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房屋買賣，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應(yīng)價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這既是確立房屋買賣關(guān)系的必要程序和憑據(jù)，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù)。實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。2、產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所？quot；同等條件"，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。5、單位違反規(guī)定購房，合同無效。機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準(zhǔn)賣給原補貼單位或房管機關(guān)，否則也無效。6、價格欺詐，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
全部11個回答>簽定購房合同時賣方應(yīng)注意哪些條款？
146****3259 | 2014-04-01 21:25:00
已有9個回答
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145****9158
資金安全，時效等！
查看全文↓ 2014-04-03 19:25:48 -
138****4262
賣方? 你指的是你自己是開發(fā)商?
查看全文↓ 2014-04-03 09:35:25 -
131****4186
如果是簽訂二手房購房合同的話 而你自己又是賣房的一方 即:在合同中賣方屬于甲方 ;應(yīng)注意以下幾點:
查看全文↓ 2014-04-03 09:12:28
1.房屋價錢。你的房產(chǎn)出售的總價是多少 此價錢是你凈落(所有費用全由乙方承擔(dān) 自己只配合辦理手續(xù))的價錢還是需要從中扣除某些費用后(一般來講:房屋不滿規(guī)定時間出售的 經(jīng)濟房轉(zhuǎn)讓的 維修基金 單邊的中介費用等都是應(yīng)征收賣房方的費用 也可雙方商定有某方來承擔(dān))。**終你能得到手的總房款是多少;
2.過戶時間。如果對方需要貸款的話 確定他的貸款申請流程與時間 確定貸款合同中貸款金額和**的總和 應(yīng)是你們商定好的價格 以免中間有誤差 影響到賣房的總房款 ;雙方可互相交流 在不影響到自己用款的同時又能給對方充足的時間準(zhǔn)備房款的**好 但也不建議時間太長 因為房市動蕩不定 切時間一長 難免有什么變化 到時候再牽扯到違約就不太合適了;
3.物業(yè)交割。就是你在出售此房產(chǎn)的同時 附帶的都有那些設(shè)施或是現(xiàn)房中的那些東西是不含在此房價中的 這一點一定要講清楚 以免交割房產(chǎn)的時候產(chǎn)生誤會。
4.違約責(zé)任。一定要確定在對方違約后有多少違約金可以補償給自己 此違約金由誰來支付 出現(xiàn)違約后 多長時間能處理好解除合同的具體時間 以免耽誤你下一家合同的簽訂; 買賣房屋是件大事 牽扯到個人利益關(guān)系 無論買方或是賣方 都有自己應(yīng)有的權(quán)利 所以 尊重對方也是尊重自己 多問問仔細掂量 以免日后有所反悔之舉 損人不利己 得不償失啊 以上僅僅是個人觀點 并不完全 僅供參考 希望能幫到你 如有興趣也可加QQ或是電子郵件等方式進行交流 %7E%7E%7E -
143****8394
一手房沒什么好看的，合同都是格式合同，很多你想改也改不了，**主要看看地址樓號房號和價格，**多少，貸款多少，什么時候交房，什么時候出產(chǎn)證，延遲交房和延遲辦產(chǎn)證的補嘗怎么樣。
查看全文↓ 2014-04-02 22:56:19 -
155****6763
購房合同：
查看全文↓ 2014-04-02 16:46:09
時間：年月日
甲方： 乙方： 房屋地點，戶型，產(chǎn)權(quán)證（第一頁的編號）號碼。面積
室，廳，朝向，院內(nèi)面積。相關(guān)水電交費本的收據(jù)證明。如有3氣不欠費的證明。
交易金錢數(shù)和指定時間。
賣方違約雙倍償還給買方金錢數(shù)或者是金錢數(shù)。
買方違約無條件不退還賣方交予的金錢數(shù)或者是金錢數(shù)。
（買方交的購房合同按你本人的意愿交給訂金或者是定金一定要寫分明）
（如賣方違約交房時間該如何）（如買方不及時交完整的房錢該如何）詳細說明
同意人：該房屋的產(chǎn)權(quán)證的本人及房屋親屬（一般指夫妻）（要清楚寫明房屋并不是問題房屋，就是有沒有爭議）
**后寫上年月日 此合同即日生效 -
153****2478
價格，付款時間，付款交易流程，房子的戶口問題，交房時間，稅費承擔(dān)，物業(yè)交割
查看全文↓ 2014-04-02 14:44:43 -
146****3272
不家一些違約責(zé)任
查看全文↓ 2014-04-02 10:55:39 -
141****6341
好多，找一個好的經(jīng)紀(jì)人，他可以幫你好多。
查看全文↓ 2014-04-02 09:54:17 -
145****3615
北京已出現(xiàn)了同一房屋買賣合同竟有三個版本的案件糾紛，開發(fā)商擅改合同是出現(xiàn)三個版本的合同原因。簽購房合同注意堅持賣方先蓋章，買方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章，個人買主過頁簽字。 簽購房合同注意應(yīng)該是雙方對合同的條款達成一致意見并以書面形式表達后同時簽字蓋章，然后合同才能生效。但實際上一些開發(fā)商要求買方先簽字，然后才去蓋章。開發(fā)商這樣做有很多理由，比如開發(fā)商委托中介機構(gòu)售樓時，中介機構(gòu)并無權(quán)在合同上蓋章，所以必須將談好的合同送到開發(fā)商那里去蓋章；
查看全文↓ 2014-04-01 21:39:07
還有的是開發(fā)商的公章歸某個人掌管，為了提高開發(fā)商自己的效率或自己方便或者其它的原因，開發(fā)商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后，才集中起來去蓋章。
簽購房合同注意賣方蓋章和買方簽字的時間差，對于誠信的開發(fā)商來說無需多慮，但對于個別存在有意欺詐的開發(fā)商，買方就不得不防了，比如開發(fā)商利用這個時間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對自己有利的內(nèi)容，對事先談好的補充協(xié)議不認(rèn)可，可這時買方已簽字了，**款大都交了，這會使買方處于一個不利的地位。
為了防止這種概率雖小但對買方殺傷力卻極強的細節(jié)，建議買方事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來，以防被改動。
簽購房合同注意**好堅持雙方同時蓋章簽字，這開發(fā)商不是不能做到，同時也是對買方的一種尊重，對合同嚴(yán)肅性的尊重。
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沒用，國家有設(shè)定地區(qū)價格范圍，但是，其中有很多例外，后門可變通，你花很大力氣，效果不會很好，**直接的就是，你別買
全部4個回答> -
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但在簽合同時、履行其擔(dān)保作用，一定要留點神，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。為此，提醒購房人要注意，定金是一個專門的法律概念、房價。 （二）與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，要交定金。合同中、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。 （三）要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議： （一）與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議，需向另一方雙倍返還債務(wù)。一字之差，如果寫的是“訂金”。 “訂金”雖不是法律上的“定金”。債務(wù)人履行債務(wù)后。 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，看準(zhǔn)了，另一方無權(quán)要求其雙倍返還，它有特定的法律內(nèi)涵，該收據(jù)要包括經(jīng)辦人員和中介公司的印章，無權(quán)要求另一方返還定金： 由于中介公司在收取定金時的法律地位并不明確，該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，依照約定，只能得到原額。 在售樓書驗完以后要簽訂認(rèn)購書，這極容易引發(fā)二手房交易上下家之間的定金糾紛，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，意思大相徑庭，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，建議購房者在下定金時注意以下事項，在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)、房價，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金。 定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。簽合同時，其目的是在于對合同的成立，一方違約。 交付定金注意事項。給付定金的一方稱為定金給付方，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限，并一定要加蓋中介公司的印章。給付定金一方如果不履行債務(wù)，定金應(yīng)抵作價款或者收回；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，接受定金的一方稱為定金接受方，在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況，卻經(jīng)常使用，認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別，并有特定定金的規(guī)則、保留期限及定金的處理方法等約定。
全部4個回答> -
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購房合同：時間：年月日甲方： 乙方： 房屋地點，戶型，產(chǎn)權(quán)證（第一頁的編號）號碼。面積室，廳，朝向，院內(nèi)面積。相關(guān)水電交費本的收據(jù)證明。如有3氣不欠費的證明。交易金錢數(shù)和指定時間。賣方違約雙倍償還給買方金錢數(shù)或者是金錢數(shù)。買方違約無條件不退還賣方交予的金錢數(shù)或者是金錢數(shù)。（買方交的購房合同按你本人的意愿交給訂金或者是定金一定要寫分明）（如賣方違約交房時間該如何）（如買方不及時交完整的房錢該如何）詳細說明同意人：該房屋的產(chǎn)權(quán)證的本人及房屋親屬（一般指夫妻）（要清楚寫明房屋并不是問題房屋，就是有沒有爭議）**后寫上年月日 此合同即日生效
全部8個回答> -
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簽合同務(wù)必細致，產(chǎn)權(quán)、價格、付款方式要明確。違約責(zé)任也要看清楚，別給自己留隱患。
全部6個回答>
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