高層住宅物業(yè)收費如何計算 多層住宅物業(yè)收費如何計算

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• 133****1302

  《廈門市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》）2015年1月1日起施行。如下對該辦法中市民比較關(guān)心的進(jìn)行介紹和解讀。辦法中未對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確規(guī)定，那么市民關(guān)心的高層住宅價格為什么較高我們來分享一下。 如何計算物業(yè)公共服務(wù)費的交費面積？ 一是已取得土地房屋權(quán)屬證書的，按照土地房屋權(quán)屬證書記載的建筑面積計算，未在土地房屋權(quán)屬證書中記載的建筑面積不作為計算面積； 二是已出售但尚未取得土地房屋權(quán)屬證書的，按照購房合同約定的建筑面積計算； 三是尚未出售的，按照報送土地房屋主管部門備案的房屋銷售方案確定的房屋建筑面積計算。此外，業(yè)主取得土地房屋權(quán)屬證書后，應(yīng)當(dāng)及時將房屋建筑面積變更信息書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面通知的次月起調(diào)整相應(yīng)的物業(yè)公共服務(wù)費；未書面通知的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照未變更前的房屋建筑面積計算收取物業(yè)公共服務(wù)費。 物業(yè)費成本構(gòu)成 1、物業(yè)服務(wù)人員工資，按照規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，依法應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和社會保險費用； 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和年度安全檢測費用，但不包括保修期內(nèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的修理費以及應(yīng)當(dāng)由專項維修資金支出的修理、更新、改造等費用； 3、綠化工具購置費、補(bǔ)苗費、農(nóng)藥化肥費等綠化養(yǎng)護(hù)費，但不包括應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護(hù)費； 4、購置清潔工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、二次供水水箱清洗消毒費等清潔衛(wèi)生費用； 5、維護(hù)秩序所需器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等秩序維護(hù)費用，其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備； 6、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險及公眾責(zé)任險費用； 7、正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、通訊費等辦公費用； 8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)分?jǐn)偟墓芾碣M用； 9、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定折舊方法計提的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在1年以上的資產(chǎn)的折舊。二是規(guī)定實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)公共服務(wù)費的成本，可以參照前款規(guī)定由物業(yè)服務(wù)合同約定。 高層物業(yè)費究竟貴在哪? 與普通的多層住宅相比，高層住宅的物業(yè)費緣何要高出一大截呢?小編就此咨詢了市物價局。據(jù)介紹，高層住宅的物業(yè)費之所以特別貴，主要成本是電梯維護(hù)費和水泵、消防泵的開支。 一般來說，高層電梯每個月都要進(jìn)行維護(hù)，有的甚至要每月維護(hù)兩次，到了年底，每部電梯還要年檢一次。這兩項費用加起來，每部電梯的成本大約是8000元左右。 水泵的開支主要是電費。由于層高的原因，高層住宅的水壓不夠，需要水泵加壓供水。而且，只要有一戶人家用水，水泵的變頻設(shè)備就要起動往上打水。這部分電費的開支是非常厲害的。 專業(yè)人士表示，要求業(yè)主按照物業(yè)合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的約定逾期納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)其限期繳納，仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)可以依法追繳。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:24

相關(guān)問題

• 問 多層小區(qū)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)有哪些? 多層和高層住宅物業(yè)收費一樣嗎 物業(yè)費如何定價
  答

  多層和高層住宅物業(yè)收費一樣嗎 物業(yè)費如何定價買房交房后，就要繳納物業(yè)費了。別小看那1-3元的物業(yè)費，看起來雖不多，但日積月累，也是一筆大的開支呢。如果碰上漲價，還需要繳納更多。那么，高層住宅物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)是什么？物業(yè)費由哪些構(gòu)成？哪些是不計入物業(yè)費的呢？一、物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)是什么物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供的不同服務(wù)項目，收費標(biāo)準(zhǔn)也有所不同的，有些服務(wù)項目，收費標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理公司與業(yè)主或用戶通過面議洽談來定的；有些服務(wù)項目，其收費標(biāo)準(zhǔn)要按政府有關(guān)部門的規(guī)定執(zhí)行。在具體收取物業(yè)管理費時，有些項目是一次性收費；有些項目則是定期收取；有些項目的收取方式較為靈活。物業(yè)管理公司物業(yè)管理費收入的高低直接與其收取標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)量大小有關(guān)。一般地講，物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)一方面要受國家有關(guān)政策法規(guī)的制約，不能亂收費；另一方面，物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)還要受到用戶收入水平高低的限制

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• 問 ??高層住宅物業(yè)費是如何收費的呢？
  答

  買房交房后，就要繳納物業(yè)費了。別小看那1-3元的物業(yè)費，看起來雖不多，但日積月累，也是一筆大的開支呢。如果碰上漲價，還需要繳納更多。那么，高層住宅物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)是什么？物業(yè)費由哪些構(gòu)成？哪些是不計入物業(yè)費的呢？一、物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)是什么物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供的不同服務(wù)項目，收費標(biāo)準(zhǔn)也有所不同的，有些服務(wù)項目，收費標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理公司與業(yè)主或用戶通過面議洽談來定的；有些服務(wù)項目，其收費標(biāo)準(zhǔn)要按政府有關(guān)部門的規(guī)定執(zhí)行。在具體收取物業(yè)管理費時，有些項目是一次性收費；有些項目則是定期收??；有些項目的收取方式較為靈活。物業(yè)管理公司物業(yè)管理費收入的高低直接與其收取標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)量大小有關(guān)。一般地講，物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)一方面要受國家有關(guān)政策法規(guī)的制約，不能亂收費；另一方面，物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)的確定要遵從一些原則：1、不違反國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。2、與用戶的收入水平相適應(yīng)。要根據(jù)用戶的收入水平高低來確定，收費標(biāo)準(zhǔn)過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費標(biāo)準(zhǔn)過低，則物業(yè)管理公司賠本服務(wù)，這又違背市場規(guī)則。3、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，兼顧各方利益。所提供的服務(wù)檔次越高，則收費標(biāo)準(zhǔn)越高，特約服務(wù)一般比公共服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)要高，對商業(yè)部門的收費比對機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的收費一般要高。4、微利原則。物業(yè)管理服務(wù)部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務(wù)項目越多，工作量越大，賠本就越多。5、公平原則。二、小區(qū)物業(yè)費包括哪些？由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，所以物業(yè)管理費的數(shù)額大小也不盡相同，對物業(yè)管理費的核算，是物業(yè)管理公司財務(wù)部門的一項重要工作，也是小區(qū)業(yè)主應(yīng)該關(guān)注的。下面具體分析，物業(yè)管理費應(yīng)該包括哪些。（一）物業(yè)管理費一般由哪些項目構(gòu)成1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；6、辦公費用；

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• 問 高層住宅物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)是什么 物業(yè)費由哪些部分組成
  答

  買房交房后，就要繳納物業(yè)費了。別小看那1-3元的物業(yè)費，看起來雖不多，但日積月累，也是一筆大的開支呢。如果碰上漲價，還需要繳納更多。那么，高層住宅物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)是什么？物業(yè)費由哪些構(gòu)成？哪些是不計入物業(yè)費的呢？ 一、物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)是什么 物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供的不同服務(wù)項目，收費標(biāo)準(zhǔn)也有所不同的，有些服務(wù)項目，收費標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理公司與業(yè)主或用戶通過面議洽談來定的；有些服務(wù)項目，其收費標(biāo)準(zhǔn)要按政府有關(guān)部門的規(guī)定執(zhí)行。在具體收取物業(yè)管理費時，有些項目是一次性收費；有些項目則是定期收取；有些項目的收取方式較為靈活。 物業(yè)管理公司物業(yè)管理費收入的高低直接與其收取標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)量大小有關(guān)。一般地講，物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)一方面要受國家有關(guān)政策法規(guī)的制約，不能亂收費；另一方面，物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。 物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)的確定要遵從一些原則： 1、不違反國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。 2、與用戶的收入水平相適應(yīng)。要根據(jù)用戶的收入水平高低來確定，收費標(biāo)準(zhǔn)過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費標(biāo)準(zhǔn)過低，則物業(yè)管理公司賠本服務(wù)，這又違背市場規(guī)則。 3、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，兼顧各方利益。所提供的服務(wù)檔次越高，則收費標(biāo)準(zhǔn)越高，特約服務(wù)一般比公共服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)要高，對商業(yè)部門的收費比對機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的收費一般要高。 4、微利原則。物業(yè)管理服務(wù)部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務(wù)項目越多，工作量越大，賠本就越多。 5、公平原則。 二、小區(qū)物業(yè)費包括哪些？ 由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，所以物業(yè)管理費的數(shù)額大小也不盡相同，對物業(yè)管理費的核算，是物業(yè)管理公司財務(wù)部門的一項重要工作，也是小區(qū)業(yè)主應(yīng)該關(guān)注的。下面具體分析，物業(yè)管理費應(yīng)該包括哪些。 （一）物業(yè)管理費一般由哪些項目構(gòu)成 1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用； 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費用； 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用； 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用； 6、辦公費用； 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用； （二）哪些不能算入物業(yè)管理費 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。 對于公共水電費，一般不包含在小區(qū)物業(yè)管理費中。但是小區(qū)物業(yè)管理合同上也可以另行約定物業(yè)管理費用，所以具體情況還是要研究物業(yè)合同。 以上就是關(guān)于高層住宅物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費的構(gòu)成等相關(guān)解答。買房后，物業(yè)好壞與我們息息相關(guān)，我們繳納的物業(yè)費，就應(yīng)該享受應(yīng)該有的服務(wù)。

• 問 高層住宅電梯收費標(biāo)準(zhǔn)是什么 高層住宅電梯如何收費
  答

  本市高層住宅電梯運(yùn)行費標(biāo)準(zhǔn)正醞釀?wù){(diào)整，初步定于下月中旬征求意見。記者從市物價局獲悉，本次征求意見，將對已實行10余年的每人每月4元標(biāo)準(zhǔn)作出上調(diào)，具體上調(diào)幅度暫未確定。而電梯費按人頭征收還是按面積征收，一樓住戶是否征收電梯費等問題，仍是爭議的焦點。 記者昨日從市物價局了解到，高層住宅電梯收費標(biāo)準(zhǔn)初步定于下月中下旬公開征求意見。現(xiàn)有電梯收費標(biāo)準(zhǔn)為2000年頒布并實施的《關(guān)于規(guī)范高層住宅電梯收費的通知》，至今已經(jīng)過去13年。據(jù)了解，本次調(diào)整，將對現(xiàn)行12層以上每人每月4元電梯收費標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)。 去年，市物價部門對市內(nèi)9家物業(yè)企業(yè)所服務(wù)和管理的9個住宅小區(qū)進(jìn)行成本計算，結(jié)論是戶均電梯運(yùn)行維護(hù)費成本是30.73元/月，按建筑面積計算，每建筑平方米成本為0.35元/月。按照戶均人口2.8人測算，每人每月電梯費收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為10.975元，與現(xiàn)行每人每月4元的收費標(biāo)準(zhǔn)相差了6.975元。 綜合計算后，高層住宅電梯運(yùn)行費每人每月12元，如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，年成本增長近百元。物價局方面表示，考慮到漲價幅度過高，**后的收費金額和測算成本間有差距，調(diào)整幅度還沒有確定，將充分考慮運(yùn)營成本和市民的承受能力，采用逐步調(diào)整的方式。 物價局工作人員表示，電梯費事關(guān)多數(shù)業(yè)戶利益，關(guān)注度較高，本次調(diào)整將通過公開方式，對收費標(biāo)準(zhǔn)和行為廣泛征求意見，并進(jìn)行規(guī)范。 調(diào)整思路 一樓住戶應(yīng)該收電梯費嗎？ 焦點112層以下住戶協(xié)商資費 去年，市物價部門已經(jīng)在一定范圍內(nèi)開展意見征求，結(jié)合已征求意見對方案進(jìn)行修改。目前爭議焦點之一是管理形式上。目前12層以下小高層實行市場調(diào)節(jié)價，由電梯經(jīng)營者與用戶協(xié)商議定，然而現(xiàn)狀卻是開發(fā)商定好合同，體現(xiàn)不出協(xié)商，這部分問題也應(yīng)納入管理，具體應(yīng)該怎么管還在征求意見。 焦點髵 物業(yè)費含電梯費或單獨征收兩種模式兼行 13年前的規(guī)定是按照人頭征收的，而現(xiàn)在出現(xiàn)按面積征收的模式，并且目前按面積征收的情況比較普遍。如果按照面積征收，大面積住戶較少，小面積較多，并不公平，這樣看來按照人頭征收比較合理。 如果按照人頭征收，是沿用單獨征收電梯費，還是采用物業(yè)費含電梯費的收費模式？可能的方案是，從維護(hù)消費者權(quán)益考慮，暫時維持兩種形式。因為，若改成單一收費形式，含面積這方面，有可能仍由物業(yè)公司說得算，如果測算依據(jù)不充分，在轉(zhuǎn)換過程中，很可能將調(diào)價因素完全加到消費者身上。 焦點2 一樓用戶是否征收電梯費存疑 從本市情況看，向一樓業(yè)戶征收電梯費的比較少，而這也是全國爭議較大的問題。從法律來看，電梯屬于公共設(shè)施，按照《物權(quán)法》規(guī)定，所有業(yè)主對公共設(shè)施應(yīng)盡到維護(hù)、保養(yǎng)義務(wù)。但一樓業(yè)戶一般不使用電梯，如此征收不公平。 關(guān)于一樓電梯收費標(biāo)準(zhǔn)，《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》征求意見稿中曾提出“首層業(yè)主交30%”，但在正式公布的文件中刪除了這一項。 中國消費者協(xié)會專家志愿者邱寶昌律師認(rèn)為，一樓業(yè)主不交電梯費顯然不合理。電梯是公共設(shè)施，一樓業(yè)主與其他層業(yè)主都是電梯的共同所有權(quán)人，一樓業(yè)主具有維護(hù)公共設(shè)施的義務(wù)。但是，一樓業(yè)主又不使用電梯,交與其他高層使用電梯多的業(yè)主同樣的電梯費也不盡公平，一樓業(yè)主可適當(dāng)少交。他認(rèn)為，實行階梯式或劃段式標(biāo)準(zhǔn)收取電梯費既公平也合理。 現(xiàn)行電梯收費標(biāo)準(zhǔn) 第一種 多層、12層以下的小高層住宅電梯，實行市場調(diào)節(jié)價，由電梯經(jīng)營者與用戶協(xié)商議定 第二種 12層以上的高層住宅電梯，實行政府指導(dǎo)價，按照2000年11月起實行的《關(guān)于規(guī)范高層住宅電梯收費的通知》，每人每月4元。 現(xiàn)存問題 問題1 按人頭征收還是按面積征收？ 中南路一處新建高層住宅，近日將原本每人每月4元錢的電梯費改為每平方米每月0.6元征收，以80平方米的三口之家為例，電梯費從144元/年增加到了576元/年。每年多花幾百元，引起了業(yè)主的不滿。不過，物業(yè)公司表示，每人每月4元錢已是10多年前標(biāo)準(zhǔn)，電梯運(yùn)行已嚴(yán)重入不敷出。 物價局工作人員介紹，4元每人每月的征收方式標(biāo)準(zhǔn)過低，很多住宅開發(fā)單位將電梯費融入到物業(yè)費當(dāng)中。目前市場上電梯費有兩種征收形式。一種是單獨收??；另一種含在物業(yè)費當(dāng)中。 問題2 電梯費應(yīng)不應(yīng)該含在物業(yè)費中？ 高新區(qū)一高層公寓每月物業(yè)費為2.2元/平方米，其中包含了管理費、電梯費等費用。至于電梯費具體多少，業(yè)主們并不清楚。 物價局工作人員說，對于這種將電梯費包含在物業(yè)費中的征收方式，電梯費到底收多少，不夠透明和規(guī)范，存在管理隱患，不利于保護(hù)業(yè)主利益。另外，現(xiàn)在還出現(xiàn)收取電梯卡等問題，也急需清理。 問題3 老舊高層住宅如何收費？ 物價局工作人員介紹，目前電梯費存在問題的主要集中在上世紀(jì)80年代末、90年代初老舊高層住宅中，一是這樣的住宅沒有實行物業(yè)管理，二是物業(yè)費較低，企業(yè)投資改造電梯無利可賺，導(dǎo)致電梯陳舊，存在安全隱患。

• 問 ??高層的物業(yè)費包括哪些？高層住宅物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)?
  答

  一級：0.38元每平方米；二級：0.32元每平方米；三級：0.28元每平方米；四級：0.22元每平方米；五級：0.15元每平方米。物業(yè)費包括：1.物業(yè)服務(wù)人員的工資，業(yè)主交的物業(yè)費用一部分將用于支付物業(yè)服務(wù)人員的工資，福利、加班與服裝費等。2.物業(yè)共用部和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費用，其中有電梯，小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率，電氣、燃?xì)?、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用，包括小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等的清潔。4.管理區(qū)域秩序維護(hù)，其中有小區(qū)安保巡邏等。5.物業(yè)管理服務(wù)固定資產(chǎn)折舊費。6.和業(yè)主協(xié)商的其他費用。

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