已繼承過戶了的央產(chǎn)房的上市問題

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• 152****2430

  到當(dāng)?shù)氐穆蓭熓聞?wù)所咨詢一下專業(yè)人士。

  查看全文↓ 2014-04-13 18:31:58
• 136****4087

  對(duì)于二手房貸款，要求賣方（已婚：夫妻雙方）帶齊身份證、房屋所有權(quán)證，買方要求帶好戶口本、身份證及結(jié)婚證（未婚需出示未婚證明）到銀行辦理存量房買賣合同的手續(xù)；貸款年限＝貸款人退休年齡－目前實(shí)際年齡，并要求貸款人**房款的30％，經(jīng)銀行審核后簽訂貸款合同后到房管局辦理抵押登記..二手房過戶有三種情況：1、房屋買賣；2、贈(zèng)與；3、繼承。三種情況涉及不同的法律規(guī)范，后兩者是要求辦理房屋公證后才可辦理過戶。過戶的費(fèi)用包含5個(gè)內(nèi)容：交易手續(xù)費(fèi)、查檔費(fèi)、公本費(fèi)、契稅、維修基金、印花稅，具體的費(fèi)用視各地情況而定。
  二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：
  
  
  １、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  
  
  ２、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  
  
  ３、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  
  
  ４、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  
  
  ５、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  
  
  ６、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  
  
  7、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  
  
  8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
  
  
  下面簡(jiǎn)單介紹一下商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷房、法院查封或拍賣的房屋過戶程序方面的規(guī)定。
  
  
  一、商品房交易過戶手續(xù)。辦理商品房的交易手續(xù)從法律規(guī)定及行政規(guī)定來看，都是**簡(jiǎn)單的，但經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的復(fù)雜性導(dǎo)致在實(shí)踐過程當(dāng)中商品房的交易過程及其復(fù)雜，涉及到幾類商品房的過戶，對(duì)賣方來說如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產(chǎn)證的、已辦房產(chǎn)證的但未解除抵押的、已辦房產(chǎn)證的等；對(duì)買方來說有一次性付款購買此房的、有通過貸款購買此房、有通過轉(zhuǎn)按揭購買此房的等。上述情況的存在就導(dǎo)致某些交易無法完成，有些交易方式是不合法的，有些交易不被房屋交易管理部門批準(zhǔn)。舉例來說，如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產(chǎn)證的這些情況下買賣雙方簽訂的合同是無效合同（前文已有論述，請(qǐng)參照）；如賣方貸款買房，房產(chǎn)證已辦理，但抵押未解除，賣方自己無力一次性清償銀行貸款，不能解除銀行對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的抵押，因此也不能辦理過戶；再比如買方欲通過貸款買房，但賣方也是通過貸款買的房，未還清銀行貸款，房屋正處在抵押狀態(tài)，無法辦理過戶，買方也無法申請(qǐng)貸款，通過同一家銀行轉(zhuǎn)按揭的方式賣方的貸款銀行又不同意，又沒有中介機(jī)構(gòu)或其它的銀行提供其它方式的轉(zhuǎn)按揭(跨行轉(zhuǎn)按揭)，這種情況也辦不了過戶手續(xù)。根據(jù)市場(chǎng)需求，針對(duì)類似于第三種情況，一些大的房屋中介機(jī)構(gòu)或股份制銀行提供一種跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，以利于買賣雙方的交易能順利進(jìn)行。
  
  
  商品房過戶具體的程序?yàn)椋?
  
  
  1、如賣方的房屋所有權(quán)證辦理完畢且未設(shè)定抵押，買方不通過貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權(quán)證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買方持身份證明，買賣雙方的房屋買賣合同及申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記表共同到交易窗口辦理過戶申請(qǐng)，工作人員核驗(yàn)身份后要求在相關(guān)過戶文件上簽字，然后出具交納稅費(fèi)的憑證，雙方交完相關(guān)稅費(fèi)后則交易中心向買方出具領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單，一般在若干個(gè)工作日后買方即可領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證，有些區(qū)縣對(duì)某些類過戶當(dāng)天即可取證。（某些區(qū)縣的交易過程有些不同，交易時(shí)不交稅，是在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證時(shí)再交納稅費(fèi)，然后才發(fā)證）。如買方通過貸款方式支付房款，則與買賣雙方的過戶無關(guān)，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權(quán)證完全完成變更登記為準(zhǔn)作為向買方放款的依據(jù)。在辦理二手商品房交易時(shí)，房屋交易主管部門將其稱為“存量私房買賣”，交易主管部門收繳的證件有：1)、房屋所有權(quán)證原件；2)、房屋買賣合同；3)、賣方身份證復(fù)印件(核驗(yàn)原件)；4)、買方身份證明(核驗(yàn)原件)。買方是本市個(gè)人留存身份證復(fù)印件，外地戶口留存身份證復(fù)印件、暫住證或工作寄住證復(fù)印件，軍人留存軍官證復(fù)印件，外國人留存護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；5)、房屋所有權(quán)證附件(平面圖、登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人)復(fù)印件。
  
  
  2、如賣方的房屋未還清銀行貸款，房屋所有權(quán)證處在抵押狀態(tài)，則買賣雙方必須通過第三方墊資的方式，先將賣方的房屋所有權(quán)證解除抵押，然后再辦理過戶手續(xù)。
  
  
  二、已購經(jīng)濟(jì)適用房上市交易手續(xù)。經(jīng)濟(jì)適用住房在交易時(shí)有一些政策性的限制，在五年之內(nèi)(以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準(zhǔn))是禁止轉(zhuǎn)讓的，如轉(zhuǎn)讓必須是購買原價(jià)，且買方符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格，買方需到住房開發(fā)辦公室辦理審批，然后才能交易。五年之后交易賣方要補(bǔ)交土地出讓金。其它交易過戶手續(xù)與商品房基本相同。已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理部門收繳的證件為：1)、賣方填《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售申請(qǐng)確認(rèn)表》；2)、買賣雙方提交身份材料：3)、與原產(chǎn)權(quán)單位買賣契約；4)、房屋所有權(quán)證；5)、房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件(證中無圖的除外、登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人)；6)、買賣雙方合同一式三份。
  
  
  三、房改房（含危改房）的過戶手續(xù)。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價(jià)購房需出售時(shí)原來需要單位審批，現(xiàn)在此規(guī)定已取消。在交易時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房屋出售時(shí)因原售房單位有6%的產(chǎn)權(quán)，因些該房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，需共有權(quán)人同意出售方能上市交易。央產(chǎn)權(quán)的房屋必須經(jīng)過“在京中央國家機(jī)關(guān)住房交易辦公室”審批同意后才能上市交易。但出售時(shí)還需提交：房屋共有權(quán)人同意出售的書面意見書、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)結(jié)清證明。
  
  
  對(duì)于危改回遷房的更名程序大致為：原被拆遷人書面聲明放棄該回遷的房屋，到拆遷辦公室辦理相關(guān)的放棄回遷房屋的手續(xù)，拆遷辦將買方變更為被拆遷安置人，與開發(fā)企業(yè)簽訂回遷安置協(xié)議，拆遷辦將變更資料報(bào)拆遷行政主管部門。將來房屋辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)直接登記在買方名下。這種過戶程序筆者在前文中提到過，應(yīng)屬于一種權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，因此屬于合法行為。
  
  
  四、法院查封拍賣房屋的過戶程序。法院查封拍賣的房屋申請(qǐng)人需持法院?jiǎn)畏竭^戶協(xié)助執(zhí)行通知書到房屋行政主管部門辦理登記手續(xù)，登記完成后才能再次上市出售。登記時(shí)個(gè)人提供的身份證明與其它房屋交易提供的證明文件一致。如是單位，則境內(nèi)單位與境外單位不同，境內(nèi)單位提供法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書、批準(zhǔn)該法人或組織成立的文件；法人的授權(quán)委托書、法人的身份證復(fù)印件，受托人的身份證原件復(fù)印件；境外單位(含港澳臺(tái))提供：法人或其他組織的商業(yè)登記證、注冊(cè)證書、批準(zhǔn)該法人或組織成立的文件、法人的授權(quán)委托書、法人的身份證復(fù)印件、受托人的身份證復(fù)印件、北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；還應(yīng)提供測(cè)繪圖、表。
  
  
  對(duì)于房屋繼承、房屋贈(zèng)與、房屋分割(析產(chǎn))、夫妻更名、已購公房改為商品房、房屋交換、遺失補(bǔ)證登記等手續(xù)問題，本文不涉及，如有疑問，請(qǐng)與本文作者聯(lián)系。本文以北京地區(qū)的房屋交易過戶手續(xù)為例，各地的房屋交易管理部門對(duì)過戶程序規(guī)定有些不同，但基本一致，請(qǐng)讀者參考

  查看全文↓ 2014-04-13 16:07:01
• 147****0911

  還得把公證書也得帶上,大紅本,等必備材料

  查看全文↓ 2014-04-13 09:36:22
• 132****8973

  這個(gè)需要問所在的單位，如單位同意是可以的，但必須有單位協(xié)助。

  查看全文↓ 2014-04-12 14:35:12
• 143****0605

  只要有大紅本，就只需要大紅本，身份證，戶口本

  查看全文↓ 2014-04-12 10:14:25
• 155****9330

  可以繼承遺產(chǎn)的方式辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但前提是你哥哥放棄繼承權(quán)，這個(gè)必須要到權(quán)證登記部門當(dāng)面聲明或公證。
  評(píng)估你可以和你哥哥共同委托當(dāng)?shù)氐姆课菰u(píng)估公司去評(píng)估一下，這樣的話雙方都可以認(rèn)可。一般情況下評(píng)估公司會(huì)依據(jù)房屋所在地周邊和你房屋類似情況的成交實(shí)例，采用市場(chǎng)比較法得出評(píng)估結(jié)果。

  查看全文↓ 2014-04-11 10:26:20
• 136****6389

  自己可以辦,去藍(lán)島辦公大廳辦理即可,央產(chǎn)房上市需要幾樣?xùn)|西,1、央產(chǎn)房上市表（也就是你問題所提的表）2、物業(yè)供暖結(jié)清證明3、夫妻同意出售證明。只要這幾個(gè)東西齊全了就可以正常買賣了。
  

  查看全文↓ 2014-04-10 19:48:10

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• 問 央產(chǎn)房過戶問題
  答

  好像不是所有的央產(chǎn)都能過戶，你拿著房本找一家中介公司去咨詢一下，而且央產(chǎn)過戶很麻煩

  全部12個(gè)回答>
• 問 央產(chǎn)房繼承過戶流程是如何的？
  答

  央產(chǎn)房繼承過戶流程辦理繼承過戶，繼承人首先要到房屋所在地的公證處辦理繼承權(quán)的公證具體流程：1、先到公證處辦理繼承公證書，到地稅局核定稅費(fèi)后再到建委換新房產(chǎn)證。時(shí)效：繼承公證需要進(jìn)行家庭成員核對(duì)，時(shí)效不確定，建委是即時(shí)辦理，5個(gè)工作日出新房產(chǎn)證，央產(chǎn)房屋需辦理《在京央產(chǎn)單位已購公房變更通知單》后再辦理繼承手續(xù)。2、繼承公證費(fèi)，公本費(fèi)，不交稅費(fèi)，出售時(shí)房子年限可以原房本時(shí)間為準(zhǔn)．每個(gè)公證處需要的材料不一致，因?yàn)榍闆r復(fù)雜，提供的材料也不固定，建議直接去公證處咨詢。3、按照公證員提出的資料來準(zhǔn)備過戶方法：持繼承公證書、房產(chǎn)證、身份證等到財(cái)政局辦理免稅證明。4、持以下資料到房產(chǎn)局辦理繼承轉(zhuǎn)移登記：①申請(qǐng)表；②當(dāng)事人身份證；③房產(chǎn)證（如有共有證的含共有證）；④繼承公證書、免稅證明、查檔結(jié)果、測(cè)繪結(jié)果、死亡證明或房產(chǎn)局要求出具的其他資料。5、房地產(chǎn)繼承中可能發(fā)生的費(fèi)用：評(píng)估費(fèi)：0．5％；公證費(fèi)：2％；契稅：免，其他的查檔、測(cè)繪、登記、工本、印花和交易手續(xù)費(fèi)用與交易的一樣。

  全部3個(gè)回答>
• 問 央產(chǎn)房繼承過戶手續(xù)是怎樣的
  答

  辦理繼承過戶，繼承人首先要到房屋所在地的公證處辦理繼承權(quán)的公證。繼承權(quán)的公證分為有遺囑的繼承權(quán)公證和無遺囑的繼承權(quán)公證兩種，辦理公證的時(shí)候，需要提交的材料有被繼承人亡證明、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件、繼承人的身份和其他公證處要求提供的文件。有遺囑的繼承權(quán)公證比后者需要多提供一份已經(jīng)被公證過的遺囑。繼承權(quán)公證費(fèi)按照受益額，也就是繼承人所繼承房屋經(jīng)過專業(yè)部門評(píng)估后的評(píng)估價(jià)值的2%來收取，**低收取200元。辦理完繼承權(quán)的公證，就可以帶著繼承權(quán)公的原件、繼承過戶的申請(qǐng)書(房地產(chǎn)交易中心有規(guī)范的格式)、繼承人的身份證明、房地產(chǎn)權(quán)證原件、房屋平面圖及地籍圖原件，以前購房時(shí)候的契稅完稅證和契稅完稅貼花、被繼承人亡證明到房地產(chǎn)中心進(jìn)地產(chǎn)繼承的登記了。因?yàn)槔^承房產(chǎn)涉及到了稅收的問題，房地產(chǎn)中心要求繼承人必須到被認(rèn)可的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。評(píng)估費(fèi)的收取，有專門的標(biāo)準(zhǔn)，使用差額定率累進(jìn)來計(jì)費(fèi)。辦理繼承登記的時(shí)候，還需要繳納一些費(fèi)用，包括100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證、繼承房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅。

  全部5個(gè)回答>
• 問 央產(chǎn)房怎么上市交易
  答

  業(yè)主本人身份證戶口本房產(chǎn)證，原購房協(xié)議，辦理機(jī)關(guān)：中央和機(jī)關(guān)主辦交易辦公室（藍(lán)島西區(qū)），一般當(dāng)天辦結(jié)，央產(chǎn)房必須在藍(lán)島交易大廳做上市登記,有備案了才能出售.如果還沒有就要讓你的單位到藍(lán)島那做備案才能上市交易.9.3.2央產(chǎn)房住房面積是否超標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？在京中央國家機(jī)關(guān)職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)：***：科級(jí)以下60平方米；正副科級(jí)70平方米；副處級(jí)80平方米；正處級(jí)90平方米；副司（局）級(jí)別、105平方米；正司（局）級(jí)120平方米。如果央產(chǎn)房住房面積超標(biāo)，如果要上市交易，需做哪些事情？超標(biāo)處理準(zhǔn)則：職工購買現(xiàn)住房超標(biāo)的，能分割退回要分割退回；不能分割退回的，可上浮一個(gè)職級(jí)（正司局級(jí)上浮20平方米）。在浮動(dòng)范圍內(nèi)按超標(biāo)面積×1560計(jì)算，超過浮動(dòng)范圍的按超出部分×4000元計(jì)算交給原單位.

  全部3個(gè)回答>
• 問 北京央產(chǎn)房上市辦理問題 買房人的提問
  答

  可以辦 把自己的東西都準(zhǔn)備齊全就可以了

  全部8個(gè)回答>