房產(chǎn)政策變化及影響

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• 157****1403

  **主要的是供求關系，其次是政府的干預程度。

  查看全文↓ 2014-04-29 09:28:10
• 143****8211

  中國房地產(chǎn)市場走向問題的思考。 我的職業(yè)是從事房地產(chǎn)企業(yè)計劃財務管理的，我知道房價是如何組成的(土地款、配套款、建安款、財務費用，管理費用，各種稅費，預期利潤)。
  房價的走向問題也是我經(jīng)常考慮的問題。07年底000002萬科王石先生提出了房地產(chǎn)“拐點論”，引起房地產(chǎn)業(yè)的爭論。萬科是這樣說，也是這樣做了，在今年分別在各地打折售房，較好地回籠了相當?shù)姆靠?，但也產(chǎn)生了房地產(chǎn)業(yè)**不愿意看到的情景(那如同股票一樣就是市場買漲不買跌)，自從出現(xiàn)杭州跌價糾紛，以及救房市政策出臺也中止了媒體對“拐點論”的報導。
  現(xiàn)在救房市作為中央的一件大事，因為房地產(chǎn)業(yè)涉及到幾十個行業(yè)的興衰?，F(xiàn)在銀行房貸政策也松動了，業(yè)內人士還趁機力爭買房免個稅的政策呢。我想08年來的房市政策變化實在太大了，但是這政策是否會形成新一輪的房地熱呢？我的看法是：不會！對于鋼性需求者(子女結婚，動遷挑房)來說，有資金實力的會買房自住，但不會形成房產(chǎn)作為投資方向?，F(xiàn)在上海的開發(fā)商的房價預期還是偏高，但是目前資金鏈一般都緊繃著，現(xiàn)在有的頂不住了就開始降價銷售了。今年幾次房展會，看得人多，真正動心買房的還是很少。那么為什么政策又向房地產(chǎn)傾斜呢？大家都明白，美國的問題起因就是房產(chǎn)泡沫破裂引起的。更何況上海作為世界金融中心，出了問題，那影響非常大。前段日子，投資在上海房地產(chǎn)的外資有拋售的跡象，其中雖然有這些投行自身的資金原因，但是這對上海的房地產(chǎn)業(yè)的影響不能小視。
  因此我認為現(xiàn)在的中央房市政策，想力圖房市不形成下滑趨勢乃是根本目的所在。 前一段時間，著名經(jīng)濟學家樊綱，作為政策研究中心的頭面人物對上海房價作為正面的解讀，認為上海的房價還是健康的，他的說法就是代表了中央對房市的看法，改變了今年春夏他對房市泡沫的說法。
  **近龍永圖先生在媒體也談到上海房價問題時，提出量力而行，租房也是一種解決住房問題的說法，我倒認為切合實際。
  現(xiàn)在掛網(wǎng)銷售的一手房在835萬平方米，二手房在1280萬平方米，這是一個官方的市場存量，前段時間成交量在新政策出臺初有所反彈，現(xiàn)在還是比較低迷，每天成交的體量在8萬平方米以下，那么這樣的供求關系如何消化不斷新增樓盤和當前的市場上網(wǎng)和潛在的二手房存量呢？這就是當前房市的現(xiàn)實。
  所以我們看房地產(chǎn)問題，應站在政策的高度看，具體行動則還要遵循價值規(guī)律的內在本質去做。

  查看全文↓ 2014-04-28 09:18:10
• 158****5333

  lizzy123:你好！
  影響房地產(chǎn)市場的因素有：
  (1)城市產(chǎn)業(yè)結構影響市場。
  隨著城市社會經(jīng)濟的發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結構比重的變化，各類房地產(chǎn)的市場需求也會發(fā)生變化。例如某城市的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，這時廠房的需求量就會增大。當該城市產(chǎn)業(yè)結構比重向第三產(chǎn)業(yè)傾斜時，辦公用房和商業(yè)用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。對于這類房產(chǎn)的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。
  (2)政策變化影響市場需求。
  房地產(chǎn)政策的變化，常常會給房地產(chǎn)經(jīng)營帶來商機。例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的政策后，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。
  (3)城市經(jīng)濟發(fā)展與舊城改造帶來的需求變化。
  城市建設的發(fā)展不斷給房地產(chǎn)投資帶來商機，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可利用對這些變化的預見，為房地產(chǎn)投資者提供舊房投資參考性建議，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房**好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當?shù)卣恼咭?guī)定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。
  (4)經(jīng)濟發(fā)展進度與周期對市場需求的影響。
  房地產(chǎn)經(jīng)紀人在幫助投資者進行房地產(chǎn)買賣投資時，應當關注當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的進度與周期變化。一般來說，經(jīng)濟發(fā)展周期處于低谷是購進的好時機，當經(jīng)濟發(fā)展進入高潮時是賣出的好時機。經(jīng)濟發(fā)展快速增長，會刺激房價不斷攀升，如果提前入市買進，房價高漲時賣出，投資就成功；但如果在房價處于高峰時期購人房地產(chǎn)，投資被套牢的可能性就很大。
  (5)城市土地供應對市場需求變化的影響。
  房地產(chǎn)買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關系。當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量也相應過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產(chǎn)品也多，選擇余地大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。但有時一手樓市場也可能會因市場供過于求，而出現(xiàn)滯銷，有的開發(fā)商會因銀行逼債而急需資金回籠，降價拋售，投資者也可乘低吸吶。
  

  查看全文↓ 2014-04-28 09:07:17
• 132****0381

  現(xiàn)在的政策對房地產(chǎn)的影響很大，房價是主要的

  查看全文↓ 2014-04-26 16:47:56

相關問題

• 問 二孩政策為樓市帶來哪些影響 房產(chǎn)投資發(fā)生了哪些變化
  答

  隨著市場不斷降息調控，金融市場開始進入利率下行周期，隨之而來的是傳統(tǒng)理財產(chǎn)品的收益率不斷下滑，在這樣的市場環(huán)境下，如何保證自己的投資理財收益不被侵蝕？11月29日，著名經(jīng)濟學家、中央財經(jīng)大學經(jīng)濟學博士、教授王福重在某論壇表示，房地產(chǎn)仍然是資產(chǎn)配置首選。 王福重認為，如今中國經(jīng)濟增速從高速到了中低速階段，人口紅利逐漸消失，在這種形勢下，投資拉動經(jīng)濟增長成為趨勢。 對于個人投資者，他建議可以從樓市和股市中尋找機會，不過，相對而言，王福重更看好樓市，“股市玩的是心跳，短期風險大，而買房子之后，只要能在里面睡一覺就算是增值了，投資機會比股市更穩(wěn)定?！? “兩孩”為房產(chǎn)逆襲帶來新機遇 “作為中國過去經(jīng)濟的增長主動力，房地產(chǎn)涉及到了十幾種稅，四十多項費，關聯(lián)五十多個行業(yè)，經(jīng)濟帶動力驚人?！蓖醺Ｖ胤治觯?003年至2013年，北京房價格上漲了7.68倍，上海和廣州上漲5倍，深圳上漲3倍，**近一年又上漲了70%，房地產(chǎn)的增值空間仍然比較大。 王福重認為，20年前，武漢人均住房面積十幾平方米，現(xiàn)在已經(jīng)翻番，要求也越來越高，未來“城里一套房，郊區(qū)一套別墅”將成為中產(chǎn)階級的標配。加上近期全面放開的“兩孩”政策，也為房地產(chǎn)的逆勢增長平添契機，將極大促進購房需求增加。 而對于上漲的房屋空置率，王福重笑稱，這只是房子的一種使用方式，“空置也是富裕的一種標志，很正常。” 面對當下大熱的境外資產(chǎn)配置，王福重表示，“畢竟在美國買房子跟在中國是兩碼事，手續(xù)不一樣，沒有戶口一說。”他建議，凈值在3000萬元人民幣以上的人群，可以適當考慮在境外購買資產(chǎn)，不過，在國外購房還涉及到法律，要考慮房產(chǎn)稅等問題，需要更謹慎，才能更好地規(guī)避資產(chǎn)風險。 股市進入安全期，但不可頻繁交易 對于股市，王福重顯得比較謹慎，他認為，A股經(jīng)歷了大幅度的上漲，從去年10月到今年4月，國有股市值增加了40萬億元，而國家一年的財政收入也才11萬億元，相當于國家三年的財政收入。 “這一輪股市上漲并非上市公司業(yè)績改善，與中國經(jīng)濟增長也并無太大關聯(lián)?！蓖醺Ｖ卣J為，股市是個概率事件，“只有帶200萬元進場，才可能賺100萬元?！? “但是經(jīng)歷過大跌之后，股市現(xiàn)在進入相對安全期?！蓖醺Ｖ亟ㄗh，如果一定要入市，有兩條要遵守：一是不要頻繁交易，二是分散投資。投資者可以適當關注創(chuàng)業(yè)板和新三板，除此之外，銀行的各種寶類理財產(chǎn)品和分級基金等風險較低，也可以適當配置，“投資的第一要義是安全”。 黃金增值空間有限 對于中國大媽熱愛的黃金投資，王福重認為，短期看保值效果不明顯，他分析，從1980年至2001年，黃金價格連續(xù)跌了20多年，從2001年到2012年，黃金進入上漲周期，一直漲到1900多美元/盎司，“到2011年，黃金價格仍是1910美元，考慮到通貨膨脹，并沒有比1980年的價格值錢。黃金能跌二十年，但只能上漲十幾年?！? 王福重表示，“從當前來看，看不到其他國家挑戰(zhàn)美國地位的可能性，美元將會一枝獨秀，持續(xù)強盛，而相對而言，黃金的增值空間就夠嗆了?！蓖醺Ｖ乇硎荆S金作為避險替代，上升空間有限。“不過，不見得不能掙錢，短期內還是會有波動，可能性很小?！蓖醺Ｖ匮a充道。

• 問 房產(chǎn)政策目的與內容變化
  答

  房產(chǎn)政策目的是為了落實黨中央，以及國務院決策的部署，堅持房住不炒的定位理念，支持各種需求，從而促進房產(chǎn)的良性循環(huán)與健康發(fā)展。房產(chǎn)政策內容變化有三點，詳細如下。①個人方面，繳納社保12個月及以上，在不斷更的情況下，可以在個體工商戶注冊地是限購區(qū)域購房。②二孩及以上家庭的認定方面，按照各種部門的數(shù)據(jù)共享，系統(tǒng)無法判定戶籍信息以及出生信息，根據(jù)申請人提供出生證明等材料來進行認定，可以享受在原有購房套數(shù)的基礎之上，多增加一套住房。③轉讓方面，按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，新購買的住房，如果需要轉讓必須是在合同備案之日起滿3年，且取得不動產(chǎn)權證書，如果沒有取得不動產(chǎn)權證書，即使是滿3年也不能夠轉讓，同時也無法對合同進行備案變更。

• 問 二套房政策有什么變化 對我們有什么影響
  答

  上一輪房價下跌正是發(fā)生在2007年9月27日“二套房貸**4成、利率1.1倍”新規(guī)之后—— 2007年09月27日，二套房限制政策出臺。央行對第二套房貸提出歷年**為嚴厲的一次調控?！?·27”新政,成為"壓死駱駝的**后一根稻草",樓市轉入低迷。 2007年10月至2008年11月，二套房政策陷入困境。央行出臺二套房政策后，未精準定義“第二套房”。各家銀行自行定義標準，二套房貸市場處于相對比較混亂的狀態(tài)。 2008年12月，二套房貸政策大幅放寬。對申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 2009年2月，二套房限制政策名存實亡。二套房貸松綁其實從春節(jié)后，就已經(jīng)是多家銀行“秘而不宣”的秘密，銀行都已經(jīng)悄悄松綁，雖然誰也沒有出臺相關文件。 2010年1月，二套房貸**不低于40%。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭,貸款**款比例不得低于40%。 2010年4月，二套房貸**提至五成。14日召開的國務院常務會議要求,對貸款購買第二套住房的家庭,貸款**款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

• 問 廣州二套房政策有什么變化 廣州二套房認定標準及政策是什么
  答

  編者按：國五新政出臺，北京公積金二套房貸**比例提至70%，廣州瘋傳二套房亦將跟隨北京實行收緊政策，隨著廣州細則出臺，證實二套房政策暫無變化，沿用以前的政策，那么回顧一下什么是二套房，廣州的二套房政策又是如何的？ 根據(jù)廣州此前發(fā)布的“新國五條”細則，人民銀行廣州分行可結合2013年廣州市新建商品住房價格控制目標和廣州市房地產(chǎn)市場調控的相關要求，提高第二套住房貸款的**款比例和貸款利率。細則并沒有硬性要求廣州調整二套房貸**。 二套房貸款政策： 2009年至2010年初，由于部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，需要引起國家高度重視。為堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題，2010年4月17日，國務院就有關問題向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構下發(fā)國發(fā)〔2010〕10號通知。 通知規(guī)定：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款**款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款**款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款**款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定。 二套房認定標準： 1、商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。 2、有下列情形之一的，貸款人應對借款人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策： （一）借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的； （二）借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的； （三）貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。 3、對能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按本通知第三條執(zhí)行差別化住房信貸政策。 對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況和地方政府有關政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。 1 貸款買過一套房，通過房屋登記系統(tǒng)能查詢到房產(chǎn)，再貸款買房，算二套。（算） 2 貸款買過一套房，后來賣掉，通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房，算二套。（算） 3 全款買過一套房，通過房屋登記系統(tǒng)能查詢到房產(chǎn)，貸款買房，算二套。（算） 4 全款買過一套房，后來賣掉了，房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)，再貸款買房，不算二套算首套。（不算） 5當?shù)貢翰痪邆浞课莸怯浵到y(tǒng)的查詢條件的，銀行盡職調查核實購房人已有一套住房的，再買房算二套。（算） 第一種：個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時再貸款認定為三套房。 第二種：個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下雖然個人名下無房，但再貸款時也會被視為三套房。 第三種：個人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款也已經(jīng)還清，此時不管申請公積金貸款還是商業(yè)貸款再買房，均視為三套房。 第四種：夫妻兩人，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款，根據(jù)新政雖然都是婚前的個人貸款行為，但因央行征信系統(tǒng)中都存有記錄，所以以夫妻共同名義貸款買房還是會算做三套房。 第五種：夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn)，婚后買房申請貸款視為三套房。

• 問 房產(chǎn)政策有哪些變化 哪些城市有購房補貼
  答

  剛剛過去的一段時間，從中央到地方，去庫存新政頻出。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截止2015年年末，我國商品房待售面積7億平方米，達到歷史的峰值。其中，住宅占63%。根據(jù)中國社科院給出的數(shù)據(jù)，這些庫存去化時間是23個月。 這樣的背景下，中央2015年年底提出了化解房地產(chǎn)庫存、促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求。此前，除了北京、上海、廣州、深圳和三亞五個城市以外，國內其他城市都已取消限購政策。 自2014年以來，全國已有超過50個城市發(fā)布了不同程度的購房補貼政策，這次中央定調，更多細化政策即將出臺。 當然，去庫存也是分類施策。央行、銀監(jiān)會春節(jié)前打響中央政策第一槍，就是針對不實施限購措施的城市居民家庭，首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上**低**款比例是25%，而且可以向下浮動5個百分點，也就是**比下調。 近日來，地方又紛紛研究出臺相關的房地產(chǎn)政策，樓市去庫存方案的制度正在加速，可能有更多政策會落地： 江西南昌日前正式出臺文件，全面下調房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率，以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來降低成本去庫存。 江蘇方面，2016年2月4號由銀行業(yè)形成統(tǒng)一意見，蘇州市區(qū)首套房**20%，二套房40%。 南京一些縣市級和吳江區(qū)等執(zhí)行首套**低20%，二套**低30%的新政。這也是對中央政府的一個響應。 業(yè)界普遍預計，未來，有關方面繼續(xù)出臺寬松政策的可能性比較大。全國兩會召開后，包括戶籍、公積金以及稅費方面的相關政策都有可能擇機陸續(xù)推出。