2015年中國(guó)樓市發(fā)生不少大事 將如何影響樓市走向

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• 156****9730

  2015年接近尾聲，這一年中國(guó)樓市發(fā)生了不少精彩的大事件，從政策到市場(chǎng)，“房”字愈演愈烈，既然逃不掉不妨理性梳理，看看這些震撼房地產(chǎn)市場(chǎng)的大事，將如何影響樓市的走向。 一、央行年內(nèi)連續(xù)5次降息 今年央行連續(xù)降息5次，房貸基準(zhǔn)利率從年初的6.15%一路下探至4.9%，降幅高達(dá)20%。5年期以上貸款基準(zhǔn)利率已下調(diào)1.4個(gè)百分點(diǎn)，無(wú)論按哪種還款方式計(jì)算，房貸客戶(hù)的總利息支出降幅均超過(guò)兩成。 二、“普遍二胎”促進(jìn)改善性住宅需求 10月29日晚，十八屆五中全會(huì)決定：堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國(guó)策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策，積極開(kāi)展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活成本高導(dǎo)致的生育率下降，很難因政策轉(zhuǎn)向迅速扭轉(zhuǎn)，每年新出生人口不會(huì)快速增長(zhǎng)。但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，這將進(jìn)一步未來(lái)加大改善性需求的比例。 三、330新政 二套房認(rèn)貸不認(rèn)房；二套房的**在3月30日明顯降低，首套房公積金貸款**比例由之前的30%降為20%；8月份，二套房“行動(dòng)”，已還清貸款的購(gòu)房者二套房申請(qǐng)公積金貸款**比例降為20%；9月，首套房商貸比例由30%降為25%。除**比例的降低外，2015年房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整還包括營(yíng)業(yè)稅減免、多次降息降準(zhǔn)、鼓勵(lì)企業(yè)融資等。 四、 地王涌現(xiàn)，一線城市土地?zé)岢憋L(fēng)起云涌 在全國(guó)土地成交面積仍低于去年的同時(shí)，京滬等少數(shù)熱點(diǎn)城市地王頻出，成為2015年土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)。僅以北京為例，土地成交面積雖然低于去年，但地王不斷涌現(xiàn)，土地出讓金總額已突破2000億元，創(chuàng)歷史新高。以往不受人關(guān)注的、但離市中心**近的豐臺(tái)區(qū)已成為“瘋臺(tái)”，多幅高總價(jià)地塊來(lái)自該區(qū)域。2015年，北京成交土地中，樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元的已有9宗，另有25宗過(guò)3萬(wàn)，甚至包括昌平、門(mén)頭溝遠(yuǎn)在六環(huán)外的地塊。**高的樊家村地塊樓面價(jià)高達(dá)7.5萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)超15萬(wàn)元，當(dāng)?shù)卦谑鄱址績(jī)r(jià)格僅為4萬(wàn)元左右。 五、《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例》正式實(shí)施 3月1日起，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，徘徊多年的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記終于進(jìn)入實(shí)際操作階段。今后，包括集體土地、房屋建筑所有權(quán)等在內(nèi)的十類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)將進(jìn)行統(tǒng)一登記。 六、放寬公積金租房提取條件 職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿(mǎn)3個(gè)月，本人及配偶在繳存城市無(wú)自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。 七. 股市大轉(zhuǎn)折：股市與樓市的投資選擇又成為新問(wèn)題 2015年6月起，“股災(zāi)”來(lái)襲，在股市“傷透了心”的投資者轉(zhuǎn)而將目光投向樓市，推動(dòng)了投資性購(gòu)房的需求。站在2015年末，我們已聽(tīng)到眾多之前有意投資資本市場(chǎng)的朋友問(wèn)到，是不是還是房子靠譜，資產(chǎn)貶值的恐慌十分明顯。但在整個(gè)經(jīng)濟(jì)局勢(shì)不明當(dāng)下，恐怕樓市、股市的投資都有很大的不確定性。投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。 八、北京通州**嚴(yán)限購(gòu)出臺(tái) 8月15日，北京市住建委和通州區(qū)人民政府發(fā)布通知，對(duì)已經(jīng)擁有一套住房、戶(hù)籍屬于通州并且落戶(hù)至少3年以上的可以購(gòu)買(mǎi)一套住房，非京戶(hù)籍購(gòu)買(mǎi)則需要擁有近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社?；騻€(gè)人所得稅紀(jì)錄。 九、商品房銷(xiāo)售額有望近9萬(wàn)億，再創(chuàng)歷史新高 統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額達(dá)74522億元，同比增長(zhǎng)1.56%；銷(xiāo)售面積為10.9億平米，同比增長(zhǎng)7.4%；與歷史高點(diǎn)2013年同期相比，銷(xiāo)售金額已創(chuàng)新高，但銷(xiāo)售面積仍有一定距離。銷(xiāo)售額增長(zhǎng)明顯快于銷(xiāo)售面積，這表明今年市場(chǎng)回暖主要在一二線熱點(diǎn)城市，這推動(dòng)了全國(guó)銷(xiāo)售均價(jià)的提高。 十. 去庫(kù)存：習(xí)大大定調(diào)房地產(chǎn)業(yè)，未來(lái)政策預(yù)期看好 11月10日，習(xí)近平主席在主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)，著重提出了化解房地產(chǎn)庫(kù)存的問(wèn)題。李克強(qiáng)總理在11月11日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也提出“加快戶(hù)籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:04

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 2015中國(guó)樓市房?jī)r(jià)如何變化 有沒(méi)有市場(chǎng)曲線走勢(shì)
  答

  “330新政策”、降息降準(zhǔn)、地方解除限購(gòu)、調(diào)整公積金政策……2015年，一系列政策釋放出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極信號(hào)，中國(guó)樓市經(jīng)歷了從趨冷到回暖的轉(zhuǎn)折。 受去年房地產(chǎn)寒冬影響，今年初全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)均跌至1年前水平。在這種情況下，“330新政策”被業(yè)內(nèi)視為提振樓市冷暖的分水嶺。 3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，將二套房**比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房****低降至二成。同日，財(cái)政部發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。 “330新政策”開(kāi)啟了全國(guó)樓市復(fù)蘇之路。全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始回升，一線城市在4月份率先全面回暖，繼而帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)整體上漲。進(jìn)入二季度，商品房成交量也逐月走高、回暖趨勢(shì)不斷加強(qiáng)。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積雖同比下降0.2％，但銷(xiāo)售額卻率先實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)正”，同比增長(zhǎng)3.1％，為2014年2月以來(lái)首現(xiàn)正增長(zhǎng)。 在此基礎(chǔ)上，8月27日，住建部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部門(mén)聯(lián)合再發(fā)文松綁實(shí)施了近十年的“限外令”；9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)又聯(lián)合發(fā)通知，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，**低**款比例調(diào)整為不低于25％；10月8日，公積金異地貸款業(yè)務(wù)正式全面推行。這意味著，在一線城市工作繳納公積金的購(gòu)房者可以在三四線城市買(mǎi)房。 一系列政策效果不斷顯現(xiàn)，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲城市個(gè)數(shù)不斷增加。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年11月份，房?jī)r(jià)同比上漲的城市數(shù)量已“三分天下”，總數(shù)達(dá)到21個(gè)，占比30％。從環(huán)比方面，11月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市33個(gè)，數(shù)量近半。 此外，11月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的三線城市新建商品住宅價(jià)格，環(huán)比由下降轉(zhuǎn)為基本持平，系三線城市一年以來(lái)首次止跌。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉說(shuō)，從11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格來(lái)看，較上年同期的環(huán)比綜合平均漲幅已由自7月份連續(xù)四個(gè)月的漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴(kuò)大，這表明部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)勢(shì)頭。 雖然2015年我國(guó)樓市整體呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于發(fā)展失衡、住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺現(xiàn)象并存，明年樓市發(fā)展將更加分化，庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)仍大。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年11月末，商品房待售面積近7億平方米，而去年同期尚不足6億平方米，一年陡增1億平方米。專(zhuān)家認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)樓市庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)仍大。 中國(guó)社科院日前發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2015－2016）》顯示，2016年我國(guó)住房總量將呈“結(jié)構(gòu)性過(guò)?！保匆痪€城市住房供求矛盾突出，房?jī)r(jià)畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性過(guò)剩，庫(kù)存高企，房?jī)r(jià)下跌。 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力、結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長(zhǎng)有沖突的背景下，2016年房?jī)r(jià)或存在較大程度下跌波動(dòng)的可能。 “在政策激勵(lì)下，2015年商品房銷(xiāo)售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅釋放。但從目前來(lái)看，銷(xiāo)售增長(zhǎng)卻顯乏力，庫(kù)存壓力緩解有限。因此，2016年住房市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，分化或趨于嚴(yán)重?！蹦啭i飛說(shuō)。 中金公司一份分析報(bào)告顯示，2016年，一二線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)將上漲10％，而銷(xiāo)量將持平。主要原因是，一二線城市供應(yīng)有限，土地成本較高的新增供應(yīng)入市將推升銷(xiāo)售均價(jià)，一二線城市的庫(kù)存去化周期已分別為7個(gè)月和13個(gè)月。而三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)則仍面臨著高庫(kù)存和弱需求，預(yù)計(jì)2016年三四線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)量將下降10％，銷(xiāo)售均價(jià)將下跌5％。

• 問(wèn) 2016買(mǎi)房有哪些必知時(shí)間 未來(lái)10年中國(guó)樓市會(huì)有哪些趨勢(shì)
  答

  仔細(xì)觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，日前召開(kāi)的財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議和國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議都提到了一件事，那就是推進(jìn)戶(hù)籍制度的改革、促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)。習(xí)近平主席和李克強(qiáng)總理就城市化和戶(hù)籍改革密集發(fā)聲。在財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，習(xí)近平指出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，其意也就是促進(jìn)居民住房消費(fèi)。 城市工作方面，他提出要推進(jìn)農(nóng)民工的市民化，加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率；增強(qiáng)城市宜居性，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。歸納到一起，就是通過(guò)戶(hù)籍改革提高城市化率，這樣也可以化解房地產(chǎn)庫(kù)存。那么下面一起盤(pán)點(diǎn)未來(lái)十年中國(guó)樓市的12大趨勢(shì)，看看有哪些？ 1.城市之間房?jī)r(jià)差距將更大 由于公共資源無(wú)法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū)，城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。 過(guò)去5年里，中國(guó)形成了三大三小6個(gè)人口增長(zhǎng)中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周邊城市；“三小”是鄭州、長(zhǎng)沙和“廈門(mén)+泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房?jī)r(jià)將獲得人和錢(qián)的雙重支撐。 2.大城市房屋日益資產(chǎn)化 一線城市，以及10個(gè)左右的強(qiáng)二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國(guó)化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對(duì)于多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，房子**令人痛苦的時(shí)代過(guò)去了。絕大多數(shù)城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的**大福利。 3.小戶(hù)型將機(jī)械化 20來(lái)平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過(guò)折疊、打開(kāi)，創(chuàng)造出豐富的生活場(chǎng)景。開(kāi)發(fā)商越來(lái)越像客機(jī)、游輪的生產(chǎn)商。 4.逆城市化很難出現(xiàn) 未來(lái)10到20年流行城里人到農(nóng)村買(mǎi)地，建別墅？中國(guó)很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊?guó)人多地少，土地國(guó)家所有；公共資源分配不均衡也讓農(nóng)村生活不方便、不安全。 5.大城市很難“去中心化” 國(guó)家正在劃定大城市的邊界，防止無(wú)限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。 6.商鋪面臨價(jià)值重估 傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是**危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高?！耙讳侌B(yǎng)三代”越來(lái)越困難，“三代養(yǎng)一鋪”隨時(shí)會(huì)發(fā)生。 7.寫(xiě)字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛 網(wǎng)絡(luò)時(shí)代流行在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公，寫(xiě)字樓“剛需”不足。未來(lái)投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就要投資好的寫(xiě)字樓。 8.房產(chǎn)稅會(huì)出臺(tái)，但對(duì)市場(chǎng)影響不大 房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來(lái)肯定會(huì)因地制宜，但不會(huì)嚴(yán)厲。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會(huì)**高。整體而言，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。 9.計(jì)劃生育政策將逐步調(diào)整，但對(duì)樓市影響不大 全面放開(kāi)二胎，已經(jīng)沒(méi)有任何懸念，只是時(shí)間問(wèn)題。未來(lái)，可能還會(huì)有更寬松的人口政策。這對(duì)樓市構(gòu)成長(zhǎng)期利好，但作用可能沒(méi)有想象的大，因?yàn)槟贻p人生育上積極性在下降。 10.大城市房?jī)r(jià)呈不斷上漲趨勢(shì) 中國(guó)的城市模式完全不同于美國(guó)。我們是摞起來(lái)的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。有人口增量的城市，房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高，所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。 11.房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型 **終國(guó)內(nèi)也許只剩下一百來(lái)家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開(kāi)這個(gè)行業(yè)另謀出路。 12.“互聯(lián)化+房地產(chǎn)”泡沫將破 隨著美元加息臨近，美國(guó)股市大調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始。在中國(guó)，IPO注冊(cè)制改革因股災(zāi)已經(jīng)不可避免地被延后，讓過(guò)去兩年里瘋狂的PE、VC投資，面臨著退出困境。2016年很可能是“互聯(lián)網(wǎng)+”一次全面的退潮。沒(méi)有盈利模式的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)，將有一批死于“彈盡糧絕”。但互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的重塑，卻不會(huì)停止。 看完了以上關(guān)于未來(lái)10年中國(guó)樓市的12大趨勢(shì)，2016年你又將何有買(mǎi)房計(jì)劃呢？我們拭目以待。

• 問(wèn) 樓市房?jī)r(jià)將如何走向 一線城市房?jī)r(jià)會(huì)降低嗎
  答

  供不應(yīng)求的情形只會(huì)出現(xiàn)在我國(guó)一線城市，短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)在重慶上演。三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對(duì)較弱，部分供應(yīng)明顯超出當(dāng)?shù)匦枨蟮某鞘忻媾R價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴(yán)峻，全國(guó)整體房?jī)r(jià)上行空間有限，不會(huì)出現(xiàn)2009年那樣的飆升局面。 專(zhuān)家認(rèn)為，今年初重慶樓市不會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 某研究機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)何田認(rèn)為，重慶土地供應(yīng)穩(wěn)定，今年一季度不會(huì)因供不應(yīng)求漲價(jià)。 “地球還在轉(zhuǎn)，丈母娘還要面對(duì)，房子的問(wèn)題也還是得解決。”談到樓市，網(wǎng)友如此戲言。 瑪雅人“2012世界末日”的預(yù)言已經(jīng)破滅，可2013年樓市的預(yù)言還在繼續(xù)。買(mǎi)還是不買(mǎi)，賣(mài)還是不賣(mài)，在焦慮和糾結(jié)中觀察市場(chǎng)的人，總需要臨門(mén)一腳的勇氣和一盆冷水的清醒。2013年樓市走勢(shì)如何?重慶晨報(bào)記者專(zhuān)訪了中國(guó)指數(shù)研究院的市場(chǎng)總監(jiān)何田，與全國(guó)200多個(gè)城市的各項(xiàng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)打交道的他，對(duì)2013年樓市有著自己的判斷。 猜供應(yīng)量：重慶樓市不會(huì)供不應(yīng)求 2013年的樓市將怎么走?拋開(kāi)政策影響，供求關(guān)系至關(guān)重要。 何田認(rèn)為，去年年初商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額已經(jīng)觸底，同比分別下降14%和20.9%，到了去年7月，累計(jì)新開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資額增速到達(dá)低谷(分別為下降9.8%和增長(zhǎng)15.4%)，市場(chǎng)的供應(yīng)量將在今年年初達(dá)到一個(gè)低點(diǎn)。不過(guò)，隨著近幾個(gè)月開(kāi)工、投資等供應(yīng)指標(biāo)已逐步企穩(wěn)回升，單月新開(kāi)工面積由降轉(zhuǎn)增，開(kāi)發(fā)投資額增速明顯加快，伴隨品牌企業(yè)業(yè)績(jī)好轉(zhuǎn)，拿地力度加大，預(yù)計(jì)2013年這一趨勢(shì)將延續(xù)，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積將止跌反彈，投資增速趨穩(wěn)。 之前有人認(rèn)為，隨著供應(yīng)量的逐漸減少，房?jī)r(jià)可能在今年3月份出現(xiàn)上升。對(duì)此，何田表示，“這種供不應(yīng)求的情形只會(huì)出現(xiàn)在我國(guó)一線城市，短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)在重慶上演。因?yàn)橹貞c的土地供應(yīng)量**近幾年一直比較大，雖然存量已經(jīng)消耗，但是隨著建設(shè)周期的到來(lái)，2013年重慶的供應(yīng)量還是相對(duì)穩(wěn)定的。” 猜房?jī)r(jià)走勢(shì)：會(huì)漲，但上漲空間有限 眼巴巴盼著房?jī)r(jià)降下來(lái)的人們，估計(jì)2013年要大大地失望了。 基于土地成本高企、剛性需求支撐、投資途徑單一等種種原因，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于今年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)大方向頗為統(tǒng)一，都是一個(gè)“漲”字。 何田也這樣認(rèn)為。他說(shuō)，貨幣環(huán)境的穩(wěn)定和市場(chǎng)成交不斷加溫，都支持房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，尤其是一線城市，如北京、上海，因?yàn)楣?yīng)少，房?jī)r(jià)走高已成定局，“從全國(guó)整體而言，我認(rèn)為至少向下的通道已經(jīng)關(guān)閉，房?jī)r(jià)即使不漲也不太可能跌?！? 何田說(shuō)：“具體而言，一線城市和發(fā)達(dá)的二線城市(如長(zhǎng)三角的杭州、南京等地)，在過(guò)去兩年受調(diào)控影響較大，2012年來(lái)積壓的需求逐步釋放，成交量普遍在去年6-7月率先達(dá)到小高峰;多數(shù)二線城市市場(chǎng)的供應(yīng)總體充足，價(jià)格上漲動(dòng)力不及一線城市，價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行的可能性較大;三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對(duì)較弱，部分供應(yīng)明顯超出當(dāng)?shù)匦枨蟮某鞘忻媾R價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。” 何田還認(rèn)為，由于2010年以來(lái)新開(kāi)工面積始終處于高位，這些新開(kāi)工面積將持續(xù)形成供給，因此預(yù)計(jì)2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴(yán)峻，全國(guó)整體房?jī)r(jià)上行空間有限，不會(huì)出現(xiàn)2009年那樣的飆升局面。另外，需要注意的是，如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，將加大房地產(chǎn)調(diào)控政策在2013年升級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)。 猜市場(chǎng)格局：大魚(yú)擠走小魚(yú)將成定局 如果說(shuō)之前房企洗牌還只是預(yù)言，那么到了2012年底，這個(gè)預(yù)言基本實(shí)現(xiàn)了大半，大企業(yè)通過(guò)2012年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，牢牢把握并逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。數(shù)據(jù)顯示，2012年，萬(wàn)科、保利、恒大、中海、招商等房企每到12月就已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，這些業(yè)績(jī)飄紅的大房企在土地市場(chǎng)更是縱橫捭闔，屢屢創(chuàng)下“地王”神話(huà)。2013年，糧草足的大房企們，或?qū)逊康禺a(chǎn)市場(chǎng)攪動(dòng)得強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱。 何田認(rèn)為，雖然2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)怎么上演“大魚(yú)吃小魚(yú)”，但是大魚(yú)變大擠走小魚(yú)的情況已經(jīng)成為定局。“目前，我國(guó)百?gòu)?qiáng)房企加起來(lái)的市場(chǎng)份額不過(guò)30%，就是房企老大萬(wàn)科也只占了市場(chǎng)份額的百分之幾。而在美國(guó)，僅僅前十名的地產(chǎn)公司就占了30%的市場(chǎng)份額?！? 何田說(shuō)，這幾年品牌房企的市場(chǎng)占有率不斷提升，行業(yè)集中度持續(xù)提高。2009年，十家代表性企業(yè)的市場(chǎng)份額為全國(guó)的7.5%，到去年已擴(kuò)大到11.6%，萬(wàn)科在千億的基礎(chǔ)上繼續(xù)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，品牌房企業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)已經(jīng)擠占了中小開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)空間，預(yù)計(jì)在2013年，品牌房企的占有率將繼續(xù)提升，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。 “雖然大房企的壟斷也會(huì)帶來(lái)弊病，但是對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而言，大房企的集中度越高，對(duì)政府的監(jiān)管、行業(yè)的規(guī)范和人們居住品質(zhì)的提升都是好事?！焙翁镎f(shuō)。 猜房企應(yīng)對(duì)：多物業(yè)形態(tài)多層次開(kāi)發(fā) 何田認(rèn)為，2013年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講應(yīng)該是利好眾多的一年，如何踩準(zhǔn)市場(chǎng)和政策節(jié)奏，隨行就市的以合理價(jià)格提供適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品才是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的要訣。 何田建議，2012年?yáng)|部地區(qū)一二線城市回暖較早且力度更大，2013年這一趨勢(shì)可能會(huì)延續(xù)，而部分三四線城市房地產(chǎn)供應(yīng)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、人口不匹配，或?qū)⒚媾R供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。從產(chǎn)品方面來(lái)看，要跑量快速周轉(zhuǎn)做大規(guī)模，中小戶(hù)型、低單價(jià)、低總價(jià)是產(chǎn)品策略的必然選擇，想要迅速提升銷(xiāo)售金額、創(chuàng)造高收益，區(qū)域或產(chǎn)品特征稀缺、性?xún)r(jià)比高的中大戶(hù)型高端產(chǎn)品必不可少。 另外，在當(dāng)前住宅市場(chǎng)受到嚴(yán)密監(jiān)管環(huán)境下，拓展業(yè)務(wù)，發(fā)展多物業(yè)形態(tài)，如旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等也是企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)、做強(qiáng)做大的重要途徑，但與傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品完全不同的是，這些產(chǎn)品存在周期長(zhǎng)、前期資金投入大、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力要求高等，一窩蜂盲目投入可能導(dǎo)致供過(guò)于求或去庫(kù)存乏力的局面。

• 問(wèn) 2016年買(mǎi)房必須知道些什么 未來(lái)十年中國(guó)樓市的12大趨勢(shì)有哪些
  答

  仔細(xì)觀察今天的各項(xiàng)有關(guān)樓市的政策不難發(fā)現(xiàn)，推進(jìn)戶(hù)籍制度改革、促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)依然是樓市的主聲音。通過(guò)戶(hù)籍改革提高城市化率，同時(shí)化解房地產(chǎn)庫(kù)存。 那么下面一起盤(pán)點(diǎn)未來(lái)十年中國(guó)樓市的12大趨勢(shì)。 1.城市之間房?jī)r(jià)差距將更大 由于公共資源無(wú)法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū)，城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。 過(guò)去5年里，中國(guó)形成了三大三小6個(gè)人口增長(zhǎng)中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周邊城市；“三小”是鄭州、長(zhǎng)沙和“廈門(mén)+泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房?jī)r(jià)將獲得人和錢(qián)的雙重支撐。 2.大城市房屋日益資產(chǎn)化 一線城市，以及10個(gè)左右的強(qiáng)二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國(guó)化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對(duì)于多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，房子**令人痛苦的時(shí)代過(guò)去了。絕大多數(shù)城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的**大福利。 3.小戶(hù)型將機(jī)械化 20來(lái)平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過(guò)折疊、打開(kāi)，創(chuàng)造出豐富的生活場(chǎng)景。開(kāi)發(fā)商越來(lái)越像客機(jī)、游輪的生產(chǎn)商。 4.逆城市化很難出現(xiàn) 未來(lái)10到20年流行城里人到農(nóng)村買(mǎi)地，建別墅？中國(guó)很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊?guó)人多地少，土地國(guó)家所有；公共資源分配不均衡也讓農(nóng)村生活不方便、不安全。 5.大城市很難“去中心化” 國(guó)家正在劃定大城市的邊界，防止無(wú)限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。 6.商鋪面臨價(jià)值重估 傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是**危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。“一鋪養(yǎng)三代”越來(lái)越困難，“三代養(yǎng)一鋪”隨時(shí)會(huì)發(fā)生。 7.寫(xiě)字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛 網(wǎng)絡(luò)時(shí)代流行在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公，寫(xiě)字樓“剛需”不足。未來(lái)投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就要投資好的寫(xiě)字樓。 8.房產(chǎn)稅會(huì)出臺(tái)，但對(duì)市場(chǎng)影響不大 房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來(lái)肯定會(huì)因地制宜，但不會(huì)嚴(yán)厲。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會(huì)**高。整體而言，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。 9.計(jì)劃生育政策將逐步調(diào)整，但對(duì)樓市影響不大 全面放開(kāi)二胎，已經(jīng)沒(méi)有任何懸念，只是時(shí)間問(wèn)題。未來(lái)，可能還會(huì)有更寬松的人口政策。這對(duì)樓市構(gòu)成長(zhǎng)期利好，但作用可能沒(méi)有想象的大，因?yàn)槟贻p人生育上積極性在下降。早晚有一天會(huì)有地方政府宣布：多生一個(gè)孩子，獎(jiǎng)勵(lì)半套房子。 10.大城市房?jī)r(jià)呈不斷上漲趨勢(shì) 中國(guó)的城市模式完全不同于美國(guó)。我們是摞起來(lái)的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。有人口增量的城市，房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高，所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。 11.房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型 **終國(guó)內(nèi)也許只剩下一百來(lái)家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開(kāi)這個(gè)行業(yè)另謀出路。 12.“互聯(lián)化+房地產(chǎn)”泡沫將破 隨著美元加息臨近，美國(guó)股市大調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始。在中國(guó)，IPO注冊(cè)制改革因股災(zāi)已經(jīng)不可避免地被延后，讓過(guò)去兩年里瘋狂的PE、VC投資，面臨著退出困境。2016年很可能是“互聯(lián)網(wǎng)+”一次全面的退潮。沒(méi)有盈利模式的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)，將有一批死于“彈盡糧絕”。但互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的重塑，卻不會(huì)停止。

• 問(wèn) 2019年武清樓市走向會(huì)是怎樣？
  答

  2019年，房?jī)r(jià)依然是很多人繞不開(kāi)的關(guān)注點(diǎn)，而天津武清以地近北京的特殊地理位置，房產(chǎn)市場(chǎng)走向更讓人無(wú)法忽視。武清占據(jù)京津冀戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域、“通武廊”金三角的優(yōu)勢(shì)地段，房地產(chǎn)市場(chǎng)除了受到當(dāng)?shù)厝岁P(guān)注，也京津兩直轄市置業(yè)群的關(guān)注區(qū)域，2019年這座城市發(fā)展走向如何？讓我們來(lái)看一看區(qū)域經(jīng)濟(jì)與土地供應(yīng)這兩項(xiàng)樓市風(fēng)向標(biāo)如何顯示。土地供應(yīng)持續(xù)繁榮而自從2018年底以來(lái)，天津環(huán)城區(qū)域的宅地出讓占比例提高，武清創(chuàng)下11月單日成交三宗地的驚人成績(jī)，足見(jiàn)各大房企對(duì)武清區(qū)域樓市的信心。2019開(kāi)年，天津武清土地招商中心發(fā)布“武清區(qū)近期預(yù)出讓地塊（2019年1月版）”，一次性推介武清區(qū)待出讓住宅、商服等經(jīng)營(yíng)性用地共計(jì)41宗，共11個(gè)板塊區(qū)域。土地供應(yīng)端的繁榮，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣存在正面影響。種種跡象表明，武清存在更大發(fā)展契機(jī)，隨著眾多企業(yè)與人才的引進(jìn)，高端消費(fèi)需求與置業(yè)需求勢(shì)必增長(zhǎng)，如此看來(lái)2019年，武清依然是天津以及環(huán)京置業(yè)熱門(mén)區(qū)域。武清唯一不限購(gòu)樓盤(pán)：碧桂園大都匯售樓處：400-660-3885轉(zhuǎn)80301