買房合同簽訂時(shí)有哪些注意事項(xiàng) 需要警惕哪些條款

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• 141****9957

  在購房過程中購房合同被篡改或強(qiáng)加的情況多有出現(xiàn)，這令很多準(zhǔn)備購房的人對買房又害怕又無奈。那么，買房合同不能簽什么內(nèi)容，以下內(nèi)容如果出現(xiàn)在購房合同中一定不能簽。 第一，類似“在出賣人出示了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并單方簽署了《房屋交接單》的情形下，視為出賣人已完全具備向買受人交付商品房的條件”的條款。 解釋：這是開發(fā)商為減少因業(yè)主拒絕辦理入住所帶來的麻煩而制定的，屬單方認(rèn)可就能成就的條款，意味著業(yè)主辦理入住是無條件接受開發(fā)商提供的房屋。這種條款是不能簽訂的。 第二，諸如“建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差縮水超出3%，除向買受人退還全部房款外，按人民銀行同期存款利息支付利息”的條款。 解釋：購房人要堅(jiān)持改為人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率，因?yàn)檫@兩者之間的差別很大。退一步說，即使不約定，也不能約定成存款利率，因?yàn)椴患s定的情況下訴訟時(shí)還可能主張貸款利率。 第三，諸如“不可抗力包括買賣合同訂立后發(fā)生的臨近市政工程建設(shè)導(dǎo)致商品房無法進(jìn)行正常施工”條款。 解釋：這是開發(fā)商免除自身責(zé)任的條款，單方擴(kuò)大了法律規(guī)定的不可抗力范圍，購房人可不接受。 第四，類似“買受人申請商業(yè)銀行貸款的具體數(shù)額和具體年限以銀行**后審批為準(zhǔn)。如果銀行批準(zhǔn)的貸款金額低于買受人所申請的數(shù)額，則買受人必須在接到銀行或出賣人通知之日起10日內(nèi)，以現(xiàn)金形式向出賣人支付差額部分，否則視為逾期付款，應(yīng)按買賣合同第七條承擔(dān)違約責(zé)任”的條款。 解釋：這是開發(fā)商轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的條款，本來應(yīng)該由雙方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在變?yōu)橛少彿咳藖砣砍袚?dān)。 看了上面的文章，相信您你對買房合同的“貓膩”已經(jīng)有所認(rèn)識和了解，而對于“購房合同不能簽什么”的內(nèi)容也相對清晰。購房指南提醒消費(fèi)者一定要擦亮眼睛，防止上當(dāng)受騙。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:27

相關(guān)問題

• 問 購房合同中的補(bǔ)充條款，在簽訂時(shí)有哪些注意事項(xiàng)？
  答

  付款方式和補(bǔ)充協(xié)議

  全部8個(gè)回答>
• 問 新房購房合同簽訂有哪些注意事項(xiàng) 有哪些條款
  答

    購房如何簽訂購房合同，注意點(diǎn)有哪些？ 在簽訂購房合同時(shí)，因?yàn)橘I賣雙方在專業(yè)知識上信息不對稱，有時(shí)購房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以至**后在合同履行中處于被動(dòng)地位。購房者在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)對合同條款及專業(yè)術(shù)語仔細(xì)閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。工作室就合同主要條款說明如下： (1)關(guān)于房屋面積方面的條款按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照**高法院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。 (2)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額等條款 價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束開發(fā)商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。 可注明在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數(shù)取回定金。 建議購房者無論有無貸款的必要，**好爭取加入此條款，留給自己一個(gè)冷靜期。 (3)關(guān)于房屋質(zhì)量的條款 購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保修期等。 有些購房者認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題，而且還有住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)做了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此！ 商品房竣工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書中關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。 墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等需要進(jìn)行必要約定。(4) 關(guān)于售后物業(yè)管理的條款 這是購房者在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容。在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時(shí)與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭，簽署相關(guān)協(xié)議，防止交房時(shí)物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。 (5) 關(guān)于履行合同的期限和方法的條款 應(yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房價(jià)款，是一次付清，還是分期付清。(6) 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款 由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，賣方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人的書面報(bào)告以及繳納的稅單。 按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為20個(gè)工作日。北京剛剛規(guī)定把產(chǎn)權(quán)證辦理的時(shí)間縮短為10個(gè)工作日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等。購房者應(yīng)力爭在合同中，將辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定在國家規(guī)定的時(shí)間內(nèi)。如果此期限時(shí)間過長，如365天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，就會對購房者采用公積金貸款和盡快取得產(chǎn)權(quán)證有很大影響。 (7) 關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款 房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。 (8) 關(guān)于違約責(zé)任的條款 論壇包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買受人逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》第153條規(guī)定，不可抗力，是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。但開發(fā)商不能把自己的過錯(cuò)，如：對市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意不可抗力在合同中是如何界定的。 現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭取提高該比例，可以考慮在‰ ～1‰之間。 (9)關(guān)于不可抗力 簽訂合同時(shí)，注意不可抗力在合同中是如何界定的。不可抗力指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會異常事件)。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋，否則，該解釋不具有約束力，并應(yīng)約定一個(gè)告知期限。 出賣人有時(shí)提出以下免責(zé)條款，買受人**好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決的。 進(jìn)行網(wǎng)上簽約的時(shí)候，購房者要注意房產(chǎn)狀態(tài)為可售時(shí)才可簽約；在完成網(wǎng)上簽約后，購房者一般可在次日查詢此房產(chǎn)是否備案。 各地的網(wǎng)上簽約程序會有不同。以南京為例，商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的程序： (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人就可預(yù)售的房屋協(xié)商擬訂商品房預(yù)售合同的相關(guān)條款； (2)經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，通過管理系統(tǒng)在線填寫商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，買受人自行設(shè)置查詢密碼，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動(dòng)生成合同編號； (3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上正式打印商品房預(yù)售合同，同時(shí)在管理系統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案，并下載打印商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請書； (4)樓盤表標(biāo)識公示，即商品房樓盤表內(nèi)及時(shí)標(biāo)明該單元(套)商品房已預(yù)售。

• 問 簽訂包清工合同時(shí)有哪些注意事項(xiàng)？
  答

  把合同仔細(xì)的看一遍，自己有疑問的地方一定要當(dāng)場問清楚在簽合同，有些裝修公司的合同有很多霸王條款，不仔細(xì)看的話會有苦說不出的

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• 問 簽訂購房合同時(shí)有哪些注意事項(xiàng)呢？
  答

  商品房示范合同文本的第二條只有三項(xiàng)內(nèi)容需要填寫：第一項(xiàng)是所購房屋為現(xiàn)房還是期房，按照所購房屋的實(shí)際狀況劃勾；第二項(xiàng)是預(yù)售商品房的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)；第三項(xiàng)是商品房預(yù)售許可證號，按許可證上標(biāo)明的編號填寫。

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• 問 買房時(shí)需要簽訂哪些合同 簽訂購房合同有哪些注意事項(xiàng)
  答

  購房合同是房產(chǎn)陷阱的“藏身之地”，簽訂一份防陷阱的合同，對消費(fèi)者極為必要。買房要簽?zāi)男┖贤?買房子簽合同時(shí)需要注意哪些事項(xiàng)？請仔細(xì)閱讀以下內(nèi)容： 貸款夠房一定要簽訂合同，它涉及事后的很多事情：簽什么合同？要是開發(fā)商給您帶的款，就與開發(fā)商簽訂合同，要是自己從銀行貸款就與銀行簽訂合同；涉及一下問題： 1.簽合同人的資格問題 2.產(chǎn)權(quán)證的合法問題 3.面積 4.價(jià)格 5.付款方式與期限 6.交房期限 7.遺留問題有沒有，以及若有的話，責(zé)任落實(shí)問題 山東省消協(xié)投訴部副主任牟剛認(rèn)為，消費(fèi)者對任何一種商品都應(yīng)該有知情權(quán)、但記者了解到，消費(fèi)者主要通過開發(fā)商知名度、樓盤宣傳材料、朋友介紹考慮買房?！跋M(fèi)者不可能全程跟蹤房屋的建造過程。因此，對于房屋這種特殊商品，消費(fèi)者的知情權(quán)更易受侵犯?！蹦矂傉f。 “決定簽合同、交第一筆定金前要慎重，以免一開始就進(jìn)入開發(fā)商的圈套?！笨禈蚵蓭熓聞?wù)所律師王青鋒提醒說。 除購房前慎重選擇外，一份規(guī)范詳細(xì)的合同可以為維權(quán)帶來很大方便。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多消費(fèi)者不知《商品房買賣合同示范文本》為何物，開發(fā)商單方提供的合同，消費(fèi)者往往不作任何改動(dòng)，審閱后簽上名字就達(dá)成協(xié)議。牟剛說：“單方合同、?開口合同??霸王合同?，給日后可能出現(xiàn)的糾紛埋下隱患。” 康橋律師事務(wù)所律師王青鋒等人認(rèn)為，目前許多房產(chǎn)交易還處在“賣方”市場階段，許多房產(chǎn)商借其優(yōu)勢地位，與消費(fèi)者簽訂了權(quán)利和義務(wù)不對等的合同亟需政府有關(guān)部門對房產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范和調(diào)控。同時(shí)，消費(fèi)者也應(yīng)采取恰當(dāng)方式維權(quán)，比如變通合同形式、在開發(fā)商提供的合同文本上加“附頁”等，這是法律允許的，也是必要的。 專家們提醒消費(fèi)者在簽合同時(shí)尤其應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：檢查開發(fā)商的“五證兩書”原件是否齊全，即《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，并要抄下證件的號碼。 房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細(xì)約定。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合”的形式簽訂。 約定房子面積。 建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測量方法要明晰，將開發(fā)商有關(guān)面積的宣傳材料擇要寫入合同。 交房時(shí)間和預(yù)期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時(shí)明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時(shí)間。 明確房產(chǎn)證辦理的具體時(shí)間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。 房子的保修期限和范圍。 依據(jù)國家規(guī)定的質(zhì)量問題判斷標(biāo)準(zhǔn)，確定是否出現(xiàn)質(zhì)量問題，并對維修期限、條件作出約定。 購房合同注意事項(xiàng) 看合同對辦理房產(chǎn)證是怎末約定的，有些合同只約定房產(chǎn)商辦理初始產(chǎn)權(quán)登記（大證），所以簽合同時(shí)一定要注意，要約定為你辦理房產(chǎn)證是房產(chǎn)商的合同義務(wù)，不然你就慘了，交了錢，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，另外還要看“五證”是否齊全，否則根本就辦不了房產(chǎn)證，到時(shí)候哪么多人一起訴退房，公司就面臨破產(chǎn)，一旦破產(chǎn)，購房款能否追回就很難說了，因?yàn)榉慨a(chǎn)商的房屋被拍賣的話，是很廉價(jià)的 還有，看看整棟樓的消防是否通過驗(yàn)收，否則房產(chǎn)證也很難辦下來，除非消防驗(yàn)收。 1、要對合同中的交房條件及期限、逾期交房的違約罰金、交房方式等，一定要寫清楚。 2、對辦房產(chǎn)權(quán)證的期限，逾期違約的罰金等要寫清楚。 3、合同中應(yīng)有還有房屋周圍設(shè)施及室內(nèi)設(shè)施及裝修情況。 4、簽合同后，還要記住合同中自己違約的條款及罰金。避免違約。