房地產(chǎn)如何做賬

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• 135****2302

  做什么分錄不重要了，房東不愿意交，你們交，進(jìn)管理費(fèi)用——房產(chǎn)稅

  查看全文↓ 2018-06-28 09:52:49
• 147****3927

  一、成本、費(fèi)用主要會計(jì)科目核算
  （1） 開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計(jì)入“開發(fā)成本”，主要包括：
  土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細(xì)?？筛鶕?jù)上述六項(xiàng)來設(shè)置三級明細(xì)科目
  ①開發(fā)土地成本費(fèi)用：
  借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
  貸：銀行存款
  或應(yīng)付賬款——XX公司
  分配開發(fā)的間接費(fèi)用
  借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
  貸：開發(fā)間接費(fèi)用
  結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費(fèi)用
  借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
  貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。
  ②配套設(shè)施開發(fā)
  計(jì)算公式：
  某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率
  配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*100%
  發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場地的開發(fā)）
  借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
  貸：開發(fā)產(chǎn)品
  支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用
  借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
  貸：銀行存款
  同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)
  借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
  貸：庫存設(shè)備或庫存材料
  分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用
  借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
  貸：開發(fā)間接費(fèi)用
  結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本
  借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
  貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
  ③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對象的）
  借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
  貸：銀行存款
  ④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
  出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價款結(jié)算單）
  借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
  貸：銀行存款
  或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
  自已組織施工的
  借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
  貸：銀行存款
  或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
  應(yīng)付工資
  庫存材料或設(shè)備
  ⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目
  企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出
  借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
  貸：銀行存款
  或庫存材料
  或現(xiàn)金
  結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用
  借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
  貸：開發(fā)間接費(fèi)用
  工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本
  借：開發(fā)成本——代建工程
  貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
  移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)
  借：主營業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本
  貸：開發(fā)成本——代建工程
  
  （2）開發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷
  發(fā)生的間接費(fèi)用時
  借：開發(fā)間接費(fèi)用
  貸：銀行存款
  或應(yīng)付賬款
  或應(yīng)付工資
  分配開發(fā)的間接費(fèi)用
  借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
  貸：開發(fā)間接費(fèi)用
  竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
  借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋
  貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
  
  （3）管理費(fèi)用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用
  
  （4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用
  
  （5）銷售費(fèi)用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用
  發(fā)生的銷售費(fèi)用
  借：銷售費(fèi)用
  貸：銀行存款
  或應(yīng)付賬款
  二、收入、利潤的主要會計(jì)科目核算
  （1）主營業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入。
  由于營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)與價款結(jié)算時間上的不一致，我們應(yīng)該分開計(jì)算
  ①在實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同時收到價款時
  借：銀行存款
  貸：主營業(yè)務(wù)收入
  ②營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)前，價款收取后的。
  借：應(yīng)收賬款
  貸：主營業(yè)務(wù)收入
  ③預(yù)收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的
  借：銀行存款
  貸：預(yù)收賬款
  移交使用時
  借：應(yīng)收賬款
  貸：主營業(yè)務(wù)收入
  借：預(yù)收賬款
  銀行存款
  貸：應(yīng)收賬款
  ④以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入
  借：銀行存款
  貸：主營業(yè)務(wù)收入
  
  （2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入
  借：銀行存款
  或應(yīng)收賬款
  貸：其他業(yè)務(wù)收入
  
  （3）主營業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無余額
  轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)
  借：主營業(yè)務(wù)成本
  貸：開發(fā)產(chǎn)品
  如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本
  借：主營業(yè)務(wù)成本
  貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

  查看全文↓ 2018-06-28 09:51:26
• 158****1713

  根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號）文件的規(guī)定，三、關(guān)于將地價計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題
  　　對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價。

  查看全文↓ 2018-06-28 09:50:35
• 135****0207

  你好,首先要說一下,如果是企業(yè)的房產(chǎn),才會有房產(chǎn)稅,租賃的廠房不繳房產(chǎn)稅.如果產(chǎn)生了房產(chǎn)稅繳納后再記帳有的企業(yè)先計(jì)提其實(shí)沒必要,那樣還麻煩具體分錄如下:
  1.如果你是計(jì)提的就多做以下分錄:借:管理費(fèi)用-房產(chǎn)稅;貸:應(yīng)交稅金-應(yīng)交房產(chǎn)稅 ;
  2.如果你是繳納后再做帳分錄如下:借:應(yīng)交稅金-應(yīng)交房產(chǎn)稅;貸:銀行存款銀行(如果有的稅務(wù)機(jī)關(guān)收現(xiàn)金那貸方就是現(xiàn)金即可);希望我的回答對你有幫助。

  查看全文↓ 2018-06-28 09:49:56
• 152****1342

  一、房地產(chǎn)公司應(yīng)該執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》，不能按商業(yè)和工業(yè)會計(jì)制度建賬。
  二、建賬
  （一）首先，建賬必須按照《會計(jì)法》和房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度的規(guī)定設(shè)置會計(jì)賬簿，包括總賬、明細(xì)賬、日記賬和其他輔助性賬簿。
  （二）設(shè)置總賬
  1、總賬是根據(jù)一級會計(jì)科目（亦稱總賬科目）開設(shè)的賬簿，用來分類登記企業(yè)的全部經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，提供資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、費(fèi)用、收入和利潤等總括的核算資料。
  2、總賬的格式采用三欄式，外表形式一般應(yīng)采用訂本式賬簿。
  （三）設(shè)置明細(xì)賬
  1、明細(xì)賬通常根據(jù)總賬科目所屬的明細(xì)科目設(shè)置，用來分類登記某一類經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，提供有關(guān)的明細(xì)核算資料。
  2、明細(xì)賬的格式主要有三欄式、數(shù)量金額式和多欄式，企業(yè)應(yīng)根據(jù)財(cái)產(chǎn)物資管理的需要選擇明細(xì)賬的格式。
  3、明細(xì)賬的外表形式一般采用活頁式。明細(xì)賬采用活頁式賬簿，主要是使用方便，便于賬頁的重新排列和記賬人員的分工，但是活頁賬的賬頁容易散失和被隨意抽換。因此，使用時應(yīng)順序編號并裝訂成冊，注意妥善保管。
  （四）設(shè)置日記賬
  1、日記賬又稱序時賬，是按經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時間的先后順序逐日逐筆進(jìn)行登記的賬簿。根據(jù)財(cái)政部《會計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》的規(guī)定，各單位應(yīng)設(shè)置現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，以便逐日核算和監(jiān)督現(xiàn)金和銀行存款的收入、付出和結(jié)存情況。
  2、現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬
  （1）現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬的賬頁一般采用三欄式，即借方、貸方和余額三欄。
  （2）賬簿的外表形式必須采用訂本式?，F(xiàn)金和銀行存款是企業(yè)流動性**強(qiáng)的資產(chǎn)，為保證賬簿資料的安全、完整，財(cái)政部《會計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》第五十七條規(guī)定：“現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬必須采用訂本式賬簿。不得用銀行對賬單或者其他方法代替日記賬”。
  （五）設(shè)置備查賬
  1、備查賬是一種輔助賬簿，是對某些在日記賬和分類賬中未能記載的會計(jì)事項(xiàng)進(jìn)行補(bǔ)充登記的賬簿。
  2、備查賬應(yīng)根據(jù)統(tǒng)一會計(jì)制度的規(guī)定和企業(yè)管理的需要設(shè)置。并不是每個企業(yè)都要設(shè)置備查賬簿，而應(yīng)根據(jù)管理的需要來確定，但是對于會計(jì)制度規(guī)定必須設(shè)置備查簿的科目如“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)付票據(jù)”等，必須按照會計(jì)制度的規(guī)定設(shè)置備查賬簿。
  3、備查賬的格式由企業(yè)自行確定。備查賬沒有固定的格式，與其他賬簿之間也不存在嚴(yán)密的勾稽關(guān)系，其格式可由企業(yè)根據(jù)內(nèi)部管理的需要自行確定。
  4、備查賬的外表形式一般采用活頁式。為使用方便備查賬一般采用活頁式賬簿，與明細(xì)賬一樣，為保證賬簿的安全、完整，使用時應(yīng)順序編號并裝訂成冊，注意妥善保管，以防賬頁丟失。

  查看全文↓ 2018-06-28 09:49:31

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè) 新建大樓購置電梯 如何做賬
  答

  您好，自己購買的電梯也要做固定資產(chǎn)的。

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• 問 房屋如何入賬?房地產(chǎn)會計(jì)應(yīng)該怎么建賬和如何做賬？
  答

  在簽租賃合同時，應(yīng)約定出租方是否提供合法的租賃發(fā)票。如沒約定，那只好自己持房屋租賃合同及出租人的身份證復(fù)印件及產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件到房屋所在地的地稅局代開租賃發(fā)票。代開發(fā)票涉及的稅率，各地規(guī)定不同。開具后可憑租賃發(fā)票計(jì)入費(fèi)用，代繳的各項(xiàng)稅費(fèi)不能稅前列支。其他各項(xiàng)費(fèi)用如下計(jì)帳：1、房屋租賃費(fèi)應(yīng)該由出租方到稅務(wù)代開發(fā)票。2、你單位到稅務(wù)代開發(fā)票，如果繳納的稅金自己單位承擔(dān)的話，稅金計(jì)入“營業(yè)外支出”科目，稅金不能稅前扣除。3、代開發(fā)票涉及的稅金：（1）營業(yè)稅：租金收入的5%。（2）城建稅：按營業(yè)稅的7%計(jì)算。（3）教育費(fèi)附加：按營業(yè)稅的3%計(jì)算。（4）房產(chǎn)稅按租金收入的4%計(jì)算。

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• 問 房屋如何入賬?房地產(chǎn)會計(jì)應(yīng)該怎么建賬和如何做賬？
  答

  據(jù)稅法的規(guī)定，契稅是對承受在中華人民共和國境內(nèi)的土地、房屋權(quán)屬的單位和個人征收的一種稅。該稅種以買方為納稅義務(wù)人。根據(jù)企業(yè)會計(jì)制度的規(guī)定，企業(yè)購置上述房地產(chǎn)而交納的契稅，應(yīng)當(dāng)記入相關(guān)資產(chǎn)成本。該稅種在一般情況下不需要預(yù)計(jì)應(yīng)交數(shù)，因此不通過“應(yīng)交稅金”科目核算，直接按實(shí)際交納的稅款數(shù)計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。相關(guān)會計(jì)處理如下：借：固定資產(chǎn) 或 在建工程 或 無形資產(chǎn) 等科目貸：銀行存款 等科目

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• 問 ??房地產(chǎn)開發(fā)公司給物業(yè)公司的前期費(fèi)用應(yīng)如何做賬？
  答

  答:收到時借:銀行存款 / 庫存現(xiàn)金貸:其他應(yīng)付款使用時借:其他應(yīng)付款貸:庫存現(xiàn)金 / 銀行存款因?yàn)殚_辦費(fèi)是開發(fā)商給的,所以不能記入本企業(yè)期間費(fèi)用.

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• 問 如何做好房地產(chǎn)銷售
  答

  [培養(yǎng)你的親和力]所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認(rèn)可你，必須通過規(guī)范你的言行舉止來實(shí)現(xiàn)。在售樓的過程中，語言是溝通的橋梁。對銷售人員而言，語言應(yīng)該是一門應(yīng)酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利達(dá)到交往效果的“潤滑劑”。在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無聲的“第二語言”來傳達(dá)的。行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動作。一個眼神、一個表情、一個微小的手勢和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個人形象的起點(diǎn)，更重要的是他在體現(xiàn)個人形象的同時，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。語言的禮儀不是天生就會說，優(yōu)美的舉止也不是天生就有的，這些都是通過長期正規(guī)訓(xùn)練出來的。只要通過每天自己抽5分鐘來練習(xí)，自然而然地養(yǎng)成良好的儀容儀表、舉止姿態(tài)習(xí)慣，自然地使用禮貌用語，和自然的情感表達(dá)。這樣訓(xùn)練出來的銷售人員才具有親和力。[提高你的專業(yè)性水準(zhǔn)]房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識與專業(yè)知識。產(chǎn)品知識和專業(yè)知識是銷售人員自信的基礎(chǔ)，也是銷售技巧的保證。樓盤產(chǎn)品知識的掌握是正式進(jìn)入推銷的第一步，你有再好的心態(tài)與自信心，可對樓盤的產(chǎn)品知識一無所知，客戶向你咨詢樓盤特點(diǎn)、戶型、價格、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等的時候，你即一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。我們都知道樓盤的銷售規(guī)律，新盤開盤上市的時候，因?yàn)榈赜蛐枨?、新盤上市、從眾心理、**期望、炫耀需求、投資獲益等等消費(fèi)需求，是新盤上市迅速進(jìn)入銷售的高速增長時期，這一階段通常持續(xù)三個月左右，三個月以后，樓盤銷售進(jìn)入平穩(wěn)時期，約半年后銷售進(jìn)入逐步下降時期。通常，樓盤40%到60%的銷售量是在銷售的高速增長時期完成的，樓盤銷售進(jìn)入平穩(wěn)時期的三、五個月，應(yīng)該完成20%到30%銷售量，即樓盤80%以上的銷售業(yè)績應(yīng)在八個月內(nèi)完成，一年內(nèi)完成整個樓盤90%以上的銷售量。當(dāng)樓盤面對有效需求，開發(fā)商有效供給，售樓人員卻不能有效銷售或者說不能高效率銷售，一旦錯過樓盤銷售增長期、平穩(wěn)期，就只剩下漫長的等待，非?？上б卜浅１粍?，尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知己知彼的銷售人員是戰(zhàn)勝競爭對手的決勝砝碼。商品房的價值比較高，往往很多客戶是用一生的積蓄來購買的大宗買賣。因此反復(fù)比較、猶豫不決是常見現(xiàn)象，客戶對樓盤能察覺的使用價值作了反復(fù)比較依然拿不定主意時，如果售樓人員能就客戶的購房需求作一番說明，成功率就會很高。

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