買劃撥商品房有風險嗎

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• 135****2051

  劃撥地：指該宗土地建造房屋時，土地使用權是由國家行政劃撥的，劃撥地在發(fā)生交易時每交易一次都需要向國土部門支付土地收益金，也叫土地出讓金。
  與之對應的是出讓地,出讓地指該宗土地建造房屋時已經向國土局交納土地出讓金，出讓地一般有出讓終止年限，一般為50-70年，年限到期前發(fā)生交易，不交納土地收益金，年限到期可以續(xù)交土地出讓金。
  除此之外沒有差別。

  查看全文↓ 2018-06-16 18:14:19
• 146****4278

  　出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的后取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特征：
  　?。?）取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑借土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。
  　　　?。?）取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的**高年限。
  　?。?）取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓后，在出讓期限內受讓人實際享有對土地占有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。 土地使用權出讓程序: 由于土地使用權出讓的形式有三種，即協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓，所以出讓的程序也各不相同。 協(xié)議出讓土地使用權的程序是：
  　?。?）用地者向政府申請取得出讓土地使用權。
  　?。?）用地申請經政府同意后，用地者與政府協(xié)商出讓土地的用地面積、使用年限、出讓地價等用地條件，雙方就有關內容達成一致后，草簽土地使用權出讓合同。
  　?。?）土地使用權出讓合同草簽完畢后，持有關材料，按審批管理的規(guī)定報有批準權限的政府批準出讓土地使用權。
  　?。?）土地使用權受讓人按合同約定支付出讓金價款，政府按合同約定提供土地使用權。（5）辦理土地登記的有關手續(xù)。
  　　招標出讓土地使用權的程序是：
  　　（1）準備招標文件，如招標書、投標書、土地使用和規(guī)劃條件等。
  　?。?）發(fā)布招標公告。
  　　（3）有意受讓人辦理競標手續(xù)。
  　?。?）政府確定中標人并簽訂出讓合同。
  　?。?）中標人按合同約定支付出讓金并辦、理土地登記手續(xù)。
  　　拍賣土地使用權的程序是：
  　?。?）準備拍賣文件。
  　?。?）發(fā)布拍賣公告。
  　?。?）有意受讓人索取有關文件，辦理競投手續(xù)。
  　　（4）在指定地點、時間競投。
  　?。?）簽訂出讓合同。
  　?。?）支付土地出讓金，辦理土地登記手續(xù)。
  　　劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式：
  　?。?）經縣級以上人民政府依法批準，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。（2）經縣級以上人民政府依法批準后，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。

  查看全文↓ 2018-06-16 18:13:15
• 154****7982

  劃撥地交易時需要多交土地出讓金和房屋維修基金！
  要是國有產權、不是地產、如果動遷的話和其他商品房沒有任何區(qū)別！

  查看全文↓ 2018-06-16 18:12:52
• 148****3862

  劃撥土地房產過戶
  一、法律規(guī)范及其適用
  目前，在我國有關規(guī)范劃撥土地使用權上形成的房屋產權的法律法規(guī)主要有：規(guī)范房地產的《城市房地產管理法》，以及與之配套的《城市房地產轉讓管理規(guī)定》和《城市房屋權屬登記管理辦法》;規(guī)范地產(國有劃撥土地使用權)的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，以及與之配套的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》和《土地登記規(guī)則》等兩個方面。從適用的對事效力看，前者既規(guī)范地產(國有劃撥土地使用權)，又規(guī)范房屋產權，后者主要規(guī)范地產(國有劃撥土地使用權)，在?房隨地走?的原則下，附帶的規(guī)范著房屋產權，因此《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及其配套規(guī)章規(guī)定：?土地使用者轉讓地上建筑物，其他附著物等所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物，其他附著物作為動產轉讓的除外?。從適用的空間效力看，前者僅適用于城市規(guī)劃區(qū)，超出城市規(guī)劃區(qū)，在沒有其他規(guī)范房地產方面的法律、行政法規(guī)、行政規(guī)章以及其他規(guī)范性法律文件的情況下，予以參照執(zhí)行，且有法規(guī)的明確規(guī)定，《城市房地產管理法》第七十一條?在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產開發(fā)、交易活動以及實施房地產管理，參照本法執(zhí)行?。而《城市房地產轉讓管理規(guī)定》、《城市房屋權屬登記管理辦法》第二條均作出同樣的規(guī)定;后者則適用于所有的國有土地，包括市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，且《暫行條例》在第二條作了明確的規(guī)定。
  二、準予轉讓的條件及其方式
  劃撥土地使用權只有符合一定條件下方可轉讓。即：(1)土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經濟組織和個人;(2)領有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物的合法產權證明;(4)依照有關土地使用權出讓的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲得收益抵交土地使用權出讓金(國土部門審核認定)。可見，劃撥土地使用權上形成房屋產權的轉讓，必須同樣要經過由劃撥土地使用權到有償出讓土地使用權這一體制的轉換，未補辦土地使用權出讓手續(xù)不得轉讓。
  在城市規(guī)劃區(qū)，劃撥土地使用權上形成的房屋產權轉讓時，必須報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府批準予以轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。
  三、批準主體及其認定
  在執(zhí)法實踐中，行政主體并非一定就是執(zhí)法主體。《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對其行政主體和執(zhí)法主體規(guī)定明確，即縣級以上土地管理部門。國家土地管理局[1995]國土函字第71號明確指出：?‘縣’不包括市轄區(qū)??！冻鞘蟹康禺a管理法》規(guī)定，劃拔土地使用權上形成的房屋產權轉讓時，報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府是哪一級人民政府，是否包括市轄區(qū)人民政府，普遍認定劃拔土地使用權上形成的房屋產權的轉讓審批機關就是國土資源部門。(《城市房地產管理法》第六十六條規(guī)定，轉讓劃拔土地使用權上形成的房屋產權時，未按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批的，由縣級以上人民政府土地管理部門作出行政處罰。在國務院尚未出臺新的規(guī)定之前，應執(zhí)行《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，由縣級以上土地管理部門履行審批手續(xù)，收繳土地使用權出讓金，?縣?，不包括市轄區(qū)，且有支持這一觀點成立的規(guī)范性法律文件，即國家土地管理局國土批[1996]89號《關于執(zhí)行〈城市房地產管理法〉和國務院55號令有關問題的批復》第二條?目前，國務院尚未對人民政府審批劃拔土地使用權轉讓的權限作出新的規(guī)定，應按國務院原有規(guī)定《關于出讓國有土地使用權批準權限的通知》(國發(fā)[1989]49號)，關于‘政府對有償出讓國有土地使用權批準權限，應與行政劃拔國有土地使用權的批準權限相同’的規(guī)定執(zhí)行，不再按國務院55號令關于由市、縣人民政府有關部門審批的規(guī)定執(zhí)行?。其二，國家土地管理局國土批[1995]13號《關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干問題的批復》、建設部建房字[1994]493號《關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干意見的通知》，依據國務院批準的建設部、國家土地管理局?三定?方案，明確規(guī)定了劃拔土地使用權上形成的房屋產權轉讓的行政主管機關是縣級以上各級土地管理部門，房屋產權作為動產轉讓的由縣級以上城建部門管轄。特別是國土批[1995]13號文件第二條二款：?房地產市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權轉讓、抵押等，凡土地使用權轉讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權出租等應由土地管理部門負責規(guī)范和管理?)
  四、非法轉讓房地產的認定
  《城市房地產轉讓管理規(guī)定》明確了房地產轉讓的一般程序，即：簽約、申報、審查、勘測與評估、交納稅費(不包括土地使用權出讓金)、核發(fā)過戶單，法律法規(guī)同時又對劃拔土地使用權上形成房地產的轉讓作了?有批準權的人民政府批準?的特別規(guī)定，形成了一般程序的前置程序，即批準。所以，凡未經有批準權的人民政府(實為同級土地管理部門)批準，轉讓國有劃拔土地使用權上形成的房屋產權，不論其是否辦理了房屋產權變更登記手續(xù)，房地產轉讓的當事人都構成非法轉讓房地產，均要接受房地產管理法規(guī)的處罰，只是在處罰的裁量上有所區(qū)別。
  需提交證件和資料：
  1、登記申請書;
  2、申請人身份證明(企事業(yè)單位提交營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、法定代表人證，法人代表身份證)
  3、房屋權屬證書;
  4、證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料(買賣合同、互換合同、經公證贈與合同、分割協(xié)議、合并協(xié)議、入股協(xié)議、分立合同、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書或其他證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料)
  5 、國土部門批準轉讓文書; 6、其他必要材料。

  查看全文↓ 2018-06-16 18:12:28

相關問題

• 問 買商品房有風險嗎
  答

  購買商品房有哪些風險？（1）虛假廣告宣傳的風險在房地產市場中，大多數房地產開發(fā)企業(yè)會采取期房的形式來運作，以此獲得項目開發(fā)的建設資金，減少自己的資金壓力。由于這種形式的特殊性，存在很多不確定性，購房者大多依據房地產開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳來決定是否購買其商品房，因此，對于一個房地產開發(fā)企業(yè)來說，廣告宣傳設計如何，將直接影響著期房的銷售情況，至關重要。因而，在商品房買賣中，虛假廣告宣傳的風險不得不加以警惕。（2）簽訂認購書的風險對于認購書的效力問題，并非一律都是有效的。認購書其實就是一個預約，與商品房買賣合同是預約和本約的關系，是對將來訂立正式的商品房買賣合同的一個預先約定。買商品房時，要注意認購書并不是商品房買賣合同。（3）商品房出售后——違約責任的風險在出現逾期交房或者逾期辦理產權證書時，合同處于一個不確定的狀態(tài)，是否解除或者繼續(xù)履行，關鍵在于購房者的選擇。此時，開發(fā)商可以根據自己的需要，通過對合同條款的設定，來選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行。

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• 問 ??買商品房有風險嗎？誰能說說呢？
  答

  期房的風險挺大，主要有： 一是，開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預售許可證銷售期房。消費者付了房款之后有可能無法取得預定的房屋，**后還有可能財物兩失。二是，虛假宣傳誤導消費。購買期房的消費者大多只能通過廣告去了解商品房的有關信息，購房后卻發(fā)現自己陷入了虛假廣告的誤區(qū)。三是，合同條款單方面的重大改變。在期房開發(fā)期間，開發(fā)商出于各種利益需求，單方面改變合同條款，購房者發(fā)現后要求開發(fā)商依照原約定履約時，一般則難以做到。四是，喪失定金風險。幾乎所有的購房者都經歷過簽《房產認購協(xié)議》，交定金、簽合同，再交首期款的過程。而這個過程中，糾紛可能隨時出現。 對期房風險，雷鳥網上的介紹比較詳細

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• 問 劃撥是商品房嗎
  答

  劃撥土地上的房子和出讓土地上的房子沒有任何區(qū)別，其區(qū)別在于當該土地被占用的時候，出讓的土地會額外獲得土地補償金，而劃撥的土地只能得到房產等地上附著物的補償金。

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• 問 ??限價商品房能買賣嗎?買限價房有什么風險?
  答

  可以。限價房買賣限價房從本質來說還是商品房，是可以進行上市交易的，但是，因為是低廉的限價房，所以國家對于限價房的買賣也進行了相應的限制。1、購得限價房的家庭需在交房之日起一年內入住；2、限制：限價房8年內不得上市轉讓；3、購得限價房的同時不得再申請其他政策保障性住房。注意：已經承租廉租房等優(yōu)惠政策住房的家庭，在申請暫停租金補助或優(yōu)惠，且已按市場租金標準繳交租金后，由市公房管理中心出相關證明，視為退出原承租住房，可以再申請購買限價商品房房。限價房買賣注意事項：1、限價房價格：限價商品住房的銷售價格按周邊區(qū)域同等普通商品住房市場價格的一定比例測定；2、注意限價房本質上而言仍然是商品房：限價房這種以“房價限地價”的操作方式決定了限價房與經濟適用房在土地獲取性質上有本質的區(qū)別。所以，它本身也擁有了一些商品房的屬性特點；3、限價房是國家住房保障性質的商品房：政府在限價房的土地出讓、稅費減免、限定房價、購房申購以及房屋銷售等各個環(huán)節(jié)均有介入，并給于一定的優(yōu)惠。它和經濟適用房等也或多或少有些相近的地方；4、對于限價房過戶手續(xù)和流程等方面，不同于普通的商品房，提醒購房者也要多加了解。

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• 問 限價商品房值得投資嗎？有風險嗎？
  答

  房產的投資一個體現在房產本身增值，一個體現在租金上。目前政策下：新房限價，影響二手房價格，同時二手房市場限購、限貸，成交量下降，整體市場行情被“凍”，行情難上漲。租金方面，租售比不高是普遍存在的，特別在二手房銷售不暢，會出現售轉租的情況。在上海年租金收入2%不到的情況比比皆是（都不如普通的銀行理財），實在是房價太高，租金的增長比不上房價上漲，大部分人投資房子看的是它的本身增值，租金只是小部分。

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