??咨詢一下，商業(yè)用地可以建商品房買賣嗎？

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• 153****5727

  你這個房子肯定是屬于商業(yè)用地性質(zhì)，他和住宅用地性質(zhì)的住房有幾個區(qū)別：
  1、土地使用年限只有40年（不是40年產(chǎn)權(quán)，這個我要糾正你，產(chǎn)權(quán)就是所有權(quán)，沒有年限這個說法，40年是指你的土地使用年限），我們國家目前在土地使用年限屆滿后的政策還沒有明確細(xì)致的政策出臺，但2007年有過一個政策是，住宅的70年土地使用年限屆滿后自動續(xù)期，但沒有說商業(yè)用地的政策，由此可見，未來在土地年限屆滿后的延續(xù)政策中，住宅用地和商業(yè)用地的政策是可定不一樣的，從大政策上講，住宅是民眾生活必需品，屬于民生范疇，商業(yè)是屬于滿足了民眾生存需求過后的經(jīng)營性范疇，所以在相關(guān)政策中，住宅的標(biāo)準(zhǔn)肯定比商業(yè)低，例如：商業(yè)按揭利率比住宅高，商業(yè)稅收比住宅高等）
  2、酒店式公寓的公攤比普通住宅高；
  3、商業(yè)用水、用電比住宅高；
  4、商業(yè)不能通氣，住宅可以同天然氣；
  5、開發(fā)商可能為了使得房子好賣，協(xié)調(diào)了銀行和物業(yè)，使之按照住宅標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，但是無法改變其土地為商業(yè)用地的性質(zhì)，如果是用于長期居住，建議不要考慮該類住房，后期麻煩比較多。

  查看全文↓ 2018-07-25 17:12:10
• 156****5813

  弊端主要有以下幾點(diǎn)：
  1、使用年限
  商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重；
  產(chǎn)權(quán)時間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時間。因?yàn)榉课葙徺I后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因?yàn)椤段餀?quán)法》對綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險。《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。。**可能的方案是：到期后，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權(quán)。所以，你不會賠30年，但會多繳一些土地出讓金，因?yàn)?0年后的土地出讓金肯定會比現(xiàn)在的貴！
  2、交易稅費(fèi)
  初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；
  如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會比住宅高
  3、按揭方式
  大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長貸款年限10年
  4、日常生活成本
  如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價格。所以，對于購房者應(yīng)該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價格繳納。
  如水費(fèi)：3.7（住宅）/5.6（工業(yè)商業(yè)）/6.1（賓館、飯店、餐飲業(yè)）
  5、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)
  設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
  6、落戶問題
  無法遷入戶口
  優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：
  1、關(guān)于保值性
  開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現(xiàn)性強(qiáng)，風(fēng)險小，銷售速度快資金回籠時間短等因素，當(dāng)然，**關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)！能實(shí)現(xiàn)較高的利潤價值。因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。
  2、關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)
  非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。
  3、可以注冊公司
  2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登記注冊時凡提交的《房屋所有權(quán)證》或商品房購房合同寫明房屋用途為"住宅（包括公寓、別墅）"的，房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業(yè)用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊。因此，非住宅類房產(chǎn)，可以注冊公司

  查看全文↓ 2018-07-25 17:11:55
• 148****3679

  一、商業(yè)用地上建的住宅與普通商品房一樣的情況，現(xiàn)實(shí)中是存在的。售樓員可能沒說謊。
  二、開發(fā)商是否承諾能夠落實(shí)，這個問題你問開發(fā)商以外的任何人都不會知道，問誰也沒答案。想得到確切答案非常簡單，你看看開發(fā)商的五證（正規(guī)售樓處一定會有的，沒有五證的不建議購買），五證上標(biāo)注的是商業(yè)還是住宅，再去房產(chǎn)管理部門咨詢這個樓盤的契稅比率是多少，商業(yè)是4%，住宅是1.5%。
  三、商業(yè)產(chǎn)權(quán)是不會享受住宅一樣的貸款和**政策的。
  

  查看全文↓ 2018-07-25 17:11:40

相關(guān)問題

• 問 請問一下商業(yè)用地能建住宅嗎？
  答

  一、商業(yè)用地上建的住宅與普通商品房一樣的情況，現(xiàn)實(shí)中是存在的。售樓員可能沒說謊。二、開發(fā)商是否承諾能夠落實(shí)，這個問題你問開發(fā)商以外的任何人都不會知道，問誰也沒答案。想得到確切答案非常簡單，你看看開發(fā)商的五證（正規(guī)售樓處一定會有的，沒有五證的不建議購買），五證上標(biāo)注的是商業(yè)還是住宅，再去房產(chǎn)管理部門咨詢這個樓盤的契稅比率是多少，商業(yè)是4%，住宅是1.5%。三、商業(yè)產(chǎn)權(quán)是不會享受住宅一樣的貸款和**政策的。

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• 問 商業(yè)用地可以開發(fā)商品房嗎？
  答

  符合城市建設(shè)規(guī)劃的并且得到規(guī)劃局批準(zhǔn)后，繳納土地出讓金之后，商業(yè)用地就轉(zhuǎn)化為商品房了。

• 問 ??打聽一下，定銷商品房可以買賣嗎？
  答

  一、定銷商品房證件：　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，同時要符合交納全部土地出讓金，取得土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、完成一定量的工程投資等條件。　　二、相關(guān)的規(guī)定：　　1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　?。?）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；　?。?）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；　?。?）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；　?。?）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！薄　?、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　?。?）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；　?。?）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；　?。?）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！? 3、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。”

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• 問 商業(yè)用地可以建公寓嗎? 商業(yè)用地上建住宅
  答

  弊端主要有以下幾點(diǎn)：1、使用年限商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重；產(chǎn)權(quán)時間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時間。因?yàn)榉课葙徺I后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因?yàn)椤段餀?quán)法》對綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。。**可能的方案是：到期后，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權(quán)。所以，你不會賠30年，但會多繳一些土地出讓金，因?yàn)?0年后的土地出讓金肯定會比現(xiàn)在的貴！2、交易稅費(fèi)初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會比住宅高

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• 問 咨詢一下，解困房可以買賣交易嗎？
  答

  不能過戶的，以前我家親戚遇到過這樣的情況，去房產(chǎn)局問了，對方說解困房就沒有產(chǎn)權(quán)。

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