退房后利息如何主張

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• 132****9668

  一、從法律角度講，退房實(shí)際上是購房者作為購房一方當(dāng)事人，行使其解除權(quán)的表現(xiàn)，因此肯定是可以的。購房者與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，與開發(fā)商之間是一種房屋買賣關(guān)系，兩者完全是兩種獨(dú)立法律關(guān)系，所以對(duì)購房者的解約權(quán)并沒有任何妨礙。
  二、購房者向銀行貸款與向親戚朋友借錢，其性質(zhì)是一樣的。作為債權(quán)人，銀行或其他，個(gè)人都只有權(quán)要求購房者按約還款，但無權(quán)干涉購房者的解約權(quán)利。所以，只要出現(xiàn)了購房者有權(quán)依法解約的情形，不管購房者是否已經(jīng)取得按揭貸款，都有權(quán)依法解除購房。
  三、退房以后，解除購房并不同時(shí)解除貸款。也就是說，購房者雖然不買房了，但因?yàn)槠湟褟你y行借貸出款項(xiàng)用于購房，所以與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，這筆借款是一定要還的。
  四、首先由于購房被解除，開發(fā)商從購房者處取得的所有購房款項(xiàng)均應(yīng)返還購房者。購房者申請(qǐng)的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購房者。然后，購房者應(yīng)依據(jù)中國人民銀行制訂的《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與貸款人協(xié)商”的規(guī)定，與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。

  查看全文↓ 2018-07-13 09:45:41
• 146****0488

  列如：劉女士在某房地產(chǎn)開發(fā)公司相中了一套房屋，但因總房款(70萬元)太高而猶豫不決。李先生(公司工作人員)看出劉女士的心思后，建議可向銀行貸款，按揭買房。之后，劉女士向銀行貸款60萬元，**10萬元，與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同。半年后，房地產(chǎn)開發(fā)公司通知?jiǎng)⑴拷臃?。劉發(fā)現(xiàn)房屋的面積誤差比例達(dá)到5%，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在嚴(yán)重問題，要求公司退房。公司以種種理由推脫，甚至避而不見。**后，房產(chǎn)公司終于答應(yīng)給劉女士退房。此時(shí)距購房之日已一年半，劉女士共向銀行支付了2萬元貸款利息。在向房產(chǎn)公司索要損失未果后，劉女士一紙?jiān)V狀將該公司告上法庭。 [分歧意見]
  這樁由房屋質(zhì)量引發(fā)的糾紛，爭論焦點(diǎn)在于2萬元的貸款利息應(yīng)由誰“買單”。
  第一種意見認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司只須退還劉女士的房款，2萬元的貸款利息應(yīng)由劉女士自行承擔(dān)。因?yàn)榉慨a(chǎn)公司人員只是建議劉女士貸款買房，**終決定權(quán)還在劉女士手中。
  第二種意見認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司在退還劉女士的房款的同時(shí)，還應(yīng)賠償劉女士2萬元的貸款利息。本案中，劉女士退房是由于房地產(chǎn)公司開發(fā)的房屋出現(xiàn)多處質(zhì)量問題，與商品房買賣合同極大不符，其違約在先，按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，公司應(yīng)賠償劉女士2萬元的利息損失。
  第三種意見認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司在退還劉女士房款和賠償2萬元利息損失外，還應(yīng)按照銀行同期存款利率賠償劉女士10萬元**款的存款利息。
  [評(píng)析]筆者同意第三種意見，理由如下：
  首先，《民法通則》第四條規(guī)定：“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則?！?誠實(shí)信用原則作為民事活動(dòng)的帝王法則，要求人們?cè)谶M(jìn)行民事活動(dòng)時(shí)實(shí)事求是，對(duì)他人以誠相待，不為欺詐行為，講究信譽(yù)，恪守諾言，嚴(yán)格履行自己承擔(dān)的義務(wù)，不得擅自毀約，一切民事法律關(guān)系應(yīng)依正義衡平的理念加以調(diào)整，從而達(dá)到平衡市民社會(huì)成員間利益關(guān)系，實(shí)現(xiàn)市民社會(huì)安全價(jià)值的目的。
  本案中，劉女士與房地產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同，基于遵循誠實(shí)信用原則，雙方應(yīng)按照合同正確履行各自的義務(wù)，但房地產(chǎn)開發(fā)公司在劉女士支付了**款以及每月按揭款的情況下，不按合同規(guī)定修建房屋，致使房屋在面積、主體結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等多方面與合同的相關(guān)條款不符。房地產(chǎn)公司的行為明顯違背了民事帝王法則——誠實(shí)信用原則，依正義之理念，應(yīng)賠償劉女士相應(yīng)損失。
  其次，按照合同法原理，違約行為分為根本違約和非根本違約。所謂根本違約，是指一方的違約致使另一方的合同目的不能實(shí)現(xiàn)或違約行為后果嚴(yán)重。本案中，房產(chǎn)公司的違約行為致使劉女士買房入住的目的得不到實(shí)現(xiàn)，屬于根本違約。根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)出現(xiàn)違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，非違約方可以解除合同。因此，劉女士享有單方解除權(quán)，房產(chǎn)公司應(yīng)退還劉女士所交的房款。根據(jù)《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。劉女士因房產(chǎn)公司的違約行為，損失了2萬元的貸款利息以及**款的存款利息，房產(chǎn)公司應(yīng)如數(shù)支付。
  **后，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二、十三、十四條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，房屋套內(nèi)面積與約定的誤差比例絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同的，返還已付房款及利息，賠償損失的，應(yīng)予支持。
  本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司向劉女士保證房屋與售房中心的房屋模型完全一致，但驗(yàn)房時(shí)，房屋卻出現(xiàn)了許多嚴(yán)重的質(zhì)量問題，極大影響了買受人劉女士對(duì)房屋的使用及居住。此時(shí)房產(chǎn)公司本應(yīng)積極解決問題，減少劉女士的經(jīng)濟(jì)損失，但卻躲而不見，致使劉女士在房屋無法交付使用下仍繼續(xù)向銀行支付貸款利息共計(jì)2萬元。此項(xiàng)損失，房產(chǎn)公司理應(yīng)承擔(dān)完全責(zé)任。另外，房產(chǎn)公司將劉女士付給的10萬元**款用于樓盤的早期開發(fā)，獲得了利潤，但未正確履行合同，違背了劉女士交付10萬元的本意——買房居住，因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)按照銀行同期存款利率，賠償劉女士存款利息損失。
  綜上所述，劉女士向房地產(chǎn)公司提出退還房款、賠償2萬元的貸款利息和**款的存款利息損失的要求，無疑是有法可依，言之成理的。

  查看全文↓ 2018-07-13 09:45:30
• 137****7091

  成功退房后，預(yù)交款按照和開發(fā)商或者原房主的合同約定，原數(shù)或者折扣返還，能退房成功或者少被扣錢就算是對(duì)方仁慈了，哪有利息啊

  查看全文↓ 2018-07-13 09:44:54

相關(guān)問題

• 問 請(qǐng)問主張退房和主張賠償訴訟費(fèi)怎么算？
  答

  1、產(chǎn)權(quán)登記你現(xiàn)在應(yīng)該查不到的，簽了合同以后才去辦理。如果該房之前辦理了產(chǎn)權(quán)登記，你可以到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局查詢。**終房子的面積是由房產(chǎn)局來核的并寫入你的房產(chǎn)證上，會(huì)注明建筑面積、公攤面積等數(shù)據(jù)。商品房住宅一般是按建筑面積來計(jì)價(jià)的，建筑面積包括套內(nèi)面積和公攤面積在內(nèi)，你現(xiàn)在量出來的71多平米只是套內(nèi)面積，還有分?jǐn)偯娣e要包括進(jìn)去的，建筑面積86平米很正常。今后交房拿證的時(shí)候，你得到的實(shí)際面積和合同上約定的面積有誤差的，合同中有約定處理辦法的按合同辦，沒有約定的，誤差絕對(duì)值3%以內(nèi)按實(shí)結(jié)算多退少補(bǔ)。超過3%的，你可以要求退房，不退房的3%以內(nèi)按實(shí)，超出部分面積大了的算你的不要另外再出錢，面積小了的部分由開發(fā)商雙倍返還你差額。所以你現(xiàn)在沒必要去擔(dān)心他什么面積的差異問題，對(duì)方也不敢跟你玩這套的，差太遠(yuǎn)他劃不來。你現(xiàn)在要問一下對(duì)方這個(gè)樓盤的分?jǐn)偮驶蚴枪珨傁禂?shù)是多少，搞清楚公攤面積究竟有多少，是不是和宣傳的一致。你們簽了合同后今后要查詢備案登記等情況可去當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)局窗口或網(wǎng)站查詢。2、我們都不理睬3、你只是交了訂金，就算沒這事你也可以隨時(shí)要回來的，對(duì)方不能扣押你的訂金的。如果是“定金”則要看對(duì)方是否有故意隱瞞你的行為等違約違規(guī)現(xiàn)象，不然還真不好退。但如果用你問題中的原因套入此問，而這個(gè)原因又成立的話（即他們告訴你的面積與實(shí)際面積存在很大差異）你也可以要求退回。不過在這一問題上可能是你誤解了，應(yīng)該不會(huì)到這一步的。

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• 問 退房后 可以追討利息嗎
  答

  您所說的合同條款應(yīng)該指的是，如果開發(fā)商不辦理房產(chǎn)證，買受人有權(quán)要求退房，出賣人應(yīng)退還買受人所支付房款及利息，利息按一年活期基準(zhǔn)利率計(jì)算。如果到時(shí)候開發(fā)商拒絕辦理房產(chǎn)證，你可以不退房，不退房就不存在你所說的問題了。這個(gè)購房的合同條款肯定是對(duì)開發(fā)商有利的，這不存在詐騙或者違約成本的問題。因?yàn)槲覈梢?guī)定，開發(fā)商需在交房后一年內(nèi)配合買受人辦理產(chǎn)權(quán)，若開發(fā)商不履約，買受人可向法院起訴辦理。

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• 問 ?? 備案后如何退房
  答

  一、購房合同在房產(chǎn)局備案后退房怎么處理　　如果是合同備案了但是房產(chǎn)證還沒有辦理，如果買賣雙方有一房違約，是可以退房的，如果是開發(fā)商違約，業(yè)主是可以要求退房，退回所交的所有費(fèi)用并且賠償?shù)?。如果房產(chǎn)證已經(jīng)辦理，買賣雙方有違約情況，退房并賠償后，雙方還要到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過戶或注銷手續(xù)?！　【唧w怎么退房：　　(一)買房人發(fā)出退房通知。買房人可通過掛號(hào)信、傳真或者電話的形式向開發(fā)商提出。因開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致退房，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失，包括貸款利息、**款的存款利息、購房的稅費(fèi)等;如購房合同中約定了退房的賠償標(biāo)準(zhǔn)，按合同約定處理，合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足彌補(bǔ)損失的，可另行要求賠償;因購房者貸款申請(qǐng)未批準(zhǔn)，合同雙方對(duì)付款方式不能協(xié)商一致等原因?qū)е峦朔康?，開發(fā)商無需承擔(dān)賠償責(zé)任。　　(二)15天內(nèi)辦好各種手續(xù)。買房人提出退房要求后15日內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還買房人已經(jīng)支付的全部房款，并且負(fù)責(zé)辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù)，在所述手續(xù)或者文件尚未簽訂前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。　　(三)開發(fā)商退還房款。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買房人發(fā)出退房通知后，將全部購房款返還給買房人，并且辦理完畢公積金管理機(jī)構(gòu)或者貸款銀行的還款手續(xù)。如果無法辦理完成前述內(nèi)容，自買房人發(fā)出退房通知后第16日至買房人取得全部房款之日，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)每天向買房人支付相應(yīng)的違約金?！　《?、賣開發(fā)商違約拒絕退房怎么辦　　一般情況下，購房者想退房的話，賣方是不會(huì)同意的。如果購房者要求退房是在賣方違約的情況下呢?　　(一)如果賣方已經(jīng)違約但又拒絕退房的，購房者可以先與開發(fā)商溝通協(xié)商。在目前房價(jià)上揚(yáng)的情況下，如果退房僅是退還原先的購房款，反而往往會(huì)使購房者遭受損失。因此，從經(jīng)濟(jì)收益的角度來說，退房可能不是很明智的選擇。購房者可以通過與開發(fā)商協(xié)商，要求開發(fā)商通過其他方式，比如支付違約金等方式，彌補(bǔ)違約行為造成的損害。　　(二)如果協(xié)商不成，購房者可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時(shí)主張賣方承擔(dān)違約或者賠償責(zé)任，同時(shí)支付自身因退房受到的損失如誤工費(fèi)、車費(fèi)等。 商品房網(wǎng)簽合同登記備案后，該如何辦理退房手續(xù)?　　答：網(wǎng)簽備案注銷由開發(fā)企業(yè)和購房人共同申請(qǐng)，在交易登記中心二樓大廳辦理，并提供以下要件：身份證件、退房申請(qǐng)書、退房協(xié)議、全部《商品房買賣合同》以及開發(fā)企業(yè)其他相關(guān)證明材料。不收取登記費(fèi)。購房者有下列情況之一的可辦理合同備案注銷手續(xù)：　　一、 房屋交付公告自公布之日起90日內(nèi)，購房者所購房屋因質(zhì)量存在問題，經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定的; 二、開發(fā)企業(yè)與購房者之間，因開發(fā)企業(yè)違約而發(fā)生糾紛，經(jīng)仲裁機(jī)構(gòu)、法院裁定或判決的; 三、退房者在所購項(xiàng)目中另換購商品房的; 四、購房者辦理貸款手續(xù)未獲批準(zhǔn)或無力支付后續(xù)資金造成合同無法繼續(xù)履行并承擔(dān)違約責(zé)任的; 五、購房者因出國留學(xué)或定居，工作調(diào)出本地或患重大疾病急需資金等原因的; 凡在房屋交付預(yù)告登記起超過90日要求注銷合同備案的，一律按照存量房交易轉(zhuǎn)移登記程序，交納應(yīng)繳的相關(guān)稅費(fèi)后，方可辦理注銷合同備案手續(xù)。對(duì)購買二套以上商品房的單位或個(gè)人，其購買的商品房原則上不得作注銷、更名處理?！　《?、 辦理合同備案注銷需要提交以下資料： 一、由質(zhì)量管理部門出具的質(zhì)量鑒定報(bào)告; 二、具體糾紛緣由和司法、仲裁機(jī)關(guān)出具的有關(guān)證明; 三、另換購的新購房合同文本; 四、商業(yè)銀行出具的不能受理貸款的證明; 五、開發(fā)建設(shè)單位收取購房人違約金的證明; 六、護(hù)照及有關(guān)部門確認(rèn)證明、工作調(diào)動(dòng)證明、醫(yī)院重癥診斷書等; 七、本人身份證(含戶口簿)、注銷合同申請(qǐng)書、開發(fā)企業(yè)予以確認(rèn)的簽章證明以及全部購房合同原件; 八、房屋交付公告或公布的相關(guān)證明; 九、有抵押行為的，需提供金融機(jī)構(gòu)同意解除和轉(zhuǎn)讓抵押的有關(guān)證明; 十、超時(shí)退房的，需提供稅務(wù)部門的繳稅憑證。 (以上1-6條根據(jù)實(shí)際情況提交，7-10條必須提交)　　三、 辦理商品房合同備案注銷的程序?yàn)椋?一、購房者擬寫合同備案注銷、更名申請(qǐng)書，詳細(xì)說明合同備案注銷或更名的理由; 二、購房者向開發(fā)企業(yè)提交合同備案注銷、更名申請(qǐng)，由開發(fā)企業(yè)簽寫意見并蓋章同意; 三、購房者本人持合同備案注銷或更名申請(qǐng)書、身份證或戶口簿、《武漢市商品房買賣合同》以及其他有關(guān)證明材料，向項(xiàng)目所轄區(qū)域的市、區(qū)房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)。受理申請(qǐng)的房產(chǎn)管理部門審查確定情況屬實(shí)，符合合同備案注銷、更名條件的，出具初審意見，報(bào)市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心審批后，辦理商品房合同備案注銷、更名手續(xù); 四、商品房合同備案注銷、更名的有關(guān)證明材料及合同原件由市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心辦理時(shí)予以加蓋“作廢”及“更名修改”專用章，并將有關(guān)證明材料存檔備案。 那些情緒可以退房？法定解除購房合同條件 近期，全國各地樓市降聲一片，與此同時(shí)，也有不少地方出現(xiàn)了老業(yè)主由于降價(jià)而集體要求退房的事件。對(duì)于房屋買賣過程中的一些不規(guī)范操作以及開發(fā)商在資金、工程進(jìn)度等方面的問題，導(dǎo)致退房事件時(shí)有發(fā)生。 　　究竟怎樣的情形下，購房者才有權(quán)要求退房呢？目前，有一些情況下買房人是可以退掉已購房屋。依據(jù)相關(guān)法律，八種情況下買房人可以退掉已購房屋。 　　第一、延遲交付房屋。一般超過3個(gè)月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。 　　第二、開發(fā)商缺“證”，導(dǎo)致合同無效。目前開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。 　　第三、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設(shè)計(jì)。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。 　　第四、無法得到貸款。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。 　　第五、拿不到產(chǎn)權(quán)證。由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。 　　第六、房屋面積誤差超過3%。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會(huì)判決購房人勝訴。 　　第七、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)**新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用(前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差)，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的。 　　第八、開發(fā)商把房子抵押。如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求退房。 武漢市法定解除購房合同的條件 　　2008年6月26日，武漢市房產(chǎn)管理部門發(fā)布《關(guān)于商品房合同備案注銷、更名審核工作的操作細(xì)則》(以下簡稱《細(xì)則》)，《細(xì)則》規(guī)定了九種特殊的情況可以辦理商品房合同備案注銷、更名的手續(xù)，該規(guī)定出臺(tái)的目的的規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止采取合同更名等方式惡意炒房的行為，進(jìn)一步明確商品房合同備案注銷更名的收件要件，具體為： 　　1、交付公告或公布之日起90日內(nèi)，購房者所購房屋因質(zhì)量存在問題(出現(xiàn)嚴(yán)重漏水、房屋安全隱患等)，要求退房需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關(guān)資料外，需提交市、區(qū)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站或房屋安全鑒定部門的認(rèn)定書或鑒定書，方可辦理。 　　2、屋交付公告或公布之日起90日內(nèi)，開發(fā)商與購房者之間因其中一方違約而發(fā)生糾紛，經(jīng)法院、仲裁機(jī)構(gòu)判決或裁定后退房需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關(guān)資料外，需提交已生效的判決書、協(xié)助執(zhí)行通知書和裁決書等相關(guān)司法文書，方可辦理。 　　3.、公安、檢查部門要求協(xié)助辦理相關(guān)案件，需注銷合同備案的，應(yīng)出具紀(jì)檢、公安、檢查部門的正式函件，方可辦理。 　　4、交付公告或公布之日起90日內(nèi)，購房者在所購項(xiàng)目中另換購商品房，需注銷原所購房屋合同備案的，應(yīng)先提出申請(qǐng)，經(jīng)房產(chǎn)管理部門同意，將新?lián)Q購的商品房合同備案后，方可辦理注銷原所購的房屋合同備案手續(xù)。 　　5、貸款辦不妥能退房。購房者在商品房買賣合同簽定之日起30日內(nèi)，因貸款購房手續(xù)未獲相關(guān)金融機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關(guān)資料外，需提交金融機(jī)構(gòu)支行、市級(jí)分行(總行)的兩級(jí)審核未經(jīng)批準(zhǔn)的證明材料及開發(fā)商收取購房人違約金的發(fā)票，方可辦理。但如果退房人擁有兩套(含所購商品房)及以上房產(chǎn)需注銷合同備案的，必須按二手房交易轉(zhuǎn)移登記規(guī)定的，先行繳納相關(guān)稅費(fèi)(契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅)，提交繳稅票據(jù)后，方可辦理退房手續(xù)。 　　6、交付公告或公布之日起90日內(nèi)，因出國留學(xué)或定居原因?qū)е峦朔啃枳N合同備案的，除按審核流程提供相關(guān)資料外，需提交國外入學(xué)通知書或定居許可證明、護(hù)照、戶口和身份證、公安出入境管理部門和大使館簽證等相關(guān)資料，方可辦理。 　　7、交付公告或公布之日起90日內(nèi)，購房者因工作調(diào)出本地原因?qū)е峦朔啃枳N合同的，除按審核流程提供相關(guān)資料外，需提交公安部門全家戶籍轉(zhuǎn)出、雙方單位轉(zhuǎn)出和接受人事關(guān)系，工資關(guān)系等相關(guān)資料，方可辦理。 　　8、患重病允許“毀約”。房者在簽定商品房買賣合同后，發(fā)現(xiàn)自身或其直系親屬患重大疾病急需醫(yī)療資金導(dǎo)致退房需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關(guān)資料外，需提交市級(jí)以上醫(yī)院的重癥診斷證明、病例及治療費(fèi)用明細(xì)單，并經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，方可辦理。 　　9、適用房的合同備案注銷、更名，因申請(qǐng)人特殊情況和項(xiàng)目建設(shè)原因，除審核流程提供相關(guān)資料外，另需市住房保障管理中心出具相關(guān)意見后方可辦理。 　　據(jù)相關(guān)律師分析，上述《細(xì)則》主要是針對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部管理的，其名稱顯示很清楚是關(guān)于合同備案注銷更名審核工作的操作細(xì)則，而合同備案注銷更名審核是一種行政行為，是為了規(guī)范房產(chǎn)局行政管理的需要，并不代表符合上述條件購房人可以單方面提出解除合同，也就是說，是在購房人和開發(fā)商雙方都同意解除合同的情況下，房產(chǎn)局通過審核認(rèn)為符合上述九種情形，就可以辦理合同備案的注銷或更名工作，否則即使買賣雙方都同意退房，房產(chǎn)局也不辦理合同備案的注銷或更名。

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• 問 購房后如何退房
  答

  1、是否符合退房條件　　如在購房合同中已約定退房事宜，可依協(xié)議行事;也可對(duì)照《合同法》的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)退房。 從目前法律來講，退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如開發(fā)商延遲交房超過一定期限，小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書所表達(dá)的內(nèi)容，在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等。根據(jù)《合同法》規(guī)定，既然雙方當(dāng)事人已約定好退房的具體條件，且購房者又有證據(jù)證明該條件成立，那么購房者就可以通知開發(fā)商解除合同。這種情況下，一旦業(yè)主起訴，即使開發(fā)商推諉，也會(huì)得到法院的支持。　　2、協(xié)商不成再訴訟　　建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對(duì)較長。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，可提出與開發(fā)商共同委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。若鑒定結(jié)果不會(huì)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響，并可以修復(fù)，法院將不予支持業(yè)主退房請(qǐng)求。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無法修復(fù)，法院則會(huì)支持業(yè)主的退房請(qǐng)求，同時(shí)會(huì)判鑒定費(fèi)和業(yè)主的裝修費(fèi)由開發(fā)商支付?！　?、索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)　　除房屋全價(jià)款及相應(yīng)利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費(fèi)用。在索要違約金方面，如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償?！　≡谕朔靠罘矫?，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。此外，開發(fā)商還應(yīng)支付購房人**款利息。即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中若責(zé)任方為開發(fā)商，購房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。

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• 問 ??退房后可以追討利息嗎？有沒有什么影響嗎？
  答

  你問的問題中有一點(diǎn)不太明確，那就是有一個(gè)協(xié)議，還在題目中談到了一個(gè)購房合同．不知道這是否為二個(gè)文件呢？從你問的問題中感覺到應(yīng)該是二個(gè)不同的文件，而且你的購房合同也就是商品房買賣合同并未簽訂．如果確屬這種情況，那目前可以這樣處理：可以看一下協(xié)議（我們這里通常叫認(rèn)購協(xié)議），如果該協(xié)議明確約定了簽訂合同的時(shí)間而開發(fā)商未準(zhǔn)時(shí)與你簽訂，則屬開發(fā)商違約，你可以拒辦下列手續(xù)，要回你已付款項(xiàng)．

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