去庫存的本質(zhì)是什么 選擇降供給或者增需求

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• 158****4086

  樓市高庫存并非一個(gè)新話題。 曾有知名地產(chǎn)商的銷售負(fù)責(zé)人表示，早在2013年上一輪樓市的高峰時(shí)，他就意識(shí)到了，表面的繁華掩蓋著難以排解的危機(jī)。原因是，彼時(shí)雖然全國的成交量和銷售額都強(qiáng)勁增長，但有些城市的房子已經(jīng)賣不動(dòng)了，必須大幅讓利才能出點(diǎn)貨。 相信這并非個(gè)別案例。排名前100強(qiáng)的房企，絕大多數(shù)不是固守一個(gè)城市，而在多城市或者全國性布局的房企，進(jìn)入2014年以后，上述感受都很強(qiáng)烈。有些城市，即使降價(jià)，邊際效應(yīng)也一再遞減。因?yàn)樾枨笾挥心敲炊唷? 后來，這種現(xiàn)象被輿論普遍關(guān)注，以三四線城市為主的高庫存如何去化，被視為樓市的主要結(jié)構(gòu)性矛盾。也因此，一批房企從中小城市收縮，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線和二線主要城市。這也就是為什么2015年北京等城市高價(jià)地塊不停涌現(xiàn)的重要背景。另一個(gè)原因是流動(dòng)性寬裕，資金成本持續(xù)走低，為房企搶奪高價(jià)地塊提供了支撐。 但跳開出去會(huì)發(fā)現(xiàn)，高庫存遠(yuǎn)非房地產(chǎn)所獨(dú)享。汽車行業(yè)今年也相當(dāng)難受，產(chǎn)量繼續(xù)增長，銷量卻是在低位徘徊。過去多年，我國人民顯示出了對(duì)汽車的無限熱愛，無論國產(chǎn)還是進(jìn)口，汽車的產(chǎn)銷量一片紅火，但去年以來突然就不好賣了。 煤炭、鋼鐵、水泥以及一批中低端制造業(yè)，更是已被高庫存困擾數(shù)年。我們的跑口記者說，這些行業(yè)的庫存積壓，根本都不算新聞。唯一的出路就是將過剩的產(chǎn)能出清。好吧，也許你說得都對(duì)。但很多地方政府卻經(jīng)年為這些虧損大戶注入財(cái)政補(bǔ)貼。 山西的一些個(gè)體煤老板可能百思不得其解，曾經(jīng)那么搶手的煤炭怎么會(huì)一再降價(jià)也賣不動(dòng)了。**通俗的解釋是我國經(jīng)濟(jì)處于下行周期，煤炭需求量大減。作為宏大敘事的用詞是，“三期疊加”，“換擋”，“新常態(tài)”。而傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩或者說高庫存，只是轉(zhuǎn)型期的外在表征。陣痛期有多長，取決于改革的力度和深度。 據(jù)說，為化解樓市的庫存，有關(guān)部門已經(jīng)儲(chǔ)備了一些政策，具體措施不日將出臺(tái)。相信媒體朋友又會(huì)稱之為新一輪的房地產(chǎn)救市。名稱并不重要，很多人想問的是，房地產(chǎn)可能不是庫存**嚴(yán)重的行業(yè)，更沒有到全行業(yè)虧損的程度，為什么單單要救房地產(chǎn)？ 有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)整和產(chǎn)能過剩拖累了經(jīng)濟(jì)增長。已經(jīng)不是第一次看到這類觀點(diǎn)。早在2004年，社科院有位叫易憲容的研究員，就提出了一個(gè)大膽的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)。異曲同工。 房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，應(yīng)該不是單向度的。房地產(chǎn)的繁榮，固然是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，但經(jīng)濟(jì)若嚴(yán)重下滑，房地產(chǎn)想一騎絕塵，恐怕也很難。再多論證徒添口水。 但房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈漫長，能帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)，也是眼見的事實(shí)。譬如鋼鐵和水泥，房地產(chǎn)顯然是它的主要客戶。不過，你要是說鋼鐵水泥完全依賴于房地產(chǎn)也未必令人信服，因?yàn)?012年、2013年房地產(chǎn)還是一片榮光時(shí)，這幾個(gè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入高庫存的泥淖了。 GDP是增長6.9%還是6.8%，并沒有那么重要，譬如，你的老板從來沒有說要根據(jù)GDP的增幅來發(fā)放你的薪水；但數(shù)字隱含的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)意義，卻不可輕忽。從宏觀方面說，到2020年實(shí)現(xiàn)GDP比2010年翻番，就需要好看一點(diǎn)的數(shù)字。 從現(xiàn)實(shí)層面看，很多朋友跟我一樣，有一種急切心理，就是希望改革更快一點(diǎn)。但是，我國的國情決定了，深化改革需要穩(wěn)定的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。有段時(shí)間，有的經(jīng)濟(jì)學(xué)者擔(dān)心GDP下滑失速，就是與此相關(guān)。 不管你怎么罵房地產(chǎn)，實(shí)踐證明，它既是經(jīng)濟(jì)的助推器，也可以充當(dāng)經(jīng)濟(jì)的潤滑劑。如果不擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整就是空話。但硬幣的另一面是，在穩(wěn)增長方面，房地產(chǎn)仍然是現(xiàn)階段的重要抓手。 化解房地產(chǎn)的高庫存，不應(yīng)再簡單地刺激投資。有論者沿用“供應(yīng)側(cè)”的說法，提出要改善房地產(chǎn)供應(yīng)。原因是目前很多地方的商品房庫存是結(jié)構(gòu)性的。這不失為良好的策略選擇。但另一方面，還可以在需求端想辦法。據(jù)說，棚改將從住房安置改為以貨幣安置為主，就是在創(chuàng)造需求。此外，存量房交易環(huán)節(jié)減稅也有助于激活需求。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:09

相關(guān)問題

• 問 去庫存是什么意思 如何解決供給側(cè)的問題
  答

  供給側(cè) 【會(huì)議提出】 明年及今后一個(gè)時(shí)期，要在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)施相互配合的五大政策支柱。 【專家解讀】 所謂“供給側(cè)改革”，就是從供給、生產(chǎn)端入手，通過解放生產(chǎn)力，提升競爭力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其核心在于提高全要素生產(chǎn)率。過去常說的三駕馬車——投資、消費(fèi)、出口，都是從需求方面推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但這幾年供給端出了問題，表現(xiàn)在一方面產(chǎn)能過剩，另一方面，老百姓需求的高品質(zhì)、高附加值的產(chǎn)品卻難以滿足，致使大量國內(nèi)消費(fèi)需求轉(zhuǎn)向海外。 供給方面出現(xiàn)的問題其實(shí)是結(jié)構(gòu)性問題，所以中央提出供給側(cè)改革，其核心是結(jié)構(gòu)調(diào)整。幾天前召開的中央政治局會(huì)議明確，明年的供給側(cè)改革要從“深入實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略”、“積極穩(wěn)妥推進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰”、“幫助企業(yè)降低成本”、“化解房地產(chǎn)庫存”、“保持有效投資力度”等多個(gè)維度同時(shí)發(fā)力。 供給側(cè)改革的同時(shí)，需求方面也不能偏廢，要“兩頭促進(jìn)”，不能“一頭沉”。需求側(cè)改革也存在結(jié)構(gòu)性問題。在投資和消費(fèi)的結(jié)構(gòu)中，過去多依賴投資，現(xiàn)在應(yīng)增加消費(fèi)的比重，以消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)；在消費(fèi)中，過去政府消費(fèi)占比大，居民消費(fèi)少，今后應(yīng)提高居民消費(fèi)。 ——首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授謝太峰 去庫存 【會(huì)議提出】 化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 【專家解讀】 房地產(chǎn)消費(fèi)和工業(yè)制成品消費(fèi)有根本性差別，綜合各方面因素分析，我們不能簡單按照過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的思路去化解房地產(chǎn)庫存。因此在“去庫存”這面大旗下，還是得找到潛在的消費(fèi)人群。目前農(nóng)民工進(jìn)城的確是“去庫存”**主要的利好，農(nóng)民工市民化肯定會(huì)帶來新一輪消費(fèi)拉動(dòng)和基礎(chǔ)設(shè)施投資增加。但首先要通過戶籍制度改革解決農(nóng)民工的身份問題，農(nóng)民工就有條件將他們的長期消費(fèi)行為從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市。 房地產(chǎn)“去庫存”將會(huì)是一個(gè)長期過程，在此過程中，政府的政策有必要與市場結(jié)合到一起，通過改革打破一切制度門檻，更好地發(fā)揮市場作用，真正推進(jìn)城鎮(zhèn)化和農(nóng)民市民化進(jìn)程，落實(shí)戶籍制度改革，這才是未來推動(dòng)城市消費(fèi)**關(guān)鍵的發(fā)動(dòng)機(jī)。更加重要的是，我們應(yīng)該通過這次房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的波動(dòng)，認(rèn)清市場作用。政府不能再通過土地出讓金，以雙重利益動(dòng)機(jī)推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，其在房地產(chǎn)市場的利益閘門應(yīng)徹底關(guān)閉。 ——國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵

• 問 二三線有什么去庫存的政策 什么是去庫存
  答

  根據(jù)中國指數(shù)研究院**新發(fā)布的《第47期中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報(bào)》，11月第三周(11月16日-22日)重點(diǎn)監(jiān)測的36個(gè)城市成交面積環(huán)比上漲7%，其中24個(gè)城市環(huán)比上漲，占監(jiān)測城市的67%；與去年同期相比整體上漲21.2%。分城市來看，一線城市環(huán)比前一周基本持平，二三線城市呈上漲趨勢。三線城市漲幅**大——同比達(dá)到了15.8%，環(huán)比也達(dá)到了44.1%。 近日，中央頻繁關(guān)注樓市去庫存問題。11 月以來，“化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”等高層聲音連續(xù)出現(xiàn)，使整個(gè)行業(yè)發(fā)展過程中的這一主旋律凸顯出來。 地方化解庫存的行動(dòng)很快有所體現(xiàn)：19日，山西省政府公布了《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定了取消商品房購房限制——包括取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷(預(yù))售價(jià)格申報(bào)制度；取消對(duì)境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人在本地區(qū)購買商品住房的限制。由此山西成為本輪高層提出化解房地產(chǎn)庫存之后，第一個(gè)采取行動(dòng)的地方政府。該《意見》由山西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山西省發(fā)展改革委、山西省財(cái)政廳等11個(gè)部門聯(lián)合提出，是對(duì)山西省房地產(chǎn)政策進(jìn)行的重大調(diào)整。 中央層面，21日，國務(wù)院法制辦就《住房公積金管理?xiàng)l例(修訂送審稿)》公開征求意見，是公積金管理?xiàng)l例在時(shí)隔13年后再次調(diào)整。中國房地產(chǎn)研究會(huì)房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會(huì)秘書長康俊亮解讀這份修訂稿時(shí)指出“擴(kuò)大提取范圍、提高公積金運(yùn)用率”是其關(guān)鍵。具體而言，今后，交房租及物業(yè)費(fèi)擬納入公積金提取范圍；自由職業(yè)者等靈活就業(yè)人員，也可以繳存住房公積金，并享受公積金貸款等權(quán)益；公積金繳存職工可以提取賬戶內(nèi)的公積金，用于支付自主住房物業(yè)費(fèi)。而公積金貸款的審批時(shí)限由15日縮短為10日。

• 問 福州去庫存有哪些措施 如何滿足新市民需求
  答

  2016年1月20日在福州召開了全省住房建設(shè)工作的視頻會(huì)議。會(huì)議上提出了新的一年里全省的住房制度改革要以新市民的需求為主。提倡“一市一策”“一縣一策”“一盤一策”的原則，鼓勵(lì)各市各縣根據(jù)自身情況制定相應(yīng)的政策，在2016年2月底前出臺(tái)落實(shí)到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫存措施。 新市民，指的是農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員、城市下崗人員和兼職的異地在校大學(xué)生等群體的集合。作為一個(gè)新興群體，他們可以說為城市發(fā)展貢獻(xiàn)了比較大的力量。 去庫存政策的幾個(gè)要點(diǎn) 1、鼓勵(lì)支持房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí) 去庫存周期控制在12個(gè)月以內(nèi)的市、縣，要適度加大商品房住宅用地的供應(yīng),限制商業(yè)用地的出讓。支持房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)他們發(fā)展多樣化的地產(chǎn)類型。旅游、養(yǎng)老、文化地產(chǎn)都有所注重，滿足多方面人群的需求。 2、擴(kuò)大公積金繳存范圍，讓新市民也能享受到低息的貸款 福建省住建廳正在研究并將以省政府名義出臺(tái)促進(jìn)該省房地產(chǎn)去庫存、支持新市民住房需求和加快發(fā)展住房租賃市場3個(gè)政策文件，同時(shí)出臺(tái)進(jìn)一步做好住房公積金制度擴(kuò)面工作指導(dǎo)意見，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入繳存范圍。 3、擴(kuò)大公租房的保障范圍 預(yù)計(jì)通過市場籌集公租房房源，不再新建公租房，推行公租房保障貨幣化，并把公租房保障范圍擴(kuò)大到非戶籍人口。這對(duì)新市民來說，是一件比較實(shí)際的事，租房對(duì)于很大一部分新市民來說都是一件難事，特別是農(nóng)民工來說。 “去庫存”以新市民需求為主是今年的主要方向。目前全國各省的去庫存改革中也都在參照這一點(diǎn)，河南給予農(nóng)民工購房每平米200元的補(bǔ)貼等等政策都體現(xiàn)這一精神，在城市發(fā)展迅速的今天，新市民的住房需求得到改善和解決就是對(duì)民生問題重視。

• 問 明年首套房**會(huì)降多少 去庫存有效果嗎
  答

  為了去庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，緩解GDP增速下滑的壓力，2016年或許會(huì)有更多的穩(wěn)定樓市的政策出現(xiàn)，就在2015年末，不少城市已經(jīng)出臺(tái)了補(bǔ)貼政策。以下這些政策有可能在2016年中出現(xiàn)： 1、政府將回收商品房充作保障房。 在2015年的國務(wù)院政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理已經(jīng)明確提出“把市場上一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。 2、房貸利息抵扣個(gè)稅。 個(gè)人所得稅改革將穩(wěn)步推進(jìn)，其中，將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項(xiàng)扣除，對(duì)扣除后的收入，再征個(gè)人所得稅。也就是說，把你的收入先拿去扣除房貸利息，剩下的再交個(gè)稅。該項(xiàng)政策能夠切實(shí)提高購房者的購買力，特別是對(duì)改善型需求的刺激或更為明顯。 3、農(nóng)民工全面納入城市購房優(yōu)惠體系。 目前，河南《濮陽市人民政府關(guān)于支持農(nóng)民進(jìn)城購房促進(jìn)住房消費(fèi)的實(shí)施辦法》已正式實(shí)施，“真金白銀”支持農(nóng)民進(jìn)城購房。根據(jù)規(guī)定： 市政府將對(duì)農(nóng)民所購新建商品住房每平方米補(bǔ)貼150元，對(duì)第二套改善性住房補(bǔ)貼100元/平方米，對(duì)購買二手房的每平方米補(bǔ)貼為200元。 買房直接給補(bǔ)助，多少讓人感覺意外，不過在個(gè)別地方，也不失為可行之策。 4、房地產(chǎn)稅。 有權(quán)威媒體報(bào)道，目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)牽頭抓緊起草，財(cái)稅部門配合立法。財(cái)政部部長樓繼偉在向十二屆全國人大常委會(huì)第十五次會(huì)議作2014年中央決算報(bào)告時(shí)表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。 作為未來的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。未來房地產(chǎn)稅將由地方稅務(wù)局征管，全部收入歸地方，成為地方稅源的重要補(bǔ)充。稅率可能是浮動(dòng)稅率，具體定多少、何時(shí)開征可能由地方說了算。 5、戶籍制度改革。 11月11日，在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，國家總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。緊接著的11月12日，國家財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。 根據(jù)中信建投測算，中國主流城市的購房年齡段主要集中于25-44歲，從2015年開始，這部分人群占總?cè)丝诘谋戎亻_始下降。在2025年以前，25-44歲人口的總量依然可以穩(wěn)定在4億左右。 6、土地供應(yīng)“有供有限”。 嚴(yán)把土地閘門仍是國土部門堅(jiān)守的準(zhǔn)則，一味通過增加供地來解決問題并不現(xiàn)實(shí)。 庫存過高的三四線城市應(yīng)從土地源頭上進(jìn)行控制，建議庫存消化周期超過2年的城市一律暫停土地供應(yīng)，消化周期下調(diào)至18個(gè)月以下的可以恢復(fù)供地，每季度由國土部統(tǒng)一發(fā)布“暫停城市”和“恢復(fù)城市”名單，嚴(yán)格把控商品房供應(yīng)源頭。 7、不同的城市區(qū)別對(duì)待。 去年政府的刺激政策主要回暖了一線城市和部分二線核心城市，而廣大三四線城市則改觀不大。實(shí)力房企越來越傾向于布局北京、上海、廣州等一線城市，而三四線城市的土地市場則無人問津。未來在供應(yīng)端，這些城市的土地供應(yīng)或大大減少。 8、繼續(xù)降準(zhǔn)降息。 2015年，央媽慷慨解囊，6次降息為廣大的購房者們帶來了一陣溫暖，也讓多少的購房者沖著這一利好，立刻著手買房，但是多次的降息也僅僅只是為一線城市的庫存帶來了一些緩解，三四線城市的庫存依舊嚴(yán)重。 面對(duì)即將到來的2016年，專家預(yù)測，預(yù)計(jì)2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5個(gè)點(diǎn)左右，降準(zhǔn)也有機(jī)會(huì)，大約在1個(gè)點(diǎn)左右。 9、首套房**比例降至10%。 **下調(diào)能**大程度激活剛性需求，對(duì)樓市去庫存將發(fā)揮**為顯著的推動(dòng)作用。中國為儲(chǔ)蓄型國家，發(fā)生次貸危機(jī)的可能性很小，而首套房發(fā)生信用危機(jī)的可能性更是微乎其微。因此首套房**降至10%將是2016年樓市去庫存的終極大招！ 不過，首套房**降至10%，并非對(duì)所有的購房者來說都是好事，因?yàn)檩^低的**同時(shí)也意味著更大的借貸壓力。

• 問 樓市里去庫存是什么意思
  答

  去庫存就是把沒賣出的房子盡量先賣出去 對(duì)股市不存在直接影響 因?yàn)椴蝗齑婢蜁?huì)繼續(xù)建造新房 不管如何都是要賣房子的

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