??有誰知道，買農(nóng)村的房子怎么買賣合法？

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• 134****5221

  現(xiàn)行關于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門針對農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章基本沒有，因此我們只能根據(jù)相關法律規(guī)定尋找依據(jù)。根據(jù)2007年10月1 日開始實施的《物權法》第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”由此可知，該法并未禁止農(nóng)村房屋的買賣和出租。
  一、我國的《土地管理法》第六十二條僅規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。這一條規(guī)定的目的在于禁止村民多占宅基地，以免農(nóng)村土地過多地被用于宅基地，從而保證耕地的數(shù)量不至于減少。該規(guī)定不是禁止或限制村民轉(zhuǎn)讓其宅基地。
  二、從法律關系來說，農(nóng)村私房系農(nóng)民個人的合法財產(chǎn)，國家保護個人的房屋所有權，所有權人有合法的處分權。①房屋所有權不能離開土地使用權而單獨轉(zhuǎn)移，如果以宅基地使用權禁止轉(zhuǎn)讓為由而否定房屋所有權轉(zhuǎn)讓，不僅剝奪了房屋所有權人的民事權利，而且將導致由集體收回宅基地使用權因房屋的存在而受到阻卻的結果。因此當農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，其宅基地使用權也應一并轉(zhuǎn)讓給受讓人。②當農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后只要受讓人不改變房屋的用途而一直用作生活居住，那么改變的僅是房屋所有權主體，房屋的用途仍未改變，從而也不會引起宅基地設立目的的變更，因此宅基地使用權歸屬于受讓人。③《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》、《江蘇省土地管理條例》將農(nóng)村私房的購房人限定在本村或經(jīng)批準回鄉(xiāng)落戶定居的無宅基地或其已有宅基地少于當?shù)貥藴实姆秶鷥?nèi)，并且須經(jīng)有權機關批準，不滿足上述條件，買賣合同應認定無效。但《江蘇省土地管理條例》屬地方性法規(guī)，且是在合同法頒布實行后制定的，根據(jù)合同法第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定來看，不能據(jù)此認定合同無效。④法律、法規(guī)并未禁止農(nóng)村私房的轉(zhuǎn)讓，因此農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，其宅基地使用權是允許進行變更登記的。⑤轉(zhuǎn)讓人將房屋轉(zhuǎn)讓給受讓人后，也有義務將宅基地的使用利益歸屬于受讓人。
  

  查看全文↓ 2018-09-20 23:05:16
• 143****7168

  宅基地上的房屋可以在本村村民之間買賣。不能賣給非農(nóng)戶口人員。
  　　1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》一文中明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
  　　《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權;農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。
  　　農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟組織以外的成員。
  　　1、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：
  　　一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標準;
  　　二是已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準;
  　　三是已在集體經(jīng)濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規(guī)定標準的，也不應得到批準。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。
  　　2、如果是集體經(jīng)濟組織以外的成員，會出現(xiàn)兩種情況：
  　　(1)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
  　　(2)本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國家土地管理法的相關規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。
  

  查看全文↓ 2018-09-20 23:05:07
• 154****6232

  您好，在我國，國有土地和集體土地集體都只能出讓土地使用權，不能買賣土地所有權。而集體土地使用權只能在村集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，因為您也是村集體成員，所以您購買該土地的使用權是被法律承認的。只需要您能夠拿出當初的買賣協(xié)議合同等證明，法律會給您公證的判決的。
  

  查看全文↓ 2018-09-20 23:04:58

相關問題

• 問 有誰知道農(nóng)村買賣土地是否合法？
  答

  問：在我老家這邊，近年來興起了私下土地轉(zhuǎn)讓買賣，而且所有的手續(xù)只有私下簽訂的協(xié)議。這種行為在法律的基礎是怎么看的，合不合法?答：農(nóng)村土地私下轉(zhuǎn)讓，簽訂的買賣協(xié)議合同沒有法律效力。依據(jù)如下：根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》(1)第十一條規(guī)定， 承包方與受讓方達成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應當及時向發(fā)包方備案;以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應當事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請?！?*高人民法院關于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》(2)第十三條規(guī)定，承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權的，轉(zhuǎn)讓合同無效。但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外。

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• 問 有誰知道在農(nóng)村買賣土地合法嗎？
  答

  土地轉(zhuǎn)讓不合法。根據(jù)《中華人民共和國土地管理》第二條：(1)中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。(2)何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。(3)國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。

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• 問 墻面刷漆怎么驗收？有誰知道？
  答

  一、刷油漆步驟步驟1、準備工作將門、窗框、家具與涂料連接處，粘貼分色紙保護。做好的木柜、隔板等家具要用報紙將其封起，以免被油漆滴落弄臟家具。步驟2、調(diào)色有顏色要求的墻面，事先應準確計算面積，一次將所涂料調(diào)配均勻。然后是上底漆，可以防止壁面反潮，讓面漆的色澤均勻，防止木板木酸而出現(xiàn)的水漬紋路。步驟3、滾涂施工面漆施工的順序：先吊頂、線條，后墻面。墻面上漆至少要上兩遍，第一遍涂料可加5%~10%的水，方便墻壁吸收，第二遍面漆可不加水，與第一遍涂層有一定的間隔時間。滾涂時需要同時使用粗細兩種滾筒刷，粗滾筒刷先行、細滾筒刷隨即跟上。用粗滾筒將油漆均勻涂在墻壁，再用細滾筒在粗滾筒刷過的地方，重刷一遍，讓墻面油漆變得細膩，并刷出所需花紋。步驟4、筆刷施工用筆刷對墻邊和墻角漏刷的地方進行補漆。步驟5、對墻面打磨當墻面油漆干后，用砂紙對墻面進行打磨，以減少墻面刷痕，使墻面更加光滑。在打磨時注意要不時用手來感受墻面的光滑度，以便判斷哪里需要打磨。應注意是打磨時，盡量用較細的砂紙，一般質(zhì)地較松軟的膩子(如821)用400號~500號的砂紙，質(zhì)地較硬的(如墻襯、易呱平)用360號~400號為佳。打磨完后要徹底清掃一遍墻面。步驟6、清理與檢查將腳線及其他地方的油漆痕跡清理掉，檢查墻面的顏色是否符合設計要求，涂刷面顏色是否一致，以防有透底、漏刷、皮堿掉粉、起泡、咬色、流墜等質(zhì)量缺陷

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• 問 哪位知道買農(nóng)村的房子怎么買賣合法？
  答

  一、我國的《土地管理法》第六十二條僅規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。這一條規(guī)定的目的在于禁止村民多占宅基地，以免農(nóng)村土地過多地被用于宅基地，從而保證耕地的數(shù)量不至于減少。該規(guī)定不是禁止或限制村民轉(zhuǎn)讓其宅基地。二、從法律關系來說，農(nóng)村私房系農(nóng)民個人的合法財產(chǎn)，國家保護個人的房屋所有權，所有權人有合法的處分權。①房屋所有權不能離開土地使用權而單獨轉(zhuǎn)移，如果以宅基地使用權禁止轉(zhuǎn)讓為由而否定房屋所有權轉(zhuǎn)讓，不僅剝奪了房屋所有權人的民事權利，而且將導致由集體收回宅基地使用權因房屋的存在而受到阻卻的結果。因此當農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，其宅基地使用權也應一并轉(zhuǎn)讓給受讓人。②當農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后只要受讓人不改變房屋的用途而一直用作生活居住，那么改變的僅是房屋所有權主體，房屋的用途仍未改變，從而也不會引起宅基地設立目的的變更，因此宅基地使用權歸屬于受讓人。③《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》、《江蘇省土地管理條例》將農(nóng)村私房的購房人限定在本村或經(jīng)批準回鄉(xiāng)落戶定居的無宅基地或其已有宅基地少于當?shù)貥藴实姆秶鷥?nèi)，并且須經(jīng)有權機關批準，不滿足上述條件，買賣合同應認定無效。但《江蘇省土地管理條例》屬地方性法規(guī)，且是在合同法頒布實行后制定的，根據(jù)合同法第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定來看，不能據(jù)此認定合同無效。④法律、法規(guī)并未禁止農(nóng)村私房的轉(zhuǎn)讓，因此農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，其宅基地使用權是允許進行變更登記的。⑤轉(zhuǎn)讓人將房屋轉(zhuǎn)讓給受讓人后，也有義務將宅基地的使用利益歸屬于受讓人。

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• 問 農(nóng)村村民土地之間買賣，是合法的嗎？有誰知道，謝謝！
  答

  根據(jù)《全國民事審判工作會議紀要（2011年）》規(guī)定：“在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應當依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認定該買賣合同無效。 將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟組織成員的，應當符合法律、行政法規(guī)和國家政策關于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。”另外根據(jù)《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”本村村民之間的交易需符合法律法規(guī)。但要注意土地管理法規(guī)定一戶只能有一處宅基地，出售后重新申請不予批準。具體問下村委會。希望對你有幫助

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