如何提出申請測量房屋面積

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• 155****6119

  商品房買賣涉及房產(chǎn)面積測量、廣告、合同、權(quán)屬等眾多方面，因而與之相關(guān)的法規(guī)也特別地多，同時，房地產(chǎn)是一個還處在發(fā)展中的市場，有關(guān)法規(guī)的變化也就特別地頻繁，這些法規(guī)發(fā)布實施時間有先后，有些法規(guī)還幾經(jīng)修改，法規(guī)的內(nèi)容有些還有交叉重復(fù)，因此，只有全面地、完整地、準(zhǔn)確地援引相關(guān)法規(guī)條文，才能有針對性地解決有關(guān)商品房面積的糾紛。
  
  以建筑面積計量已成慣例
  
  自房地產(chǎn)進入市場直到現(xiàn)在，大部分的法規(guī)和實際銷售以及物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)等都以建筑面積作為計量單位。
  
  國務(wù)院1998年7月出臺了行政法規(guī)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，該《條例》第28條規(guī)定：“商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任?！彪m未規(guī)定商品房以何種方式計價，但第一次也是惟一一次明確規(guī)定了銷售合同要載明使用面積。兩年多來，這項法規(guī)在許多地方并未得到執(zhí)行。如北京市，2000年共銷售商品住宅9.9萬多套，共計898.2萬平方米，在使用的由管理部門提供的幾種格式合同中，絕大多數(shù)沒有載明使用面積。
  
  在此之前，并沒有法規(guī)對使用面積作出規(guī)定。早在1982年11月，國家經(jīng)委頒布的《建筑面積計算規(guī)則》，就已對房地產(chǎn)建筑面積作了明確的界定，其中并無使用面積的計算規(guī)則。1992年7 月1 日施行又經(jīng)北京市人民政府第12號令修改的《北京市城鎮(zhèn)居民購買商品住宅樓房管理辦法》也規(guī)定，商品住房實際售價以建筑面積計算。1998年5月，北京市房屋土地管理局《關(guān)于加快辦理出售公有住房權(quán)屬審查、面積測算、買賣過戶、登記發(fā)證手續(xù)有關(guān)問題的通知》中同樣采用了建筑面積作為計量單位。1995年建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）第三條規(guī)定： 商品房銷售以建筑面積為計算單位。建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。在北京市有關(guān)部門 1998年12月11日（京房地權(quán)字1285號）和2000年9月?lián)税l(fā)布實施的該分?jǐn)傄?guī)則的暫行規(guī)定中規(guī)定：商品房建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行的《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。其中雖然也規(guī)定了住宅套內(nèi)的使用面積，但只是在計算套內(nèi)建筑面積時才用到使用面積這一概念及計算方法，并沒改變銷售面積以建筑面積計算的規(guī)定。
  
  在此之后，今年6月1日起實施的《商品房銷售管理辦法》采用了多種計價方式，即按套計價、按套內(nèi)建筑面積計價和按建筑面積計價(第18條)，但也未明確采用按使用面積計價。
  
  從上述法規(guī)可以看出：在1998年7月以前，沒有一個法規(guī)規(guī)定商品房銷售應(yīng)在合同中約定使用面積，在此之后，也沒有法規(guī)對此作出相應(yīng)規(guī)定，相反，倒有很多法規(guī)都以建筑面積作為計算單位。在實際操作中，即使采用使用面積作為計算單位，也只能作為輔助手段，因為購房者還要分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e及墻體建筑面積，開發(fā)商如加大分?jǐn)偯娣e購房者的實際使用率仍會降低，如縮小分?jǐn)偯娣e又可能影響購房者的使用功能。
  
  合同示范文本也未采用使用面積
  
  根據(jù)1994年發(fā)布的《北京市外銷商品房管理規(guī)定》，北京市外銷商品房的預(yù)售、銷售，買賣雙方均須簽訂由北京市房地局統(tǒng)一印制的《外銷商品房預(yù)售契約》或買賣契約，這一格式合同一直沿用。去年9月，建設(shè)部和國家工商局再次發(fā)布推行新的合同示范文本，11月30日，北京市國土資源和房屋管理局據(jù)此發(fā)出《關(guān)于使用房屋買賣合同有關(guān)問題的通知》，規(guī)定《商品房買賣合同》由市國土資源和房屋管理局統(tǒng)一監(jiān)制，從 12月1日起在全市使用。即日起不再印制《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》、《北京市外銷商品房預(yù)售契約》和《北京市經(jīng)濟適用住房預(yù)售合同》三種契約文本。在此之前買賣雙方已簽訂的三種契約文本（含已經(jīng)辦理預(yù)售預(yù)購登記的）不再換簽新的買賣合同。
  
  無論是新的合同文本還是原北京市房地局印制的內(nèi)外銷商品房預(yù)售契約，都只有建筑面積的字樣，沒有使用面積一詞。與原來的內(nèi)外銷商品房預(yù)售契約不同的是，新合同示范文本提供了三種建筑面積計算方式，同時對原來沒有明確、需經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商同意的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積即實測建筑面積與暫測建筑面積之間的面積誤差作了3％的明確規(guī)定。
  
  在此之前，由于對面積誤差沒有作具體規(guī)定，因而實際銷售中就出現(xiàn)了各種各樣的約定，新合同示范文本對此并無進行調(diào)整的法律義務(wù)，有關(guān)專家認(rèn)為，只要雙方當(dāng)初在訂立合同時是平等、自愿、協(xié)商一致同意的，反映了當(dāng)事人的真實意愿，有關(guān)雙方就有履行合同約定的義務(wù)。
  
  面積誤差怎么算
  
  1995年建設(shè)部和國家工商局印發(fā)的商品房購銷合同示范文本中第一次規(guī)定了實際面積與暫測面積的差別（不）超過暫測面積時，雙方可按約定的誤差百分比進行處理的辦法。但對誤差比例并無規(guī)定。
  
  今年6月1日實施的《商品房銷售管理辦法》不僅規(guī)定了誤差比為3％，而且第一次列出了面積誤差的計算方法，即：面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積）/合同約定面積×100％，其中合同約定面積是指建筑面積，根據(jù)《〈北京市房地產(chǎn)測繪細(xì)則〉的補充規(guī)定》，房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。既不是使用面積，更不是自測的使用面積。
  
  同樣，廣告和樓書等資料中的面積數(shù)據(jù)，無論是建筑面積還是使用面積也不能作為面積誤差的依據(jù)，因為根據(jù) 1999年10月1日開始實施的新《合同法》，當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式；“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示”，“商業(yè)廣告等為要約邀請”。由于廣告經(jīng)常引發(fā)糾紛，《商品房銷售管理辦法》才對此作出新的規(guī)定：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。
  
  房屋面積測量誰說了算
  
  我國實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房屋面積測量長期以來一直由房產(chǎn)管理部門“壟斷”，由于機構(gòu)人力有限，開發(fā)商往往要排很久的隊才能辦理實測，開發(fā)商拿不到實測數(shù)據(jù)，就無法向房地產(chǎn)權(quán)屬部門提交齊全的辦理產(chǎn)權(quán)證的資料，加之辦證還要排隊，這就造成房子入住后遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證的情況屢見不鮮。
  
  根據(jù)1993年7月1日起施行中華人民共和國測繪法規(guī)定：承擔(dān)測繪任務(wù)的單位必須具備與其所從事的測繪工作相適應(yīng)的技術(shù)人員、設(shè)備和設(shè)施，由國務(wù)院測繪行政主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府管理測繪工作的部門對其測繪資格審查合格后，方可承擔(dān)測繪任務(wù)。按規(guī)定，北京市的外銷商品房都由北京市房地產(chǎn)勘察測繪所測繪，根據(jù)該所制定的北京市商品房（樓房）測繪技術(shù)規(guī)定，面積計算按照《建筑面積計算規(guī)則》和《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的要求進行。
  
  去年2月25日，建設(shè)部曾發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)測量及房屋面積計算管理工作的通知》，其中第一次提出要“抓緊研究房地產(chǎn)測量機構(gòu)與政府部門脫鉤工作”。在《房產(chǎn)測量規(guī)范》發(fā)布后，建設(shè)部再次發(fā)出通知，進一步明確提出“要結(jié)合地方政府機構(gòu)改革，按照房產(chǎn)測繪市場化、專業(yè)化、規(guī)范化的要求，積極推進房產(chǎn)測繪體制改革，使房產(chǎn)測繪監(jiān)督管理與測繪經(jīng)營行為分離，房產(chǎn)測繪單位成為獨立的法人實體和市場主體?！?br/>
  今年5月1日起施行的《房產(chǎn)測繪管理辦法》規(guī)定，房屋權(quán)利申請人、房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人對申請產(chǎn)權(quán)初始登記等三種情形的房屋應(yīng)當(dāng)委托房產(chǎn)測繪單位進行房產(chǎn)測繪。房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)是獨立的經(jīng)濟實體，與委托人不得有利害關(guān)系。國家實行房產(chǎn)測繪單位資格審查認(rèn)證制度。房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國測繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的《測繪資格證書》。當(dāng)事人對房產(chǎn)測繪成果有異議的，可以委托國家認(rèn)定的房產(chǎn)測繪成果鑒定機構(gòu)鑒定。
  
  今年6月1日，建設(shè)部開始實施《商品房銷售管理辦法》，其中規(guī)定了“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。”鑒于產(chǎn)權(quán)證的辦理有開發(fā)商所不能左右的因素，該辦法將原來辦理房產(chǎn)證的時限改為“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！苯ㄔO(shè)部官員在解釋相關(guān)條文時，明確表示：“不需要由每一個購房人去申請測繪。當(dāng)然，如果購房人對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供并報房地產(chǎn)行政主管部門審核的測繪成果有異議，可以由自己委托社會上有資質(zhì)的測繪機構(gòu)復(fù)測，并報房地產(chǎn)行政主管部門審核。”北京市的實施通知也作出了相應(yīng)的規(guī)定。
  
  由此可以得出如下結(jié)論：一、迄今為止所有法規(guī)都規(guī)定，從事房產(chǎn)測繪的機構(gòu)必須具有國家承認(rèn)的測繪資格，沒有測繪資質(zhì)的測繪機構(gòu)和個人均不得從事測繪工作；二、測繪雖然由開發(fā)商委托測繪單位完成，但測繪結(jié)果需經(jīng)房地產(chǎn)主管部門審核，不是開發(fā)商能左右的；三、發(fā)生面積糾紛時，異議人可委托有資質(zhì)的測繪機構(gòu)復(fù)測，委托個人或無資質(zhì)測繪機構(gòu)復(fù)測都是無效的，而且復(fù)測結(jié)果仍要經(jīng)房地產(chǎn)主管部門審核，否則也是無效的。
  

  查看全文↓ 2018-07-06 16:09:43
• 147****0016

  可以申請重新測量。 現(xiàn)在房屋的面積測繪是中介機構(gòu),可以隨時要求進行測量。住宅用房測繪費一般是1.36元/㎡。如果確實有誤差,可申請進行變更登記。根據(jù)測繪機構(gòu)出具的測繪證明可辦理更改。不過房屋面積更改后，相應(yīng)的采暖費、物業(yè)費都會增多哦。

  查看全文↓ 2018-07-06 16:09:27
• 152****1259

  房屋建筑面積一要以具有房產(chǎn)測量資質(zhì)的單位為準(zhǔn)
  依據(jù)《中華人民共和國測繪法》、《中華人民共和國行政許可法》，從事測繪活動的單位，應(yīng)當(dāng)依法申請取得《測繪資質(zhì)證書》，并在測繪資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事測繪活動。
  你所說的驗房師是否為有房產(chǎn)測量資質(zhì)單位的測量員。
  如不是以上的單位，你可找該開發(fā)商所委托的測繪單位，了解面積的計算依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。
  如有異議，找當(dāng)?shù)氐臏y繪主管部門或房產(chǎn)行政登記機關(guān)提出異議。
  法院只能為你與開發(fā)商之間的糾紛作出公平公證的處理結(jié)果，其面積也是以具有房產(chǎn)測量資質(zhì)的單位出具的《房屋建筑面積成果報告》為準(zhǔn)。
  你要從新委托測繪那費用是相當(dāng)高的。測繪單位必須以整幢房屋為計算依據(jù)，才能得出每套房的建筑面積，測繪費用就要按整幢建筑面積收取。
  

  查看全文↓ 2018-07-06 16:09:19
• 139****9700

  可以申請。
  

  查看全文↓ 2018-07-06 16:09:13

相關(guān)問題

• 問 ??如何提出申請測量房屋面積好呢？作用都有哪些呢？
  答

  根據(jù)詳細(xì)的住宅平面圖測量和計算才能方便而準(zhǔn)確。平面圖中應(yīng)包括住宅的主要數(shù)據(jù)有：各房間的軸線尺寸（即承重墻或柱的中心線之間的尺寸）和外墻的總尺寸，即兩道尺寸線，還有各房間的使用面積。 　　　　 大部分住戶都在標(biāo)準(zhǔn)層，測量和計算主要根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層圖紙和面積。 如果住宅所在樓層較為特殊，如底層頂層、則要用所在樓層的圖紙。為了測算一戶面積，可以不對全樓的面積進行測算。

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• 問 房屋面積測量標(biāo)準(zhǔn)?房屋面積測量如何收費
  答

  由于測繪市場競爭激烈，具體收費可以視當(dāng)?shù)鼐唧w情況制定，可以參考以下標(biāo)準(zhǔn)：1、商鋪房產(chǎn)測繪，每平米1元-2元；2、住宅房產(chǎn)測繪，每平米0.5元-1元。附：房屋面積測繪報告要準(zhǔn)備什么材料？1、房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案申請表1份；2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；建筑工程施工許可證復(fù)印件；建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證復(fù)印件；3、消防驗收合格意見書復(fù)印件；建設(shè)工程竣工驗收報告原件；建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告原件；4、施工單位簽署的建設(shè)工程質(zhì)量保修書原件；住宅的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》原件；5、工程款無拖欠證明或已按施工合同付款的證明原件；建設(shè)工程竣工驗收備案書4份；6、防雷裝置驗收合格證復(fù)印件；繳納城市建設(shè)配套費的復(fù)印件；7、政府或政府占有股份的工程應(yīng)提供經(jīng)財政局審查的工程竣工決算書，附財政局出具的《工程竣工決算批復(fù)》；申報要求中，對可提交復(fù)印件的材料，建設(shè)單位須在復(fù)印件加注“此件復(fù)印內(nèi)容與原件內(nèi)容核對無誤”字樣，加蓋單位印章，并提供原件復(fù)核。以上申請材料（各地建設(shè)部門略有不同）準(zhǔn)備齊全后，直接去本地政務(wù)服務(wù)建設(shè)局窗口，窗口受理后，窗口人員會在法定時限內(nèi)給你辦理一切手續(xù)，你等電話拿備案書就可以了。來源：土地信息測繪管理局

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• 問 如何測量房屋面積
  答

  　墻面（包括柱面）的裝飾材料一般包括：涂料、石材、墻磚、壁紙、軟包、護墻板、踢腳線等。計算面積時，材料不同，計算方法也不同。涂料、壁紙、軟包、護墻板的面積按長度乘以高度，單位以“平方米”計算。長度按主墻面的凈長計算；高度：無墻裙者從室內(nèi)地面算至樓板底面，有墻裙者從墻裙頂點算至樓板底面；有吊頂天棚的從室內(nèi)地面（或墻裙頂點）算至天棚下沿再加20cm。門、窗所占面積應(yīng)扣除（1／2），但不扣除踢腳線、掛鏡線、單個面積在0．3 平方米以內(nèi)的孔洞面積和梁頭與墻面交接的面積。鑲貼石材和墻磚時，按實鋪面積以“平方米”計算，安裝踢腳板面積按房屋內(nèi)墻的凈周長計算，單位為米。

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• 問 如何測量房屋面積
  答

  測量好套內(nèi)使用面積后,要計算套內(nèi)建筑面積還必須測量陽臺的建筑面積.陽臺建筑面積的測量方法基本上與使用面積的測量方法一樣,但要注意區(qū)分不同類型的陽臺.

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• 問 請問房屋面積測量收費標(biāo)準(zhǔn)，房屋面積測量如何收費?
  答

  實際上房屋的建筑面積分為三個方面套內(nèi)建筑面積由三個部分組成,計算公式為:套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。 一、套內(nèi)使用面積計算應(yīng)該符合下面規(guī)定:(1)套內(nèi)使用面積是包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)的面積總和;(2)躍層住宅中的房內(nèi)的樓梯按自然層樓面積的總和來計入使用面積;(3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通氣道等面積。 二、套內(nèi)墻體面積的計算:新建住宅的各套內(nèi)使用空間周圍的維護或者承重墻體,有公用墻以及非公用墻兩種。新建住宅的各套之間的分隔墻,套與公用建筑的空間分隔墻以及外墻(包括外山墻)都是公用墻,公墻的墻體按照水平投影面積的一半來計入套內(nèi)墻體面積。非公用的墻體也按水平投影面積的一半來計入套內(nèi)墻體餓面積。內(nèi)墻面裝修的厚度都計入套內(nèi)墻體的面積。 三、陽臺的建筑面積計算:(1)原本設(shè)計的封閉式的陽臺,按照它外圍水平投影額面積來計算建筑面積;(2)挑陽臺(也就是底陽臺)按它底板的水平投影面積的一半來計算建筑面積;(3)凹陽臺按它凈面積(含女兒墻的墻體面積)的一半來計算建筑面積;(4)半挑半凹餓陽臺,挑出的部分按照它底板水平的投影面積的一半來計算建筑面積,凹進部分要按照其凈面積的一半來計算建筑面積。 交房時,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)出具房屋面積測量報告,購房者可憑測量報告查看房屋面積是否縮水,房屋面積一般由開發(fā)商委托測量,如果購房者對面積有異議,可以要求重新房屋面積測量。 房屋建筑面積測量收費標(biāo)準(zhǔn)如下:服務(wù)項目計量單位收費標(biāo)準(zhǔn)(元)住宅房工業(yè)廠房*樓多功能綜合樓及其他房屋平面圖測繪平方米(土地面積)0.272/0.2720.339房屋分層分戶圖測繪(建筑面積)1.601.802.202.80說明:1、房屋變更登記面積、結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的,重新收取測繪費;2:、私房按房屋建筑面積和實際占有的土地面積分別計量收費;3、商品房建筑面積和所占的土地面積比例分別收費;4、單位房按建筑面積和所占的土地面積比例分別收費,土地面積不足2500平方米的按2500平方米收取,超過2500平方米的按時收取。房屋的實測面積就是你房產(chǎn)證上的面積，如果你對自己的房子的面積有疑問的話可以自己請專門的機構(gòu)來進行檢測。

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