擔(dān)保公司如何控制為賣家贖樓的風(fēng)險(xiǎn)？

已有7個(gè)回答

• 147****9589

  我認(rèn)為基本的風(fēng)險(xiǎn)控制從一下四個(gè)方面：
  1、擔(dān)保對象的現(xiàn)金流分析和其他財(cái)務(wù)分析；
  2、評估反擔(dān)保能力；
  3、擔(dān)保對象的還款意愿、公司經(jīng)營水平、上下游狀況、短期拆借能力；
  4、擔(dān)保對象的當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況、未來行業(yè)前景等。
  
  淺薄之見，讓你見笑！

  查看全文↓ 2014-03-21 10:33:35
• 132****2317

  那你的**去付他的尾款,鏈家有專業(yè)的4方托管,能保證合同的順利進(jìn)行,不過還是要穩(wěn)重點(diǎn)

  查看全文↓ 2014-03-20 10:08:09
• 154****8421

  擔(dān)保公司可以通過資金的監(jiān)國來達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)上的控制，比如購方把房款項(xiàng)付給擔(dān)保公司，等到交易完成，新的產(chǎn)證辦理好之后，由擔(dān)保公司把房款支付給售方，擔(dān)保公司收到一定的擔(dān)保費(fèi)用。期間，有擔(dān)保公司簽署的擔(dān)保協(xié)議；
  目前為什么沒有在市場上沒有形成成熟的操作，第一是買賣雙方覺得交易不靈活，第二擔(dān)保公司與交易中心還有銀行的協(xié)調(diào)方面沒有系統(tǒng)的建立，第三，費(fèi)用比較高，增加了交易成本，只有個(gè)案才會(huì)選擇如此操作。

  查看全文↓ 2014-03-19 15:34:30
• 133****5145

  很簡單,只要是合同簽明白了就行,你是做貸款的嘛?業(yè)主假如有20萬沒有還你給業(yè)主20萬作為**款,還款當(dāng)天一同去借款銀行還款就好。找鏈家吧,鏈家對這樣的單子成交的很多,保證你安全。

  查看全文↓ 2014-03-19 13:49:47
• 153****9631

  答：這個(gè)是不可以的，因?yàn)殂y行不直接面對個(gè)人。

  查看全文↓ 2014-03-19 09:19:40
• 152****5658

  如果賣家不來贖樓過戶，擔(dān)保公司可以起訴到法院強(qiáng)制拍賣的。

  查看全文↓ 2014-03-18 13:46:10
• 148****1153

  對于擔(dān)保公司控制風(fēng)險(xiǎn)控制的手段和方法，我們認(rèn)為，完善的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系和行之有效的反擔(dān)保措施是**重要的，謹(jǐn)慎審查、風(fēng)險(xiǎn)評估是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而反擔(dān)保方式的多樣性、實(shí)效性能夠?yàn)閾?dān)保公司在代償債務(wù)后有效的向被擔(dān)保人追償提供保證，未雨綢繆永遠(yuǎn)比亡羊補(bǔ)牢有效。
  一、 擔(dān)保公司要對被擔(dān)保企業(yè)的經(jīng)營狀況做階段性跟蹤審查，對于不同時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)要作出相應(yīng)的評估，并根據(jù)評估采取有效措施，風(fēng)險(xiǎn)評估不能僅僅停留在項(xiàng)目啟動(dòng)階段。 深圳市xx擔(dān)保投資有限公司是我國擔(dān)保行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)之一，是我們的一個(gè)客戶，2005年3月其為深圳市一家文具公司提供擔(dān)保，向國開行貸款人民幣300萬元，期限2年，項(xiàng)目在啟動(dòng)時(shí)所做的調(diào)查評價(jià)報(bào)告顯示該文具公司營銷網(wǎng)絡(luò)健全、制度規(guī)范、職能明確、經(jīng)營狀況良好。xx擔(dān)保公司要求文具公司的法定代表人提供了連帶責(zé)任的反擔(dān)保，并將其個(gè)人名下的一套房產(chǎn)、兩輛汽車作為抵押。貸款到期后該文具公司無力償還，xx擔(dān)保公司為其代償250萬元，而作為提供反擔(dān)保的連帶責(zé)任人名下的兩輛汽車均被其他債權(quán)人哄搶奪走，可供追償?shù)牡盅何镏皇Ｒ惶追慨a(chǎn)。后經(jīng)調(diào)查，早在2005年6月，該文具公司的兩個(gè)主要客戶：東莞某百貨公司及廣州某超市均告倒閉，導(dǎo)致該文具公司近百萬的應(yīng)收款無法收回，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了嚴(yán)重困難，同期還款計(jì)劃已無法實(shí)現(xiàn);同年11月，該文具公司的機(jī)器設(shè)備、庫存產(chǎn)品、原材料、辦公用品、汽車等被其供貨商哄搶一空，充抵貨款，至此，該文具公司徹底喪失了生產(chǎn)經(jīng)營能力，無力償還貸款?？v觀本案，xx擔(dān)保公司的失策之處在于未能及時(shí)對文具公司不同階段的還貸能力作出判斷評估，在文具公司出現(xiàn)了資金鏈斷裂、經(jīng)營不善的苗頭之后未能跟進(jìn)一步，要求該公司提供其他反擔(dān)保措施，**終導(dǎo)致了該公司財(cái)產(chǎn)被其他債權(quán)人分割。因此，擔(dān)保公司對于被擔(dān)保企業(yè)的審查，不能僅僅限于項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)的調(diào)查評價(jià)，而應(yīng)該貫穿始終，專人跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)有還款能力下降、減弱的勢頭以后，立即采取對應(yīng)措施，要求被擔(dān)保企業(yè)補(bǔ)強(qiáng)反擔(dān)保。
  二、擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)靈活的對各種反擔(dān)保資源進(jìn)行組合、搭配，**大限度的保證自己代償后向被擔(dān)保企業(yè)及反擔(dān)保人追償?shù)哪芰蜋?quán)益。 眾所周知，擔(dān)保公司在接受被擔(dān)保企業(yè)的反擔(dān)保時(shí)往往受到不公正待遇，反擔(dān)保的政策環(huán)境比較惡劣，可以抵押給銀行的不一定能夠抵押給擔(dān)保公司，例如土地使用權(quán)、在建工程等，可以說擔(dān)保公司是在夾縫中生存。在一般情況下，擔(dān)保公司所采用的反擔(dān)保措施都呈現(xiàn)出內(nèi)容單
  一、變現(xiàn)能力弱以及可供執(zhí)行的力度不夠等特點(diǎn)，加大了擔(dān)保公司風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。- 中 我們來看一個(gè)擔(dān)保業(yè)內(nèi)**常見的案例。2005年11月，xx擔(dān)保公司為深圳某家實(shí)業(yè)有限公司提供擔(dān)保，向某銀行深圳分行貸款人民幣2700萬元，同時(shí)xx擔(dān)保公司與第三人李某簽訂了一份反擔(dān)保協(xié)議，李某承諾以個(gè)人所有資產(chǎn)(包括家庭財(cái)產(chǎn))為該筆貸款提供反擔(dān)保，承擔(dān)連帶保證責(zé)任。結(jié)果，該公司到期不能償還貸款，xx擔(dān)保公司為其代償2700萬元，而李某保證的連帶責(zé)任也無法兌現(xiàn)，公司損失慘重。一份涉及到上千萬貸款金額的反擔(dān)保協(xié)議為何僅僅憑借一個(gè)自然人的信用保證即可成立?xx擔(dān)保公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴我們，他們對李某的個(gè)人信用和還款能力做過詳細(xì)深入的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)此人擔(dān)任多家有限責(zé)任公司的法定代表人，自己參股設(shè)立的公司也有好幾家，經(jīng)營管理能力出眾，因此才會(huì)放心的讓其以個(gè)人保證的方式提供反擔(dān)保。這樣的反擔(dān)保措施很多擔(dān)保公司都在使用，為某個(gè)公司的貸款提供擔(dān)保后，再要求該公司的法定代表人或者有緊密聯(lián)系的第三人以個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)(包括夫妻財(cái)產(chǎn))提供連帶責(zé)任的反擔(dān)保。 這樣的反擔(dān)保方式，雖然在一定程度上可以給反擔(dān)保人制造心理壓力，但在事后追償?shù)目蓤?zhí)行力度上卻顯得捉襟見肘，提供反擔(dān)保的自然人往往會(huì)將自己名下的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、公司股份等可供實(shí)際執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)在反擔(dān)保協(xié)議簽訂后隱蔽的、逐批地進(jìn)行轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)讓，等到擔(dān)保公司代償貸款后想要向反擔(dān)保人追償，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒有多少可供實(shí)際執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。因此，擔(dān)保公司在接受自然人以個(gè)人信用保證作為反擔(dān)保形式的情況下，要注意不能把個(gè)人經(jīng)營能力等同于還款能力。 我們認(rèn)為，一家成熟的擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)逐步降低個(gè)人信用保證在反擔(dān)保中的比重，要進(jìn)一步要求反擔(dān)保人提供翔實(shí)的、可控的、可變現(xiàn)的實(shí)物資產(chǎn)，不能為賺取小額“利潤”連成本也無法挽回。擔(dān)保公司要具備對被擔(dān)保企業(yè)的反擔(dān)保資源進(jìn)行組合搭配的創(chuàng)新能力，要通過對各種反擔(dān)保措施的組合利用，牢牢的控制住被擔(dān)保企業(yè)的還款來源。比如說，擔(dān)保公司可以和合作銀行、被擔(dān)保企業(yè)、被擔(dān)保企業(yè)的客戶約定，在合作銀行開設(shè)一個(gè)應(yīng)收款監(jiān)管帳戶，對被擔(dān)保企業(yè)的訂單和回款進(jìn)行封閉管理，這樣就可以隨時(shí)對被擔(dān)保企業(yè)的應(yīng)收款進(jìn)行監(jiān)督管理，防止被擔(dān)保企業(yè)惡意轉(zhuǎn)移、藏匿財(cái)產(chǎn);再比如，被擔(dān)保企業(yè)的倉單、存單、在其他公司的投資收益權(quán)以及反擔(dān)保人擁有的股權(quán)都可以作為權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押，擔(dān)保公司為被擔(dān)保企業(yè)代償貸款后可就此優(yōu)先受償。總之，擔(dān)保公司要采取比銀行更靈活、更變通的反擔(dān)保手段，保證自己的追償效果。
  三、擔(dān)保公司采取何種追償手段**有效。 損失已經(jīng)發(fā)生，不管之前的風(fēng)險(xiǎn)評估存在何種紕漏，反擔(dān)保手段如何單一孱弱，現(xiàn)在我們的首要目標(biāo)應(yīng)該是如何迅速有效地止損，立即啟動(dòng)追償程序。進(jìn)入追償程序后不用急著立即向法院提起訴訟，而應(yīng)該對被擔(dān)保公司、提供反擔(dān)保的個(gè)人或公司的資產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，找到一個(gè)訴訟成本和收益的平衡點(diǎn)，如果確實(shí)有可供執(zhí)行的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，可立即向法院提起申請予以財(cái)產(chǎn)保全;如果面臨的是一家“空殼”公司，反擔(dān)保人不見蹤影或是名下根本沒有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，那就需要委托專人進(jìn)行更深層次的調(diào)查。比如，
  1、可以調(diào)查被擔(dān)保公司股東是否有虛假出資、瑕疵出資、抽逃出資的行為，如果存在，擔(dān)保公司可以要求股東個(gè)人對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，也就是“揭開公司面紗”;
  2、被擔(dān)保公司注冊時(shí)是否是在中介公司的參與下共同完成的“空殼”化注冊，如果是，可以要求中介公司在被擔(dān)保公司注冊資金范圍，對被擔(dān)保公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任;
  3、可以調(diào)查提供反擔(dān)保的個(gè)人是否有無償或低價(jià)轉(zhuǎn)讓個(gè)人動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)的行為，如是，擔(dān)保公司可以行使撤銷權(quán);
  4、如果反擔(dān)保人有應(yīng)收未收債權(quán)，擔(dān)保公司還可以行使代位權(quán);
  5、可以調(diào)查提供反擔(dān)保的個(gè)人或被擔(dān)保公司是否有未收回的債權(quán)、收益等等。

  查看全文↓ 2014-03-18 13:22:29

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• 問 替賣家贖樓有啥風(fēng)險(xiǎn)
  答

  將贖樓款項(xiàng)交給第三方保險(xiǎn)。 1.簽訂買賣合同，把贖樓相關(guān)事宜寫清楚，贖樓的款項(xiàng)不要直接打給銀行，也不要直接打給房東，而是交作為定金給第三方托管辦理。 2.買家應(yīng)當(dāng)在交付贖樓款前查清賣方的銀行按揭賬號(hào)，要求賣家將該按揭賬號(hào)及密碼托管第三方，通過該賬號(hào)支付贖樓款，盡量避免通過現(xiàn)金直接支付給賣家本人。 3.賣家委托中介或者其他買家信任的第三方辦理贖樓及過戶手續(xù)，并公證授權(quán)委托書。

  全部3個(gè)回答>
• 問 贖樓是什么意思？擔(dān)保公司在墊資贖樓會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  贖樓是指原業(yè)主想出售房屋，但房屋尚在銀行按揭貸款當(dāng)中，在房屋出售前必須將銀行貸款還清，注銷抵押登記，取回房產(chǎn)證書的整個(gè)過程。擔(dān)保公司在墊資贖過程中所承擔(dān)的角色就是原業(yè)主不能用自有資金還清全部貸款時(shí)墊資幫助原業(yè)主將按揭的房產(chǎn)的款項(xiàng)全部歸還給貸款銀行，銀行對的房產(chǎn)抵押登記進(jìn)行注銷。使原業(yè)主能取回房產(chǎn)證書，從而進(jìn)行交易并到房產(chǎn)登記部門辦理過戶手續(xù)。贖樓一般發(fā)生在二手房交易過程當(dāng)中，而房屋買賣雙方一般都是委托中介公司幫助操作，擔(dān)保公司一般都是中介公司幫助推薦的，有的時(shí)候兩個(gè)公司實(shí)際上是關(guān)聯(lián)公司，但又是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。買賣房屋當(dāng)事人對此并不一定了解，擔(dān)保贖樓發(fā)生糾紛時(shí)，往往責(zé)任難以分清，所以在辦理擔(dān)保贖樓過程中要注意一是不僅僅是已經(jīng)簽訂了二手房買賣合同，明確買賣雙方的贖樓的權(quán)利和義務(wù)，而且要簽訂擔(dān)保贖樓合同，約定擔(dān)保公司和委托人的權(quán)利義務(wù)，一旦在擔(dān)保贖樓過程中發(fā)生糾紛，能夠明確擔(dān)保公司和委托人的責(zé)任。這個(gè)委托人可以是房屋賣方，也可以是房屋的買方。二是在辦理授權(quán)委托書時(shí)也要慎重，防止委托書被他人利用。

• 問 ??賣房贖樓找擔(dān)保公司安全嗎
  答

  擔(dān)保公司可以通過資金的監(jiān)國來達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)上的控制，比如購方把房款項(xiàng)付給擔(dān)保公司，等到交易完成，新的產(chǎn)證辦理好之后，由擔(dān)保公司把房款支付給售方，擔(dān)保公司收到一定的擔(dān)保費(fèi)用。期間，有擔(dān)保公司簽署的擔(dān)保協(xié)議；目前為什么沒有在市場上沒有形成成熟的操作，第一是買賣雙方覺得交易不靈活，第二擔(dān)保公司與交易中心還有銀行的協(xié)調(diào)方面沒有系統(tǒng)的建立，第三，費(fèi)用比較高，增加了交易成本，只有個(gè)案才會(huì)選擇如此操作。

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• 問 幫賣家贖樓產(chǎn)生的贖樓利息，短期利息，罰息怎么計(jì)算？
  答

  擔(dān)保贖樓費(fèi)是要等到銀行貸款承諾書下來后,擔(dān)保公司去幫賣家還款時(shí)收取的,當(dāng)然擔(dān)保公司有時(shí)也會(huì)讓業(yè)務(wù)員去跟買家溝通,收取擔(dān)保費(fèi)在轉(zhuǎn)給擔(dān)保公司;短期利息和罰息就要看您簽的合同賣家是否實(shí)收,如實(shí)收短期利息是要出的(銀行會(huì)在賣家的賬上扣取,具體利息多少?要等銀行放完款才清楚,到時(shí)以賣家銀行結(jié)清單據(jù)為準(zhǔn));罰息的話如您是在賣家按揭的銀行貸款的話,是相對可以省掉的)

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• 問 買二手房，擔(dān)保公司贖樓問題
  答

  找什么擔(dān)保公司呀？沒必要花那冤枉錢，反正你也得給定金加**款，這些錢夠房東提前還貸的就行了，合同里都寫著呢。你就是全款買房，也得給定金吧？房東要想違約，怎么著都能違約，你就是找擔(dān)保公司也不能保證房東不違約。違約了就追究唄，大不了上法院。

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