(chǎn)物，以單位福利的形式，分配給個(gè)人的房福利房同樣有房產(chǎn)證，就是上市交易有時(shí)間限制，一般需要五年。
  房改房又可以叫做已購(gòu)公房，是指享受?chē)?guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購(gòu)買(mǎi)的公房。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）、央產(chǎn)房等類(lèi)型，每種類(lèi)型的房屋交易方式都有所不同。我們認(rèn)為，對(duì)于該類(lèi)房屋，如果出讓者擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，其與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同效力不應(yīng)受該單位規(guī)定的影響，因?yàn)椋瑔挝换诼毠じ＠目紤]，規(guī)定 福利房職工在5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)撘?guī)定僅在單位與職工(出讓者)之間具有約束力，對(duì)買(mǎi)受人不應(yīng)具有約束力。
  出于交易安全性的考慮，不應(yīng)否定該類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同的 效力。至于單位規(guī)定的執(zhí)行問(wèn)題，單位可直接追究該職工的違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2014-03-02 09:20:40
• 147****7982

  經(jīng)濟(jì)適用房制度系國(guó)家針對(duì)特定的社會(huì)群體所制定的群體性福利政策，符合該政策的特定主體享有購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利。
  因此，經(jīng)濟(jì)適用房屬于典型的社會(huì)福利房。由于其福利房的性質(zhì)，土地使用權(quán)的性質(zhì)為國(guó)家劃撥，與房屋買(mǎi)賣(mài)涉及土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一樣，經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓同樣涉及到土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
  而國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的使用者是特定的，一般為國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、或特定的帶有福利色彩的建設(shè)，該屬性決定國(guó)家無(wú)償劃撥的土地使用權(quán)非經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)/特定程序不得流轉(zhuǎn)。
  因此，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)者僅擁有有限產(chǎn)權(quán)，其轉(zhuǎn)讓必須符合一定的條件，即，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房已滿5年，且出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款，并由政府優(yōu)先回購(gòu)。
  在司法實(shí)踐中，一般有兩種做法。一種做法是以該買(mǎi)賣(mài)合同有效，但因在履行該合同時(shí)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)政策相悖而無(wú)法辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，故根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定作出合同有效但不能實(shí)際履行予以解除的判決。
  理由是，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度僅為七部門(mén)日前聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及一些地方法規(guī)，均不屬于導(dǎo)致合同無(wú)效的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
  因此，該合同應(yīng)為有效。但該合同在實(shí)際履行中因違反經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)制度而無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，故屬于無(wú)法履行的合同。對(duì)于該類(lèi)合同，應(yīng)判決予以解除。另一種做法是，該類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)質(zhì)上涉及到國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，而參照**高法院關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的司法解釋?zhuān)瑒潛芡恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)依法審批，且補(bǔ)交土地出讓金，因此，判斷該類(lèi)合同效力的標(biāo)準(zhǔn)是是否補(bǔ)交了土地出讓金，若補(bǔ)交了土地出讓金，該合同有效，反之，則違反土地法的有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

  查看全文↓ 2014-03-01 22:27:46

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同該怎么寫(xiě)
  答

  1、買(mǎi)賣(mài)雙方基本信息。2房子具體地址、成交價(jià)格，定金金額。3付款方式，稅費(fèi)承擔(dān)，4房屋交付時(shí)間。5違約條款

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• 問(wèn) 二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同
  答

  依據(jù)合同法，在一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同中是必不可少的。①搞清當(dāng)事人的具體情況，聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐。雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚介紹，寫(xiě)明是否共有財(cái)產(chǎn)，是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)。②寫(xiě)明房屋位置，性質(zhì)，裝修，設(shè)施設(shè)備等情況，同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，原售房是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)，是否存在房屋抵押或瑕疵，是否有私搭部分，物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況，房屋資料的移交過(guò)程。③主要寫(xiě)明總價(jià)款，付款條件，如何申請(qǐng)按揭貸款等。④履行期限方式寫(xiě)明交房時(shí)間，條件，辦理相關(guān)手續(xù)，配合協(xié)調(diào)，應(yīng)如何尋求中介公司，律師，評(píng)估機(jī)構(gòu)。各種稅費(fèi)，其他費(fèi)用分?jǐn)?。⑤主要說(shuō)明哪些違約情形，如何承擔(dān)責(zé)任，違約金，賠償金的計(jì)算與給付，在什么情況下免責(zé)，擔(dān)保，對(duì)違約金選擇適用問(wèn)題。

• 問(wèn) 二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同爭(zhēng)議
  答

  您好！我是**網(wǎng)編輯王艷。關(guān)于您的問(wèn)題請(qǐng)看。 二手房買(mǎi)賣(mài)合同樣本 買(mǎi)方（受讓方）：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方） 賣(mài)方（轉(zhuǎn)讓方）：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方） 甲、乙雙方經(jīng)共同協(xié)商，本著平等互利、自愿的原則，就房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)事項(xiàng)訂立本合同。 一、房屋具體情況： 1.位置：區(qū) 2.房屋套型，建筑面積平方米，結(jié)構(gòu)樓層，用途 3.該房屋的銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米元人民幣，總計(jì)房?jī)r(jià)拾萬(wàn)千百拾元整。 二、乙方銷(xiāo)售該房屋應(yīng)具備合法的《房屋所有權(quán)證》，如買(mǎi)賣(mài)該房屋引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，概由乙方負(fù)責(zé)處理. 《房屋所有權(quán)證》書(shū)證號(hào)： 三、房屋四界： 房屋四界 東： 西: 南： 北： 四、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽章，交成都市房地產(chǎn)交易中心登記后，由甲方一次性向乙方支付總房?jī)r(jià)款的%，計(jì)元的定金或元的預(yù)付款，其余%，計(jì)元價(jià)款則交成都市房地產(chǎn)交易中心代存，代辦完房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)乙方將房屋騰空并連同該房屋有關(guān)圖紙、資料、房屋鑰匙等交給甲方后，甲、乙雙方同時(shí)到房地產(chǎn)交易中心由乙方憑甲方出具的書(shū)面證明領(lǐng)取售房余款。 五、甲、乙雙方互相監(jiān)督，不得隱瞞買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)額。甲方協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，其稅費(fèi)按規(guī)定各自交納。 六、本合同甲、乙雙方簽章并由成都市房地產(chǎn)交易中心登記。雙方均不得違約。如甲簽章違約，乙方不退還定金；乙方違約，則雙倍退還甲方定金；違約方還應(yīng)承擔(dān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)回已繳和應(yīng)繳納的稅費(fèi)和造成的經(jīng)濟(jì)損失。 七、乙方賣(mài)給甲方的房屋，在辦理過(guò)戶手續(xù)期間，如因不可抗力原因而不能進(jìn)行交易的，甲方提出撤消合同時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)同意，并如數(shù)退還甲方定金。 八、其他決定事項(xiàng)： 1. 2. 3. 4. 九、本協(xié)議一式 十、買(mǎi)賣(mài)雙方情況 買(mǎi)方 姓名（簽章） 現(xiàn)戶籍所在地 身份證號(hào) 工作單位 電話號(hào)碼 登記人 共有人 代理人 賣(mài)方 登記人

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• 問(wèn) 深圳二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同范本？深圳二手房屋買(mǎi)賣(mài)信息？
  答

  找中介嘛，難道你們是私下簽的？

  全部9個(gè)回答>
• 問(wèn) ??哪位手上有二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同？
  答

  賣(mài)方：_______________(簡(jiǎn)稱(chēng)甲方) 身份證號(hào)碼：_____________________買(mǎi)方：_______________(簡(jiǎn)稱(chēng)乙方) 身份證號(hào)碼：_____________________根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。第一條　乙方同意購(gòu)買(mǎi)甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫(xiě)字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_(kāi)____平方米。(詳見(jiàn)土地房屋權(quán)證第_______________號(hào))。第二條　上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：?jiǎn)蝺r(jià)：人民幣_(tái)_______元/平方米，總價(jià)：人民幣_(tái)__________元整(大寫(xiě)：____佰____拾 ____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整)。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣_(tái)_________元整，作為購(gòu)房定金。第三條　付款時(shí)間與辦法：1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付**款(含定金)人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)___________元整申請(qǐng)銀行按揭(如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請(qǐng)額度，乙方應(yīng)在繳交稅費(fèi)當(dāng)日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付**款(含定金)人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)___________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。第四條　甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清。第五條　稅費(fèi)分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由_______方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)由______方承擔(dān)。第六條　違約責(zé)任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。第七條　本合同主體1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。2.乙方是____________，代表人是____________。第八條　本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)____公證處公證。第九條　本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,廈門(mén)市房地產(chǎn)交易中心一份、________公證處各一份。第十條　本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決。第十一條　本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。第十二條　雙方約定的其他事項(xiàng)：出賣(mài)方(甲方)：_________________ 　　　　　　購(gòu)買(mǎi)方(乙方)：__________________身份證號(hào)碼： __________________　 　　　　　身份證號(hào)碼： ___________________地　　　址：___________________　　 　　　　地　　　址：____________________郵　　　編：___________________ 　　　　　　郵　　　編：____________________電　　　話：___________________　　 　　　　電　　　話：____________________代理人(甲方)：_________________ 　　　　　　代理人(乙方)： _________________身份證號(hào)碼: ___________________　　 　　　　身份證號(hào)碼： ___________________

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