石家莊市普通住宅區(qū)物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是什么石家莊市物業(yè)費(fèi)是如何收取的

148****8394 | 2016-08-02 15:40:34

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155****9912
基礎(chǔ)條件：住宅區(qū)封閉；有不少于住宅總建筑面積千分之三的物業(yè)管理服務(wù)用房；綠化率 35%以上（包括水面）；有一定規(guī)模的園林景致；休閑活動中心、場地1500平方米以上；固定活動館所300平方米以上；專用固定停車泊位不少于1個/3戶；具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項(xiàng)以上安全防范措施；有固定體育活動場（所）地。住宅區(qū)主出入口設(shè)房屋、道路平面分布圖、宣傳公示欄。各路口、棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場地標(biāo)識齊全、規(guī)范、美觀。
服務(wù)內(nèi)容（一）房屋管理：1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。2、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。3、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告，并報(bào)告有關(guān)部門依法處理。4、陽臺封閉規(guī)格色調(diào)一致。5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，有條件的組織實(shí)施冷凝水集中排放。6、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請方案及審批記錄；對進(jìn)出住宅區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴(yán)重的報(bào)告有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時清運(yùn)。
服務(wù)內(nèi)容（二）設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)：1、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。2、公共設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，有設(shè)備臺帳、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄；對設(shè)備故障及重大或突發(fā)事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。3、實(shí)行24小時報(bào)修值班制度。急修報(bào)修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，回訪率90%以上。4、水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。5、道路、停車場平整暢通，交通標(biāo)志齊全規(guī)范。6、樓道燈，景觀燈等公共照明設(shè)備完好率98%以上。7、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)示清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。8、雨水井、化糞井每月檢查一次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。9、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。
服務(wù)內(nèi)容（三）公共秩序維護(hù)：1、門崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動車登記換證；有減速設(shè)施及禁鳴標(biāo)志。2、按照規(guī)定線路和時間進(jìn)行巡邏，每天不少于12次，對住宅區(qū)重點(diǎn)部位每2小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡查過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報(bào)告有關(guān)部門。3、住宅區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。4、對出入住宅區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動車輛停放整齊。5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。6、管護(hù)好公共財(cái)物，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。7、對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。8、定期對服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
服務(wù)內(nèi)容（四）保潔服務(wù) ：1、住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳攔、信報(bào)箱等每周擦拭2次。2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。3、公共樓道每天清掃1次；樓梯扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。4、根據(jù)住宅區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。5、每天定時收集垃圾，垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。6、垃圾設(shè)施每天清潔1次，無異味。7、公共區(qū)域玻璃每周擦洗一次。8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。9、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。10、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。11、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
服務(wù)內(nèi)容（五）綠化養(yǎng)護(hù)管理：1、花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當(dāng)，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在一周內(nèi)清除，并隨時補(bǔ)種。2、草坪生長整齊，按時進(jìn)行修剪。及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、煙頭、紙屑等。3、綠籬枝葉較茂密，超過平齊線10公分時應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。6、適時組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。7、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。8、綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。
服務(wù)內(nèi)容（六）綜合管理服務(wù)：1、建立物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系，制定完善的物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。2按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)。4管理人員80%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。5、廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)對業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi) 管理、日常辦公等進(jìn)行管理。6、建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺帳報(bào)表、圖冊健全，保存完好。7、設(shè)置“服務(wù)中心”，公示聯(lián)系電話，24小時有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8、提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。9、采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作，回訪率85%以上。并對薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。10、建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。11、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。
基礎(chǔ)條件：住宅區(qū)封閉；有足夠的物業(yè)管理服務(wù)用房；綠化率 30%以上（包括水面）；綠化、休閑活動中心、場地1000平方米以上；固定活動館所200平方米以上；具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他一項(xiàng)以上安全防范措施；有體育活動場所。主出入口設(shè)住宅區(qū)平面示意圖、宣傳公示欄。設(shè)有路、棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)識。
服務(wù)內(nèi)容（一）房屋管理：1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。3、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告，并報(bào)告有關(guān)部門依法處理。4、陽臺封閉、空調(diào)安裝統(tǒng)一有序。5、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請方案及審批記錄；對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴(yán)重的報(bào)告有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時清運(yùn)。
服務(wù)內(nèi)容（二）設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)：1、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。2、公共設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運(yùn)行記錄；對設(shè)備故障及重大或突發(fā)事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。3、實(shí)行24小時報(bào)修值班制度。急修報(bào)修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，回訪率85%以上。4、水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。5、道路平整暢通，停車泊位劃定整齊。6、樓道燈公共照明設(shè)備完好率95%以上。7、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)示清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。8、雨水井、化糞井每季檢查一次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。9、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。
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138****3251
服務(wù)內(nèi)容（三）公共秩序維護(hù):1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于10小時立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動車登記換證。2、按照規(guī)定線路和時間進(jìn)行24小時不間斷巡邏，不少于8次，對小區(qū)重點(diǎn)部位每3小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報(bào)告有關(guān)部門。3、住宅區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。4、對出入住宅區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動車輛停放整齊。5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。6、管護(hù)好公共財(cái)產(chǎn)，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。7、對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。8、定期對服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
服務(wù)內(nèi)容（四）保潔服務(wù)：1、住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭1次。2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。3、公共樓道每周清掃2次；扶手每周擦拭2次，保持干凈整潔。4根據(jù)住宅區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。5、每天定時收集垃圾，垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。6、垃圾設(shè)施每周清潔2次，無異味。7、公共區(qū)域玻璃每月擦拭2次。8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。9、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。10、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。11、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
服務(wù)內(nèi)容（五）綠化養(yǎng)護(hù)管理：1、花草樹木生長正常，綠化效果良好，有較好的觀賞效果。無枯死、無樹掛樹木無歪斜。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)及時清除，并適時補(bǔ)種。2、草坪生長整齊，保持修剪。3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。4、綠籬超過平齊線時應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物無枯死植株，無明顯禿裸。5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。6、適時組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。7、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。8、綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。
服務(wù)內(nèi)容（六）綜合管理服務(wù)：1、建立物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系，制定較完善的物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。2按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)。4管理人員70%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。5、運(yùn)用計(jì)算機(jī)對業(yè)主資料、收費(fèi) 管理、日常辦公等進(jìn)行管理。6、建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺帳報(bào)表、圖冊健全，保存完好。7、設(shè)置“服務(wù)中心”，公示服務(wù)聯(lián)系電話，白天有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8、提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。9、采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作，回訪率80%以上。對薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。10、建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。11、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。
基礎(chǔ)條件：住宅區(qū)封閉；有固定管理服務(wù)用房；綠化率 25%以上；綠化、休閑活動中心、場地500平方米以上；固定活動館所100平方米以上；有簡單的體育活動器械、設(shè)施。主出入口設(shè)住宅區(qū)平面示意圖、宣傳欄。設(shè)有路標(biāo)，棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)識
服務(wù)內(nèi)容（一）房屋管理：1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。2、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；3、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。4、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告，并報(bào)告有關(guān)部門依法處理。5、陽臺封閉有序。6、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請方案及審批記錄；對進(jìn)出住宅區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴(yán)重的報(bào)告有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時清運(yùn)。
服務(wù)內(nèi)容（二）設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)：1、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。2、公共設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運(yùn)行記錄，對設(shè)備故障及重大事故有處理記錄。3、實(shí)行24小時報(bào)修值班制度。急修報(bào)修1小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，回訪率75%以上。4、設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。5、道路平整暢通，停車泊位劃定整齊。6、樓道燈公共照明設(shè)備完好率90%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。7、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)示清楚齊全，危及人身安全隱患處有名顯標(biāo)志和防范措施。8、雨水井、化糞井每半年檢查一次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。9、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。
服務(wù)內(nèi)容（三）公共秩序維護(hù):1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動車登記換證。2、按照規(guī)定線路和時間進(jìn)行巡邏，每天巡邏不少于6次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報(bào)告有關(guān)部門。3、住宅區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。4、對出入住宅區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動車輛停放整齊。5、管護(hù)好公共財(cái)產(chǎn)，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。6、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
服務(wù)內(nèi)容（四）保潔服務(wù)：1、住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳攔、信報(bào)箱等每半個月擦拭1次。2、公共樓道每周清掃1次；樓梯扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。3、根據(jù)住宅區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱。4、定時收集垃圾。5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。6、垃圾設(shè)施每周清潔1次，無異味。7、公共區(qū)域玻璃每月擦洗1次。8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。9、根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
服務(wù)內(nèi)容（五）綠化養(yǎng)護(hù)管理：1、綠化布局合理，符合規(guī)劃要求。無枯枝、死樹、無樹掛。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)及時清除，并適時補(bǔ)種。2、草坪平整，無垃圾、無煙頭紙屑。3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。4、綠籬適時進(jìn)行修剪，及時清除修剪廢棄物。5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢較好。6、適時組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，無病蟲害引起枯枝死亡現(xiàn)象。7、綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。
服務(wù)內(nèi)容（六）綜合管理服務(wù)：1、建立物業(yè)管理制度，制定物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。2按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)。4管理人員60%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。5、運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行簡單的日常辦公進(jìn)行管理。6、建立檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺帳報(bào)表、圖冊健全，保存完好。7、公示服務(wù)聯(lián)系電話，每周五天白天有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8、提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。9、開展回訪工作，回訪率70%以上。對薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。10、建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。11、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。
基礎(chǔ)條件：住宅區(qū)基本封閉；有固定管理服務(wù)用房：有簡單的綠地、樹木植物。
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服務(wù)內(nèi)容（一）房屋管理：1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。2、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告，并報(bào)告有關(guān)部門依法處理。3、雨水井、化糞池定期清理，保持通暢。4、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請方案及審批記錄；對進(jìn)出住宅區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴(yán)重的報(bào)告有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時清運(yùn)。
服務(wù)內(nèi)容（二）設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)：1、共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運(yùn)行記錄，對設(shè)備故障及重大事故有處理記錄。2、急修報(bào)修3小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，回訪率60%以上。3、設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。4、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率85%以上。5、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)示清楚齊全，危及人身安全隱患處有名顯標(biāo)志和防范措施。6、雨水井、化糞井根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。7、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。
服務(wù)內(nèi)容（三）公共秩序維護(hù):1、配備門崗室，設(shè)專人24小時值勤。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動車登記換證。2、住宅區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。3、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
服務(wù)內(nèi)容（四）保潔服務(wù)：1、住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔。2、公共樓道、樓梯扶手每月清掃、擦拭1次，保持干凈整潔。3、根據(jù)住宅區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱。4、及時收集垃圾。5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。6、垃圾設(shè)施每月清潔1次，無異味。7、公共區(qū)域玻璃每季擦拭1次。8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。9、根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
服務(wù)內(nèi)容（五）綠化養(yǎng)護(hù)管理：1、綠籬適時修剪，長勢良好。無垃圾、樹掛及堆物。2、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。3、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。4、適時組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害。
服務(wù)內(nèi)容（六）綜合管理服務(wù)：1、建立日常物業(yè)管理制度。2按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、管理人員60%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。4、建立檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺帳報(bào)表、圖冊健全，保存完好。5、受理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。6、開展回訪工作，回訪率60%以上。7、每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。8、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。
《商品房買賣合同》中應(yīng)明確供水、供電、供熱、燃?xì)?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施交付使用期限和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、物業(yè)管理用房的配置，以及物業(yè)區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件后的60日之內(nèi)，物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位履行首屆業(yè)主大會籌備義務(wù)的承諾。
（三）物業(yè)的驗(yàn)收移交和物業(yè)管理用房
1、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定程序開發(fā)建設(shè)物業(yè)，物業(yè)具備交付使用條件后，物業(yè)管理企業(yè)方可承接物業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查并做好記錄。一是查驗(yàn)物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位有關(guān)供水、供電、供熱、燃?xì)?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施的交付使用承諾是否落實(shí)，明確配套基礎(chǔ)設(shè)施管理維修責(zé)任和產(chǎn)權(quán)歸屬；二是查驗(yàn)房屋共用部位的建設(shè)質(zhì)量。對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量和公建配套設(shè)施等問題，及時書面告知物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位。物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位對物業(yè)管理企業(yè)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)當(dāng)予以整改，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
2、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按《條例》第二十九條和第三十條的規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房。
3、物業(yè)管理用房包括物業(yè)管理企業(yè)辦公用房和業(yè)主大會用房，在前期物業(yè)管理期間，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用；業(yè)主大會成立后，無償提供給業(yè)主大會，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。
物業(yè)管理用房的具體標(biāo)準(zhǔn)為：物業(yè)管理企業(yè)辦公用房，按不低于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積的0.2%配置；總建筑面積在5萬平方米以下的，按照不低于建筑面積100平方米配置。業(yè)主大會用房按不低于建筑面積30平方米配置。
建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房必須是能夠獨(dú)立使用的房屋。
三、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)
（一）物業(yè)企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員
從事物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格和相應(yīng)資質(zhì)；從業(yè)人員應(yīng)參加房產(chǎn)管理部門組織的上崗培訓(xùn)和再教育，并取得從業(yè)上崗證書。
（二）物業(yè)服務(wù)合同
1、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會應(yīng)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同，就物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、維修資金的管理與使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定，并到房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)。
2、物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括：物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；維修基金帳目代管服務(wù)和物業(yè)檔案資料的管理。
（三）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)
1、業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。目前尚未在合同中約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按市物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)交納；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
2、水、電、暖、氣等費(fèi)用收取按《條例》第四十五條規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位未按有關(guān)規(guī)定辦理水、電等公共配套設(shè)施驗(yàn)收移交手續(xù)的，由物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位收取，或委托物業(yè)管理企業(yè)代收。
（四）物業(yè)管理服務(wù)行為的規(guī)范和監(jiān)督檢查
1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費(fèi)等內(nèi)容，接受全體業(yè)主的監(jiān)督和主管部門的檢查。
2、市、區(qū)房產(chǎn)管理部門進(jìn)一步完善投訴受理和處理制度，健全企業(yè)信用檔案，加強(qiáng)對企業(yè)服務(wù)行為的檢查，對業(yè)主的投訴必須做到有落實(shí)，有反饋。
四、明確物業(yè)管理維修責(zé)任，建立維修基金制度
（一）物業(yè)管理維修責(zé)任
業(yè)主應(yīng)遵守《條例》和相關(guān)法律法規(guī)及《業(yè)主公約》的規(guī)定，合理使用物業(yè)，并承擔(dān)屬業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理維修義務(wù)。供水、供電、供熱、供氣等單位應(yīng)依照《條例》和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定履行各自的維修管理職責(zé)。
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金
1、《濟(jì)南市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法》（濟(jì)政辦發(fā)〔2001〕27號）印發(fā)后購買商品住宅的購房人，按購房總價(jià)款3%的比例繳存維修基金；濟(jì)政辦發(fā)〔2001〕27號文件印發(fā)之前購買的商品住宅，業(yè)主可按購房總價(jià)款3%的比例繳存維修基金，也可按每年每平方米2元的標(biāo)準(zhǔn)繳交維修資金。
2、購房人一次性繳存的維修基金由物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在移交房屋時代收，并存入市房產(chǎn)管理局指定的銀行專戶進(jìn)行管理；業(yè)主按年度繳交的維修資金由業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)管理企業(yè)收取，存入市房產(chǎn)管理局指定的銀行專戶進(jìn)行管理。
3、本《試行意見》印發(fā)前，已按濟(jì)政辦發(fā)〔2001〕27號文件代收商品住宅維修基金或維修資金的物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)于2003年12月10前將代收的維修基金、維修資金存入市房產(chǎn)管理局指定的銀行專戶，并按《濟(jì)南市商品住宅維修基金繳存使用管理規(guī)定》規(guī)范管理，逾期不存入專戶的，將按《條例》第三十三條規(guī)定處理。
4、商品住宅維修基金和維修資金屬業(yè)主所有，經(jīng)業(yè)主大會同意后專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、更新和改造。
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141****8063
第十條下列事項(xiàng)由業(yè)主大會決定：
（一）選舉業(yè)主委員會，更換業(yè)主委員會的委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（二）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（四）審議決定業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)的來源和用途，改變和撤銷業(yè)主委員會的不適當(dāng)決定；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）審議批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同；
（八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主入住率達(dá)到百分之五十以上或者自第一個業(yè)主入住之日起滿兩年且入住率達(dá)到百分之三十以上的，經(jīng)業(yè)主代表提議可以成立業(yè)主大會。
第十二條縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在收到業(yè)主代表提議后十五日內(nèi)，指導(dǎo)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
籌備組一般由五名成員組成，其中社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位代表各一名、業(yè)主代表三名?；I備組的組長由社區(qū)居民委員會代表擔(dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十三條籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案、業(yè)主委員會議事規(guī)則草案和業(yè)主委員會選舉辦法，制作表決票和選票，并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人；
（二）推薦業(yè)主委員會委員候選人；
（三）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會務(wù)準(zhǔn)備工作；
（四）確認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)。
前款規(guī)定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十四條籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況確定業(yè)主委員會具體人數(shù)，業(yè)主委員會由五至十五人的單數(shù)組成，設(shè)主任一人，副主任一至二人。
第十五條籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開十五日前將會議通知送達(dá)全體業(yè)主。會議通知應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者其他顯著位置公告。
第十六條采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期滿七日內(nèi)組織人員根據(jù)規(guī)定的時間、地點(diǎn)和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作，并歸檔保存。
第十七條業(yè)主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開，每年至少召開一次。
經(jīng)占建筑面積且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
提議應(yīng)當(dāng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、房屋棟號室號、投票權(quán)數(shù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議業(yè)主身份；無法核實(shí)業(yè)主身份的，提議無效。
第十八條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)服務(wù)的實(shí)施情況；
（二）在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下組織業(yè)主委員會的換屆選舉；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實(shí)施，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）整理、保存物業(yè)相關(guān)圖紙、檔案以及業(yè)主委員會會議記錄等資料；
（六）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會及其委員不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用共用部位、公用設(shè)施設(shè)備和公共場所直接從事經(jīng)營活動。
第十九條新一屆業(yè)主委員會未能選舉產(chǎn)生、業(yè)主委員會集體辭職的，按照本條例業(yè)主委員會換屆選舉的規(guī)定，重新選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會不能履行職責(zé)的，由所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，重新選舉業(yè)主委員會。
第二十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)將成立情況向所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。備案時應(yīng)當(dāng)提交以下材料：
（一）業(yè)主委員會備案登記表；
（二）業(yè)主管理規(guī)約；
（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會議事規(guī)則；
（四）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表；
（五）業(yè)主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依照上述規(guī)定重新備案。
第二十一條業(yè)主委員會會議由主任或者副主任召集。
經(jīng)三分之一以上委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有二分之一以上委員出席，作出決定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員二分之一以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。
業(yè)主委員會召開會議時，可邀請所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會派員列席。
第二十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
第二十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立活動檔案，并指定專人保管。檔案一般包括以下內(nèi)容：
（一）會議記錄、紀(jì)要；
（二）業(yè)主大會決議、業(yè)主委員會決定等書面材料；
（三）各屆業(yè)主委員會選舉、備案的材料；
（四）業(yè)主名冊；
（五）物業(yè)服務(wù)合同；
（六）其他有關(guān)資料。
第二十四條業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)報(bào)告所在地物業(yè)管理行政主管部門。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時通知相關(guān)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)原業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。
新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會。對不按時移交的，街道辦事處\鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)、督促其移交。
因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主達(dá)不到法定人數(shù)等客觀原因業(yè)主委員會未能如期換屆的，原業(yè)主委員會仍可繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生為止。
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第二十五條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；
（二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；
（三）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（四）連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的；
（五）因疾病或者其他原因喪失工作能力的；
（六）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；
（七）被聘在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的；
（八）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
第三章物業(yè)服務(wù)與管理
第二十六條在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目時，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
（一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房。房屋總建筑面積為兩萬平方米以下的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)配置建筑面積不低于一百平方米的物業(yè)服務(wù)用房。
（二）規(guī)劃部門審查物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖和單體方案中，確定物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)服務(wù)管理活動。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房、業(yè)主委員會辦公用房。其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為十五至二十五平方米。
（三）物業(yè)服務(wù)用房交付時應(yīng)當(dāng)達(dá)到正常使用功能。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。違法建筑、臨時建筑、公共場所和共用部位不得作為物業(yè)服務(wù)用房。
第二十七條新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)向市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門報(bào)送下列材料：
（一）標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖及書面證明；
（二）物業(yè)共有部分的明細(xì)表；
（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（四）應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)情況的書面材料。
建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋初始登記時，應(yīng)當(dāng)同時報(bào)送物業(yè)共有部分使用房屋的清單及相關(guān)資料，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)、記載、存檔。
第二十八條業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。
市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動實(shí)施監(jiān)督管理。
第二十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定完成前期物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)工作：
（一）預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；
（二）現(xiàn)售商品房在正式銷售三十日前；
投標(biāo)人少于三個或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積一萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十條物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動中的評標(biāo)，由招標(biāo)人代表和物業(yè)服務(wù)管理方面的專家組成的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會成員由五人以上單數(shù)組成，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的四分之三。
評標(biāo)委員會專家由招標(biāo)人從市物業(yè)管理行政主管部門建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取產(chǎn)生。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入項(xiàng)目的評標(biāo)委員會。
第三十一條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，明確物業(yè)服務(wù)的價(jià)格、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限以及資質(zhì)等級等。前期物業(yè)服務(wù)合同副本應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報(bào)縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三十二條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十三條建設(shè)單位在銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理行政主管部門公布的業(yè)主臨時管理規(guī)約示范文本制定業(yè)主臨時管理規(guī)約。業(yè)主臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位在銷售房屋時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，并將其和臨時管理規(guī)約作為房屋銷售合同的附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)后，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。
首次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約失效。
第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)并辦理承接驗(yàn)收手續(xù)。需要維修完善的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交下列資料：
（一）物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，項(xiàng)目規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機(jī)資料）；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備的清單；
（五）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料。
業(yè)主委員會尚未成立、有前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。
第三十五條前期服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第三十四條規(guī)定的資料外，還應(yīng)當(dāng)移交下列資料和資產(chǎn)：
（一）實(shí)施物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；
（二）物業(yè)服務(wù)用房；
（三）使用公用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益和物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的資產(chǎn)；
（四）公用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益節(jié)余；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理期間應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn)。
第三十六條業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用根據(jù)本條例的規(guī)定和合同的約定，由業(yè)主承擔(dān)；未售出的空置房屋，按照未售出的空置房屋的戶數(shù)或者面積確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限在六個月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有事先書面通知的，以業(yè)主辦理完相應(yīng)手續(xù)的時間為準(zhǔn)。
第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱中應(yīng)當(dāng)標(biāo)示“物業(yè)服務(wù)”字樣，在經(jīng)營服務(wù)場所公示法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。
第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。
第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)；
（二）應(yīng)當(dāng)每半年向全體業(yè)主公布一次共用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；
（三）在物業(yè)服務(wù)合同終止前三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，做好移交準(zhǔn)備，并在合同終止之日起十日內(nèi)向業(yè)主委員會移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；
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（四）按照國家規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，負(fù)責(zé)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造，并如實(shí)記錄；
（五）妥善保管財(cái)務(wù)收支賬目和原始憑證；
（六）按照規(guī)定報(bào)送各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表和相關(guān)資料；
（七）法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第四十條非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)事先持資質(zhì)證書報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門備案。
第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明委托服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同終止條件、違約責(zé)任等內(nèi)容。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將合同副本報(bào)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第四十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)由市價(jià)格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度，并定期公布。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定價(jià)格。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，按照政府公布的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)绞袃r(jià)格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門備案。
第四十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第四十四條建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評定制度。具體評定辦法由人民政府制定。
市物業(yè)管理行政主管門應(yīng)當(dāng)每年定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守法律法規(guī)、信用合同、提供服務(wù)等方面進(jìn)行評定。對評定不合格的物業(yè)管理企業(yè)，由市行政物業(yè)管理部門責(zé)令限期整改；整改后仍不合格的，由市行政主管部門取消其一年內(nèi)在本市承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的資格。
第四十五條建筑區(qū)劃內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向**終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，依法承擔(dān)建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
第四十六條未實(shí)行物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域，由所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主選聘保潔人員維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)；選聘房屋維修人員對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。
第四章物業(yè)的使用、維護(hù)與維修資金的管理
第四十七條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，不得影響公共安全，損害公共利益，不得干擾、損害他人的合法權(quán)益。
因維修房屋及共用設(shè)施設(shè)備給有關(guān)業(yè)主造成損失的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者補(bǔ)償。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)、他人維護(hù)房屋及共用設(shè)施設(shè)備提供便利，因業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第四十九條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二）擅自改變房屋或者共用設(shè)施設(shè)備的用途；
（三）擅自占用、改變、損壞物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備；
（四）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物，設(shè)置攤點(diǎn)、市場，張貼、涂抹、懸掛物品；
（五）亂倒垃圾、亂堆雜物、隨意停放車輛；
（六）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和其他動物；
（八）從事危害公共利益的行為；
（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第五十條因物業(yè)維修或者公共利益需要，有關(guān)單位或者個人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
有關(guān)單位、個人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十一條實(shí)行物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃內(nèi)的垃圾由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)清理收集，垃圾運(yùn)輸由所在地縣（市）、區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé)。
第五十二條利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人。
第五十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定和業(yè)主臨時管理規(guī)約或者業(yè)主管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸止。對勸止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政主管部門；對違反規(guī)定的，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理。
第五十五條物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修資金制度。
市物業(yè)管理行政主管部門依法負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金的繳存，并對物業(yè)維修和更新、改造，實(shí)行物業(yè)維修資金制度。
第五十六條物業(yè)維修資金實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ谩Ｎ飿I(yè)維修資金自存入專戶之日起按規(guī)定計(jì)息，每年轉(zhuǎn)存一次。
物業(yè)維修資金增值資金分別計(jì)入分戶帳，轉(zhuǎn)作物業(yè)維修資金滾存使用。物業(yè)維修資金的管理費(fèi)用在物業(yè)維修資金的增值收益中列支，并與物業(yè)維修資金分賬核算。
第五十七條物業(yè)維修資金的使用由業(yè)主委員會向市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門依法提出使用計(jì)劃（尚未成立業(yè)主委員會的由業(yè)主大會提出），物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)工程進(jìn)度分期劃撥使用。
第五十八條符合物業(yè)維修資金使用條件的按照下列規(guī)定列支：
（一）房屋共用部位的維修和更新、改造費(fèi)用，由該幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，從各自所繳存的物業(yè)維修資金中列支；
（二）共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，從繳存的物業(yè)維修資金中列支。
第五十九條已繳存物業(yè)維修資金的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，買賣雙方合同有約定的，按照約定辦理過戶手續(xù)或者繳存手續(xù)；合同沒有約定的，自動過戶。
第五章法律責(zé)任
第六十條違反本條例第二十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定配備物業(yè)服務(wù)用房的，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
第六十一條違反本條例第二十九條規(guī)定，建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并處十萬元以下的罰款。
第六十二條違反本條例第三十四條、第三十五條規(guī)定,建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定移交有關(guān)資料、資產(chǎn)的，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門予以通報(bào)，處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第六十三條違反本條例第三十七條規(guī)定，以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，由市物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十四條違反本條例第三十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬元以上三萬元以下的罰款。
第六十五條物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或者上級機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章附則
第六十六條本條例自2 0 0 8年1月1日起施行，2 0 0 0 年1 2月1 3日長春市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第2十一次會議通過，2 0 0 1年3月3 0日吉林省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議批準(zhǔn)的《長春市城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》同時廢止。
第二十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：
(一)業(yè)主委員會成立情況的書面報(bào)告；
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則；
(三)管理規(guī)約；
(四)業(yè)主委員會成員名單及基本情況；
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
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第二十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于任期屆滿一個月前召集業(yè)主大會會議，完成換屆選舉工作。
無正當(dāng)理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會自行解散的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立換屆籌備組換屆選舉。
換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表、居民委員會代表組成。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，并自成立之日起三十日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
自新一屆業(yè)主委員會備案之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的財(cái)務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
第二十三條業(yè)主委員會日常辦公費(fèi)用等經(jīng)費(fèi)的籌集和使用由業(yè)主大會決定。
業(yè)主委員會經(jīng)費(fèi)的收支使用情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主委員會任期屆滿，有百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)。
第二十四條業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：
(一)利用職權(quán)謀私或者收受其他利益；
(二)以業(yè)主委員會或者業(yè)主大會名義提供擔(dān)保；
(三)侵占業(yè)主財(cái)產(chǎn)或者損害業(yè)主利益；
(四)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；
(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會規(guī)定的其他情形。
第二十五條業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失或者依法被追究刑事責(zé)任的，其成員資格自行終止。
業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會成員資格終止：
(一)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；
(二)連續(xù)三次無故缺席業(yè)主委員會會議的；
(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
(四)有拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的；
(五)有嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；
(六)因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。
業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)自成員資格終止之日起三日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會。
第二十六條物業(yè)管理活動中業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
關(guān)聯(lián)法規(guī)：
第二十七條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十八條建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成招投標(biāo)工作：
(一)現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前三十日完成；
(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；
(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前九十日完成。
第二十九條在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。
第三十條建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照臨時管理規(guī)約示范文本制定臨時管理規(guī)約。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買受人明示，并作為物業(yè)買賣合同的附件。
業(yè)主大會成立后制定管理規(guī)約的，臨時管理規(guī)約失效。
第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房；二萬平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。
物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會使用；任何單位和個人不得擅自改變其用途。
第三十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)保證交付業(yè)主使用的物業(yè)達(dá)到合同約定的交付使用條件。未約定交付使用條件的，建設(shè)單位交付使用的物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)部門規(guī)定的交付使用條件。
第三十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理交接驗(yàn)收。
物業(yè)管理交接驗(yàn)收的具體辦法，由市人民政府另行制定。
第三十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置維修機(jī)構(gòu)，配備維修人員，履行維修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。
第三十五條業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起三十日內(nèi)報(bào)縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案。
業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十六條業(yè)主大會依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費(fèi)清交等事項(xiàng)進(jìn)行約定。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管。
第三十七條物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知對方，并提前三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。
第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
(一)嚴(yán)格執(zhí)行國家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范；
(二)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；
(三)確保消防等公共安全設(shè)施完好有效；
(四)建立各種突發(fā)事件的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案；
(五)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見和建議；
(六)配合居民委員會做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。
市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。
第三十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；逾期不交納的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。
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第四十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。不同物業(yè)的具體定價(jià)形式，按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、縣(市)、上街區(qū)價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房地產(chǎn)管理部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度，每年向社會公布一次。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向**終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)和管理發(fā)生的費(fèi)用，計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。
第四十四條住宅小區(qū)交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)代為業(yè)主辦理水、電、氣、暖分戶計(jì)量設(shè)施注冊手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。
第四十五條市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門對受理的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查處理，并在十日內(nèi)答復(fù)投訴人。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和居民委員會應(yīng)當(dāng)配合市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門處理物業(yè)管理活動中發(fā)生的爭議和糾紛。
第四十六條物業(yè)的使用、維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、市容環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政、治安、消防等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。
業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。
第四十七條建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖予以公示。
建設(shè)單位申請物業(yè)所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提出有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備的登記申請，由房地產(chǎn)管理部門予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權(quán)屬證書。
依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
第四十八條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
第四十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。
第五十條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
在全體業(yè)主共有道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的，是否交納車位占用費(fèi)，由業(yè)主大會決定。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂合同。
經(jīng)營收入和收取的車位占用費(fèi)扣除經(jīng)營管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu)；
(二)未經(jīng)規(guī)劃等有關(guān)部門批準(zhǔn)改變房屋用途和房屋外貌；
(三)違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施；
(四)擅自占用、挖掘道路、場地；
(五)侵占綠地、毀壞花草樹木；
(六)亂設(shè)攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物；
(七)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；
(八)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音；
(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品；
(十)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以制止；制止無效的，可以向有關(guān)部門舉報(bào)或投訴。
第五十二條新建物業(yè)、公有出售房屋和拆遷安置中調(diào)換房屋的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記前按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
本條例施行前未交納專項(xiàng)維修資金的物業(yè)或者專項(xiàng)維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定收交或續(xù)籌。收交或續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主大會決定。
第五十三條專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行業(yè)主所有、專戶存儲、專款專用、政府監(jiān)管的原則。
專項(xiàng)維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定另行制定。
第五十四條違反本條例第五十一條第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)項(xiàng)規(guī)定的，按照城市規(guī)劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。
前款規(guī)定的行政處罰權(quán)，在依法實(shí)行城市管理相對集中行政處罰權(quán)區(qū)域內(nèi)的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)行使；其他區(qū)域內(nèi)的，由有關(guān)部門按照法定權(quán)限行使。
第五十五條違反本條例第三十六條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕辦理交接手續(xù)或拒不撤出，或者新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬以下罰款，并建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其資質(zhì)證書或者降低其資質(zhì)。
第五十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條第二款規(guī)定擅自撤離的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以五千元以上三萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其資質(zhì)證書。
第五十七條違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)部門按照其他法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第五十八條業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。
第五十九條市人民政府可以就物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等，根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定，分別制定具體管理辦法。
第六十條物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的示范文本，由市房地產(chǎn)管理部門制訂。
第六十一條本條例自2008年3月1日起施行。
業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。
第十二條業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個專有部分按照一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計(jì)算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十三條專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動產(chǎn)登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計(jì)算；
（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十四條業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。業(yè)主代表可以接受業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。
非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
第十五條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項(xiàng)。
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第十六條首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。
籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存，?？顚Ｓ?。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督?；I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第十七條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。
業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間；逾期仍未召開的，由房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)社區(qū)居民委員會組織召開。
業(yè)主大會會議議題涉及終止業(yè)主委員會委員資格或者撤銷業(yè)主委員會所作決定的，業(yè)主大會會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者委托社區(qū)居民委員會核實(shí)召開條件后召開。
第十八條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。
因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下行使業(yè)主委員會職責(zé)。
第十九條業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。
業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。
第二十條業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
（一）不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的；
（二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的；
（三）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；
（四）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；
（五）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；
（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；
（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
（四）被依法追究刑事責(zé)任的。
第二十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第二十四條業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第二十五條業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第二十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)，可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：
（一）新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域。
（二）舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)將區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第二十八條具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
（一）經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的；
（二）兩個以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限**長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意。
第三十條一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理區(qū)域建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域建筑面積小于五萬平方米或者純?yōu)榉亲≌?，?jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：
（一）參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實(shí)；
（二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；
（三）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案；
（四）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。
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第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地等進(jìn)行查驗(yàn)時，應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。
第三十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：
（一）符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
（二）及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；
（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；
（四）協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；
（五）接受社區(qū)居民委員會監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報(bào)物業(yè)所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案。
第三十五條物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)對方之日起滿三個月合同終止；合同終止的不影響當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達(dá)對方之日起三十日內(nèi)合同終止。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由拒絕退出物業(yè)項(xiàng)目。
第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。社區(qū)居民委員會可以根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過六個月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)不同的階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門制定。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調(diào)整。
第三十八條物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)；物業(yè)交付使用通知發(fā)出一個月后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。
物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限**高不得超過十二個月。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個月的，則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。
第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。
物業(yè)經(jīng)營性收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，其中實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況；實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況。
前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項(xiàng)，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)審計(jì)前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第四十條經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。
業(yè)主采用民事雇傭方式聘請自然人進(jìn)行服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付意外傷害等保障費(fèi)用。電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。
業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可以持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居民委員會的證明材料，向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請代為開具發(fā)票。
業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對管理費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金、物業(yè)經(jīng)營性收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。
第四章物業(yè)使用和維修
第四十一條業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時應(yīng)當(dāng)依照有利于使用安全、團(tuán)結(jié)互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、管線鋪設(shè)和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門制定。
第四十二條物業(yè)使用中禁止下列行為：
（一）違法拆改、變動房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；
（三）違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物；
（四）擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用；
（五）擅自改變房屋外立面；
（六）擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施；
（七）損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地；
（八）排放有毒、有害和污染環(huán)境的物質(zhì)或者超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
（十）占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（十一）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
對違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報(bào)告，相關(guān)部門和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時處理。
第四十三條業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
第四十四條業(yè)主大會成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費(fèi)等管理制度由業(yè)主大會制定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第四十五條物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣等共用設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時接收。物業(yè)交付使用時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。
專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時做好共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向**終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。
第四十六條物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
（一）專用部位和專用設(shè)施設(shè)備包括在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān)；
（二）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。屬人為損壞的，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合。
第四十七條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。
業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。
第五章物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金
第四十八條用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項(xiàng)目工程決算金額為準(zhǔn)；在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)時無法提供工程決算報(bào)告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報(bào)告提請結(jié)算**終金額。
物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣（市）房產(chǎn)主管部門指定的機(jī)構(gòu)（以下稱保修金管理機(jī)構(gòu)）統(tǒng)一管理。
第四十九條在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支：
（一）經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的；
（二）經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。
需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。
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第五十條物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照當(dāng)年1月1日一年期銀行定期存款利率計(jì)息。
物業(yè)保修金存儲期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
第五十一條物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣（市）人民政府指定的機(jī)構(gòu)（以下稱維修資金管理機(jī)構(gòu)）統(tǒng)一管理，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財(cái)政部門的監(jiān)督。
第五十二條首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準(zhǔn)；前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門會同同級財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)后公布。
第五十三條物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。
第五十四條物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款每年計(jì)息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照當(dāng)年1月1日一年期銀行定期存款利率計(jì)息。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。
第五十五條使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等相關(guān)事項(xiàng)；
（二）業(yè)主委員會審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項(xiàng)后征求業(yè)主意見，同時將上述事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；
（三）征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請；
（四）維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之七十的維修費(fèi)用；
（五）工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計(jì)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會驗(yàn)收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計(jì)。
工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報(bào)。
第五十六條電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣（市）質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報(bào)告；
（二）質(zhì)監(jiān)或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項(xiàng)予以書面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認(rèn)書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請物業(yè)專項(xiàng)維修資金；
（四）維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實(shí)額度百分之七十的維修費(fèi)用；
（五）工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計(jì)的工程決算報(bào)告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額。
第五十七條經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理。
實(shí)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：
（一）由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的實(shí)施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金的存儲銀行、計(jì)息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容；
（二）召開業(yè)主大會會議對實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；
（三）業(yè)主委員會將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會決定等相關(guān)資料報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu)；
（四）維修資金管理機(jī)構(gòu)對申請資料進(jìn)行核實(shí)，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。
第五十八條任何機(jī)構(gòu)和個人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營性活動。
第六章法律責(zé)任
第五十九條對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰；沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
本條例規(guī)定由市、縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門實(shí)施的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。
第六十條建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以五千元的罰款。
第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以二千元以上五千元以下的罰款。
第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由市房產(chǎn)主管部門吊銷或者提請吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書。
第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第二款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，并可處以五千元以上一萬元以下的罰款。
第六十四條業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，并可處以一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處以十萬元以上二十萬元以下的罰款。
第六十五條業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處；違反本條例第四十二條第一款第六項(xiàng)規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處；違反本條例第四十二條第一款第七項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處；違反本條例第四十二條第一款第八項(xiàng)、第九項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)主管部門依法查處。
第六十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十二條第二款規(guī)定，對業(yè)主、非業(yè)主使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未及時報(bào)告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，可處以一千元以上一萬元以下的罰款。
第六十七條建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。
第六十八條違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）挪用專項(xiàng)維修資金或者保修金的；
（二）對投訴、舉報(bào)不及時處理或者發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的；
（三）利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。
第七章附則
第六十九條本條例自年月日起施行。
業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)按其擁有的專有部分面積計(jì)算，每平方米為1票，不足1平方米的不計(jì)算。
第十五條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)進(jìn)行表決：
（一）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
（二）管理規(guī)約草案；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則草案；
（四）需要由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。
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第十六條首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會但沒有表決通過管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案的，業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)依照國家和本省有關(guān)規(guī)定修改管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案，并提交業(yè)主大會會議表決。
管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案未經(jīng)業(yè)主大會表決通過的，業(yè)主委員會不得行使前款規(guī)定以外的職權(quán)。
第十七條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）草擬管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的修訂草案；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約；
（六）法律、法規(guī)和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
前款所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人以及業(yè)主之外的其他實(shí)際使用物業(yè)的人。
第十八條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、能模范履行業(yè)主義務(wù)和有一定工作能力的人員擔(dān)任。
業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三至五年，可以連選連任，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會從委員中推舉產(chǎn)生。
第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案：
（一）業(yè)主委員會成員名單及相關(guān)資料；
（二）召開業(yè)主大會會議的有關(guān)原始資料；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會決議的其他事項(xiàng)。
前款所列備案事項(xiàng)發(fā)生變化的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。
第二十一條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
（一）因物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、贈與、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）因疾病或者其他原因喪失履職能力的；
（三）連續(xù)兩年每年常住物業(yè)管理區(qū)域的時間不足半年的；
（四）以書面形式提出辭職，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會接受的；
（五）依法被判處有期徒刑以上刑罰或者被勞動教養(yǎng)的；
（六）法律、法規(guī)及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員職務(wù)終止的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告，并可接受業(yè)主查詢。
第二十二條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會三分之一以上委員或者20名以上業(yè)主提議，可以召開業(yè)主大會會議決定是否罷免其委員職務(wù)：
（一）不履行業(yè)主義務(wù)且拒不改正的；
（二）不履行委員職責(zé)的；
（三）侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的；
（四）在物業(yè)管理活動中謀取私利的；
（五）其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形。
業(yè)主委員會委員職務(wù)被罷免的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告，并可接受業(yè)主查詢。
第二十三條業(yè)主委員會任期屆滿前6個月，應(yīng)當(dāng)在書面報(bào)告所在地人民政府物業(yè)管理主管部門后，組織換屆選舉。
業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，按照首次業(yè)主大會會議召開的規(guī)定，重新選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會任期屆滿后，不得繼續(xù)履行職責(zé)。
第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿后3日內(nèi)，移交有關(guān)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的財(cái)物、文件資料、印章等。已經(jīng)完成換屆選舉的，應(yīng)當(dāng)移交給新一屆業(yè)主委員會；未完成換屆選舉的，移交給所在地人民政府物業(yè)管理主管部門代管。
第二十五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，所在地人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求所在地人民政府物業(yè)管理主管部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。
第二十六條市、縣、自治縣人民政府可以根據(jù)實(shí)際需要，決定由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會履行本章第十一條、第二十條和第二十五條規(guī)定的職責(zé)。
第三章物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地市、縣、自治縣人民政府物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。具體辦法由省人民政府制定。
第二十八條一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地不得分割管理。
分期開發(fā)的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，后期建成部分應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
第二十九條建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后90日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將下列材料報(bào)所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案：
（一）物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；
（二）各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；
（三）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等其他竣工驗(yàn)收資料；
（四）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（六）其他相關(guān)資料。
物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)將前款備案材料建檔并保存。
第三十條業(yè)主委員會成立后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將本條例第二十九條規(guī)定的備案材料提供給業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所需的資料。
業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以到物業(yè)管理主管部門復(fù)印、查閱相關(guān)資料，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)為其提供服務(wù)。
第三十一條建設(shè)單位在向業(yè)主交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會用房、共用場地、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的水、電等計(jì)量器具。
第三十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積2‰的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，但**低不少于50平方米，**高不超過500平方米。
物業(yè)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，無償提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，任何單位和個人不得改變其用途。已經(jīng)成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)用房由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)接收；尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)用房由所在地人民政府物業(yè)管理主管部門代為接收。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光等使用功能，沒有配置電梯的物業(yè)，所在樓層不得高于四層。
業(yè)主委員會的辦公場所應(yīng)當(dāng)從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑解決。
第三十三條建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證和房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)服務(wù)用房的房號及相關(guān)資料。對不按照規(guī)定提交的，不予核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記。
房產(chǎn)主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)核查并在不動產(chǎn)登記簿中載明物業(yè)服務(wù)用房房號和面積。
第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得資質(zhì)證書，并按照資質(zhì)等級管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。
物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和管理人員職業(yè)資格證書。
第三十五條業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，由業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定選聘的，還應(yīng)當(dāng)就選聘的方式和擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費(fèi)、合同期限以及授權(quán)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)限等有關(guān)事項(xiàng)作出決定。
第三十六條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)的基本情況；
（二）聘用方和受聘方的權(quán)利義務(wù)；
（三）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求；
（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)、收取辦法和計(jì)費(fèi)方式；
（五）物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)要求；
（六）合同的期限、變更和解除；
（七）合同終止時物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式；
（八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；
（九）專項(xiàng)維修資金的管理使用；
（十）物業(yè)服務(wù)用房；
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（十一）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主、物業(yè)使用人的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他特約服務(wù)項(xiàng)目，其服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起30日內(nèi)，會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)物業(yè)所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公告。
第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理區(qū)域安全防范制度和制訂安全防范應(yīng)急預(yù)案，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同配備相應(yīng)數(shù)量的安全防范工作人員。發(fā)生突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有建立健全安全防范制度、未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，或者負(fù)責(zé)安全防范的工作人員違反安全防范制度，造成業(yè)主或者物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第三十八條普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。省人民政府可根據(jù)本經(jīng)濟(jì)特區(qū)的實(shí)際和需要，適時調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)范圍。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，省價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門，根據(jù)普通住宅物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)成本等情況，分類制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度，并每三年至少向社會公布一次。基準(zhǔn)價(jià)根據(jù)相關(guān)服務(wù)的社會平均成本、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和社會承受能力等因素適時調(diào)整。
政府制定或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)實(shí)行聽證。
第三十九條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)協(xié)商具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)所在地人民政府價(jià)格行政主管部門備案。
未成立業(yè)主委員會的住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，不得超過政府指導(dǎo)價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)所在地人民政府價(jià)格行政主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主和物業(yè)使用人對此有權(quán)查詢。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加收費(fèi)項(xiàng)目，擴(kuò)大收費(fèi)范圍。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同約定之外自行提供的服務(wù)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)拒絕接受服務(wù)和支付費(fèi)用。
物業(yè)管理區(qū)域共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用的水、電費(fèi)用等，由業(yè)主根據(jù)實(shí)際消費(fèi)分?jǐn)?。具體辦法由省價(jià)格行政主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定。
第四十條已竣工但尚未出售或者已出售但因建設(shè)單位原因未按時交付給業(yè)主的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。
物業(yè)依法交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主全額交納；但建設(shè)單位在出售物業(yè)時向業(yè)主承諾贈送的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位按照承諾贈送的費(fèi)用交納。
第四十一條業(yè)主共用的設(shè)施設(shè)備、場地以及房屋，經(jīng)業(yè)主共同決定，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營，其收益按合同約定執(zhí)行。
第四十二條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會尚未作出續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管時為止。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照原合同約定交納延續(xù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)情形終止后10日內(nèi)，辦理以下移交手續(xù)：
（一）移交業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房、經(jīng)營用房、場地和其他財(cái)物；
（二）移交提供服務(wù)期間用業(yè)主共有資金購置的屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；
（三）移交預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者結(jié)余的物業(yè)服務(wù)資金、專項(xiàng)維修資金及相關(guān)費(fèi)用；
（四）移交提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造及維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料。
前款規(guī)定的財(cái)物和資料，成立業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交；沒有成立業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，交所在地人民政府物業(yè)管理主管部門接收和代管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)將第一款第（四）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)資料，報(bào)所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案。
第四十四條物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)情形終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠費(fèi)等為由拒絕辦理移交手續(xù)。
業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)情形終止后的10日內(nèi)報(bào)告所在地人民政府物業(yè)管理主管部門。
第四十五條物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠信檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)因違法違規(guī)受到處罰的，一年內(nèi)不得承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)將有關(guān)信息記入其誠信檔案并予以公示。
第四十六條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員預(yù)警公示制度，對違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報(bào)批評和公開譴責(zé)，并可以向物業(yè)管理主管部門提出處罰建議。
第四章物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十七條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理方面的規(guī)定和約定告知受讓人或承租人，并自合同簽訂15日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。
第四十八條業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，并對房屋裝飾裝修施工進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。
業(yè)主違反房屋裝飾裝修規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時督促其改正；仍不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)禁止裝飾裝修施工人員和施工材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，并報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理。
業(yè)主進(jìn)行裝飾裝修影響到相鄰業(yè)主正常生活的，相鄰業(yè)主有權(quán)勸止，也可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會協(xié)調(diào)處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在接到請求后24小時內(nèi)協(xié)調(diào)處理。
第四十九條建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車位、車庫預(yù)售許可或物權(quán)登記。但車位、車庫已經(jīng)由業(yè)主公攤的，或者占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的車位、車庫，車位、車庫屬于全體業(yè)主共有。
業(yè)主共有的車位、車庫的收益屬于全體業(yè)主所有，其用途由業(yè)主共同決定。
住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)收費(fèi)按照本省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。
車位、車庫數(shù)量等于或少于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時，每套房屋只能配套購買或租用一個車位或車庫。車位、車庫有空余的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以再次租用一個車位、車庫；也可以臨時出租給業(yè)主、物業(yè)使用人以外的單位、個人，但業(yè)主、物業(yè)使用人有需要的，應(yīng)當(dāng)隨時收回。
建設(shè)單位或業(yè)主不得將車位、車庫出售或轉(zhuǎn)讓給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人購買車位、車庫的，房產(chǎn)登記主管部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。
建設(shè)單位不得只出售而不出租車位、車庫。
第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施，對進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進(jìn)行嚴(yán)格管理。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
工程車輛、大中型客貨車輛不得進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放。但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)、設(shè)施設(shè)備維修確需停放的除外。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通事故報(bào)警的，公安機(jī)關(guān)交通管理部門應(yīng)當(dāng)受理。
對依照本條規(guī)定不得進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的車輛或者停放車輛影響其他車輛和行人的正常通行的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以阻止，或者責(zé)令離開。
第五十二條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)使用人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)抄表到戶，并向**終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償代收代交相關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費(fèi)用而停止向**終用戶提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。
第五十四條物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
（一）自用部分的所需費(fèi)用，由擁有該部分的業(yè)主自行承擔(dān)；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主按照其擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂Ｒ勒沼嘘P(guān)規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，從專項(xiàng)維修資金中列支。但物業(yè)的共有部分屬于人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)；
（三）物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和
新改造費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。
專項(xiàng)維修資金的收取、使用和管理辦法按照國家和本省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
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第五十五條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、故障，嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者人身財(cái)產(chǎn)安全，需要緊急動用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新的，業(yè)主委員會可以在書面報(bào)告所在地人民政府物業(yè)管理主管部門并經(jīng)在住業(yè)主過半數(shù)同意后動用專項(xiàng)維修資金。
物業(yè)管理主管部門認(rèn)為業(yè)主委員會報(bào)告的情形不屬于前款規(guī)定的可以緊急動用專項(xiàng)維修資金情形的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會不得緊急動用。
因發(fā)生自然災(zāi)害或嚴(yán)重故障致使共用部位、共用設(shè)施設(shè)備遭受損壞，業(yè)主委員會緊急動用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)提請下次業(yè)主大會會議審議追認(rèn)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒有成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主在出現(xiàn)第一、第三款規(guī)定的情形，需要緊急動用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新時，可以向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門提出書面申請，經(jīng)物業(yè)管理主管部門審核同意后可以緊急動用專項(xiàng)維修資金。
第五章法律責(zé)任
第五十六條建設(shè)單位違反本條例第十二條規(guī)定，超過規(guī)定時間6個月內(nèi)未報(bào)告的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門處1萬元罰款；超過6個月未報(bào)告的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門處5萬元罰款。
第五十七條業(yè)主委員會違反本條例第十六條規(guī)定，行使規(guī)定以外職權(quán)的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，并予以警告。
業(yè)主委員會違反本條例第二十條規(guī)定，未按時將有關(guān)材料報(bào)送備案，或者相關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變化未重新報(bào)送備案的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，處1000元以上3000元以下罰款。
依照前兩款規(guī)定予以警告的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。
第五十八條建設(shè)單位違反本條例第二十九條規(guī)定，未將有關(guān)材料報(bào)送備案的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第五十九條建設(shè)單位違反本條例第三十條規(guī)定，未向業(yè)主委員會提供材料的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第六十條建設(shè)單位違反本條例第三十一條規(guī)定，未對物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會用房、共用場地、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的水、電等計(jì)量器具的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下罰款。
第六十一條建設(shè)單位違反本條例第三十二條規(guī)定第一款，不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改正，有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得1至2倍的罰款；沒有違法所得的，處30萬以上50萬以下罰款。
第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條規(guī)定的，依照下列規(guī)定予以處罰：
（一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的；或者聘用未取得專業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)服務(wù)活動的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；
（二）轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書或以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或管理人員職業(yè)資格證書的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，降低其資質(zhì)等級或者吊銷其資質(zhì)證書；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處3000元以上5000元以下罰款：
（一）違反本條例第三十六條第三款規(guī)定，未將生效物業(yè)服務(wù)合同按時報(bào)送備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公告的；
（二）違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
（三）違反本條例第四十三條第三款規(guī)定，未將有關(guān)資料向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門報(bào)送備案的；
（四）違反本條例第四十四條第二款規(guī)定，未向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門報(bào)告的。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第一款規(guī)定，未將物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)所在地人民政府價(jià)格行政主管部門備案的，由縣級以上人民政府價(jià)格行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處3000元以上5000元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第四款、第五十三條第二款規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定，重復(fù)收費(fèi)、超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、收取額外費(fèi)用或者擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、擴(kuò)大收費(fèi)范圍的，由縣級以上人民政府價(jià)格行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得1至2倍的罰款。
業(yè)主委員會違反第三十九條第三款規(guī)定，未向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由縣級以上人民政府價(jià)格行政主管部門責(zé)令限期改正。
業(yè)主委員會超越職權(quán)作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)決定的，同意作出該決定的業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十三條、第四十四條規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)情形終止后，拒絕辦理移交手續(xù)的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期移交；逾期仍不移交的，視不同情形，按月處1萬元以上5萬元以下罰款；超過3個月仍不移交的，降低其資質(zhì)等級或者吊銷其資質(zhì)證書。
第六十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十八條規(guī)定，未書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，且未派人到裝飾裝修現(xiàn)場監(jiān)督檢查的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門處1000元以上3000元以下罰款。
第六十六條建設(shè)單位、業(yè)主違反本條例第五十條第三款的規(guī)定，將車位、車庫出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，沒收違法所得，并處違法所得1倍的罰款。
建設(shè)單位違反本條例第五十條第四款的規(guī)定，只出售而不出租車位、車庫的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
建設(shè)單位違反本條例第五十條第二款的規(guī)定，不按規(guī)定收回業(yè)主、物業(yè)使用人以外單位、個人臨時租用的車位、車庫的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，沒收違法所得，并處1000元以上1萬元以下罰款。
違反本條例第五十一條第二款的規(guī)定，在住宅物業(yè)管理區(qū)停放車輛影響其他車輛和行人的正常通行的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門給予警告，或者處50元以上500元以下罰款。
違反本條例第五十一條第三款的規(guī)定，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放工程車輛、大中型客貨車輛的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門給予警告，或者處500元以上5000元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十一條第五款規(guī)定，不履行車輛管理職責(zé)的，縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門可予以警告，或者處1000元以上3萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，降低其資質(zhì)等級或者吊銷其資質(zhì)證書。
第六十七條供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第五十三條規(guī)定，未抄表到戶并向**終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，或者因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費(fèi)用而停止向**終用戶提供服務(wù)的，由縣級以上人民政府價(jià)格行政主管部門或者物業(yè)管理主管部門根據(jù)職權(quán)，處10萬元以上50萬元以下罰款。
第六十八條業(yè)主違反本條例規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照物業(yè)服務(wù)合同約定收取違約金。
第六十九條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約約定，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止，要求其限期改正或者提請有關(guān)部門處理；造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第七十條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生糾紛的，可以向縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門和相關(guān)部門申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。
當(dāng)事人對行政處罰不服的，可以依法申請復(fù)議或者向人民法院起訴。
第七十一條物業(yè)管理主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本條例的規(guī)定，未履行相關(guān)職責(zé)或者在工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、收受賄賂的，由其上級機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十二條違反本條例規(guī)定的行為，本條例未設(shè)定處罰但其他法律法規(guī)已設(shè)定處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定處罰。
第六章附則
第七十三條省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、裝飾裝修承諾書等示范文本，提供業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考。
第七十四條本條例中有關(guān)專業(yè)用語：
（一）專有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋（含整棟建筑物）、車位、攤位，以及規(guī)劃專屬于特定房屋且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
（二）自用部位，是指業(yè)主所購房屋內(nèi)部，由業(yè)主自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、庭園及室內(nèi)墻面、天花板、地面等部位；
（三）自用設(shè)施設(shè)備，是指業(yè)主所購房屋內(nèi)部，由業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿?、電線等設(shè)施設(shè)備；
（四）共用部位，是指一幢房屋內(nèi)由該幢房屋的業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、天井、房屋承重結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、承重墻體、梁、柱、屋頂?shù)龋?、室外墻面等部位?
（五）共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)或單幢房屋內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
決定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列方法認(rèn)定：
（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;
（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；
（三）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計(jì)算。
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第七十五條本條例具體應(yīng)用的問題由省人民政府解釋。
第七十六條本條例自2011年1 月 1日起施行?！逗Ｄ鲜∽≌瑓^(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》同時廢止。與本條例不相一致的本省有關(guān)規(guī)定，以本條例為準(zhǔn)。
第十七條業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報(bào)告；
(二)業(yè)主大會決議；
(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(四)業(yè)主委員會委員名單。
材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。
第十八條業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：
(一)任職期限屆滿的；
(二)不再具備業(yè)主身份的；
(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的；
(四)被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；
(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第四章物業(yè)服務(wù)
第十九條業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。
市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動態(tài)監(jiān)督管理。
第二十條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第二十一條物業(yè)服務(wù)是包括各專項(xiàng)服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。
未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。
第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實(shí)施；委托實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。
第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
第二十四條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。
決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十五條物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。
第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。
業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月告知業(yè)主。
第二十七條物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：
(一)移交物業(yè)共用部分；
(二)移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料；
(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；
(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強(qiáng)行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并進(jìn)行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。
第二十九條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監(jiān)理。
物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報(bào)告。
第三十條房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。
本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息。
第五章物業(yè)的使用與維護(hù)
第三十一條住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報(bào)登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第三十二條建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車庫、車位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設(shè)單位調(diào)整租金時應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。
業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。
第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向**終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。
第三十四條發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金：
(一)屋面防水損壞造成滲漏的；
(二)電梯故障危及人身安全的；
(三)高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；
(四)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的；
(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；
(六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。
使用專項(xiàng)維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關(guān)部門制定。
第三十五條物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)同時過戶
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第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合。
第三十七條物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時,相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,造成專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。
第三十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。
第六章法律責(zé)任
第三十九條違反本辦法第十條規(guī)定，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。
第四十條違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。
第四十一條違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將合同報(bào)送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，并可處1萬元罰款。
第四十二條違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十三條違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期交接；逾期不交接的，可處3萬元罰款。
違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。
違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十四條業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé)；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項(xiàng)。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第七章附則
第四十五條本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。
本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。
本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定；未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。
本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務(wù)中提供物業(yè)服務(wù)的建設(shè)單位。
第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發(fā)布，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。
業(yè)主小組履行下列職責(zé)：
(一)討論業(yè)主大會擬討論的事項(xiàng)；
(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。
業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
編輯本段第三章前期物業(yè)管理第二十條
住宅物業(yè)(含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè))的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式公開選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
第二十一條
建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與其簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時間等內(nèi)容。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十二條
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定期限，**長不得超過二年。分期建設(shè)的物業(yè)除外。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前二個月通知業(yè)主。
第二十三條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，參照國家示范文本制定業(yè)主臨時公約，并向物業(yè)買受人明示。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)銷售合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守業(yè)主臨時公約。
第二十四條
建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收時，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
(四)業(yè)主名冊；
(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)全部移交前款所列資料和物業(yè)管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房等進(jìn)行查驗(yàn)，登記造冊。
第二十五條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)建設(shè)總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，**低不得少于一百平方米。
規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)工程規(guī)劃時，應(yīng)當(dāng)審查該工程規(guī)劃設(shè)計(jì)是否符合前款規(guī)定。對不符合規(guī)定要求的，不予核發(fā)有關(guān)證件。
建設(shè)單位在申請商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)屬登記時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的面積、位置等相關(guān)資料。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記時，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資料上注明物業(yè)管理用房的位置，并告知區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門。
第二十六條
物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，無償使用物業(yè)管理用房并負(fù)責(zé)維護(hù)。
物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買賣；未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改作他用。
第二十七條
前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；物業(yè)銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
編輯本段第四章物業(yè)管理服務(wù)第二十八條
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持規(guī)定的文件資料到市物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)。
物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，向社會公開。
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第二十九條
一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會決定。
物業(yè)服務(wù)合同草案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。
第三十條
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列事項(xiàng)：
(一)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔；
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)和安全巡查；
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理；
(四)庭院綠地及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；
(五)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)；
(六)通知有關(guān)單位維修市政公用設(shè)施；
(七)物業(yè)服務(wù)合同確定的其他事項(xiàng)。
第三十一條
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照市價(jià)格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并接受價(jià)格主管部門的監(jiān)督檢查。
物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的要求提供特約服務(wù)的，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第三十二條
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，但是業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照標(biāo)準(zhǔn)全額交納。
第三十三條
物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取不超過三個月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。但物業(yè)服務(wù)合同約定先服務(wù)后收費(fèi)的，從其約定。
第三十四條
物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)簽以及出現(xiàn)法定或者約定提前中止合同情形的，應(yīng)當(dāng)提前二個月通知對方。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門的監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房和本條例第二十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會移交給業(yè)主大會新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十五條
有關(guān)執(zhí)法機(jī)關(guān)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務(wù)時，物業(yè)管理企業(yè)不得阻撓。
對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護(hù)、物業(yè)裝修、市政公用設(shè)施、綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法及時處理。
第三十六條
物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
編輯本段第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第三十七條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。
第三十八條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場(庫)，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。
第三十九條
供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
前款所列單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行工程施工，應(yīng)當(dāng)在施工前告知物業(yè)管理企業(yè)并簽訂協(xié)議，做好施工現(xiàn)場的恢復(fù)工作。
第四十條
業(yè)主裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。
業(yè)主裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)以及建筑垃圾清運(yùn)方式等告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議。
第四十一條
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金按照國家有關(guān)規(guī)定籌集，歸業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和大型設(shè)施設(shè)備的更新、改造，不得挪作他用。
第四十二條
進(jìn)行住宅建設(shè)工程招標(biāo)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中明確按照工程價(jià)款結(jié)算總額百分之五的比例預(yù)留建設(shè)工
程質(zhì)量保證金，并與施工單位在合同條款中對涉及保證金的事項(xiàng)進(jìn)行約定。建設(shè)工程質(zhì)量保證金應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的保修。
住宅建設(shè)工程竣工結(jié)算后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時向施工單位支付工程結(jié)算價(jià)款并預(yù)留保證金。
因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)鑒定及維修費(fèi)用。施工單位不維修也不承擔(dān)費(fèi)用的，建設(shè)單位可以按照合同約定從保證金中支付相關(guān)費(fèi)用。
合同約定的保證金預(yù)留期滿后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向施工單位返還保證金。
第四十三條
業(yè)主大會決定利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
編輯本段第六章法律責(zé)任第四十四條
違反本條例規(guī)定，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理行政主管部門給予行政處罰的，由物業(yè)管理行政主管部門依法給予行政處罰。
第四十五條
違反本條例規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由工商、價(jià)格、公安、環(huán)境保護(hù)、城市管理、城市園林綠化等部門處罰的，由有關(guān)部門依法給予行政處罰。
第四十六條
當(dāng)事人對行政機(jī)關(guān)的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的行政機(jī)關(guān)依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第四十七條
對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為，有關(guān)行政管理部門發(fā)現(xiàn)或者接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)予以制止和處罰而不予制止、處罰的，由其上級行政機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正；造成嚴(yán)重后果的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
編輯本段第七章附則第四十八條
本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地等。
本條例所稱前期物業(yè)管理，是指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的活動。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。
本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
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相關(guān)問題

問石家莊空置房屋物業(yè)費(fèi)如何收取石家莊空置房屋物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么

答

很多人都不理解房子買了不住還要收取物業(yè)費(fèi)，下面搜房網(wǎng)就石家莊空置房的物業(yè)費(fèi)收取規(guī)定做一些詳解。空置房 2009年6月18日,經(jīng)石家莊市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議修訂,并于2009年11月28日經(jīng)河北省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議批準(zhǔn),《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例》于2010年3月1日開始實(shí)施。《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十七條規(guī)定:“連續(xù)三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè),空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外http://www.fdcew.com/。業(yè)主空置物業(yè)的起止時間,應(yīng)當(dāng)事先和事后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并辦理相關(guān)手續(xù)?！? 石家莊市空置房屋物業(yè)費(fèi)收取比例的合法性分析一方面,通過對相關(guān)法條的梳理,無論是《物權(quán)法》等上位法,還是法律位階與《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例》不分伯仲的國家發(fā)展與改革委員會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(發(fā)改價(jià)格[2003]1864號),關(guān)于空置房屋物業(yè)費(fèi)用如何承擔(dān)是沒有相關(guān)的禁止性規(guī)定。也就是說從邏輯上看,《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例》本身并不違反上位法的禁止性規(guī)定。這一點(diǎn),《立法法》第六十三條第二款關(guān)于較大的市地方性法規(guī)的制定審查程序的規(guī)定可以作為佐證。另一方面,石家莊市條例的有關(guān)規(guī)定與上位法的精神和原則存在分歧,涉嫌違反上位法的精神和原則。首先,《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定:“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng),有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！睆谋緱l中,可以判斷,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t首先是有約定從約定,沒約定或約定不明確的,按業(yè)主專有面積占建筑物總面積的比例確定。因此,確定業(yè)主承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法定標(biāo)準(zhǔn)的考慮因素或評判因素只有一個即業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例,與房屋是否空置并無相關(guān)性。其次,《物權(quán)法》第七十二條第一款規(guī)定:“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”從文義解釋角度理解,不完全履行義務(wù)屬于不履行義務(wù)的范疇自然是應(yīng)有之義。石家莊市條例的這一規(guī)定,恰恰違反了上位法的權(quán)利義務(wù)相一致這一原則。再次,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同建設(shè)行政主管部門指定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》亦有類似規(guī)定,將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用分為政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。這兩種物業(yè)服務(wù)費(fèi)用類似是依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)屬性劃分的,與房屋是否空置并無直接關(guān)系,而石家莊市條例的這一規(guī)定,并不區(qū)分房屋產(chǎn)權(quán)屬性,同一按照空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),涉嫌干涉正常的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的市場秩序,本應(yīng)當(dāng)由市場調(diào)節(jié)確定價(jià)格的非政策性住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)被公權(quán)力強(qiáng)制干預(yù)了,同時一般針對政策性住房的政府指導(dǎo)價(jià)面對的是政策性住房這一整體,并不區(qū)分房屋是否空置。因此,石家莊市條例這一規(guī)定有失公平。 **后,從物業(yè)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)看,物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬于廣義的公共基金的一種,屬于權(quán)利所有權(quán)人的共有財(cái)產(chǎn),專門用于住宅小區(qū)物業(yè)的基本維護(hù)、修繕、整治工作與日常管理,并不完全等同于物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)的對價(jià)。也就是說,石家莊市條例的這一規(guī)定,表面上是涉嫌侵犯了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,實(shí)質(zhì)上從根本上侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益。等于正常交費(fèi)業(yè)主為空置房業(yè)主埋單。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)決定,其收取比例不能與供暖費(fèi)的收取比例和方式混為一談。這一點(diǎn),石家莊市物業(yè)管理協(xié)會副秘書長劉明有詳細(xì)闡述,物業(yè)服務(wù)的對象是全體業(yè)主享有的公共服務(wù),是公共產(chǎn)品,不是針對某一個業(yè)主提供的專門服務(wù)。業(yè)主是否對其專有部分進(jìn)行實(shí)際使用,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容和成本,不產(chǎn)生任何影響。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容,是對住宅區(qū)內(nèi)的房屋配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。只要一進(jìn)場接手物業(yè),無論住宅區(qū)內(nèi)的入住率是多少,物業(yè)服務(wù)企業(yè)都要提供上述服務(wù)。劉明認(rèn)為,物業(yè)費(fèi)用的去向,有一半是拿去維護(hù)設(shè)備、澆水、保潔,都是花在業(yè)主身上,空置房只交20%就等于把這個錢克扣了,物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也必然會下降,**終吃虧的是大多數(shù)的業(yè)主。 **高人民法院2009年發(fā)布并執(zhí)行的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]8號)第六條也規(guī)定,業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持。由此可見,因這種政策規(guī)定引發(fā)實(shí)踐中的訴訟糾紛時,業(yè)主以此作為抗辯理由是得不到人民法院的支持的。值得欣慰的一點(diǎn)是,石家莊市的條例這一規(guī)定設(shè)置了除外條款即“物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外”,這一除外條款遵從了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條的規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。其他省市空置房屋物業(yè)費(fèi)收取規(guī)定仔細(xì)分析全國各地頒布實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例,我們發(fā)現(xiàn)北京、天津、上海、重慶等全國大部分省市,在物業(yè)管理?xiàng)l例的條款中,或者沒有提及空置房屋物業(yè)費(fèi)收取的特別處置措施,或者規(guī)定空置房屋需全額收取物業(yè)管理費(fèi)(物業(yè)服務(wù)企業(yè)愿意讓利的情況除外),僅有少數(shù)省市采取打折收取的辦法。
問石家莊市門面房暖氣費(fèi)面積怎么計(jì)算

答

根據(jù)不同的物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)不同，我們這里是33元/平
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問物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是什么物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)如何確定

答

不同的物業(yè)管理公司的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是不同的，同一家物業(yè)公司為業(yè)主或用戶提供不同的服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)也不同。目前物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一的硬性規(guī)定，一般是由國家規(guī)定**高限價(jià)，開發(fā)商自定具體價(jià)格。物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為：一級收費(fèi)2.4元/平方米，二級收費(fèi)1.8元/平方米，三級收費(fèi)1.4元/平方米，四級收費(fèi)1.1元/平方米。物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的確定要遵從一些原則：1、不違反國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。2、與用戶的收入水平相適應(yīng)。要根據(jù)用戶的收入水平高低來確定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，則物業(yè)管理公司賠本服務(wù)，這又違背市場規(guī)則。 3、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，兼顧各方利益。所提供的服務(wù)檔次越高，則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高，特約服務(wù)一般比公共服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高，對商業(yè)部門的收費(fèi)比對機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的收費(fèi)一般要高。 4、微利原則。物業(yè)管理服務(wù)部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務(wù)項(xiàng)目越多，工作量越大，賠本就越多。5、公平原則。二、購房者為避免物業(yè)管理糾紛，可采取如下措施：1、簽署物業(yè)管理公約時，應(yīng)就有關(guān)收費(fèi)的條款仔細(xì)審核，有不合理的要經(jīng)過協(xié)商修改后才能簽署； 2、入住時一定要嚴(yán)格驗(yàn)房，查驗(yàn)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證，并實(shí)地看房，有問題的及時向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出，并妥善解決； 3、房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，及時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)系，敦促其采取措施修復(fù)； 4、盡早成立物業(yè)管理委員會，簽訂物業(yè)管理合同，對住、管雙方的行為加以規(guī)范、約束。而住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包含以下部分：①管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；②物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，電梯的運(yùn)行、維修和運(yùn)行電費(fèi)（不包二次供水加壓電費(fèi)）；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生與生活垃圾處理費(fèi)；④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；⑥辦公費(fèi)用；⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
問杭州物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是什么杭州物業(yè)費(fèi)是如何收取的

答

很多購房者不知道杭州物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是什么，其實(shí)了解杭州物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)對自己安家置業(yè)很有好處，搜房網(wǎng)為您搜集一些杭州物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的資料—— 一級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.00元 /月 .平方米 (已包含稅、費(fèi) ) 基礎(chǔ)條件小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積 3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房；綠化率 35%以上(包括水面)；綠化、休閑活動中心、場地 1500平方米以上；固定活動館所 300平方米以上；專用固定停車泊位 1個 /3戶；具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項(xiàng)以上安全防范設(shè)施；固定體育活動場館不少于二項(xiàng)設(shè)施。公共秩序維護(hù) 1、門崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝，設(shè)專人 24小時值勤，其中主出入口不少于 12小時立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動車登記換證。 2、按照規(guī)定路線和時間進(jìn)行 24小時不間斷巡邏，不少于 12次，對小區(qū)重點(diǎn)部位每小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報(bào)告有關(guān)部門。 3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志。 4、對出入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動車輛停放整齊。 5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施 24小時安全監(jiān)控并記錄及時。 6、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。 7、對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。 8、定期對服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。保潔服務(wù) 1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃 2次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭 2次。 2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。 3、公共樓道每天清掃 2次；扶手每天擦洗 2次，保持干凈整潔。 4、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。 5、按樓棟口、樓層收集垃圾，每天 2次。 6、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。 7、垃圾設(shè)施每天清潔 2次，無異味。 8、公共區(qū)域玻璃每周擦洗 1次。 9、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。 10、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。 11、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。 12、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。二級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 0.75元 /月 .平方米 (已包含稅、費(fèi) ) 基礎(chǔ)條件小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積 3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房；綠化率 30%以上(包括水面)；綠化、休閑活動中心、場地 1000平方米以上；固定活動館所 200平方米以上；具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他一項(xiàng)以上安全防范設(shè)施；體育活動場地不少于一項(xiàng)設(shè)施。公共秩序維護(hù) 1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人 24小時值勤，其中主出入口不少于 10小時立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動車登記換證。 2、按照規(guī)定路線和時間進(jìn)行 24小時不間斷巡邏，不少于 8次，對小區(qū)重點(diǎn)部位每 2小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報(bào)告有關(guān)部門。 3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。 4、對出入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動車輛停放整齊。 5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施 24小時安全監(jiān)控并記錄及時。 6、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。 7、對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。 8、定期對服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。保潔服務(wù) 1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃 1次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭 1次。 2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。 3、公共樓道每天清掃 1次；扶手每天擦洗 1次，保持干凈整潔。 4、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。 5、按樓棟口收集垃圾，每天 2次。 6、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。 7、垃圾設(shè)施每天清潔 1次，無異味。 8、公共區(qū)域玻璃每月擦洗 2次。 9、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。 10、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。 11、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。 12、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。三級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 0.50元 /月 .平方米 (已包含稅、費(fèi) ) 基礎(chǔ)條件小區(qū)封閉；有固定管理服務(wù)用房；綠化率 25%以上；綠化、休閑活動中心、場地 500平方米以上；固定活動館所 100平方米以上；有簡單的體育活動器械、設(shè)施。公共秩序維護(hù) 1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人 24小時值勤，其中主出入口不少于 8小時立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動車登記換證。 2、按照規(guī)定路線和時間巡邏，其中夜間巡邏不少于 5次，每次巡邏不少于 1小時，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報(bào)告有關(guān)部門。 3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。 4、對出入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動車輛停放整齊。 5、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。 6、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。保潔服務(wù) 1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃 1次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱等每半個月擦拭 1次。 2、公共樓道每天清掃 1次；扶手每周擦洗 2次，保持干凈整潔。 3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。 4、按樓棟口收集垃圾，每天 1次。 5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。 6、垃圾設(shè)施每周清潔 2次，無異味。 7、公共區(qū)域玻璃每月擦洗 1次。 8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。 9、根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。 10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。四級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 0.35元 /月 .平方米 (已包含稅、費(fèi) ) 基礎(chǔ)條件小區(qū)基本封閉；有固定管理服務(wù)用房；有簡單的綠地、樹木、植物。公共秩序維護(hù) 1、配備門崗室，設(shè)專人 24小時值勤。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動車登記換證。 2、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志。 3、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。保潔服務(wù) 1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃 1次，干凈整潔。 2、公共樓道每天清掃 1次；扶手每周擦洗 1次，保持干凈整潔。 3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱。 4、按樓棟口收集垃圾，每天 1次。 5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。 6、垃圾設(shè)施每周清潔 1次，無異味。 7、公共區(qū)域玻璃每 2個月擦洗 1次。 8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。 9、根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。 10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。在四級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，除基礎(chǔ)條件、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)必須達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)外，《辦法》中對房屋管理、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理和綜合管理服務(wù)也列出了相應(yīng)的規(guī)定，物業(yè)部門需符合所有條件，方能收取相應(yīng)的費(fèi)用。
問石家莊市欒城縣有廉租房嗎

答

人均住宅面積15平米可提出申請。
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石家莊市普通住宅區(qū)物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是什么 石家莊市物業(yè)費(fèi)是如何收取的

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