簽訂購房合同有哪些需要注意的 購房合同中有哪些常見的問題

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• 154****7868

  “選房難，訂合同更難！花了大半輩子的錢買了一套比較中意的房子后，與售樓人員談合同就費盡了心思，真沒想到這么麻煩啊！”這是很多購房者在購買房子簽訂購房合同中經(jīng)常的感慨。魚在水中、冷暖自知，這樣的感慨其實在購房中經(jīng)常見，本文就采訪幾個購房者，將他們在購房中遇到的問題呈現(xiàn)給大家，希望您購房時能夠加以防范。 一：土地使用權時間縮水 “我先說吧！”素來內(nèi)向的老李搶著說了，“國家法律說住宅的土地使用權限是70年，但到我的手里只有63年。聽專家們說合法銷售的樓盤需要有國有土地使用權證、預售許可證等，為此我到售樓部查驗過，該樓盤的國有土地使用權證是2000年前后取得的，根據(jù)我與開發(fā)商簽訂的購房合同規(guī)定，只有在后年初才能交房，而且是單項驗收條件下的交房，交房后還必須等到綜合驗收等一系列工作完成后才能辦理產(chǎn)權證，從法律上說當我得到產(chǎn)權證即表明本套房子屬于我個人時，土地使用權時間只剩下3年了，這縮水的7年哪去了呢？找開發(fā)商，店大欺客，回答是如此條件要就來、不來拉倒，沒辦法只好接受嘍！” 二：公攤面積與套內(nèi)面積之變 對于建筑面積，連在司法界工作的老王也是感慨聲聲：“按照政府部門規(guī)定的格式合同，在面積上可以進行好幾種方式選擇，可實際情況證明我太書呆子氣了。開發(fā)商拿來的合同就是按照交房時的實際面積計算，我選的房子的面積是138平方米，如果超過1%誤差，那不是容易超過140平方米了，為此我得多交百分之一點五的契稅，那可差別太大了。于是我通過與開發(fā)商的好幾輪談判，**終簽訂了實際面積不得超過140平方米的補充協(xié)議。就這樣我放心地回家睡了一個晚上的安穩(wěn)覺，第二天還美滋滋地吹牛皮，沒想到一個行家馬上給我一盆冷水——上當了，屆時來個總面積不變，公攤面積擴大、套內(nèi)面積縮小，損失的還是你！” 三：不可抗力的理解 “現(xiàn)在不少購房合同對不可抗力理解是不公平的?！毙±习逋跸壬髩舫跣训睾暗溃骸拔壹敝Y婚，所以選擇了在8月份交房的一樓盤，可是開發(fā)商**終推后交房了，原因是有一段時間建設工程違規(guī)施工被政府下令停工，而按照合同規(guī)定此原因也被列入不可抗力的免責條款中。而且，下雨刮風也變成了不可抗力，這哪公平啊？聽說建設部有文件對工程的合理工期計算中就包括了下雨刮風等自然因素，現(xiàn)在開發(fā)商在簽訂合同時就已比國家規(guī)定的工期推遲了許多，這還不夠，還從不可抗力中拖延時間！我這個樓盤工程進度**快的時期是開盤后到封頂期間，原因是封頂后購房戶又得交錢，而錢到了開發(fā)商手里后，隨便找一個理由做擋箭牌，開發(fā)商就可以慢慢地磨洋工了”。 四：我的合同咋沒有備案？ 訂了購房合同的章先生**近很是低落，原以為馬上可以到房管局備案的合同后來發(fā)現(xiàn)沒有，趕緊問售樓小姐們，得到的答復是快了，正在辦理?？砂雮€月后還是沒備案，再催幾次后售樓小姐們先是找其他理由叉開他，**后沒辦法了就只好勸告說沒關系，肯定不會影響你所購的房子，放心吧！后來經(jīng)一位業(yè)內(nèi)人士解釋后方才恍然大悟：“原來，開發(fā)商已經(jīng)把我所購房屋到銀行進行在建工程抵押貸款，如果開發(fā)商要及時進行商品房備案的話，那么這部分貸款不是要先還清嗎？當有些購房戶問開發(fā)商為什么那么少備案時，開發(fā)商回答說是有些人要炒房不愿意備案。這純粹是瞎說，一般是開發(fā)商在樓盤封頂時先催一次性付款的購房戶先交錢，用這一筆錢去解除一部分在建工程抵押貸款，解押后備案一批方才能夠催購房戶辦理銀行按謁貸款一批，如此循環(huán)才能**終解決問題”。 五：逾期交房與超期收房不一樣 開發(fā)商逾期交房每天要交房價款的萬分之一，而業(yè)主超期收房卻要承擔萬分之三的滯納金，怎么如此不公平呢？小錢說，要萬分之一都萬分之一，為什么我們業(yè)主的責任要加重呢？充其量我們超期收房，比如說1月1日應該收房，如果我拖到3月1日才收房，那么開發(fā)商為我承擔的成本是二個月的物業(yè)管理費用，要我多交這些費用是正常的，而萬分之三的滯納金明顯高出了這個費用，這很明顯是不公平的。何況不收房也有理由，比如所交納的商品房有質(zhì)量問題，或者我約定的收房條件是綜合驗收，而開發(fā)商只完成單項驗收就叫我交房，難道不符合約定條件也要讓我強行收房嗎？ 六：解釋權被開發(fā)商“獨占” 小王是個明白人，有眼光的他較早就訂了一套住宅，當時他是被開發(fā)商的廣告迷上了，于是該出手時就出手，早早地就交了**款，非常精明的他在簽訂合同時還特地留了一手——聲明開發(fā)商的售房廣告也作為合同的內(nèi)容之一?？吹綐潜P一天天進展，3年后終于等到了交房的那天，可收到房子后，馬上失落極了——原先說的200個車位變成了80個；人防工程的用途是平時作為小區(qū)活動健身室，一下子被開發(fā)商轉給別人開網(wǎng)吧做歌廳；廣告中所說的共800戶居民也變成1200戶居民等。小王馬上手持廣告找開發(fā)商，開發(fā)商倒很干脆地滿口承認，但他們認為自己并不違約，理由是在廣告**下面有一行小字“本廣告**終解釋權在開發(fā)商，所提交商品房與廣告不一致的以政府部門**終審批為準?！贬槍π⊥跆岢龅漠愖h，開發(fā)商耐心地找出政府有關部門審批文件，**后小王倒成了無理取鬧之徒。 七：配套設施強制要你接受 收房后的小修碰到一肚子委屈，他夫婦倆都在電力部門工作，單位福利之一是每月可免費使用一定數(shù)量的電，且數(shù)量可觀，一家人做什么事都用電，如果停電時則一家老小上飯店解決吃飯問題。可收房時，被開發(fā)商代收了數(shù)量可觀的管道燃氣安裝費，說是全體業(yè)主的共同行為，后來一打聽，還有一些業(yè)主不同意，于是大家聯(lián)合起來找開發(fā)商談判。開發(fā)商找了兩條理由：一是政府要求新建小區(qū)必須建設管道燃氣，我們是代政府和管道燃氣供應商收錢的；二是在購房合同中有一兜底性條款，即開發(fā)商提供電信、有線電視、自來水等配套設施，而管道燃氣就在其列，按照合同必須交錢。當然，如果不接受的話，允許按照原價再加上同期銀行利息給你們退房！無可奈何，退房后拿回來的錢已遠遠不夠再添置一套同等條件的新房了，即使夠，哪有精力，何況天下烏鴉一樣黑啊！感到累極了的小修趕緊投降了！ 苦水遠不止這么多，住房被譽為壓在平常百姓身上的“新三座大山”之一，需要消費者們睜開一雙慧眼，積極努力維護自己的合法權益。同時商品房作為一種非常特殊的商品，很多問題并非老百姓能夠自己解決的，一些不誠信的行為，在市場不成熟時期還可以用沒有經(jīng)驗、開發(fā)商素質(zhì)較低等理由進行解釋，但隨著發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭將十分劇烈，此時各方市場主體特別是開發(fā)商要把提升服務和鑄造品牌作為做強做大和企業(yè)發(fā)展的主要手段。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:17

相關問題

• 問 簽訂購房合同要注意什么？購房合同中常見的問題有哪些？
  答

  簽訂合同的條款要注意1、購買人的名字和身份證號2、購買的樓層和面積3、購買的單價和總價3、交房時間4、裝修標準和外墻標準5、臨時管理規(guī)約（這個是臨時物業(yè)管理協(xié)議。里面應該寫有物業(yè)管理費用價格）

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• 問 簽訂購房合同需要注意什么 購房合同中有哪些陷阱
  答

  簽署購房合同須知(一)產(chǎn)權證要齊全。包括《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權證的必要條件。銷售許可證的證件原件應該在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個備注頁，如果開發(fā)商向銀行進行了開發(fā)貸款，在土地使用權證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可(二)簽合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責任。按規(guī)定入住70%以上才能開通燃氣，之前開發(fā)商要免費提供液化氣灌。(三)延期交房：開發(fā)商《補充協(xié)議》規(guī)定，“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5%為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金?！边@種約定非常不合理。(四)購買合同的第一條，項目建設依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時，需要注意在合同中填寫相關的內(nèi)容，與開發(fā)商提供的相關證件是否一致，比如說編號和經(jīng)營范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的號碼，批準的機構，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。(五)公攤面積：不應該計入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應該有一個明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分攤了多少，分攤的面積的數(shù)額，但是在合同的附件二，應該有一個房屋面積分攤的說明表，分攤了哪一部分，是經(jīng)過哪一個地方批準的。(六)面積確認和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個誤差比例，也就是說正負3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應退還房款以及利息，你也可以接受。(七)付款方式與期限。一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應該在約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應數(shù)量的違約金，所以應該把時間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。(八)賣售人預期付款的違約責任。也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對預期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應該對應，應該是平等的。(九)有關規(guī)劃設計變更條款，這一方面，因為我們購買的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發(fā)商認為需要做規(guī)劃的變更，設計的變更，應該在收到有關部門批準變更10個工作日，書面通知購房人，購房人有權選擇退房。(十)房屋的交接：開發(fā)商應該請房地產(chǎn)的管理部門認可的有資質(zhì)的機構對房屋的面積進行實測，在交樓的時候，應該提供實測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責任，由開發(fā)商承擔。(十一) 開發(fā)商關于基礎設施和配套設施的承諾，一般來說，標準合同中有五項，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是**基本的保障。再有就是有關于天然氣以及燃氣管道的開通，一般來說，開發(fā)商會跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率達到多少才可以開通天然氣，實際上跟開發(fā)商跟燃氣公司的工作協(xié)調(diào)都是有關系的，應該跟開發(fā)商進行約定，以免影響您的正常生活。對于您購買園區(qū)項目內(nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達到使用條件，應該視為開發(fā)商逾期交房，應該承擔逾期交房的相關責任。(十二) 關于產(chǎn)權登記的相關規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權證的時限，以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商應將登記資料提供給產(chǎn)權辦理部門備案。如果因為開發(fā)商的責任，沒有及時把所有的資料報產(chǎn)權登記機關備案，使購買人不能及時辦理產(chǎn)權證的，可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實際的情況來進行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，*作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，因為辦理產(chǎn)權，是在入住之后的二三個月進行，如果這時你因為產(chǎn)權證的原因要退房，可能會不太利，建議大家在確認這個項目是一個合法的項目之后，那么辦理產(chǎn)權只是開發(fā)商工作的一個程序問題，以及和相關部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權證，是因為這個項目的本身合法性有問題，在這個情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。(十三) 其它：比如說這個合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標準合同應該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時候，房管局會備一份，購房人應該有一個合同的正本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應該交銀行來收押。在整個的合同**后一條，是做預售登記備案的一個條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時候應該注意這個圖紙要用坐標來確認這個房屋的朝向;第二要標注面積，或者是面積的標尺。  編輯提示：買房簽合同對于很多人來說都是第一次，對于房子這么大的消費品稍微一不留神自己的權益就被侵占了。信息的不對等使大家不能了解內(nèi)幕，權益被侵占了結果自己還蒙在鼓里。

• 問 ??購房簽哪些合同？簽訂購房合同需要注意哪些？
  答

  期房合同即是預售合同，簽訂預售合同應當注意以下問題：1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務范圍進行開發(fā)的;開發(fā)項目必須取得《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》;2、查看預售證件在簽訂期房合同之前，一定要先查看該房屋的預售證件，房產(chǎn)公司如果在沒有取得《商品房預售許可證》的情況下出售期房，屬于違法行為。3、房屋的細節(jié)在簽訂合約時一定要檢查一些房屋的細節(jié)問題，比如合同應標明所購商品房的應用面積，要對每一個房間的面積等相關信息都有明確的標注，另外對按比例分攤費用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等也需要應有明確界定。4、約定房屋交付時間嚴格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及延期交房的違約條款。5、合同備案簽訂好商品房預售合同之后，不要忘了還有合同備案這一步，購房者自己要主動去了解開發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。

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• 問 購房與交房有哪些需要注意的 簽訂購房合同有哪些注意事項
  答

  買房是人生中的一件大事，因此簽訂購房合同時一定要慎之又慎，同時要記得簽訂一些補充協(xié)議，只有這樣，交房時如果開發(fā)商無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料，購房者可以拒絕收房。因此本文就給大家介紹一下簽購房合同注意事項，同時要重視補充協(xié)議。 許多購房者在買房時發(fā)現(xiàn)，所簽訂的購房合同都是由開發(fā)商提供的格式合同，購房者往往對該條款無法做修改，為此，合同中的補充協(xié)議部分就顯得尤為重要。 如開發(fā)商不同意更改格式合同，可與開發(fā)商協(xié)商在補充協(xié)議中明確約定，特別是與業(yè)主實體權利相關的條款，如交房標準、交房時間、違約責任、辦證時間、房屋預測面積和實測面積、稅、費、共有權益約定等。 購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。 為了讓購房者的權利得到保障，購房者還可以在合同中對所購房屋的質(zhì)量保證進行約定。如墻體平直，無非設計性的起鼓、凹陷和裂縫;房屋頂部防水性能良好無水漬、廚房和廁所防水無缺陷、各上、下水管、口與地面結合處無滲、漏水現(xiàn)象;公共管線不從室內(nèi)通行，如不可避免應不裸露及保證室內(nèi)表面完整、平滑;水、電、天然氣、電話、網(wǎng)絡等均可正常使用，其中具體約定好水、電、天然氣的具體開通日期;公共區(qū)域(綠地、會所、停車場等)的建設完成日期。 約定開發(fā)商不得擅自更改其使用用途;買受人有權聘請有資質(zhì)的機構入戶對所購商品房的實際面積進行測量等。同時，還要在合同中約定開發(fā)商所贈送的面積(花園、露臺等)應將具體位置、面積、使用年限、裝修標準等，在補充協(xié)議中詳細闡述并注明使用權(或產(chǎn)權)。約定出現(xiàn)爭議后的解決方式和違約責任也很重要。 根據(jù)相關法律、行政法規(guī)，開發(fā)商向買受人交付的商品房的強制性條件必須是“驗收合格”的商品房。如果開發(fā)商無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料，購房者可以拒絕收房。 如果出現(xiàn)宜賓業(yè)主在收房時遇到的入戶花園被不合理侵占、廚房漏水、虛假宣傳等問題時，業(yè)主又該怎么有效維權？業(yè)主應當注意收集和保留證據(jù)，尤其保留在購房時開發(fā)商為銷售房屋時在網(wǎng)站、所在樓盤或相關宣傳資料，以便起訴時組織證據(jù)。 因此為了保障購房者的基本權益，以及處理驗房時的問題有據(jù)可依，一定要在簽訂購房合同時慎之又慎，并且重視補充協(xié)議。希望上文這篇“簽購房合同注意事項 補充協(xié)議要重視”的文章能夠幫助您更好的簽訂購房合同，讓您的買房之路一路暢通。

• 問 簽訂購房合同時要注意哪些問題？
  答

  一、在簽合同前應先看一下前面的說明，明確以下問題：1、《商品房買賣合同》示范文本雖由市國土房管局統(tǒng)一編號、印制，但僅是在商品房預售時推薦使用，而非強迫使用的。2、合同文本中的選擇內(nèi)容，以及空格和空白行，是供房地產(chǎn)商和購房人自行約定或補充約定的。自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款，房地產(chǎn)商和購房人都有權對示范文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。3、購房人簽合同時一定要注意在空格或空行部位填寫需要刪除或添加的內(nèi)容，如不作約定或以補充協(xié)議形式另行約定時，應劃掉空格或空行部位，避免留下后患。（二）注意關于“當事人”的表述1、購房人簽合同前首先要確定在合同上填寫的出賣人與預售許可證上的售房單位是否一致，要注意代理機構不能是出賣人。否則購房人付了錢，開發(fā)商可能會說沒有收到錢。2、如果房地產(chǎn)商是委托代理人或代理機構進行銷售，購房人一定要看清房地產(chǎn)商委托的權限范圍，要求他們在委托代理人或委托代理機構情況后面添全所有內(nèi)容，如果出賣人授權代理人或代理機構有權代表房地產(chǎn)商簽字，購房人一定要看一下授權書的正本，同時**好要求把該授權書作為合同的附件。3、購房人在填寫前**好事先想清楚用誰的名字購買。因為一旦合同備案，房屋交付前，購房人想換名字，需購房人和房地產(chǎn)商一起到國土房管局辦理更名手續(xù)，除了要花更名費，同樣需要房地產(chǎn)商的同意。房屋交付后，購房人要想換名字，只能等到拿到房產(chǎn)證后辦理過戶，費用就更大了。

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