貸款未還清的房子如何買(mǎi)賣(mài)

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• 148****6544

  要確定你的房子是否有房產(chǎn)證。
  二手房交易過(guò)程中，房產(chǎn)證是很重要的，因?yàn)橛辛朔慨a(chǎn)證房子才可以上市交易。也就是說(shuō)，如果房子沒(méi)有房產(chǎn)證的話，就不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，也就不能進(jìn)行房屋的買(mǎi)賣(mài)。
  貸款沒(méi)有還清還處于抵押中的房子，是不能上市交易的，但是，在現(xiàn)實(shí)中，可以通過(guò)一些方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。
  1. 轉(zhuǎn)按揭
  可以說(shuō)，轉(zhuǎn)按揭是比較簡(jiǎn)單的方法。轉(zhuǎn)按揭是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
  二手房買(mǎi)賣(mài)中，就是把個(gè)人住房出售或者轉(zhuǎn)讓給第三人來(lái)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
  但是，在實(shí)際的操作中，不同銀行有不同規(guī)定，具體需要大家咨詢(xún)相關(guān)銀行。大家需要注意的是，需要委托中介代理公司向銀行方面申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭事宜，銀行不接待個(gè)人辦理申請(qǐng)二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。
  2．用買(mǎi)方的**款繳清剩余貸款
  如今的二手房交易中，這是比較常見(jiàn)的方式。當(dāng)然，這種模式適用于原房主貸款額度較低或者原房主已經(jīng)歸還大部分貸款，所剩貸款數(shù)目不大的情況。
  一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者能夠接受**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，售房者可以利用購(gòu)房者的這些**將剩余的貸款結(jié)清，然后撤銷(xiāo)房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。
  3．利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款
  如果上面兩種兩種方式都行不通的話，賣(mài)家可以考慮用其名下的抵押物(如其他房產(chǎn))，以結(jié)清按揭貸款。
  這種方式適用于售房者想要在賣(mài)房之前將貸款還清或者是購(gòu)房者有意但可能會(huì)介意貸款未繳清情況下。前提是售房者有銀行認(rèn)可的抵押物(如其他房產(chǎn))用來(lái)向銀行申請(qǐng)貸款申。
  采用這樣的方式，售房者可以通過(guò)抵押向銀行貸出一定的款來(lái)付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易的成功。之后等購(gòu)房者付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。

  查看全文↓ 2018-07-06 15:29:21
• 158****8399

  轉(zhuǎn)眼已經(jīng)是2017年，沒(méi)買(mǎi)房子的人想著要不要買(mǎi)房，而已經(jīng)有了房子的人也在思考要不要換房子。**近融360房貸君有個(gè)朋友準(zhǔn)備賣(mài)掉舊房子換個(gè)新房子，不過(guò)朋友擔(dān)心舊房子的貸款還沒(méi)還清，房子能買(mǎi)賣(mài)嗎？這個(gè)問(wèn)題估計(jì)是不少有房人關(guān)心的。
  貸款未還清的房子本質(zhì)上是處于抵押狀態(tài)的，需要先到銀行解除抵押，買(mǎi)賣(mài)雙方才能正常交易的。也就是說(shuō)想要上市交易的話需要先還清貸款才行，主要有以下幾種解決辦法。
  
  一、用買(mǎi)家的全款或**款還清貸款
  在二手房交易中，這種貸款未還清的房子很普遍，比較常用的方法就是用買(mǎi)家的付款還清剩余貸款。如果買(mǎi)家是全款的話比較好辦，直接向貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，將房子解除抵押。如果買(mǎi)家也需要貸款，就要考慮到**款夠不夠償還剩余貸款，還有就是能不能接受買(mǎi)房人貸款辦理周期，因?yàn)橛行┵?gòu)房人由于收入、**問(wèn)題導(dǎo)致房貸辦理周期變長(zhǎng)，買(mǎi)房人如果急于賣(mài)房的話要注意這一點(diǎn)。
  二、房貸轉(zhuǎn)按揭（將貸款轉(zhuǎn)移到買(mǎi)家身上）
  還有一種方法叫做“轉(zhuǎn)按揭”，是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。說(shuō)白了就是將現(xiàn)有剩余貸款轉(zhuǎn)給新的買(mǎi)房人，這就需要取得貸款銀行的同意，同時(shí)如果買(mǎi)房的人不想在現(xiàn)有貸款銀行辦理貸款，還會(huì)涉及到跨行轉(zhuǎn)按揭。能做“轉(zhuǎn)按揭”的銀行很少，而且隨著今年房貸業(yè)務(wù)的收緊，通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方法出售未還清貸款的房子有一定的局限性。
  三、賣(mài)家自己申請(qǐng)抵押貸款還清貸款
  如果以上兩種方法都行不通的話，賣(mài)房人可以利用已有的抵押物，比如其他房產(chǎn)向銀行申請(qǐng)抵押貸款，用抵押貸款償還剩余按揭貸款，等買(mǎi)家結(jié)清房款之后，再用房款償還抵押貸款。這里需要注意的是，通過(guò)這種方式償還剩余房貸，要考慮到抵押貸款利息、手續(xù)費(fèi)的問(wèn)題。
  對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)貸款未還清的房子同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。首先就是賣(mài)家對(duì)價(jià)格反悔，再一個(gè)就是買(mǎi)家在支付房款解除抵押，還沒(méi)辦理過(guò)戶(hù)期間，原房主出現(xiàn)債權(quán)糾紛，導(dǎo)致房屋無(wú)法正常過(guò)戶(hù)，這些都是對(duì)買(mǎi)房人不利的。
  如何避免購(gòu)買(mǎi)貸款未還清房屋帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)？
  1.對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)告登記
  購(gòu)買(mǎi)這種貸款未還清的房子，在簽訂購(gòu)房合同前可以進(jìn)行預(yù)告登記，預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。2007年頒布的《物權(quán)法》確立了預(yù)告登記的法律效力，《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，“登記預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?在雙方完成預(yù)告登記之后，賣(mài)方不能做的事包括：轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，以房產(chǎn)作抵押，以房產(chǎn)做擔(dān)保。如果在預(yù)告登記之后，賣(mài)方仍與第三方簽訂了房產(chǎn)抵押合同，第三方的抵押權(quán)也不成立。不過(guò)預(yù)告登記之后，賣(mài)房人是可以繼續(xù)出租房屋獲得收益的。
  也就是說(shuō)進(jìn)行預(yù)告登記后，賣(mài)房人未經(jīng)過(guò)買(mǎi)房人同意，無(wú)權(quán)處分房屋，可以避免房主將房子一房二賣(mài)，保障買(mǎi)房人的權(quán)益，也保障了賣(mài)房人的權(quán)益。
  需要注意的是，預(yù)告登記只有三個(gè)月的有效期，“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！彼?，預(yù)告登記三個(gè)月內(nèi)，務(wù)必完成不動(dòng)產(chǎn)登記。如果時(shí)間真的來(lái)不及，也沒(méi)關(guān)系，你可以反復(fù)申請(qǐng)預(yù)告登記。目前，法律法規(guī)并未就預(yù)告登記的次數(shù)進(jìn)行限制。各地登記機(jī)構(gòu)也都準(zhǔn)許對(duì)于就同一事項(xiàng)多次申請(qǐng)預(yù)告登記。另外，二手經(jīng)適房無(wú)法進(jìn)行預(yù)告登記。
  2.在合同中明確房屋權(quán)屬、付款方式等問(wèn)題
  在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要對(duì)房屋價(jià)格、權(quán)屬、稅費(fèi)承擔(dān)方式、付款方式、交付期限、違約責(zé)任等進(jìn)行明確，約束雙方行為，避免不必要的糾紛。

  查看全文↓ 2018-07-06 15:28:09
• 134****0030

  尚未還清銀行貸款的房屋，由于處于被抵押的狀態(tài)，無(wú)法正常過(guò)戶(hù)。在現(xiàn)實(shí)交易過(guò)程中，可以在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)前提前還清貸款，解除抵押，進(jìn)而使交易成功進(jìn)行。
  
  ‖ 用買(mǎi)方的**款繳清剩余貸款
  
  這是在二手房交易中**常見(jiàn)的方式。這種模式適用于原房主貸款額度較低或者原房主已經(jīng)歸還大部分貸款，所剩貸款數(shù)目不大的情況。房東可以利用購(gòu)房和的**款將剩余的貸款還清，然后撤銷(xiāo)房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。
  
  
  
  不過(guò)需要注意的是,一些銀行可能在貸款合同對(duì)提前還貸有所限制，如賣(mài)方不符合提前還貸的條件，依然難以順利解除房屋抵押。另外，如果購(gòu)房者支付的**款不足以還清貸款，可以和購(gòu)房者協(xié)商多支付一定比例的款項(xiàng)，但此時(shí)購(gòu)房者可能會(huì)借此進(jìn)行砍價(jià)。
  
  ‖ 讓買(mǎi)方來(lái)償還剩余貸款
  
  轉(zhuǎn)按揭是指經(jīng)貸款銀行同意，由房子的購(gòu)買(mǎi)人繼續(xù)償還賣(mài)家未還清的貸款。但由于轉(zhuǎn)按揭辦理手續(xù)十分復(fù)雜,對(duì)貸款銀行來(lái)講又存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致許多銀行不愿意開(kāi)展此業(yè)務(wù)，故使得此種操作模式在實(shí)踐中的可操作性大大降低。
  
  ‖ 利用銀行貸款來(lái)繳清剩余房貸
  
  如果上面兩種方式都行不通的話，賣(mài)家可以考慮用其他銀行認(rèn)可的抵押物(比如其他房產(chǎn))向銀行申請(qǐng)貸款，用這筆貸款還清剩余的房貸，促使交易能夠成功進(jìn)行。之后，等買(mǎi)房人支付了房款之后，再還清這次的抵押貸款。
  
  賣(mài)方需要注意，一定要把握完成提前還貸、解除抵押的時(shí)間。如果因未能及時(shí)解除抵押，因此造成不能按時(shí)過(guò)戶(hù)，很可能要承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  

  查看全文↓ 2018-07-06 15:27:44

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??有誰(shuí)清楚貸款未還清的房子如何買(mǎi)賣(mài)呢？
  答

  未還清貸款的房子還處于抵押狀態(tài)，是不能上市交易的，但是，在現(xiàn)實(shí)中，可以通過(guò)一些方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。方法一：轉(zhuǎn)按揭所謂“轉(zhuǎn)按揭”，是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，北京等部分城市更是早就叫停了轉(zhuǎn)按揭，所以這種方法目前已經(jīng)很少有人使用。方法二：用買(mǎi)方的**款繳清剩余貸款這是當(dāng)下二手房交易中**多應(yīng)用的模式，適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過(guò)大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買(mǎi)家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣(mài)方可以利用買(mǎi)方的**將剩余貸款付清，然后撤銷(xiāo)房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。方法三：利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款如果以上兩種方法都行不通，那么賣(mài)家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。等買(mǎi)家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??貸款未還清的房子如何買(mǎi)賣(mài)出去呢？應(yīng)該怎么辦呢？
  答

  貸款沒(méi)有還清的房子不能買(mǎi)賣(mài)，需要貸款結(jié)清后才能操作買(mǎi)賣(mài)，也可參照以下流程辦理買(mǎi)賣(mài)：　　1、轉(zhuǎn)按揭：**簡(jiǎn)單直接的一種方法，在二手房買(mǎi)賣(mài)中通俗的講就是把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款?！　?、用買(mǎi)方的**款繳清剩余貸款：這是當(dāng)下二手房交易中**多應(yīng)用的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過(guò)大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買(mǎi)家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣(mài)方可以利用買(mǎi)方的**將剩余貸款付清，然后撤銷(xiāo)房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易?！　?、利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款：如果賣(mài)方想在賣(mài)出房產(chǎn)之前將貸款還清或買(mǎi)方雖然看好但不愿意購(gòu)買(mǎi)貸款未繳清的房產(chǎn)，可以采取這種方式。但前提是房主有銀行認(rèn)可的抵押物（如其他房產(chǎn)）用來(lái)申請(qǐng)貸款。這樣房主就可以通過(guò)抵押向銀行貸出一定的款來(lái)付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易的成功。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??有誰(shuí)知道貸款未還清的房子如何買(mǎi)賣(mài)呢？
  答

  因?yàn)楝F(xiàn)在哪里的房?jī)r(jià)都不便宜，要想全款買(mǎi)套房子就更不容易了，所以現(xiàn)在買(mǎi)房的都是貸款買(mǎi)房，不管是不買(mǎi)房投資，買(mǎi)房自住也好，總免不了買(mǎi)了幾年就想賣(mài)的情況，比如房?jī)r(jià)漲了想賣(mài)掉賺錢(qián)，房子小了想換套大的，房子位置不喜歡想換個(gè)喜歡的區(qū)域，不管是什么原因，二手房市場(chǎng)一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)是占據(jù)主導(dǎo)位置的，因?yàn)榉孔邮琴J款買(mǎi)的，是在銀行做了抵押的，那可以賣(mài)嗎?房管局過(guò)戶(hù)是必須要保證房產(chǎn)沒(méi)有任何抵押，查封的，如果房產(chǎn)有抵押，有查封，房管局是過(guò)不了戶(hù)的，所以要想賣(mài)按揭房，**重要的就是先將按揭款還掉，然后注銷(xiāo)抵押，這樣就可以進(jìn)行過(guò)戶(hù)了。如果房東沒(méi)錢(qián)還按揭款的，那就需要客戶(hù)的**款或者金融機(jī)構(gòu)幫忙還按揭了，所以對(duì)于用買(mǎi)方**款還按揭的情況，這個(gè)就需要和客戶(hù)溝通了，客戶(hù)愿意就行，可以少一部分錢(qián)，因?yàn)槿绻ㄟ^(guò)金融機(jī)構(gòu)幫忙贖樓，是要收取費(fèi)用的，無(wú)論是房東和客戶(hù)肯定都不怎么愿意給這比費(fèi)用的，所以?xún)?yōu)先選擇與買(mǎi)方溝通用**款還按揭，還清按揭然后注銷(xiāo)抵押，**后過(guò)戶(hù)，如果買(mǎi)方是貸款也需要審批通過(guò)后再幫忙還按揭，避免審批不通過(guò)的情況。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 貸款未還清的房子如何賣(mài)
  答

  般人買(mǎi)房子，都會(huì)選擇銀行按揭的方式，而且大多數(shù)都會(huì)選擇20或30年的貸款期限，畢竟未來(lái)貨幣是會(huì)貶值的。但通常在還貸過(guò)程中房主會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)增長(zhǎng)想轉(zhuǎn)手或者想換大戶(hù)型等一系列原因，想把房子賣(mài)了，那么，貸款未還清的房子可以賣(mài)嗎？一、是否可以出售未還清貸款的住房？一般而言這是要看情況的，轉(zhuǎn)手房屋屬于二手房交易，而在二手房交易中**重要的就是房產(chǎn)證，一切都是以房產(chǎn)證為準(zhǔn)的。如果戶(hù)主想要賣(mài)掉現(xiàn)在居住的房子，但是又還有貸款沒(méi)有還清，那么首先需要確定的是自己是否擁有該房子的房產(chǎn)證，只有擁有該房子的房產(chǎn)證才能對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行交易。如果還沒(méi)有拿到該房子的房產(chǎn)證，那就意味著戶(hù)主暫時(shí)對(duì)其沒(méi)有處理的權(quán)限，不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，也就是不能進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)。二、如何解決這一情況？理論上來(lái)講，未還清貸款的房子處于抵押狀態(tài)是不能出售的，但是我們也知道，房貸持續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)人們可能會(huì)因?yàn)榉N種原因或者突發(fā)情況想要換房子，因此，在現(xiàn)實(shí)生活中要解決這一問(wèn)題也不是沒(méi)有辦法。1、用購(gòu)買(mǎi)者的**款支付未還清的貸款這種方法目前是**常見(jiàn)而且安全系數(shù)**高的一種方法，這種模式適合于那種貸款額度較低的房主或者是大部分貸款已經(jīng)還清，只剩下數(shù)目較少的貸款的情況。通常情況下，在二手房交易的過(guò)程中，買(mǎi)家會(huì)同意先付房產(chǎn)總成交額的30％-40％。在這種情況下，賣(mài)方就可以選擇利用買(mǎi)方的**來(lái)把剩余的貸款付清，然后向銀行申請(qǐng)撤銷(xiāo)房產(chǎn)的抵押登記，這樣就能進(jìn)行下一步的交易，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。2、尋求還清貸款的其他來(lái)源其他來(lái)源有很多，比如可以向周?chē)挠H朋好友求助，向他們借錢(qián)先把剩余的貸款還上，在成功辦理了解除抵押手續(xù)和過(guò)戶(hù)手續(xù)以后，順利將房子賣(mài)掉后再將錢(qián)還給親朋好友們，這是一種比較省事而又便捷的辦法?；蛘呷绻u(mài)方戶(hù)主名下有其他的抵押物，也可以考慮用這些抵押物（如其他房產(chǎn)等）向銀行申請(qǐng)，這樣房主就可以通過(guò)抵押向銀行貸出一定的款來(lái)還清想要出售的房產(chǎn)貸款，之后等買(mǎi)家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。3、轉(zhuǎn)按揭轉(zhuǎn)按揭是指房主準(zhǔn)備將住房出售或者轉(zhuǎn)讓給第三個(gè)人，從而申請(qǐng)辦理貸款的相關(guān)變更。但是這種辦法的局限性在于很少有銀行受理這種業(yè)務(wù)，大多數(shù)銀行并沒(méi)有開(kāi)通這一業(yè)務(wù)，戶(hù)主可以向相關(guān)貸款銀行咨詢(xún)以了解具體的情況?？傊谔幵诘盅籂顟B(tài)而其戶(hù)主連房產(chǎn)證都沒(méi)有的未還清貸款的房子是不能轉(zhuǎn)手出售的，但是，只要清楚自己擁有房產(chǎn)證，那么也就可以任意處置該房產(chǎn)，因此想要轉(zhuǎn)手房產(chǎn)的戶(hù)主要找到合適的方法來(lái)解決自己的困擾。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 貸款未還清的房子是否可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)
  答

  1、在貸款期間，你的房子應(yīng)該就已經(jīng)抵押給銀行了，銀行基本上不會(huì)在沒(méi)有抵押擔(dān)保的情況下放款的。2、你可以將房子轉(zhuǎn)賣(mài)的，如果你的朋友不是一次性支付所有房款的話，手續(xù)上會(huì)麻煩一些，需要協(xié)調(diào)的當(dāng)事人很多。首先，你需要和銀行協(xié)商，如果你朋友的資質(zhì)銀行可以放款給他的話，可以協(xié)調(diào)銀行將購(gòu)房借款合同的借款人換為你的朋友。感覺(jué)這一步是**難的。第二，如果房產(chǎn)證沒(méi)有辦理下來(lái)，那么銀行會(huì)讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一個(gè)階段性擔(dān)保，那樣的話，在購(gòu)房借款合同的中就是三方當(dāng)事人，都需要協(xié)調(diào)。貸款人，開(kāi)發(fā)商，銀行。第三、需要和開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)將購(gòu)房合同更改為你朋友的名字，不然，銀行的銀行的貸款合同，以及他項(xiàng)權(quán)利證都是沒(méi)法辦理的。總得來(lái)說(shuō)更改比較困難，但是不是完全不可能。另外雖然麻煩一些，但是這是**安全的辦法，除此之外，都會(huì)有或多或少的風(fēng)險(xiǎn)。

  全部3個(gè)回答>