房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建房行為不繳納土地增值稅文件？

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• 142****1133

  房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅一般是預(yù)征的，等到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)統(tǒng)一結(jié)算，在一般情況下，預(yù)征的土地增值稅是不夠的，到時(shí)還得補(bǔ)交土地增值稅。

  查看全文↓ 2014-03-16 11:08:01
• 152****1349

  土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得增值額為征稅對象，征稅面廣，采用扣除法和評估法計(jì)算增值額，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，按次征收。 對土地增值稅的籌劃，可以結(jié)合“營業(yè)稅的稅收籌劃”中有關(guān)“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”兩個(gè)項(xiàng)目的籌劃。這里主要讓大家明白兩點(diǎn)內(nèi)容：一是正確掌握哪些經(jīng)濟(jì)行為不屬于土地增值稅的征稅范圍；二是如何用足用活土地增值稅政策。
  一、 稅法對土地增值稅的征稅范圍作了明確規(guī)定，下列經(jīng)濟(jì)行為不屬于土地增值稅的征收范圍，不征土地增值稅。納稅人應(yīng)當(dāng)正確判定。
  1.以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，屬于無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不屬征收土地增值稅的范圍。
  2.房地產(chǎn)出租。出租人取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬征收土地增值稅的范圍。
  3.房地產(chǎn)抵押。在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。
  4.房地產(chǎn)交換。交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍。但對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
  5.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營。對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)——作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
  6.合作建房。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
  7.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
  8.房地產(chǎn)的代建房行為。這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
  9.房地產(chǎn)的評估增值。房地產(chǎn)的評估增值，沒有發(fā)生房地權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍。
  10.國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物。國家收回或征用，雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更，原房地產(chǎn)所有人也取得了收入，但按照《土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，可以免征土地增值稅。 此外，對于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定免征土地增值稅。 掌握上述規(guī)定對于土地增值稅進(jìn)行籌劃十分關(guān)鍵。比如，兩個(gè)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間交換房地產(chǎn)，按規(guī)定雙方都應(yīng)繳納土地增值稅，但如果采取股權(quán)投資的方式，則雙方都無需繳納土地增值稅。即雙方均以不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ酵顿Y，按照不動(dòng)產(chǎn)的評估價(jià)計(jì)算持有對方的股權(quán)比例。從整個(gè)集團(tuán)利益來看，根本沒有任何損失。

  查看全文↓ 2014-03-15 16:30:41
• 141****8464

  房地產(chǎn)不用交增值稅，要覺營業(yè)稅

  查看全文↓ 2014-03-15 11:06:09
• 133****6534

  開發(fā)商遭遇成本壓力
  在土地大幅度**的市場情況下，土地增值稅的清算無疑會給大量開發(fā)商帶來成本壓力。此前就有開發(fā)商向記者透露，為了避免遭遇土地增值稅清算帶來的成本增加，本應(yīng)該結(jié)算銷戶的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司多采取放任擱置的辦法。萬科董事會秘書肖莉也坦言，一旦正式開始執(zhí)行土地增值稅清算辦法，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。從2004年起，萬科即開始為土地增值稅的清算提留準(zhǔn)備金，2004至2006三年，萬科提留的準(zhǔn)備金從4000萬提高到9000萬，再提高到3個(gè)億。
  但是，也有開發(fā)商稱，有清算就有補(bǔ)交和退稅兩種說法，即開發(fā)商的預(yù)先繳稅額如果低于**后清算出來的應(yīng)繳稅金額，開發(fā)商需要補(bǔ)交稅款，但如果開發(fā)商的預(yù)繳金額大于實(shí)際應(yīng)納稅額，則需要退稅?！敖陙?，開發(fā)商拿地成本已經(jīng)很高，如果計(jì)入扣除金額，增值率其實(shí)不高?！币晃婚_發(fā)商稱。
  而根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%，可免征土地增值稅。
  地塊越**開發(fā)商成本越大
  國稅總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，將土地增值稅由預(yù)征改為清算

  查看全文↓ 2014-03-15 09:10:08
• 141****3101

  開發(fā)商遭遇成本壓力 在土地大幅度**的市場情況下,土地增值稅的清算無疑會給大量開發(fā)商帶來成本壓力。此前就有開發(fā)商向記者透露,為了避免遭遇土地增值稅清算帶來的成本增加,本應(yīng)該結(jié)算銷戶的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司多采取放任擱置的辦法。
  萬科董事會秘書肖莉也坦言,一旦正式開始執(zhí)行土地增值稅清算辦法,一些房地產(chǎn)開發(fā)公司可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。
  從2004年起,萬科即開始為土地增值稅的清算提留準(zhǔn)備金,2004至2006三年,萬科提留的準(zhǔn)備金從4000萬提高到9000萬,再提高到3個(gè)億。
  但是,也有開發(fā)商稱,有清算就有補(bǔ)交和退稅兩種說法,即開發(fā)商的預(yù)先繳稅額如果低于**后清算出來的應(yīng)繳稅金額,開發(fā)商需要補(bǔ)交稅款,但如果開發(fā)商的預(yù)繳金額大于實(shí)際應(yīng)納稅額,則需要退稅。
  “近三年來,開發(fā)商拿地成本已經(jīng)很高,如果計(jì)入扣除金額,增值率其實(shí)不高。”一位開發(fā)商稱。 而根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%,可免征土地增值稅。
  地塊越**開發(fā)商成本越大 國稅總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》,將土地增值稅由預(yù)征改為清算

  查看全文↓ 2014-03-14 17:56:26

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅如何計(jì)算？
  答

  房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算　　土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級超串累進(jìn)稅率，計(jì)算起來比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計(jì)算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手，才能更好的把握其計(jì)算。　　一、把握兩個(gè)概念　　（1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。（2）扣除項(xiàng)目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等?！　《?、掌握稅率　　土地增值稅實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數(shù)為0；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數(shù)為5％；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數(shù)為15％；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數(shù)為35％。　　三、確定應(yīng)稅收入　　包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評估收入?！　∷?、確定扣除項(xiàng)目　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的5％以內(nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的10％以內(nèi)計(jì)算

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• 問 ??房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅怎么計(jì)算?
  答

  1.先計(jì)算扣除數(shù)（包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除）2。計(jì)算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計(jì)算稅額基本步驟是這樣的，具體很難的。不會了再問吧。

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• 問 ??房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅如何征收？
  答

  1.先計(jì)算扣除數(shù)（包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除）2。計(jì)算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計(jì)算稅額基本步驟是這樣的，具體很難的。不會了再問吧

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• 問 非房地產(chǎn)企業(yè)出售自建房產(chǎn)按什么比例繳納土地增值稅
  答

  應(yīng)繳土地增值稅稅金=增值額X適用稅率=【轉(zhuǎn)讓收入—（取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)土地的成本、費(fèi)用+新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目）】X適用稅率《土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令【1993】第138號）第3條　土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第7條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。第4條　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第6條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。第5條　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。第6條　計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：1，取得土地使用權(quán)所支付的金額；2，開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；3，新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；4，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5，財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。第7條　土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額 的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。第8條　有下列情形之一的，免征土地增值稅：1，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的；2，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。第9條　有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收：1，隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；2，提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。第10條　應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地地稅局辦理納稅申報(bào)，并在地稅局核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。第11條　土地增值稅由地稅局征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向地稅局提供有關(guān)資料，并協(xié)助地稅局依法征收土地增值稅。第12條　未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計(jì)算? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計(jì)算繳納？
  答

  房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種：1.按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2% ;2.第二種按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)。下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：一、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);二、由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);第三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);第四、個(gè)人所有非營業(yè)使用的房產(chǎn);五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

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