商品房公攤比例怎樣計(jì)算 有哪些計(jì)算方法

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• 133****0003

  我們都知道，房屋銷(xiāo)售面積一般由套內(nèi)建筑面積和公攤面積組成。但是由于公攤面積計(jì)算起來(lái)比較復(fù)雜，所以在購(gòu)房過(guò)程中購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商因公攤面積問(wèn)題而產(chǎn)生的法律糾紛不斷。什么是公攤面積？如何計(jì)算？公攤面積多大才算合理？接下來(lái)小編就為大家具體的說(shuō)一下。 所謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對(duì)于公攤面積的處理，目前我國(guó)尚無(wú)明確法律法規(guī)出臺(tái)，因公攤面積的不明確，使其成為房地產(chǎn)交易過(guò)程中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。 公攤面積過(guò)大，勢(shì)必降低房屋的性?xún)r(jià)比;過(guò)小，則影響居住的舒適度。那么公攤面積如何攤才算合理? 目前有一個(gè)可以用來(lái)考量的概念，即住宅樓公攤系數(shù)。住宅樓公攤系數(shù)計(jì)算方法為:需要公攤的共有建筑面積總和除以參加公攤的各單元的建筑面積總和，然后用各單元參加公攤的建筑面積乘以分?jǐn)傁禂?shù)，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產(chǎn)權(quán)部門(mén)測(cè)繪隊(duì)實(shí)地測(cè)量。 一般來(lái)說(shuō)，高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數(shù)一般在0.18～0.26之間，而多層的公攤系數(shù)則在0.11～0.16之間。不過(guò)，每個(gè)樓盤(pán)，甚至一個(gè)樓盤(pán)各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實(shí)地測(cè)量，要根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來(lái)定，沒(méi)有限定的范圍。 如何計(jì)算公攤面積 住宅樓公攤面積計(jì)算方法為: 公式二：分?jǐn)偯娣e=各單元的建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)(分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積總和/參加分?jǐn)偟母鲉卧慕ㄖ娣e總和)

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:45

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是商品房公攤率 商品房公攤率的有哪些計(jì)算方法
  答

  【商品房公攤率的計(jì)算方法】 住宅樓公攤率計(jì)算方法為：需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e總和除以參加分?jǐn)偟母鲉卧慕ㄖ娣e總和。然后用各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e乘以分?jǐn)偮盛熅涂梢缘贸龈魈追课莸姆謹(jǐn)偯娣e。其中需要分?jǐn)偟拿娣e要由產(chǎn)權(quán)部門(mén)測(cè)繪隊(duì)實(shí)地測(cè)量。 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積。反過(guò)來(lái)，公攤系數(shù)＝公攤面積÷套內(nèi)面積，而套內(nèi)面積＝建筑面積－公攤面積。 需要注意的是，公攤系數(shù)不是以單戶(hù)來(lái)計(jì)算，而是由整棟樓的公用建筑面積除以整棟樓的所有套內(nèi)面積之和得出的。整棟樓的公用建筑面積，是由整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，再扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積后得出。各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，即為購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 現(xiàn)實(shí)情況中，公攤率是有些開(kāi)發(fā)商為了讓購(gòu)房者感覺(jué)公攤較小，有意創(chuàng)造的一個(gè)概念，以此偷換公攤系數(shù)。他們有意將除數(shù)套內(nèi)面積偷換成數(shù)字大的建筑面積，從而使得出的數(shù)據(jù)變小，使購(gòu)房者誤以為公攤系數(shù)較小。據(jù)了解，房地產(chǎn)行業(yè)從來(lái)沒(méi)有公攤率這個(gè)概念。如果想了解一個(gè)樓盤(pán)的公攤系數(shù)，購(gòu)房者看一下測(cè)繪部門(mén)給各樓盤(pán)出具的測(cè)繪報(bào)告就可以一目了然。 【商品房公攤率怎么算？】 由于分?jǐn)偯娣e是一定的，套內(nèi)建筑面積肯定要小于建筑面積，因此對(duì)同一房屋而言，商品房公攤率肯定大于公攤系數(shù)。所以，大家在買(mǎi)房是要當(dāng)心售樓人員用公攤率的數(shù)據(jù)盜換公攤系數(shù)的概念。 【商品房公攤率與公攤系數(shù)的區(qū)別】 商品房公攤率與公攤系數(shù)是兩個(gè)不同的概念，區(qū)別在于： 公攤率=公用建筑面積（即分?jǐn)偯娣e）/建筑面積 公攤系數(shù)=公用建筑面積（即分?jǐn)偯娣e）/套內(nèi)建筑面積 由于分?jǐn)偯娣e是一定的，套內(nèi)建筑面積肯定要小于建筑面積，因此對(duì)同一房屋而言，公攤率肯定大于公攤系數(shù)。所以，大家在買(mǎi)房是要當(dāng)心售樓人員用公攤率的數(shù)據(jù)盜換公攤系數(shù)的概念。 商品房公攤比例與樓棟的用途有關(guān)，具體如下： 1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂? 2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂? 共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的內(nèi)容如有變化，應(yīng)以建設(shè)部現(xiàn)行的有關(guān)文件規(guī)定為準(zhǔn)。 一般來(lái)講分?jǐn)偯娣e是整棟樓的公用面積，當(dāng)然房屋樓體的墻壁也在里面，帶電梯的房子公攤相對(duì)大點(diǎn)。 各戶(hù)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：其基本思路就是用各戶(hù)套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅? 第1步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù) 分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和/各套內(nèi)建筑面積之和=（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）/各戶(hù)套內(nèi)建筑面積之和。 第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。

• 問(wèn) 商品房公攤比例一般有多少 商品房公攤比例計(jì)算方式有哪些
  答

  購(gòu)買(mǎi)商品房，戶(hù)型面積都包含了公攤面積。在南京，各個(gè)樓盤(pán)公攤率不一樣，有的相差甚至超過(guò)20%。商品房公攤比例是如何計(jì)算出來(lái)的？商品房公攤比例多大才算合理？對(duì)這些問(wèn)題，很多購(gòu)房者都弄不懂，下面，小編為大家總結(jié)了一些關(guān)于商品房公攤比例的房產(chǎn)知識(shí)，供大家參考。 商品房公攤比例 商品房公攤比例是一棟建筑的總公攤面積與總套內(nèi)面積的比例。商品房公攤比例=公攤面積/套內(nèi)建筑面積。 南京商品房公攤面積比例占多大 公攤面積是分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)，即指各產(chǎn)權(quán)共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室、為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積、套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻(山墻)、計(jì)入套內(nèi)建筑面積之外的共用墻體面積。 普通多層住宅樓在沒(méi)有地下設(shè)備用房、沒(méi)有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)約在10%-15%;帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)約在15%-20%;高層住宅相對(duì)更高一些，約在20%-25%。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，合同上都會(huì)注明房屋的公攤系數(shù)范圍。房屋面積以市房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記中心測(cè)繪部的測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)，房產(chǎn)證上標(biāo)注的面積也以此為準(zhǔn)。 商品房公攤比例怎樣計(jì)算？ 商品房公攤比例不是以單戶(hù)來(lái)計(jì)算，而是由整棟樓的公用建筑面積除以整棟樓的所有套內(nèi)面積之和得出的。整棟樓的公用建筑面積，是由整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，再扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積后得出。各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，即為購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 業(yè)內(nèi)已有的商品房公攤率共識(shí)： 7層以下多層住宅公攤率為7—12%， 7—11層住宅公攤率為10—16%； 12—18層住宅公攤率為14—20%； 18—33層住宅公攤率為16—24%； 獨(dú)立別墅公攤率為1—5%， 聯(lián)排、疊加別墅公攤率為1—8%。 雖然國(guó)家在一般住宅的公攤系數(shù)上沒(méi)有規(guī)定上限，但通常不會(huì)超過(guò)0.3。 特別提示：其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

• 問(wèn) 商品房公攤系數(shù)有哪些計(jì)算方式 如何計(jì)算商品房公攤系數(shù)
  答

  買(mǎi)房子總會(huì)遇到各式各樣的難題，各種各樣的新名詞，對(duì)于第一次買(mǎi)房子的人來(lái)說(shuō)很多知識(shí)需要普及。首先來(lái)看一下商品房公攤系數(shù)什么？以及它是如何計(jì)算的？ 商品房公攤系數(shù)定義 商品房公攤系數(shù)是一棟建筑的總公攤面積與總套內(nèi)面積的比例。公攤系數(shù)需要注意的是它只針對(duì)單一建筑，不是所有建筑的公攤系數(shù)都一樣的，每棟建筑都有自己的公攤系數(shù)。 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、交（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房。套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻），為墻體水平投影面積的一半。 不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間 1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。 2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。 3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 公攤系數(shù)的計(jì)算公式公攤系數(shù)的計(jì)算公式為： 公攤系數(shù)=公攤面積/套內(nèi)建筑面積。 然后，各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公攤系數(shù)，就能得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟姆钟媒ㄖ娣e。即：每一戶(hù)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積. 相關(guān)資料： 其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門(mén)提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。 售房單位在銷(xiāo)（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷(xiāo)（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷(xiāo)售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。 建設(shè)項(xiàng)目部分竣工、售房單位申請(qǐng)對(duì)已竣工商品房銷(xiāo)售面積進(jìn)行計(jì)算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?，需要以?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)國(guó)家房管部門(mén)同意，并需書(shū)面承諾：先按預(yù)售合同的約定，用先行計(jì)算的商品房銷(xiāo)售面積，與購(gòu)房人結(jié)算房?jī)r(jià)。在建筑項(xiàng)目全部竣工后，與測(cè)繪部門(mén)**終實(shí)測(cè)的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房?jī)r(jià)不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退款。 商品房如按整層或整樓門(mén)銷(xiāo)售，其銷(xiāo)售面積包括本層或本樓門(mén)公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門(mén)）相同公用建筑面積的分?jǐn)?。其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門(mén)分?jǐn)偂? 任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整幢樓門(mén)銷(xiāo)售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計(jì)的使用功能。

• 問(wèn) 商品房公攤比例是什么意思 如何計(jì)算公攤比例
  答

  商品房公攤比例一直是困擾逛到購(gòu)房者的一大難題，如何準(zhǔn)確的計(jì)算商品房公攤比例，商品房公攤比例的具體定義什么，為廣大置業(yè)這提供參考。 商品房公攤比例的定義,如何計(jì)算商品房公攤比例 公用建筑面積[1]是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。 公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 公攤面積分?jǐn)傇瓌t目前約束開(kāi)發(fā)商的有關(guān)商品房銷(xiāo)售面積與公攤面積[2]的法規(guī)主要有建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)及北京市2000年9月26日頒布的北京市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》。其中北京市的規(guī)定明確了公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及不應(yīng)計(jì)人的公用建筑空間。分?jǐn)傇瓌t如下： (1)商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi); (2)為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)? (3)公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。 公攤計(jì)算公攤建筑面積 1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂? 2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂? 共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的內(nèi)容如有變化，應(yīng)以建設(shè)部現(xiàn)行的有關(guān)文件規(guī)定為準(zhǔn)。 一般來(lái)講分?jǐn)偯娣e是整棟樓的公用面積，當(dāng)然房屋樓體的墻壁也在里面，帶電梯的房子公攤相對(duì)大點(diǎn)。 各戶(hù)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：其基本思路就是用各戶(hù)套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅? 第1步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù) 分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和/各套內(nèi)建筑面積之和=（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）/各戶(hù)套內(nèi)建筑面積之和。 第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。

• 問(wèn) 商品房公攤系數(shù)怎么計(jì)算 有哪些方法更便捷
  答

  相信購(gòu)買(mǎi)者分?jǐn)偨ㄖ娣e計(jì)算還不是很了解，首先需要對(duì)公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的慨念理解清楚，它是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。在日常使用中，一般也簡(jiǎn)稱(chēng)公攤面積或公攤公攤系數(shù)是一棟建筑的總公攤面積與總套內(nèi)建筑面積的比例。當(dāng)然公攤系數(shù)需要注意的是它只針對(duì)單一建筑，不是所有建筑的公攤系數(shù)都一樣的，每棟建筑都有自己的公攤系數(shù)，所以大家一定要認(rèn)真地理解計(jì)算方式。 住宅樓的公攤系數(shù)是0.1左右，高層住宅樓的公攤系數(shù)是0.2左右。 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體（柱）面積＋陽(yáng)臺(tái)面積 公攤系數(shù)的計(jì)算公式為：公攤系數(shù)＝公攤面積／套內(nèi)建筑面積。 然后，各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公攤系數(shù)，就能得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟姆钟媒ㄖ娣e。 即：每一戶(hù)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公攤系數(shù)＊套內(nèi)建筑面積. 特別提示：其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。