??我買(mǎi)的房子爛尾了怎么辦？怎么維護(hù)合法權(quán)益？

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• 152****8359

  爛尾樓的問(wèn)題，核心就是 在建工程變現(xiàn)，清償四方債權(quán)。所謂（破產(chǎn)）重組，就是通過(guò)變賣(mài)開(kāi)發(fā)商的股份來(lái)清償債務(wù)，開(kāi)發(fā)商還在，但是股東變了，因?yàn)樵诮üこ痰乃袡?quán)屬于開(kāi)發(fā)商，所以換了股東，也就變相相當(dāng)于賣(mài)了在建工程。
  小業(yè)主手里持有的，是對(duì)這家開(kāi)發(fā)商取得物權(quán)的債權(quán)。用普通話說(shuō)，就是先交了錢(qián)，等著交房、過(guò)戶。爛尾樓一般都發(fā)生了延期交房、延期過(guò)戶，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，一般認(rèn)為不存在不能退房的情況。
  這是個(gè)數(shù)學(xué)題，一般來(lái)說(shuō)業(yè)主的全部購(gòu)房款之和加上沒(méi)賣(mài)掉房子的全部?jī)r(jià)值應(yīng)該大于施工、銀行、債主的欠款之和。而所謂樓盤(pán)爛尾，一定是開(kāi)發(fā)商把業(yè)主的購(gòu)房款挪作他用，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的資金無(wú)法支付施工方工程款才導(dǎo)致樓盤(pán)全面停工。
  數(shù)學(xué)公式是這樣的：
  業(yè)主購(gòu)房款 + 未銷(xiāo)售房屋價(jià)值 = 土地出讓金 + 稅費(fèi) + 施工方債權(quán) + 銀行債權(quán) + 一般債權(quán) + 開(kāi)發(fā)商利益
  一旦房子爛尾了就變成這樣：
  未銷(xiāo)售房屋價(jià)值 < 稅費(fèi) + 施工方債權(quán)（違約金） + 銀行債權(quán)（本金利息） + 一般債權(quán)（本金利息） + 業(yè)主購(gòu)房款（違約金）
  除了業(yè)主以外，銀行、施工、高利貸都知道盯著沒(méi)賣(mài)掉的房子，只有業(yè)主盯著賣(mài)掉的房子。這三家都不指望把房子蓋好，能挽回?fù)p失盡量挽回，只有業(yè)主希望復(fù)工。這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：法律上優(yōu)先權(quán)老末的高利貸跑去法院起訴，而法律上優(yōu)先權(quán)**高的購(gòu)房人互相宣傳：別起訴，打官司錢(qián)房?jī)煽眨?/span>

  查看全文↓ 2018-09-20 23:22:19
• 137****6819

  買(mǎi)了爛尾樓怎么辦?
  律師建議消費(fèi)者，假如房屋存在“爛尾”可能，先不要急于向法院起訴，
  給發(fā)展商一點(diǎn)時(shí)間，希望其在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程，消費(fèi)者的損失可降到**少。如發(fā)展商因資不抵債宣布破產(chǎn)，根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，消費(fèi)者
  比一般債主更容易得到發(fā)展商的補(bǔ)償款。特別是消費(fèi)者已經(jīng)通過(guò)預(yù)購(gòu)，獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。
  “我們現(xiàn)在**擔(dān)心發(fā)展商沒(méi)有資金完工，導(dǎo)致房子‘爛尾’。那時(shí)，我該怎么辦呢?”這是位于上海長(zhǎng)壽路科維大廈的不少業(yè)主在得知發(fā)展商暫停建設(shè)、拖延交房時(shí)對(duì)記者說(shuō)。
  受宏觀調(diào)控政策的影響，目前有一部分開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了銷(xiāo)售積壓，資金回籠難等病癥，購(gòu)買(mǎi)了這些企業(yè)開(kāi)發(fā)房屋的業(yè)主們，有可能會(huì)面臨樓盤(pán)的“爛尾”問(wèn)題。
  對(duì)
  此，已從事房產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)近5年的資深律師田葉指出，購(gòu)房謹(jǐn)慎，退房亦需謹(jǐn)慎。房?jī)r(jià)下跌、樓市低迷之際，假若開(kāi)發(fā)商再三拖延交房時(shí)間，遭遇“爛尾”危機(jī)，千
  萬(wàn)不要根據(jù)合同將房子退給發(fā)展商。因?yàn)?，此時(shí)發(fā)展商手里已經(jīng)沒(méi)有錢(qián)了。退房以后，購(gòu)房者拿不到購(gòu)房款，只能拿到收據(jù)或欠條。購(gòu)房者和發(fā)展商之間的關(guān)系，將
  由買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。
  假如發(fā)展商**后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)被法院拍賣(mài)。根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，消費(fèi)者比一般債主更容易得到發(fā)展商的補(bǔ)償款。特別是消費(fèi)者已經(jīng)通過(guò)預(yù)購(gòu)，獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。總之，有產(chǎn)權(quán)在手，總比什么都得不到強(qiáng)。
  閱瀚律師事務(wù)所律師黃祖斌對(duì)田葉的觀點(diǎn)表示認(rèn)同。他指出，在債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，對(duì)樓盤(pán)有抵押權(quán)利的機(jī)構(gòu)如銀行具備優(yōu)先償還權(quán)，普通消費(fèi)者并不具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。
  兩位律師均建議消費(fèi)者，假如房屋存在“爛尾”可能，先不要急于向法院起訴，給發(fā)展商一點(diǎn)時(shí)間，希望其能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程。這樣，消費(fèi)者的損失可以降到**少。否則，即使起訴到法院，法院判決消費(fèi)者贏得官司，**終也可能遇到“執(zhí)行難”的問(wèn)題。
  黃
  祖斌進(jìn)一步指出，在決定是否起訴發(fā)展商時(shí)，業(yè)主們必須齊心一致?！叭绻渌麡I(yè)主打了官司，并且獲得勝訴，得到賠償。而有的業(yè)主因?yàn)榈却l(fā)展商完工沒(méi)有及時(shí)
  起訴，可能**終得不到賠償?！钡却欢〞r(shí)間之后，如果發(fā)展商依然沒(méi)有找到足夠的資金完成項(xiàng)目，發(fā)展商就應(yīng)該向法院提出破產(chǎn)保護(hù)。經(jīng)法院對(duì)開(kāi)發(fā)公司析產(chǎn)、拍賣(mài)后，獲取項(xiàng)目后續(xù)完工的資金。

  查看全文↓ 2018-09-20 23:21:54
• 157****3600

  像這種情況您只能等政府介入了，開(kāi)發(fā)商肯定是跑了。以后再買(mǎi)房子一定要買(mǎi)大開(kāi)發(fā)商的房子，而且5證必須要齊全，否則有很大的風(fēng)險(xiǎn)，希望能幫助您。請(qǐng)采納。

  查看全文↓ 2018-09-20 23:21:46

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??房產(chǎn)賣(mài)方違約怎么辦？買(mǎi)方怎么維護(hù)自己的合法權(quán)益?
  答

  買(mǎi)方未及時(shí)付款 賣(mài)方短信通知解除合同黃某在廈門(mén)集美區(qū)有一套房產(chǎn)，于2015年1月通過(guò)中介公司賣(mài)給了徐某，雙方約定總房款為156萬(wàn)元，分兩次付款，首期款在2015年4月支付，但在合同簽訂之日，徐某需給黃某支付8萬(wàn)元定金。另外，若雙方中的任何一方中途悔約，需書(shū)面通知中介公司，且任何一方超過(guò)十天沒(méi)有履行合同條約的，守約方有權(quán)解除合同。買(mǎi)方違約，賣(mài)方怎么辦然而4月到了，徐某并沒(méi)有按照約定的日期支付首期款，直至4月末，等不下去的黃某便通過(guò)他人的手機(jī)發(fā)送了解除合同通知到徐某配偶的公司業(yè)務(wù)手機(jī)號(hào)碼上，并于不久后將房產(chǎn)賣(mài)給了其他人。得知事實(shí)的徐某認(rèn)為黃某擅自將房產(chǎn)賣(mài)給他人是違約，而黃某認(rèn)為是徐某逾期未支付首期款，違約在先，爭(zhēng)執(zhí)不下的兩人便鬧上了法庭。經(jīng)法院審判，黃某未依照合同約定，以書(shū)面形式通知中介公司解除合同的決定，造成違約，但徐某也沒(méi)有按照合同約定，按時(shí)支付房款，同樣也造成了違約。根據(jù)根據(jù)過(guò)失相抵的原則，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除，賣(mài)方將定金原數(shù)返還給買(mǎi)方。

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• 問(wèn) 房產(chǎn)賣(mài)方違約怎么辦？買(mǎi)方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?
  答

  房東構(gòu)成違約需要支付違約金，即雙倍的定金。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定定金的可以參考《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》：約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

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• 問(wèn) ??賣(mài)方不賣(mài)房了買(mǎi)方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？
  答

  售房人的主要目的是取得全額房款，所以保護(hù)自己的利益就要從這方面考慮。比如堅(jiān)持過(guò)戶收取全額房款（有資金監(jiān)管的例外），采取收取定金、**款等必要措施，當(dāng)然，合同里有關(guān)約定必須要有專(zhuān)門(mén)的條款。

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• 問(wèn) ??購(gòu)房買(mǎi)方違約賣(mài)方應(yīng)該怎么辦?買(mǎi)方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?
  答

  買(mǎi)方未及時(shí)付款 賣(mài)方短信通知解除合同黃某在廈門(mén)集美區(qū)有一套房產(chǎn)，于2015年1月通過(guò)中介公司賣(mài)給了徐某，雙方約定總房款為156萬(wàn)元，分兩次付款，首期款在2015年4月支付，但在合同簽訂之日，徐某需給黃某支付8萬(wàn)元定金。另外，若雙方中的任何一方中途悔約，需書(shū)面通知中介公司，且任何一方超過(guò)十天沒(méi)有履行合同條約的，守約方有權(quán)解除合同。買(mǎi)方違約，賣(mài)方怎么辦然而4月到了，徐某并沒(méi)有按照約定的日期支付首期款，直至4月末，等不下去的黃某便通過(guò)他人的手機(jī)發(fā)送了解除合同通知到徐某配偶的公司業(yè)務(wù)手機(jī)號(hào)碼上，并于不久后將房產(chǎn)賣(mài)給了其他人。得知事實(shí)的徐某認(rèn)為黃某擅自將房產(chǎn)賣(mài)給他人是違約，而黃某認(rèn)為是徐某逾期未支付首期款，違約在先，爭(zhēng)執(zhí)不下的兩人便鬧上了法庭。經(jīng)法院審判，黃某未依照合同約定，以書(shū)面形式通知中介公司解除合同的決定，造成違約，但徐某也沒(méi)有按照合同約定，按時(shí)支付房款，同樣也造成了違約。根據(jù)根據(jù)過(guò)失相抵的原則，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除，賣(mài)方將定金原數(shù)返還給買(mǎi)方。買(mǎi)方違約，賣(mài)方應(yīng)該怎么辦？黃某沒(méi)有采取書(shū)面通知的形式，而是用短信的形式發(fā)出解除合同通知的行為很草率，也造成了違約，但說(shuō)到底，違約在先的還是徐某，那么當(dāng)買(mǎi)方違約時(shí)，賣(mài)方應(yīng)該怎么辦呢？首先，買(mǎi)方違約主要有三種情況，一種是在房產(chǎn)交易過(guò)程中，房屋出現(xiàn)貶值的趨勢(shì)，這就會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)方寧愿放棄定金，也不愿意繼續(xù)買(mǎi)下房屋；另一種是當(dāng)賣(mài)方?jīng)]有足夠資金還清銀行貸款，需買(mǎi)方辦理贖樓手續(xù)時(shí)，買(mǎi)方可能會(huì)在此過(guò)程中由于手續(xù)太繁雜而不愿繼續(xù)購(gòu)房；還有一種就是沒(méi)有按照合同約定的日期支付房款而造成的違約。若買(mǎi)方違約，賣(mài)方可向法院提起訴訟請(qǐng)求，要求買(mǎi)方承擔(dān)違約責(zé)任，并按照合同要求繼續(xù)進(jìn)行交易，當(dāng)然也可以根據(jù)違約情況直接要求對(duì)方支付一定數(shù)額或按一定標(biāo)準(zhǔn)確定的違約金。

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• 問(wèn) ??強(qiáng)行征地怎么辦？可以通過(guò)法律途徑維護(hù)自己合法權(quán)益嗎？
  答

  向上級(jí)有關(guān)政府部門(mén)反映。根據(jù)《土地管理法》第七十六條 “未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對(duì)非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”的規(guī)定，你們要根據(jù)本條規(guī)定向縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)舉報(bào)或請(qǐng)求處理。

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