重慶政府有哪些政策來降庫存 房價會有哪些調(diào)整

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• 146****0549

  去庫存成了十三五的主要任務(wù)之一，近日，各地政府為去庫存想盡了辦法。重慶也不例外，這個新政，對于開發(fā)商來說，可謂是個極好的消息，對于我們購房者來說，房價有可能會下調(diào)。 2016年1月19日，重慶市政府發(fā)文，為促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，將房企所得稅計稅毛利率由20%下調(diào)為15%，增值稅率下調(diào)至2%，土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。 《關(guān)于進一步落實涉企政策促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的意見》第七條，具體如下： 七、促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展 （二十一）對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)批準建設(shè)且建成后無償移交政府部門的**用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 對屬于房地產(chǎn)企業(yè)的待售開發(fā)房產(chǎn)，未納入自有固定資產(chǎn)管理且未使用、未出租的，不征收房產(chǎn)稅；對投資性房地產(chǎn)房產(chǎn)稅按就低原則選擇從價計征或從租計征；對房地產(chǎn)企業(yè)納入自有固定資產(chǎn)經(jīng)營管理的車庫（位），按房產(chǎn)原值從價計征房產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅款可經(jīng)稅務(wù)部門批準后延期3個月繳納。 （二十二）未中標的土地競拍保證金返還時間由3個工作日縮短為1個工作日。鼓勵金融機構(gòu)暫停或下調(diào)信用良好企業(yè)的按揭保證金比例。減半收取臨時接電費（施工用電保證金）、天然氣預(yù)收氣款（用氣保證金），取消收取散裝水泥專項保證金。 對全市房地產(chǎn)企業(yè)信用綜合排名前50名企業(yè)給予預(yù)售資金**款免予監(jiān)管的支持。對上一年未拖欠農(nóng)民工工資的建筑施工民營企業(yè)，當(dāng)年保證金降低50%收取，連續(xù)兩年未拖欠的再降低10%收取，連續(xù)三年以上未拖欠的免繳保證金。 看到這個消息的房企要樂壞了！想必大家有所了解，我國商品房的房價構(gòu)成是“3+3+3+1”的比例，其中有30%的房價是由稅費、行政稅費組成的。對于購房者來說，房企的繳稅利率下調(diào)，意味著房企轉(zhuǎn)嫁到購房者身上的成本會降低，**直觀的應(yīng)該是房價會有所下調(diào)。 我們可以期待新政落實之后，房價的進一步走勢。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:58:59

相關(guān)問題

• 問 房價走勢怎么樣 地方政府有哪些新政策來解決去庫存問題
  答

  2015年眼看就要過去，購房者開始關(guān)心2016年房價走勢。2016年房價下跌還是會緩慢上漲？關(guān)于未來房價走勢，業(yè)界人士預(yù)測眾說紛紜，有磚家表示“救市”政策不斷刺激、不斷透支樓市需求導(dǎo)致以往樓市的繁榮景象，但這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機，而這場危機極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時，樓市或?qū)⑾萑胄乱惠喌拇笫挆l周期。 樓市會陷入蕭條有五大理由： 1、樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)不可持續(xù)。 2、央行“雙降”之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條。從時間的角度來看，2016年初開始，新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能來臨。 3、美元加息預(yù)期強烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國取消限外對國內(nèi)樓市的象征意義大于實際意義。 4、“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市或?qū)F(xiàn)大蕭條的周期。 5、樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險。 房價會上漲，2016年地方或有八大底牌： 2016年地方政府還有哪些底牌“去庫存”？業(yè)內(nèi)認為，每當(dāng)市場低谷期，地方都會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回升，從目前樓市發(fā)展特征來看，有八大措施極有可能會在非限購城市執(zhí)行(半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市)。 1、降首套**：預(yù)計首套房**比例將從現(xiàn)行的25%，下調(diào)至20%左右。 2、降準降息：預(yù)計2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5個點左右，降準也有機會，大約在1個點左右。 3、樓市稅費補貼類政策會進一步落地，同時，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財政直接給予首套房貸支持。 4、加強貨幣補貼：進一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助(貨幣補貼)，而非異地分配住房(實物補貼)。 5、調(diào)整普通住宅標準。 6、鼓勵人才購房政策。 7、將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合。 8、對于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免。 看了以上內(nèi)容，你覺得房價會漲還是會跌，只要是剛需買房，還是別等了，該出手時就出手！

• 問 房價能下降多少 政府會有哪些政策
  答

  房地產(chǎn)去庫存，農(nóng)民工能做啥？ 10%的農(nóng)民工市民化，就可以緩解庫存壓力 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉：2014年底農(nóng)民工的總量2.74億。今年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。理論上10%的農(nóng)民工實現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場的庫存壓力。 當(dāng)前全國商品住房平均銷售價格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費、裝修等費用，保守計算一套房子總費用為50萬元。據(jù)國務(wù)院的數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。如果平均一個農(nóng)民工家庭有兩個人工作，其年家庭收入約為5萬元，房價收入比達到10倍。30%的**，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費和裝修等費用，負擔(dān)也挺大。從這個意義上來說，要讓農(nóng)民工在城市能夠買得起或租得起房，必須要有政府的補貼。 降低商品房價格，政府能做啥？ 政府應(yīng)采取激勵政策，并壓縮稅費、交易成本 劉洪玉：降低商品住房價格是有可能實現(xiàn)的，尤其是在三、四線城市。政府為了降低市場風(fēng)險，可以采取必要的激勵政策，或者是團購保障性住房的做法，鼓勵開發(fā)商主動降價。人們買房子大多是在房價上漲的過程中實現(xiàn)的，如果房價處于下降通道，人們擔(dān)心后悔很少會出手購買。因此，政府和社會各界，還要盡量維持一個相對穩(wěn)定的市場環(huán)境，以利于人們做出理性的購買決策。 國家信息中心主任牛犁：今年土地出讓金已經(jīng)下降了30%多（總的金額），壓力已經(jīng)很大。如果再降價賣地不太現(xiàn)實。不過，相關(guān)稅費、各環(huán)節(jié)的圖章，現(xiàn)在還是很多的。要么你得給這些部門送房子，要么人家買房子的時候你得照顧，這里面交易成本的負擔(dān)是非常大的。所以說，稅費、交易成本這些，是**有壓縮空間的。 讓房地產(chǎn)商割肉，他們情愿嗎？ 企業(yè)主動降價比較少見，兼并重組有利于降價 ?？诜康禺a(chǎn)協(xié)會副會長邱廷錄：降低房價可能有3種情況： 1.企業(yè)自身降價，但是空間并不是很大； 2.政府應(yīng)發(fā)揮市場調(diào)節(jié)手段，讓困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自動降價，如銷售補貼或免除部分企業(yè)應(yīng)交的稅金，讓企業(yè)的成本降下來等行政手段，使房價有下降空間； 3.行業(yè)破壞性的降價，開發(fā)商大面積現(xiàn)金流斷裂，大面積的企業(yè)破產(chǎn)，房產(chǎn)企業(yè)拋售，投資人棄房而去，房價會大降。此外，企業(yè)兼并重組是一個很好解決房地產(chǎn)去庫存的辦法。 當(dāng)下出現(xiàn)房子滯銷的企業(yè)基本有兩種，一種是企業(yè)規(guī)模比較小，開發(fā)成本較高。另一種是企業(yè)產(chǎn)品沒有品牌附加值，房子賣了很低的價還沒有人買。通過大企業(yè)兼并一些小企業(yè)，并不一定要降價，就可以消化掉現(xiàn)有庫存，確實需要降價的通過降低成本規(guī)模化開發(fā)，也有了降價空間。

• 問 去庫存有哪些新招 公積金利率有哪些調(diào)整
  答

  住房公積金收益將會提高，時間是在2016年2月21日以后，具體能收益多少呢，央行等三部委表示，住房公積金賬戶利率將由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和3個月存款基準利率調(diào)整為一年期定期存款利率。 能增收多少？ 以公積金賬戶10萬元為例，每年能增收400多元。目前的公積金賬戶利息計算方式按照歸集時間分利率檔次，當(dāng)年歸集和上年結(jié)轉(zhuǎn)的分別按活期存款和3個月定期存款基準利率計算，分別是0.35%和1.10%。調(diào)整后將統(tǒng)一執(zhí)行1.50%的利率。 此次利率調(diào)整旨在完善職工住房公積金存款利率，提高職工合理存款收益，保證住房公積金的公平性和有效性。還能簡化住房公積金利率計算方式。 意在減少非購房提取 武漢市某地產(chǎn)中介表示，此次調(diào)整公積金存款收益，明顯是為了減少非購房的公積金提取需求，提高公積金留存率。此前公積金存款的收益明顯偏低，在“3個月提取一次公積金”政策的刺激下，提取公積金人數(shù)明顯偏多。此舉也算是供給側(cè)組合拳之一，意在出招去庫存。不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，此次調(diào)整影響非常有限。即使是一年期定期1.50%的存款利率也跑不贏CPI增幅（2015年12月CPI漲幅為1.6%）。 未來公積金改革改向何處去？ 業(yè)內(nèi)人士表示，公積金改革應(yīng)該惠及更多的中低收入者，特別是農(nóng)民和一些自由職業(yè)者。這方面武漢市正走在前列，武漢市住房公積金管理中心已經(jīng)在制定針對農(nóng)民和自由職業(yè)者的公積金政策。

• 問 房地產(chǎn)去庫存有哪些辦法 政府出臺了哪些政策
  答

  房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成了國家大事了！去庫存，又能拉動經(jīng)濟，關(guān)鍵還是促進房地產(chǎn)銷售，從國家層面看，仍是大有可為空間。房產(chǎn)去庫存，這六條政策**有效。 第一，運用信貸政策，降低購房門檻。 美國經(jīng)歷了次貸危機之后，銀行放貸已經(jīng)十分審慎了，**比例是20%。而我們沒有次貸風(fēng)險，首套房**比例25%、二套房**比例40%，比美國還高，其實完全有空間可以下調(diào)，更何況中國人存款更多，還款意識更強，金融風(fēng)險更低。 如果**比例下降5%，對于北京上海這樣的一線城市，相當(dāng)于200萬元的首套房**款可以從50萬元下降到40萬元，就可以釋放更多的購房需求。 在三四線城市，我們也經(jīng)常看到很多購房者甚至因為多了幾千元而舍棄心儀的房子，如果**比例下降5%，首套房**款也可以減少2～3萬元，對于他們可謂是莫大的福音。 二套房**比例更高，本質(zhì)上是抑制居民財產(chǎn)性收入增長，這與國家要提高人民群眾財產(chǎn)性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購房者資金實力更強，本身的金融風(fēng)險更小，所以，我們相信未來**比例一定是會下調(diào)的。 第二，控制土地溢價，減緩房價上漲。 土地價格過高，必然導(dǎo)致住房高端化，北京四環(huán)外新出地王樓面地價已經(jīng)達到5萬元/平方米，周邊地塊周邊二手房僅僅是3萬元，在售新盤銷售均價4萬多元，開發(fā)商要想不賠本，銷售房價至少要在7-8萬元。 因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價、高總價，這樣必然導(dǎo)致供應(yīng)套數(shù)減少，購房門檻提高，銷售下降，庫存增加。 通過配建保障房、限制競拍地價的手段已經(jīng)被證明是失效的，只會過度扭曲市場，本質(zhì)上是默許開發(fā)商把保障房的成本加在商品房上，從而進一步推高房價。 要拉動房地產(chǎn)銷售，就必須控制地價進而控制房價上漲，以釋放購房需求、縮小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供應(yīng)嚴重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結(jié)果是無法供應(yīng)更多的住房，結(jié)果反而推高了地價和房價。 一二線城市要在有限土地供應(yīng)的前提下增加住房供應(yīng)，只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，讓土地市場降溫，抑制地王的產(chǎn)生，進而控制房價，增加銷售。 第三，落實戶籍政策，促進安居購房。 農(nóng)民進城不能落戶，購房意愿薄弱，就會始終處于漂泊感之中。一些地方政府已經(jīng)把購房與落戶、契稅減免、財政補貼等政策掛鉤，對促進農(nóng)民工購置房產(chǎn)、安居樂業(yè)產(chǎn)生了積極影響，也有利于城鎮(zhèn)化的落實。相信會有更多地方政府會出臺相應(yīng)政策，中央政府也會支持此類政策。 第四，減少商業(yè)配建，增加住房供應(yīng)。 目前地方政府規(guī)劃的商業(yè)配建面積過大，也導(dǎo)致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積累計就達到44億平方米，相當(dāng)于城鎮(zhèn)人均5.7平方米，商業(yè)營業(yè)用房嚴重過剩，加上電商的沖擊，商業(yè)投資回報率明顯下降，普通商業(yè)用房銷售也在走下坡路，由此也導(dǎo)致商業(yè)用房新開工率直線走低。 第五，降低交易稅費，活躍二手交易。 目前的商業(yè)用房只有一手房市場，二手房市場基本是個死市，因為交易稅負太高，要激活商業(yè)用房二手房市場，就要把稅收降下來。 只要對比一下商業(yè)用房交易稅費和股市交易稅費，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業(yè)二手房市場好歹有收益卻是一潭死水。 二手房市場不活，一手房市場也難以為繼。商業(yè)用房銷售增長率已經(jīng)連續(xù)下滑，未來也會進入負增長區(qū)間。商業(yè)用房供應(yīng)量過大雖然是主因，但與二手房市場失去功能不無關(guān)系。 激活商業(yè)二手房市場，就需要降低商業(yè)用房交易稅費，這也符合國家減稅的大方向，讓利于民、反過來引導(dǎo)消費。 第六，調(diào)整保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造政策。 保障房貨幣化安置政策是聰明的，政府不但不必再自行建設(shè)保障房，甚至不應(yīng)該采取配建保障房政策。 “物以類聚、人以群分”是自然規(guī)律，強行把房屋貼上保障房的標簽，不僅造成同一小區(qū)房屋品質(zhì)的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。 **好的辦法還是應(yīng)當(dāng)對被保障人群進行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區(qū)，甚至棚戶區(qū)也可以實行貨幣化安置，以提高保障效率，同時化解庫存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴和體面。 中央政府去庫存的決心已經(jīng)表明，關(guān)鍵還在于有關(guān)部委和地方政府是不是能夠放棄短期利益而顧及長遠？肯不肯有所作為？ 相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶政庸政將被提上議事日程，去庫存將成為各級政府的共識和行動，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來更加成熟的市場環(huán)境和政策氛圍，五年的去庫存周期很快就會過去，市場將變得更加平穩(wěn)健康，雖然有些房企可能等不到那一天。

• 問 重慶房價調(diào)控目標是多少 有哪些相關(guān)調(diào)整策略
  答

  2013年3月30日晚，新國五條重慶細則出臺，其中要求主城區(qū)（包括渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)）新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。而日前也有新聞報道稱，2013年重慶居民收入增幅約為13%。這也就意味著2013年重慶房價調(diào)控目標為上漲幅度不超過13%。 那么如何調(diào)控重慶房價，早在2011年，重慶市長黃奇帆都表示過，調(diào)控房價從五方面入手，包括“供求平衡、土地價格、稅收分量、 keyword /keyword金融 keyword /keyword杠桿、配置格局”。 確保供求平衡。理想的房地產(chǎn)供給量為人均住房面積標準，乘城市規(guī)劃的人口數(shù)量?？偭看_定后，應(yīng)控制年施工量、建設(shè)量，原則上一個城市房地產(chǎn)年投資不能超過固定資產(chǎn)投資的25%。 其次是控制地價。盡管炒高房價，政府短期的財政收入會很高，但**終會導(dǎo)致投資環(huán)境惡化，長遠會影響可持續(xù)發(fā)展。為保證一個城市的樓面地價不超過當(dāng)期房價的三分之一，政府需要進行土地儲備，掌握城市管理的基本調(diào)控權(quán)。 再次是稅收分量。一方面對直接稅進行調(diào)控，如物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等要年年征收，提高這類稅會增加買房的使用成本。另一方面，重慶采取“低端有保障、中端有優(yōu)惠、高端有約束”的“三端調(diào)控”策略，確保房價不會太高。低端有保障，即對買不起房的老百姓，用保障房解決其住房問題；中端有優(yōu)惠，就是對老百姓買來自住的普通商品房，在稅收上給予一定優(yōu)惠；高端有約束，就是對比商品房均價高兩倍以上高檔商品房征收房產(chǎn)稅等措施。 第四是金融杠桿。他說，盡管中國對房地產(chǎn)的金融調(diào)控五花八門，但這些措施都沒有擊中要害。他認為，金融對房地產(chǎn)**簡單**直接**有效的調(diào)控只需一種，就是**和按揭的杠桿比，老百姓購買的首套普通商品房，**應(yīng)該在30%左右；對第二套以上的商品房或者高檔商品房，**可以到60%；第三套以上的零按揭。 第五是配置格局。不管房價多少，總有老百姓買不起房，但是買不起房的這部分人的住房問題也需要解決。在房產(chǎn)的配置格局上，重慶采取的是“雙軌制”，由政府給困難群體提供保障房。他認為一個城市商品房和保障房的比例調(diào)控在3比7或4比6應(yīng)該比較合適。