未來房地產(chǎn)哪些措施可能被取消 房價如何

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  中央經(jīng)濟工作會議提出2016年五大重點任務(wù)，其中之一就是化解房地產(chǎn)庫存，要求取消過時的限制性措施。小編就來盤點一下未來可能被取消的過時限制性措施。 據(jù)新華社12月21日電 中央經(jīng)濟工作會議12月18日至21日在北京舉行。習近平在會上發(fā)表重要講話，總結(jié)2015年經(jīng)濟工作，分析當前國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢，部署2016年經(jīng)濟工作，重點是落實“十三五”規(guī)劃建議要求，推進結(jié)構(gòu)性改革，推動經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。李克強在講話中闡述了明年宏觀經(jīng)濟政策取向，具體部署了明年經(jīng)濟社會發(fā)展重點工作，并作總結(jié)講話。 會議認為，明年經(jīng)濟社會發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅持穩(wěn)中求進、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務(wù)。 化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。 其實，在“去庫存”的大背景下，一些房地產(chǎn)措施已經(jīng)被取消。早在去年，全國絕大多數(shù)城市的“限購令”均已取消。 那么，小編就來盤點一下未來可能被取消的過時限制性措施。 一、限制購買多套房。早在2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開了電視電話會議，就加快保障性住房建設(shè)、遏制部分城市房價過快上漲作出部署。在彼時，住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要求，要堅決遏制部分城市房價過快上漲。當前，要在努力增加普通商品住房供應(yīng)的同時，著重加強需求管理，實行更為嚴格的差別化信貸和稅收政策，抑制投資投機性購房，進一步加強市場監(jiān)管。房價過高、上漲過快和住房供應(yīng)不足的城市，要限制購置多套房或大批量購置住房的炒房行為。 二、二套房限貸。住建部、財政部、央行、銀監(jiān)會四部委于2010年聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，規(guī)定住房公積金貸款不得用于投機性購房，三套房全面叫停，二套房**不低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。 三、個人所得稅。2013年國五條細則：稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:32:59

相關(guān)問題

• 問 未來房地產(chǎn)可能被取消的措施有哪些 房價走勢如何
  答

  中央經(jīng)濟工作會議提出2016年五大重點任務(wù)，其中之一就是化解房地產(chǎn)庫存，要求取消過時的限制性措施。小編就來盤點一下未來可能被取消的過時限制性措施。 據(jù)新華社12月21日電 中央經(jīng)濟工作會議12月18日至21日在北京舉行。習近平在會上發(fā)表重要講話，總結(jié)2015年經(jīng)濟工作，分析當前國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢，部署2016年經(jīng)濟工作，重點是落實“十三五”規(guī)劃建議要求，推進結(jié)構(gòu)性改革，推動經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。李克強在講話中闡述了明年宏觀經(jīng)濟政策取向，具體部署了明年經(jīng)濟社會發(fā)展重點工作，并作總結(jié)講話。 會議認為，明年經(jīng)濟社會發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅持穩(wěn)中求進、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務(wù)。 化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。 其實，在“去庫存”的大背景下，一些房地產(chǎn)措施已經(jīng)被取消。早在去年，全國絕大多數(shù)城市的“限購令”均已取消。 那么，小編就來盤點一下未來可能被取消的過時限制性措施。 一、限制購買多套房。早在2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開了電視電話會議，就加快保障性住房建設(shè)、遏制部分城市房價過快上漲作出部署。在彼時，住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要求，要堅決遏制部分城市房價過快上漲。當前，要在努力增加普通商品住房供應(yīng)的同時，著重加強需求管理，實行更為嚴格的差別化信貸和稅收政策，抑制投資投機性購房，進一步加強市場監(jiān)管。房價過高、上漲過快和住房供應(yīng)不足的城市，要限制購置多套房或大批量購置住房的炒房行為。 二、二套房限貸。住建部、財政部、央行、銀監(jiān)會四部委于2010年聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，規(guī)定住房公積金貸款不得用于投機性購房，三套房全面叫停，二套房**不低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。 三、個人所得稅。2013年國五條細則：稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

• 問 未來房地產(chǎn)有哪些措施可能會被取消
  答

  中央經(jīng)濟工作會議提出2016年五大重點任務(wù)，其中之一就是化解房地產(chǎn)庫存，要求取消過時的限制性措施。小編就來盤點一下未來可能被取消的過時限制性措施。 據(jù)新華社12月21日電 中央經(jīng)濟工作會議12月18日至21日在北京舉行。習近平在會上發(fā)表重要講話，總結(jié)2015年經(jīng)濟工作，分析當前國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢，部署2016年經(jīng)濟工作，重點是落實“十三五”規(guī)劃建議要求，推進結(jié)構(gòu)性改革，推動經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。李克強在講話中闡述了明年宏觀經(jīng)濟政策取向，具體部署了明年經(jīng)濟社會發(fā)展重點工作，并作總結(jié)講話。 會議認為，明年經(jīng)濟社會發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅持穩(wěn)中求進、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務(wù)。 化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。 其實，在“去庫存”的大背景下，一些房地產(chǎn)措施已經(jīng)被取消。早在去年，全國絕大多數(shù)城市的“限購令”均已取消。 那么，小編就來盤點一下未來可能被取消的過時限制性措施。 一、限制購買多套房。早在2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開了電視電話會議，就加快保障性住房建設(shè)、遏制部分城市房價過快上漲作出部署。在彼時，住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要求，要堅決遏制部分城市房價過快上漲。當前，要在努力增加普通商品住房供應(yīng)的同時，著重加強需求管理，實行更為嚴格的差別化信貸和稅收政策，抑制投資投機性購房，進一步加強市場監(jiān)管。房價過高、上漲過快和住房供應(yīng)不足的城市，要限制購置多套房或大批量購置住房的炒房行為。 二、二套房限貸。住建部、財政部、央行、銀監(jiān)會四部委于2010年聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，規(guī)定住房公積金貸款不得用于投機性購房，三套房全面叫停，二套房**不低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。 三、個人所得稅。2013年國五條細則：稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

• 問 房地產(chǎn)限購措施會被取消嗎 房價如何
  答

  要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。 焦點 1政策支柱 階段性提高財政赤字率 會議指出，宏觀政策要穩(wěn)，積極的財政政策要加大力度，實行減稅政策，階段性提高財政赤字率，在適當增加必要的財政支出和政府投資的同時，主要用于彌補降稅帶來的財政減收，保障政府應(yīng)該承擔的支出責任。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，為結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境，降低融資成本，保持流動性合理充裕和社會融資總量適度增長，擴大直接融資比重，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，完善匯率形成機制。 >>解讀 我國赤字率還存在提升空間 會議提出“階段性提高財政赤字率”。中國財稅法學(xué)研究會副會長、中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文教授表示，按照近年來我國赤字率歷史情況看，確實還存在一定提升空間。 施正文介紹，國際上通常用赤字與GDP之比的指標，來評價一國財政風險。赤字率不超3%就處于相對安全區(qū)間。這一指標**初是歐盟建立時提出的，主要考慮的是歐洲國家經(jīng)濟體量相對較小，同時發(fā)達程度較高的特點。但該指標與我國經(jīng)濟體制和經(jīng)結(jié)構(gòu)差別較大。因此只有參照價值，不具有指導(dǎo)意義。 據(jù)了解，從2011年至今年的5年間，我國安排財政赤字分別為9000億、8000億、1.2萬億、1.35萬億、1.62萬億，赤字率分別占當年GDP的2%、1.5%、2%、2.1%、2.3%左右。 施正文解釋，我國目前經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整重心已基本確定側(cè)重于供給鏈的調(diào)整，從財政上來說就是減稅降費。同時我國是以間接稅為主的稅收體制，稅收主要是按經(jīng)濟流量來征收。其特點是：在經(jīng)濟情況好的前提下，稅收收入增幅會更快。這也就是前幾年我國GDP增幅10%的時候，稅收增幅卻能達20%以上。反之，一旦經(jīng)濟下行，稅收降幅也會比GDP降幅更大。 在財稅收入增幅相對降低的同時，我國還確定要實施積極的財政政策，這就意味著要擴大需求和擴大投資。簡言之，這意味著一方面財政收入相對減少，但另一方面財政支出卻要增加。因此，提高財政赤字率也就成為必然的了。否則，積極的財政政策和減稅降費的要求就無法落地。 綜合我國近年來的赤字率水平，施正文分析，明年我國赤字率一舉超過3%的可能性較小，在2.5%至2.6%之間徘徊的可能性則相對更大。 焦點2房地產(chǎn)業(yè) 鼓勵個人和機構(gòu)買存量房出租 會議認為，明年經(jīng)濟社會發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅持穩(wěn)中求進、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務(wù)。 化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。 >>解讀 商品房降價給公眾明確的市場預(yù)期 施正文認為，房地產(chǎn)庫存是一種極大的資產(chǎn)閑置和浪費。不清理庫存，新的需求很難調(diào)動起來。過高的房價，同樣不利于科學(xué)調(diào)配房地產(chǎn)資源。雖然北上廣等一些大城市房子并不愁賣，但一些二三線城市，未來市場預(yù)期不明朗，阻礙了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。中央明確提出“適當降低商品住房價格”，等于給公眾一個明確的預(yù)期和市場走向，利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 不過，施正文也表示，降房價，不能只靠指令性的誘導(dǎo)，還會輔以財稅優(yōu)惠等政策。 施正文透露，明年我國營改增將進入實施后期，屆時建筑業(yè)將有望被納入，這使房地產(chǎn)銷售能享受到營改增優(yōu)惠。通過一系列財稅手段，以四兩撥千斤的方式，實現(xiàn)適當降低商品房價格的目標。 此前曾有觀點認為，一旦房地產(chǎn)稅推出，可能繼續(xù)推高房價。施正文表示，房地產(chǎn)稅對房價的影響不會太大。首先這一稅種要立法通過，可能還要兩三年時間。即使通過，作為一種地方稅，預(yù)計中央也會給與地方自主權(quán)，即是否征稅的決定權(quán)，稅率也會有一定自由裁量權(quán)。換言之，立法不等于全面征稅，即使開征，預(yù)計也會像延遲退休一樣，不會一次到位，而會以低稅率在部分地區(qū)開征。因此，房地產(chǎn)稅正常推進，與會議精神并不相悖。

• 問 降低房地產(chǎn)價格措施
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房，所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三大部分：一、土地、土建、設(shè)備費用支出占總成本的80％。土地、土建、設(shè)備費用，是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％，其中**重要的是土地費用，土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預(yù)期利潤的**主要經(jīng)濟指標。土地費用，主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。二、配套及其他收費支出占項目總投資的10－15％。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。**、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本thldl.org.cn中受外界因表影響**大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10－15％。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。三、管理費用和籌資成本?？磧蓚€實例：例1：杭州某樓盤成本清單——項目名稱計算式金額(萬元)1.土地面積(出讓面積)141.19畝(94133平方米)。2.可建房面積(主要部分)：多層公寓94560平方米占62.78%；小高層公寓40000平方米占26.56%；沿街商鋪4000平方米占2.66%；半地下汽車庫17280平方米；小計167890平方米。3.容積率1.6。4.銷售額：多層公寓7800*9456073756.8；小高層公寓8000*4000032000；沿街商鋪12000*40004800；汽車庫8100；小計118656.8。5.項目成本(萬元)：（1）地價投標價165萬/畝24136；（2）配套費3793；（3）建安工程造價17198；（4）建設(shè)與準備費1962；（5）財務(wù)費用2688；（6）銷售廣告費118656.8*2.5)66.42；（7）營業(yè)稅118656.8*5.85i41.42；（8）不可預(yù)見費54831*1T8.31；項目成本合計：60232.84。6.利潤：118656.8-60232.84＝58423.96。7.所得稅：58423.96*33%-19279.9。8.凈利潤：58423.96-19279.9＝39144.05。例2：上海ZH房產(chǎn)成本清單：一期A塊利潤測算：一期A塊建筑面積5.1萬元/㎡：商鋪7000㎡，住宅：44000㎡。(1)成本：動遷成本：2.5億元，樓面價4900元/㎡；建安成本2000元/㎡；配套費用1500元/㎡(組成：規(guī)費：300元/㎡、設(shè)計、環(huán)境費：100元/㎡、管理費用：200元/㎡、廣告費用100元/㎡、資金成本600元/㎡、小區(qū)配套100元/㎡、不可預(yù)見費用100元/㎡)。成本=(4900/㎡ 2000元/㎡ 1500元/㎡)×5.1萬元/㎡=4.284億元。(2)銷售收入：商鋪售價3萬元/㎡；住宅售價1.5萬元/㎡。銷售收入=7000㎡×3萬元/㎡ 44000㎡×1.5萬元/㎡=8.7億元。(3)毛利：8.7億元-4.284億元=4.416億元。有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)的職責之一。清華大學(xué)“房地產(chǎn)財務(wù)管理總監(jiān)班”，針對當前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的問題設(shè)計教學(xué)體系，以建立企業(yè)現(xiàn)代科學(xué)管理模式為目標，注重綜合知識和能力的培養(yǎng)，旨在幫助房地產(chǎn)財務(wù)管理總監(jiān)和房地產(chǎn)經(jīng)營管理者掌握科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、管理的規(guī)律及運作模式，獲得**新房地產(chǎn)財務(wù)管理經(jīng)營理論和方法，同時為參加者拓展相互交流、合作的平臺，獲取更多優(yōu)勢資源，能夠在這個充滿機遇的朝陽行業(yè)中彰顯卓越、獨占鰲頭！

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• 問 ??國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施有哪些？
  答

  1.銀根緊縮是下手**狠的（限制了房產(chǎn)商借錢的數(shù)量，一年國家只發(fā)2000億的貸款）2.土地出讓金并未下調(diào)（也就是說開發(fā)商不能亂拍地了，兩年內(nèi)不開發(fā)，土地要無償還給國家，而且這兩年內(nèi)高昂的土地出讓金也讓開發(fā)上捏了一把汗）3.指定節(jié)能型材料（這個明顯是虧本的，不過政府說要用，7年里是可以收回成本，但是在資金留如此強大的現(xiàn)在，誰希望等七年才撈**錢呢）4限制了股權(quán)融資（也就是說不讓房產(chǎn)商拋出大量的空股在市場上（小非），在一定程度上也限制了房產(chǎn)商的融資流）

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