如何銷(xiāo)售高層

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• 132****9134

  樓層之間的價(jià)格差別在房產(chǎn)市場(chǎng)中也是一條基本規(guī)則，這種價(jià)格差別是按照一定比率來(lái)計(jì)算的，但是不同樓盤(pán)......
  樓層之間的價(jià)格差別在房產(chǎn)市場(chǎng)中也是一條基本規(guī)則，這種價(jià)格差別是按照一定比率來(lái)計(jì)算的，但是不同樓盤(pán)在定價(jià)的時(shí)候，對(duì)這種價(jià)格差別比率的確定有很大不同，在實(shí)際銷(xiāo)售的時(shí)候也會(huì)有一定的浮動(dòng)。總之，價(jià)格有差別是一定的，但這種差別的幅度卻是不一定的，購(gòu)房者只能自己在不同樓盤(pán)之間進(jìn)行實(shí)際比較。這里我們只能介紹一些一般性的規(guī)則。
  在7層以下的多層住宅中，一般以第5層作為基準(zhǔn)價(jià)，6層的樓房一般第5層是基準(zhǔn)價(jià)格，7層的樓房第5層可能是基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上加1％（也就是實(shí)際上沒(méi)有按基準(zhǔn)價(jià)出售的樓層），第1層的價(jià)格一般是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上減3％～5％，第2層的價(jià)格是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上加1％～2％，第3層的價(jià)格是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上加3％～5％，第4層的價(jià)格是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上加4%～6％，第6層的價(jià)格是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上減2％～4％，第7層的價(jià)格是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上減5％～10％。這里的百分比每個(gè)樓盤(pán)是有差別的，但各個(gè)樓層的價(jià)格高低卻是確定的，各個(gè)樓盤(pán)在確定價(jià)格政策時(shí)都會(huì)參照，因此購(gòu)房者可以作為價(jià)格談判時(shí)的一個(gè)心理依據(jù)。另外，許多開(kāi)發(fā)商為了對(duì)1層、頂層進(jìn)行促銷(xiāo)，會(huì)有一定的優(yōu)惠措施作為價(jià)格上的補(bǔ)償，購(gòu)房者也可以參考這些優(yōu)惠措施是否確實(shí)符合自己的需求。
  7層以上的高層住宅，以總樓層除以2的樓層作為基準(zhǔn)價(jià)，也就是24層的樓房12～13層是基準(zhǔn)價(jià)?；鶞?zhǔn)層以下的樓層，價(jià)格低于基準(zhǔn)層，基準(zhǔn)層以上的樓層，價(jià)格高于基準(zhǔn)層，頂樓除外，這是基本規(guī)律。各個(gè)樓層的價(jià)差是根據(jù)一定的公式來(lái)計(jì)算的，設(shè)所要計(jì)算的樓層數(shù)為X，那么X層的樓層價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)×樓層價(jià)差系數(shù)，當(dāng)樓層在基準(zhǔn)層以下時(shí)，價(jià)差系數(shù)是負(fù)數(shù)，也就是減價(jià)，當(dāng)樓層在基準(zhǔn)層以上時(shí)，價(jià)差系數(shù)是正數(shù)，也就是要加價(jià)。樓層價(jià)差系數(shù)也是通過(guò)一個(gè)公式來(lái)得出的，這里介紹一種：
  第一步，得出標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)差系數(shù)M，M＝K／N。N是總樓層數(shù)，K是樓層價(jià)格差異的**大系數(shù)，這是開(kāi)發(fā)商事先確定的一個(gè)數(shù)，一般在10％～15％之間，K／N得出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)差系數(shù)M，比如24層的樓房，**大系數(shù)是15％，那么M＝0.625％。
  第二步，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)來(lái)?yè)Q算各樓層的價(jià)差系數(shù)，**簡(jiǎn)單的一種方式是單向加減，也就是基準(zhǔn)層以下每下降一個(gè)樓層，就下降一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)，每上升一個(gè)樓層就增加一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)，設(shè)樓層數(shù)為X，那么計(jì)算公式就是：
  基準(zhǔn)層以下的樓層價(jià)差系數(shù)=-（N／2－X＋l）×M
  基準(zhǔn)層以上的樓層價(jià)差系數(shù)=+（N／2－N＋X）×M
  那么24層的樓房：
  第一層的價(jià)差系數(shù)=-（24／2－l＋l）×0.625％＝-7.5%
  第二十三層的價(jià)差系數(shù)=+（24/2－24+23）×0.625%=+7.5%
  之所以說(shuō)這是**簡(jiǎn)單的一種換算方式，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在實(shí)際定價(jià)的時(shí)候，還會(huì)考慮其他因素，比如：樓層的價(jià)差不一定是每層都有，可能每?jī)蓪右粰n，同時(shí)樓層的定價(jià)還會(huì)受實(shí)際銷(xiāo)售狀況的影響和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷(xiāo)售價(jià)格的影響而進(jìn)行調(diào)整，以及對(duì)于本來(lái)應(yīng)該低定價(jià)的樓層如1層、頂層進(jìn)行特殊處理，如贈(zèng)送花園、贈(zèng)送閣樓等來(lái)拉高價(jià)格。因此，樓層之間的實(shí)際價(jià)差不是絕對(duì)的。購(gòu)房者對(duì)此有所了解，主要是可以在價(jià)格談判時(shí)作為一個(gè)談判工具來(lái)使用，同時(shí)也可以對(duì)不同樓盤(pán)的不同樓層的價(jià)格差異有一個(gè)基本評(píng)估和比較。
  還有一點(diǎn)需要特別注意，如果您選中的樓房受到另外一棟較低樓房的遮擋，那么在那棟樓房的**高層處上下，本棟樓的樓層系數(shù)會(huì)有一個(gè)很大的跳躍。也就是假如您選中的樓房是24層，對(duì)面有一棟18層的樓房，那么您選中樓房的18層以下與18層以上的價(jià)格差別應(yīng)該是很大的，這種價(jià)格差別主要與視野和采光受影響有關(guān)，同一樓層之間不同朝向的套間受影響不同，價(jià)格還會(huì)有差異。如果您選中的樓房被另外一棟還要高的樓房遮擋，那就不是樓層價(jià)差問(wèn)題了，而是整棟樓房的價(jià)格都應(yīng)該隨之下降。

  查看全文↓ 2018-07-06 10:10:27
• 131****9162

  先賣(mài)**難賣(mài)的，配合**好賣(mài)的，兩個(gè)說(shuō)成差不多，各有各的優(yōu)點(diǎn)，說(shuō)出買(mǎi)受人不關(guān)心的缺點(diǎn)。分析高層住宅的層次觀念，各樓層段的優(yōu)略，看買(mǎi)受人的意圖。

  查看全文↓ 2018-07-06 10:10:02
• 157****7093

  銷(xiāo)售如何和高層打交道”是很多朋友關(guān)注的問(wèn)題，我們今天一起來(lái)聊一聊。更多相關(guān)信息，請(qǐng)持續(xù)關(guān)注我們心理體檢www.haoeap.com。
  
  銷(xiāo)售員在銷(xiāo)售進(jìn)程中，不可能一直和基層員工打交道，若單子較大等原因，勢(shì)必要和企業(yè)高層接觸，面對(duì)這樣的情況，如何打破高層防線呢?
  
  1、專業(yè)人士的形象—— 包括你的衣著打扮，顯示你是個(gè)與之平等的專業(yè)人士，高層決不愿意為一個(gè)推銷(xiāo)員上浪費(fèi)時(shí)間。
  
  2、理解高層的需求—— 他們**想聽(tīng)的是什么，是產(chǎn)品帶來(lái)的利益如：收入增長(zhǎng)、銷(xiāo)售量增加、市場(chǎng)份額擴(kuò)大、成本降低等，千萬(wàn)不要向企業(yè)高層大談產(chǎn)品的技術(shù)方案、特點(diǎn)功能，他們可沒(méi)有這樣的耐心和時(shí)間。
  
  3、簡(jiǎn)短扼要——高層沒(méi)有太多的時(shí)間聽(tīng)你閑聊，尤其忌諱花太多時(shí)間談不相干的事情。你要突出帶來(lái)的收益，并有明確的數(shù)字和百分比，如提高收入或減低成本百分之多少等。
  
  4、用通俗的語(yǔ)言——而非技術(shù)術(shù)語(yǔ)，留著技術(shù)語(yǔ)言跟技術(shù)人員去溝通吧。
  
  5、帶上你的老板——這也是一個(gè)能與對(duì)方企業(yè)高層管理平等對(duì)話的好方法。
  
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  查看全文↓ 2018-07-06 10:08:49

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何銷(xiāo)售高層?如何開(kāi)好銷(xiāo)售會(huì)？
  答

  營(yíng)銷(xiāo)本領(lǐng)是可以學(xué)來(lái)的嗎？答復(fù)：概括以下幾點(diǎn)要求？第一、擅長(zhǎng)與人交往的能力和口才表達(dá)能力；第二、培養(yǎng)即興演講和擅長(zhǎng)表演的能力；第三、培養(yǎng)語(yǔ)言文字的寫(xiě)作能力；第四、培養(yǎng)人際交往與形象禮儀塑造；第五、培養(yǎng)學(xué)習(xí)興趣與刻苦鉆研的能力；第六、培養(yǎng)社會(huì)實(shí)踐能力與結(jié)交朋友圈；第七、學(xué)習(xí)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專業(yè)知識(shí)與專業(yè)技能；第八、銷(xiāo)售員與客戶達(dá)成合作往來(lái)關(guān)系；第九、評(píng)論新聞?dòng)^點(diǎn)，學(xué)會(huì)分析和研判的能力；第十、培養(yǎng)與客戶事務(wù)談判的能力；第十一、學(xué)會(huì)自我工作總結(jié)與心得體會(huì)；第十二、了解產(chǎn)品知識(shí)結(jié)構(gòu)與性能；第十三、分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)原理及構(gòu)造；第十四、了解市場(chǎng)產(chǎn)品行情與同行業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)；

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• 問(wèn) 如何銷(xiāo)售高層?怎么推銷(xiāo)高層的電梯房
  答

  公司管理的天道就是要戰(zhàn)略方向清晰、盈利模式清晰，不能含糊。團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力是創(chuàng)業(yè)公司**核心的競(jìng)爭(zhēng)力，所以創(chuàng)業(yè)公司管理的地道就是團(tuán)隊(duì)管理，要?jiǎng)側(cè)岵?jì)、張弛有度。《易》云“一陰一陽(yáng)之謂道，孤陰不長(zhǎng)獨(dú)陽(yáng)不生”。作為一名創(chuàng)業(yè)公司的操盤(pán)者，千萬(wàn)不要試圖打造一個(gè)非常牛逼的“清”的團(tuán)隊(duì)，這會(huì)耗費(fèi)很多時(shí)間，貽誤戰(zhàn)機(jī)。團(tuán)隊(duì)里需要各種素質(zhì)、各種專業(yè)的人員?？傊?，一句話——?jiǎng)?chuàng)業(yè)公司前期需要野蠻與規(guī)范的混合團(tuán)隊(duì)，需要清與濁的混合水。那誰(shuí)是攪混這潭渾水的動(dòng)力呢？銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)當(dāng)之無(wú)愧。那如何管好這樣一個(gè)混亂的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)呢？如何管理帶出一個(gè)永遠(yuǎn)想爭(zhēng)第一的團(tuán)隊(duì)呢？帶著這樣的問(wèn)題，我找了幾位經(jīng)驗(yàn)豐富的銷(xiāo)售管理者溝通過(guò)。其中，萬(wàn)總的經(jīng)歷跟我當(dāng)下類似，都是從管理別的團(tuán)隊(duì)向管理銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)變。萬(wàn)總是一位經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)理，過(guò)去曾領(lǐng)導(dǎo)過(guò)許多非常成功的團(tuán)隊(duì)，但是從來(lái)沒(méi)有管過(guò)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。 所以，當(dāng)老板要她管理一個(gè)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的時(shí)候，她對(duì)這個(gè)機(jī)會(huì)感到興奮。然而，經(jīng)過(guò)八個(gè)月的時(shí)間，她的隊(duì)伍表現(xiàn)不佳，她不知道如何扭轉(zhuǎn)局面。例如，人們經(jīng)常到會(huì)遲到，士氣低落， 各個(gè)銷(xiāo)售員之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，甚至已經(jīng)影響到了團(tuán)隊(duì)和諧。萬(wàn)總的例子告訴我們，管理銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)與管理其他團(tuán)隊(duì)不同，比如，銷(xiāo)售員通常需要比較大的自主性和強(qiáng)大的動(dòng)力等才能完成那些雄心勃勃的績(jī)效目標(biāo)。下面，把自己這段時(shí)間的學(xué)習(xí)與實(shí)踐過(guò)程總結(jié)與分享。期望能幫助銷(xiāo)售管理者有效地管理和激勵(lì)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。下面分兩方面分享：

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• 問(wèn) 別墅如何銷(xiāo)售? 新手如何銷(xiāo)售別墅?
  答

  哥就一句話！！賣(mài)別墅不比買(mǎi)普通住宅，賣(mài)別墅不是講究戶型采光樓層。講的是風(fēng)水。 進(jìn)小區(qū)前就要突出小區(qū)的坐落風(fēng)水，房屋的坐落風(fēng)水， 進(jìn)房后突出個(gè)功能間的風(fēng)水布局。 **好能懂點(diǎn)裝修知識(shí)！ 賣(mài)別墅賣(mài)的就是風(fēng)水啊 ，其他的都扯淡

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• 問(wèn) 如何銷(xiāo)售別墅?新手如何銷(xiāo)售別墅?
  答

  別院、別堡、別宅、別苑、別閣、別庭美墅、湖墅、林墅、山墅、院墅、雅墅像很多洋房、排屋高檔住宅都是按這樣的方式取的名，雖不是別墅，但又沒(méi)有說(shuō)樓盤(pán)是別墅，包裝后很誘導(dǎo)購(gòu)房的消費(fèi)者的。別墅（Villa）：“口”排屋（Town House）：“日（雙拼）”或“目（聯(lián)排）”排屋有公攤面積，中間有共體墻，別墅是沒(méi)有公攤面積的，別墅花園的占地面積均是有產(chǎn)權(quán)的。別墅的買(mǎi)賣(mài)雙方合同一般都有注明：1、本商品房戶型為：別墅；2、獨(dú)立別墅所屬地塊（包括別墅占地）占地面積???平方米。國(guó)土資源部對(duì)別墅的定義：是指獨(dú)門(mén)獨(dú)戶獨(dú)院，兩至三層樓形式；占地面積又相當(dāng)大，容積率又非常低。別墅是包括地下層在內(nèi)的**多三層的獨(dú)棟住宅形式，帶室內(nèi)車(chē)庫(kù)。像很多亞別墅、類別墅，如：“四層獨(dú)立洋房”、“聯(lián)排排屋”、“雙拼排屋”、“疊加排屋”都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

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• 問(wèn) 別墅如何銷(xiāo)售?別墅銷(xiāo)售的流程和銷(xiāo)售技巧？
  答

  　　別墅本來(lái)就非常少，單就別墅而言，上海、重慶、北京、南京、廣州比較多，有很多省會(huì)城市連別墅都沒(méi)有。目前買(mǎi)別墅，建議委托當(dāng)?shù)氐姆课葜薪楣救フ艺铱矗?*好提前給中介的經(jīng)辦人員小費(fèi)，在運(yùn)氣很好的情況下，才可能有機(jī)會(huì)買(mǎi)到二手別墅。所以，在價(jià)格一樣的情況下，哪家中介給你小費(fèi)高，你交給那家中介去賣(mài)?！　e墅價(jià)值體現(xiàn)不單是按每棟建筑面積，價(jià)格差關(guān)鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價(jià)格要高出一倍左右。別墅一般占地均在2畝左右，省會(huì)城市的別墅目前在2000W左右，但低于1000W就可以肯定不是別墅啦。如只是周末住住，選偏遠(yuǎn)的農(nóng)村別墅性價(jià)比**好?！　?guó)土資源部對(duì)別墅的定義：是指獨(dú)門(mén)獨(dú)戶獨(dú)院，兩至三層樓形式；占地面積又相當(dāng)大，容積率又非常低?！　e墅是包括地下層在內(nèi)的**多三層的獨(dú)棟住宅形式，帶室內(nèi)車(chē)庫(kù)。像很多亞別墅、類別墅，如：“四層單棟洋房”、“雙拼、聯(lián)排排屋”、“疊加小高層”都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬于別墅?！　e墅（Villa）：“口”　　雙拼（Two Family House）：“日”　　排屋（Town House）：“目”

  全部4個(gè)回答>