貸款買二手房過戶細節(jié)應(yīng)注意哪些？

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• 133****1182

  二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
  1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的白契。
  5、繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
  6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
  從現(xiàn)在二手房市場操作來講確實存在一些不規(guī)范的地方，從規(guī)避風(fēng)險角度來講首先應(yīng)該選擇有品牌，操作比較正規(guī)的中介公司。另外建議大家在買二手房過程當中雙手見面，現(xiàn)在市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為或者以某種形式，現(xiàn)在相對來說二手房是比較搶手的，有些熱點地區(qū)甚至高達一比八，一比十，這個時候也有業(yè)主急于出售，有些公司就利用這個心里，用現(xiàn)金形式的押房，給了業(yè)主部分還款以后，根據(jù)業(yè)主原來簽訂的出售的全權(quán)代理這樣一個協(xié)議，然后去公正。很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不來賓，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會發(fā)生比較大的價差，可能這套房子32萬拿來，可能38萬賣給你，實際上買賣雙方都受到了損失，有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價。從嚴格的法律法規(guī)和行業(yè)管理上這是違規(guī)違法行為，但是很多購房人不知道。
  另一方面要看到明確的費用清單，二手房買賣當中牽涉到中介公司的傭金問題，手續(xù)費，有時候中介公司不給提供清單，只是這個房子拿到手一共多少錢，這個房子是怎么發(fā)生，有多少是房款，有多少是契稅，印花稅購房人是不知道的，這可能蒙受很大的經(jīng)濟損失。另一方面包括原有物業(yè)，在實際看房的時候要了解原有物業(yè)的情況，以前的費用是否都結(jié)清，包括水電、煤、暖氣，房產(chǎn)本身產(chǎn)權(quán)是否干凈，有沒有抵押或者問題，一個方面選擇正確的中介公司，另外爭取買賣雙方盡量見面，另外實際看房了解這個房子的歷史狀況。二手房的價格可以在相關(guān)的網(wǎng)站查閱到。二手房和一手房**大的區(qū)別在于產(chǎn)品的差異性非常大，選擇一手房項目的時候，一般來講可能就是幾個戶型，而且定價是開發(fā)商主導(dǎo)價格，所謂打一個折幅度是很有限，但是二手房交易標的物的離散性非常大，差異非常大，有80年代的房子，有90年代的房子一定要考察房屋的具體狀況。在市場交易來講面對的不是開發(fā)商面對的原來小業(yè)主，價格是可以通過對價交易和商量的過程。

  查看全文↓ 2014-04-12 10:35:16
• 135****3623

  國家規(guī)定首套**三成,七成可以貸款,貸款年限跟際實年齡而定,**多三十年,過戶跟你貸款是兩碼事的,一個是銀一個是房管所,所以你所為的改是不可能的,只要銀給你錢了,銀得就是你的債權(quán)人了。懂。

  查看全文↓ 2014-04-12 10:33:36
• 155****7777

  如果你沒有時間那么建議找中介，不過一般中介會從中抽取不少的費用，主要是房產(chǎn)評估上，他們一般會把你房評估的很低，也就幾萬元，這樣各項稅都會很低，他們會按照你所交易的金額收取你的相關(guān)費用，從中他們賺取到很大的稅務(wù)差額，如果你有時間的話建議可以自己去辦理，早點去的話，估計一天能辦完，主要時間是在排隊上，
  第一步，房產(chǎn)測繪 需要點時間等就可以
  第二步，房產(chǎn)評估 評估過程中可以適當寫少點金額 這樣你可以省掉不少的稅款
  第三步，辦理契稅 交易稅
  窗口處理 得到處理單據(jù) 21天后拿到房產(chǎn)證 ｛如果找中介可以給他們幾百元 他們可以幫你在一個禮拜內(nèi)拿 到房產(chǎn)證。 看你時間情況
  如果自己有相對時間 還是自己去辦 **多倆天 辦完
  中介 從中 至少賺取你一千到幾千的差額稅款 看你房子的大小而定

  查看全文↓ 2014-04-12 10:22:34
• 132****4634

  確認貸款銀行的貸款合同審批是否通過，領(lǐng)取完整材料（貸款合同、銀行的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件），交易過戶所需的其他證明身份的材料，如：所有上產(chǎn)證人戶口本（若有其他未成年子女，不論是不是自己家孩子都需要提供出生證明、婚姻證明、身份證、若有未成年子女需攜帶出生證明原件。
  過戶完畢后，記得領(lǐng)取交易中心給予的收件收據(jù)，便于及時領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證及他項權(quán)利證明（原則上是銀行或居間放帶領(lǐng)），領(lǐng)取后及時送交貸款銀行審批，便于及時放款。
  sunjia

  查看全文↓ 2014-04-11 21:09:28
• 134****1694

  一、毛坯二手房至少看兩次房-別理會房東或中介的不耐煩。初次看房了解房屋的建筑結(jié)構(gòu),建筑質(zhì)量等,看環(huán)境、看窗外的景色、看噪音的影響、看室內(nèi)的通風(fēng)采光及布局等等。記下各套房子的優(yōu)缺點,進行比較權(quán)衡,然后選出中意的房子。在基本意向明確后,爭取與房東面對面溝通,了解房東的真實出售意圖,比如心里價位、出手的緊迫程度,如果基本條件認同,應(yīng)再次仔細看房-這次如同房屋驗收,此時**好帶上專業(yè)驗房師一同前往,更專業(yè)的房屋質(zhì)量問題,可以取一部分水泥拿去進行化驗,看所用的水泥是否合格。
  二、裝修二手房選購時,除了**基本的戶型,采光、裝修折損程度、裝修風(fēng)格,還需要考慮裝修材質(zhì)、裝修質(zhì)量,地磚、地板、油漆、天花板等材質(zhì)要格外注意。看裝修技術(shù)則需要看一些不容易發(fā)現(xiàn)的暗處,比如電視柜背后等,如果有問題應(yīng)及時找賣家解決。廚房和衛(wèi)生間的裝修情況**為重要,因為這兩個地方使用**頻繁,且鋪有下水管道,如果用料做工不過關(guān),極有可能發(fā)生滲漏、堵塞等情況,令人煩不勝煩。專家建議盡量向賣家索取裝修圖紙,了解一些不容易看到的細節(jié)。比如水電管線的走向等,一旦出現(xiàn)問題便于按圖紙維修。
  三、風(fēng)水學(xué)看房子的格局是否比較周正,里面是不是異形的,是不是有很多梁和柱子,廁所的朝向等等。首套一般就是**三成,二套房一般**6成他貸款不貸款與你沒用任何關(guān)系,貸款多少年你自己選擇。

  查看全文↓ 2014-04-11 17:45:15
• 137****5673

  沒有什么問題可以注意的,要是有注意的還是你還款的方式,有等額本金和等額本息2種.前者經(jīng)濟寬裕者可以采用,后者壓力較大的可以采用.前者付的月供相對后者了來講要多,但利息少.后者反之

  查看全文↓ 2014-04-11 12:08:58
• 136****2647

  看一下貸款合同上面的貸款金額和你們簽訂的買賣合同上的金額是否一至，如果貸款金額變少了，要讓買房在過戶前把不足部分以現(xiàn)金或去銀行劃帳給你，同時貸款合同上發(fā)放貸款的帳戶核對一下。

  查看全文↓ 2014-04-10 20:06:07

相關(guān)問題

• 問 買二手房應(yīng)注意哪些細節(jié)問題？
  答

  隨著房地產(chǎn)二三級市場的日漸繁榮，二手房買賣等房產(chǎn)交易也越來越頻繁。俗話說“買的不如賣的精”，雖然消費者在進行房產(chǎn)交易時小心翼翼，但由于房產(chǎn)交易本身程序比較復(fù)雜，仍不免會有疏漏，給不法中介鉆了空子，輕則吃虧上當，重則房財兩失，這樣的例子近幾年時有發(fā)生。那么在二手房的交易過程中，應(yīng)該注意哪些細節(jié)呢？細節(jié)一：需要警惕的差價問題 二手房買賣中的差價問題一般是指不法中介打著“現(xiàn)金收房”或“房屋代理”的形式，以欺上瞞下的方式壓低賣方的售價，抬高購方的買價，暗箱操作，**終達到吃取高額非法差價的目的。 對于差價問題，我們建議，交易時買賣雙方一定要見面，談好價格后簽訂正規(guī)的《房屋買賣合同》以達成交易。若急于售房套現(xiàn)而選擇“現(xiàn)金收房”的形式，可以選擇由大型中介公司推出的“無差價現(xiàn)金收房”業(yè)務(wù)，以保障賣方利益**大化。 鑫尊置地的宗旨就是“透明交易，不吃差價”，尊重客戶，為的就是保證買賣雙方的利益，使交易安全順利的完成。鑫尊置地本著上述宗旨得到了買賣雙方和同行業(yè)高度贊譽，榮獲了“零投訴放心中介”稱號。 細節(jié)二：注意交易過程中的未知問題 二手房買賣中的交易過程中的未知問題一般指買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》后，交由中介公司辦理的過戶、辦證問題時，不知進行到哪一步，下一步是什么，不知什么時候該辦下一步，什么時候拿房產(chǎn)證。對于交易過行種一些未知的問題，中介公司應(yīng)該及時、有效地通知買賣雙方,這樣便能對辦理進程中的未知問題一目了然。 鑫尊置地的服務(wù)追求完美，所以我們的服務(wù)力求周到，細致；我們更加專業(yè)，所以從開始為客戶服務(wù)的那一刻起，我們就**大限度得為客戶規(guī)避風(fēng)險，想客戶所想不到的，做客戶所期望不到的；我們擁有責任，所以我們并不視交易結(jié)束為服務(wù)的結(jié)束。服務(wù)無止境，能想到的就力求做到；暫時想不到的，將來想到了也一定力求做到。 細節(jié)三：關(guān)于費用明細問題 二手房買賣中的費用明細問題一般指中介公司只與買賣雙方簽訂買賣的相關(guān)合同，而不明確告之相關(guān)收費的費用明細。 對于費用明細問題，我們建議，在簽訂二手房購買合同時，一定要將中介公司收取的費用及需要向相關(guān)部門交納的費用了解清楚，索要收費單據(jù)。買賣雙方要見面，明確買賣雙方購房價格與售房價格是否相同，避免中介公司從中漁利而使買賣雙方蒙受損失。 細節(jié)四：中介篩選問題 二手房的買賣過程中，另外還有一項關(guān)鍵的問題，是選擇有資質(zhì)的大企業(yè)，對中介公司的合同一定要仔細審核，約定好雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。您可以在北京市的建委網(wǎng)站等政府機構(gòu)查詢相關(guān)中介公司的資質(zhì)，盡量選擇名聲大，信譽好的公司，同時在看房時要上門咨詢考察，不要急于表態(tài)，可以隨著看房的進行來選擇公司。

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• 問 看二手房時應(yīng)注意哪些細節(jié)
  答

  個人認為，主要從以下幾點看第一，看位置，到市場、車站、銀行、主道、醫(yī)院等距離多遠？第二，看房子本身，朝向，樓層，光線，外墻是否有透寒現(xiàn)象第三，如果是一樓，看有沒有漏水，頂樓看樓頂有沒有漏的現(xiàn)象

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• 問 二手房過戶注意什么? 二手房過戶要注意哪些細節(jié)
  答

  二手房辦理過戶手續(xù)前，賣方需要提供合法的證件，如不動產(chǎn)權(quán)證，身份證等。只有提供了房屋的合法證件，購房者才可以交納購房定金（注意！交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序）。在確定好交易要素后（如房屋交付時間、銷售狀況等），至少要簽訂三份房屋買賣合同。二、過戶流程1、申請買賣雙方先要向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受檢查。管理部門需要檢查證件，審查產(chǎn)權(quán)，對審查通過的房屋準予辦理過戶手續(xù)，等相關(guān)部門審核。2、立契房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才可以辦理立契手續(xù)。3、繳稅二手房的稅費構(gòu)成相對來說比較復(fù)雜，但通常都是，買房需要繳納契稅，賣房需要繳納個人所得稅。此外，根據(jù)交易房屋的性質(zhì)的不同，契稅的組成也有所差別，危改回遷、經(jīng)濟適用房與其他商品房的稅費構(gòu)成不一樣。4、取證在房屋交易管理部門通過審核，雙方辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料就會移送到發(fā)證部門，購房者就可以憑房屋產(chǎn)權(quán)通知單到發(fā)證部門申請領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證。三、什么情況下無法過戶買房時**害怕什么？除了資金外，大概就只剩下“無法過戶”這個擔憂吧？因此小編在此要提醒各位購房者，在這些情況下，你購買的房屋是無法過戶的：未解除抵押的房源；被查封的房源；賣房未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人賣出的房子；賣房無法提供房產(chǎn)證的房子；正在出租的房子；產(chǎn)權(quán)因違規(guī)搭建被凍結(jié)的房子。其實相對于新房來說，二手房交易流程是要更加復(fù)雜的，特別是在過戶的時候，因此買賣二手房前一定要多多留心過戶問題，切勿花錢買傷心。以上就是本文的全部內(nèi)容了，希望能夠幫助到大家少走彎路，順利買到好房！

  全部5個回答>
• 問 二手房過戶注意細節(jié)
  答

  二手房過戶注意細節(jié)：1、查房屋產(chǎn)權(quán)情況如果說二手房房產(chǎn)證上有好幾個共有產(chǎn)權(quán)人，需要所有的產(chǎn)權(quán)人都簽署同意買房的合同。2、房屋證件齊全證件齊全，房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰才能夠上市進行交易，否則無法保證購房人的合法權(quán)益。3、查驗租賃情況如果該房屋還處于租賃狀態(tài)，是不能夠被允許的，避免因租賃情況影響過戶，甚至產(chǎn)生糾紛。4、看土地使用性質(zhì)分為劃撥、出讓兩種，出讓的土地已經(jīng)繳納過土地出讓金，在使用期限內(nèi)擁有完整的權(quán)利，如果是劃撥的土地再次轉(zhuǎn)讓的時候，是需要繳納土地出讓金的。5、是否有市政規(guī)劃如果面臨拆遷的風(fēng)險，急于出售的房子，在購買的時候應(yīng)該全面了解詳細情況。6、房屋是否合法房改房、安居房、經(jīng)濟適用房等福利房轉(zhuǎn)讓是有限制的。7、單位房是否獲得范圍買賣允許購房者在辦理過戶之前，要讓對方繳納土地使用費，并取得單位放棄“優(yōu)先購買權(quán)”的證明。

• 問 二手房過戶注意細節(jié)
  答

  在二手房進行過戶時，比較注意的細節(jié)就在于簽訂合同的過程當中，要對房屋的面積、戶型格局以及采光、朝向等多個細節(jié)都在合同當中進行標注，特別是房屋內(nèi)部的一些預(yù)留物品和裝修情況，**好都在房屋買賣合同當中進行約定。而且在過戶之前還需要核實產(chǎn)權(quán)是否清晰，房產(chǎn)證是房主對于房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，所以賣家必須是房屋的所有權(quán)人，如果存在有多個所有權(quán)人，還要全部人到場簽字才能夠進行過戶。在過戶的過程之中買賣雙方還需要在合同當中標明付款時間和付款方式，切記出現(xiàn)口頭約定的行為，還有要明確各自的違約責任，合理利用補充條款，針對于可能發(fā)生的違約情況進行陳述，可以避免日后的許多麻煩，現(xiàn)在很多二手房在買賣的過程當中還涉及到中介，同樣需要與中介協(xié)商中介的費用和交付的方式。