商業(yè)建筑容積率是什么意思

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• 154****6433

  容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）:項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。
  計(jì)算公式:
  容積率=總建筑面積÷總用地面積
  當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。
  容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

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• 132****1388

  容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。
  計(jì)算公式：
  容積率=總建筑面積÷總用地面積
  當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。
  容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
  一、容積率的內(nèi)涵及其特性
  容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)**重要的因素。容積率具有如下特性：
  (一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
  (二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
  (三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。
  房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi)
  樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率
  因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。
  (四)容積率存在客觀上的**合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的**合理值。
  二、容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律
  影響地價(jià)的因素很多，雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過影響土地收益來影響地價(jià)，二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動(dòng)，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，同時(shí)受收益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
  (—)遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地，容積率對(duì)地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)偅瑔畏皆靸r(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí)，土地收益達(dá)到**大，土地價(jià)格也達(dá)到**高，此時(shí)的容積率為**經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開始下降，地價(jià)也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價(jià)，MR為單方售價(jià)，某一容積率L時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩余部分即為地價(jià)。當(dāng)容積率等于M時(shí)，單方造價(jià)等于單方售價(jià)，土地開發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達(dá)到**大，地價(jià)達(dá)到**高，M為**佳容積率。超過這個(gè)容積率，地價(jià)開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。
  (二)容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價(jià)來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價(jià)總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響，通過降低樓面地價(jià)降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會(huì)增加單方工程造價(jià)；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個(gè)指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵(lì)建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大。
  (三)容積率對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競爭使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度隨之下降。因此，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。
  (四)容積率對(duì)不同類型用地地價(jià)的作用程度不同。商業(yè)用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)**敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價(jià)形式表現(xiàn)出來，歸土地所有者所有；住宅用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng)；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響**不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對(duì)不同類型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。

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• 151****6099

  住宅建筑當(dāng)層高大于等于4.5米，不論層內(nèi)是否有隔層，計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí)，建筑面積均按該層面積乘1.5倍計(jì)算。躍層式住宅、別墅等當(dāng)起居室（廳）層高在戶內(nèi)通高時(shí)可按其實(shí)際面積計(jì)入容積率。
  　　辦公建筑當(dāng)層高大于等于4.8米，不論層內(nèi)是否有隔層，計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí)，建筑面積均按該層面積乘1.5倍計(jì)算。門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等可按其實(shí)際建筑面積計(jì)算容積率。
  　　商業(yè)建筑當(dāng)層高大于等于5米，計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí)，建筑面積均按該標(biāo)準(zhǔn)層面積乘1.5倍計(jì)算。達(dá)到2000平方米以上的大型商業(yè)用房（如超市、大型商場、專賣店、餐飲酒店、娛樂等功能集中布置的商業(yè)用房）建筑高度可根據(jù)功能要求適當(dāng)提高。門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等可按其實(shí)際建筑面積計(jì)算容積率。
  　　地下空間：層高2.2米以上，室外地坪為基準(zhǔn)，地下室、半地下室的頂板面高出室外地面不超過1.5m時(shí)，建筑面積不計(jì)入容積率；當(dāng)?shù)厣喜糠执笥?.5米時(shí)，該層建筑面積計(jì)入地塊容積率。若因地勢原因室外地坪高低有變化時(shí)，按上述規(guī)定分別計(jì)算。
  　　架空層：建筑底層布置層高3.0米以上架空層，其建筑面積可不計(jì)入地塊容積率，但電梯井、門廳、過道等圍合部門應(yīng)計(jì)入容積率。架空層應(yīng)滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞；無特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。
  架空層應(yīng)計(jì)入建筑層次。

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相關(guān)問題

• 問 商業(yè)建筑容積率是什么意思
  答

  建筑業(yè)的建筑容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于住戶來說，容積率越低，居住的環(huán)境就會(huì)越舒適。一個(gè)舒適的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。如果容積率過高會(huì)給住戶的生活帶來很多的不便，高密度的住宅會(huì)帶來高密度的居住人口，**終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降，另外高容積率住宅對(duì)土地使用率的過分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高、綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少。所以購房者在買房子的時(shí)候，除了地段、戶型、配套、開發(fā)商實(shí)力還得考察下樓盤的容積率。

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• 問 建筑容積率是什么意思？
  答

  建筑容容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來說，建筑容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，建筑容積率直接涉及到居住的舒適度。

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• 問 ??建筑容積率是什么意思?。?/a>
  答

  容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到?！　∪莘e率項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值?！　∪莘e率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

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• 問 ??建筑容積率是什么意思？如何計(jì)算？
  答

  容積率：又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。計(jì)算公式　　容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積但在工業(yè)上，根據(jù)GB50489-2009《化工企業(yè)總圖運(yùn)輸設(shè)計(jì)規(guī)范》，　　容積率=（廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積）÷廠區(qū)占地面積例:某地塊面積10000㎡ (1公頃)，允許修建的總建筑面積為20000㎡，則該地塊容積率=20000/10000=2。建筑面積計(jì)算規(guī)則一、計(jì)算建筑面積的范圍：1、單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)設(shè)有部分樓層者，首層建筑面積已包括在單層建筑物內(nèi)，二層及二層以上應(yīng)另計(jì)算建筑面積。2、高低聯(lián)跨的單層建筑物建筑面積應(yīng)合并計(jì)算。如需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，應(yīng)以結(jié)構(gòu)外邊線為界分別計(jì)算。當(dāng)高跨為邊跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間水平長度，乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線水平寬度計(jì)算；當(dāng)高跨為中跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上外墻表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計(jì)算。3、多層建筑物建筑面積，按各層建筑面積之和計(jì)算，其首層建筑面積按外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的外圍水平計(jì)算，二層及二層以上按外墻結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計(jì)算。4、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、車站、地下指揮部等及相應(yīng)的出入口建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。5、建于坡地的建筑物利用吊腳空間設(shè)置架空層和深基礎(chǔ)地下架空層設(shè)計(jì)加以利用，其層高超過2.2m時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。6、穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)門廳、大廳及有篷天井，不論其高度如何均按一層建筑面積計(jì)算。門廳、大廳及有篷天井內(nèi)設(shè)有回廊時(shí)，按其自然層的水平投影面積計(jì)算建筑面積。7、室內(nèi)樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物的自然層計(jì)算建筑面積。8、書庫、立體倉庫設(shè)有結(jié)構(gòu)層的，按結(jié)構(gòu)層計(jì)算建筑面積，沒有結(jié)構(gòu)層的按承重書架層或貨架層計(jì)算建筑面積。9、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光控制室，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以層數(shù)計(jì)算建筑面積。10、建筑物內(nèi)的設(shè)備管道層、貯藏室層高，和加以利用的閣樓平均層高超過2.2m時(shí)，應(yīng)計(jì)算建筑面積。11、有柱的雨篷、車棚、貨棚、站臺(tái)等，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱的雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。12、屋面上部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。13、建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門斗、眺望間、陽臺(tái)、廚窗、挑廊、走廊等，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。14、建筑物外有柱和頂蓋的走廊、檐廊，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；有蓋無柱的走廊、檐廊挑出墻外寬度在1.5m以上時(shí)，按其頂蓋投影面積一半計(jì)算建筑面積。15、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的挑陽臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算建筑面積，凹陽臺(tái)按其凈空面積（包括陽臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。16、建筑物間有頂蓋的架空走廊，按其頂蓋水平投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空走廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。17、室外樓梯，按自然層投影面積之和計(jì)算建筑面積。18、公共建筑的螺旋樓梯，有自然層的按自然層分層水平投影面積計(jì)算，無自然層按每4 m一層，分層計(jì)算，頂層不足2.2m不計(jì)。19、建筑物的屋頂花園，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和屋面的，其層高超過2.2m的可按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。20、建筑物內(nèi)變形縫，凡縫寬300mm以內(nèi)者，均依其縫寬按自然層計(jì)算建筑面積。高低聯(lián)跨時(shí)其面積并入低跨建筑面積內(nèi)。二、不計(jì)算建筑面積的范圍：1、突出外墻的構(gòu)件、配件、附墻柱、垛、勒腳、臺(tái)階、懸挑雨篷、墻面抹灰、鑲貼塊材、裝飾面等。2、用于檢修、消防等室外爬梯。3、層高2.2m以內(nèi)設(shè)備管道層、貯藏室、設(shè)計(jì)不利用的深基礎(chǔ)架空層及吊腳架空層。4、建筑物內(nèi)操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱或罐體平臺(tái)；沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、花架等。5、獨(dú)立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯水（油）池、貯倉、棧橋、地下人防通道等構(gòu)筑物。6、單層建筑物內(nèi)分隔單層房間，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。7、建筑物內(nèi)寬度大于300mm的變形縫。

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• 問 ??哪位知道建筑容積率是什么意思？
  答

  所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

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