按揭的房子能辦理過戶嗎？

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• 132****9055

  如果賣方想在賣出房產(chǎn)之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購買貸款未繳清的房產(chǎn)一，貸款未還清的房子可以轉(zhuǎn)讓的。
  
  一、轉(zhuǎn)按揭
  
  **簡單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
  
  二、用買方的**款繳清剩余貸款
  
  這是當下二手房交易中**多應用的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會認可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進行下一步交易。
  
  三、利用銀行貸款來繳清剩余貸款
  
  如果賣方想在賣出房產(chǎn)之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購買貸款未繳清的房產(chǎn)，可以采取這種方式。但前提是房主有銀行認可的抵押物(如其他房產(chǎn))用來申請貸款。這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易的成功。

  查看全文↓ 2018-10-11 01:31:59
• 134****1433

  還貸期間的商品房本來是不可以出售的，但是現(xiàn)在可以采取轉(zhuǎn)按揭的方式出售商品房。
  “轉(zhuǎn)按揭”的推出，引起了廣大購房者的關(guān)注。那么，到底什么是“轉(zhuǎn)按揭”？“轉(zhuǎn)按揭”到底適合于哪些購房人？以及如何辦理“轉(zhuǎn)按揭”呢？下面就將“轉(zhuǎn)按揭”的相關(guān)知識介紹如下，以供你參考。
  “轉(zhuǎn)按揭”就是個人住房轉(zhuǎn)按貸款，個人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
  　　“轉(zhuǎn)按揭”的實質(zhì)就是已購房產(chǎn)的借款人主體的變更。也就是說，購房人在未還清貸款時，可以轉(zhuǎn)讓或出售該房產(chǎn)；買入該房產(chǎn)的人，又可以向銀行申請二手房貸款。購房者也可以在收入低、償還貸款能力不足時購買較便宜的住房，待收入提高、償還能力增強后，將第一套房轉(zhuǎn)賣給他人，再購買條件較好的住房。
  　　發(fā)生“轉(zhuǎn)按揭”情況主要有兩種：一種是借款人無力償還貸款，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移由銀行進行處置所發(fā)生的貸款主體的變更；另一種則是由房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓發(fā)生了產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化，使貸款主體也發(fā)生改變。這其中，變更借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。
  　　■如何辦理“轉(zhuǎn)按揭”？
  　　目前，個人住房轉(zhuǎn)按貸款一般是發(fā)生在同一銀行之間，其中，中國工行北京市分行“轉(zhuǎn)按揭”操作具體程序為：
  　　首先是銀行將重新審核“按揭房”的合法性，并按照新買主的收入情況，重新審核新買主也就是新的借款人的還款能力，并確定新買主的貸款金額、期限和利率。
  其次是銀行核實新的保證人資格或落實新的抵押物。
  　　第三，新買主經(jīng)審核合格后，如果轉(zhuǎn)讓的房屋產(chǎn)權(quán)證還沒有辦理，那么新買主可與開發(fā)商簽訂新的購房合同；如果房屋產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦理，那么新舊買主可直接簽訂購房合同。
  　　第四，如果新買主用新購置的房產(chǎn)作抵押，則須重新為抵押物辦理保險。
  　　第五，銀行與新買主就新的貸款金額和抵押物重新簽訂借款合同、保證合同、抵押合同，辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放貸款。同時，終止原借款合同，收回原貸款，撤消原抵押登記手續(xù)。
  未取得產(chǎn)權(quán)證如何辦理“轉(zhuǎn)按揭”？
  　　如果購房人還未還清購房貸款，并且還未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前，那么需要辦理再轉(zhuǎn)讓時，該購房人需要與開發(fā)商之間簽署中止買賣合同的協(xié)議，由新的購房人與開發(fā)商簽署新的買賣合同，同時銀行對新的購房人資信進行審查后，由貸款銀行與新購房人簽署新抵押借款合同，同時中止您與貸款銀行之間的抵押借款合同。
  　　■辦理了按揭貸款的住房能否拿到房屋產(chǎn)權(quán)證？
  　　按揭貸款只是購房方式的一種，并不影響購房者所購買房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理，只是在取得產(chǎn)權(quán)證后，需要與貸款銀行辦理他項權(quán)證，在他項權(quán)證辦理完畢后由貸款銀行收取，該房屋產(chǎn)權(quán)證取得后由業(yè)主自己收取。
  ■“轉(zhuǎn)按揭”時需要注意些什么？
  　　購房者在辦理“轉(zhuǎn)按揭”時，由于按揭貸款購買的商品房已經(jīng)在房管部門設(shè)定抵押，所以當發(fā)生二次轉(zhuǎn)讓時，首先需要征得抵押權(quán)人銀行的同意；其次，在完成第二次交易后，銀行發(fā)放貸款與房屋產(chǎn)權(quán)過戶之間存在時間差，銀行在辦理轉(zhuǎn)按揭的過程中存在一定風險。
  　　另外，借款人申請個人住房“加按揭”貸款時，該借款人在工商銀行辦理的個人住房貸款時間應超過1年，且有穩(wěn)定的收入來源，能夠按期償還貸款本息。抵押物必須為現(xiàn)房，并且借款人應對抵押房產(chǎn)具有合法、完全的產(chǎn)權(quán)。此外，如果原貸款有連續(xù)兩次（含）以上違約記錄，那么該借款人將不能再申請加按揭貸款。另外，借款人所能獲得的個人住房加按揭貸款額度加上原貸款余額之和，不能超過原住房購置金額或評估價值的70%，商用房不超過50%。

  查看全文↓ 2018-10-11 01:31:52
• 134****7614

  房屋貸款未還清不能辦理過戶。
  辦理房屋過戶可通過以下方式：
  1、雙方到房屋交易中介公司來處理。中介公司可以用錢幫他還債，然后把房產(chǎn)證要回來辦理過戶手續(xù)。
  2、辦理預告登記過戶。當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。
  3、預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

  查看全文↓ 2018-10-11 01:31:44
• 155****0287

  未還清貸款之前是不能過戶的。
  
  房產(chǎn)過戶準備資料：
  
  (1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表；
  
  (2)申請人身份證明；
  
  賣方需要的材料：身份證原件及身份證復印件一份。如果是已婚的話需要結(jié)婚證原件及復印件一份、房產(chǎn)證原件;如果夫妻雙方有一人無法到場的話，必須要先寫份委托書再去公正局公證，戶口本及復印件一份。
  
  買方需要的材料：身份證原件及身份證復印件一份、戶口本及復印件，如果是單身的話，需要去市民政局開單身證明。
  
  (3)房地產(chǎn)權(quán)利證書;
  
  (4)有關(guān)行政機關(guān)行政決定書， 房地產(chǎn)買賣合同書，(按規(guī)定需公證，應提交公證房地產(chǎn)買賣合同書)或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈與書，或經(jīng)公證房地產(chǎn) 繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書；
  
  (5)已設(shè)定 抵押權(quán)的，應提交抵押權(quán)人同意的書面文件；
  
  (6)人民法院強制性轉(zhuǎn)移的應提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書;
  
  (7)非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準文件;
  
  (8)行政劃撥、減免地價的土地，應提交主管部門的批準文件和付清地價款證明;
  
  (9)以招標、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應提交中標確認書、拍賣成交確認書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書，付清地價款證明;
  
  (10)屬于政府福利性商品房的應提交相關(guān)主管部門的批復;
  
  (11)拆遷補償?shù)膽峤徊疬w補償協(xié)議書;
  
  (12)房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見書;
  
  (13)收購或合并企業(yè)的，應提交有關(guān)部門的批準文件;
  
  (14)國有企業(yè)之間或其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥的，
  
  應提交有關(guān)部門的批準文件;
  
  (15)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

  查看全文↓ 2018-10-11 01:31:38
• 149****4643

  按揭的說法是從港澳地區(qū)流傳而來，全名應該叫“個人住房抵押貸款”。 而轉(zhuǎn)按揭，則是指在還款期內(nèi)按揭主體（借款人）的變更，包括債權(quán)人（銀行）的轉(zhuǎn)移和債務(wù)人（借款人）的變更。
  目前所說的轉(zhuǎn)按揭主要是指債務(wù)人的變更，即在個人住房貸款還款期內(nèi)，因借款人轉(zhuǎn)讓已抵押給銀行的抵押房產(chǎn)，貸款銀行向購買該抵押房產(chǎn)的購房人發(fā)放貸款，同時，原借款人通過售房款歸還貸款的業(yè)務(wù)。
  在理論上來說,按揭是完全可以轉(zhuǎn)讓的,但是因為我國的信用體系尚不完善，按照目前的操作方法，轉(zhuǎn)讓方、購買方和貸款銀行都面臨因某一方違約而造成損失的風險，所以并沒有在全國普遍推廣。
  因此，目前我國的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)暫時只有幾個大城市可以辦理，而且要求非常嚴格，一般情況下很難通過審批。 建議按照以下步驟操作：房屋原貸款人和新買方共同向銀行提出申請轉(zhuǎn)按揭——如果銀行信貸經(jīng)理確定不可以——你們可以 先簽訂房屋買賣合同——買方將款項（房款的一部分）支付給原房主——由原房主提前向銀行申請還清所有貸款,終止和銀行的貸款合同——然后解除抵押——然后賣方去銀行申請二手房按揭貸款——銀行審批過關(guān)——買賣雙方辦理房屋過戶——賣方拿到新產(chǎn)證辦理按揭抵押貸款手續(xù)——買方拿到貸款（房屋全部款項）。

  查看全文↓ 2018-10-11 01:31:30

相關(guān)問題

• 問 按揭的房子能辦理過戶嗎？
  答

  未還清貸款之前是不能過戶的。房產(chǎn)過戶準備資料：(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表；(2)申請人身份證明；賣方需要的材料：身份證原件及身份證復印件一份。如果是已婚的話需要結(jié)婚證原件及復印件一份、房產(chǎn)證原件;如果夫妻雙方有一人無法到場的話，必須要先寫份委托書再去公正局公證，戶口本及復印件一份。買方需要的材料：身份證原件及身份證復印件一份、戶口本及復印件，如果是單身的話，需要去市民政局開單身證明。(3)房地產(chǎn)權(quán)利證書;(4)有關(guān)行政機關(guān)行政決定書， 房地產(chǎn)買賣合同書，(按規(guī)定需公證，應提交公證房地產(chǎn)買賣合同書)或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈與書，或經(jīng)公證房地產(chǎn) 繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書；(5)已設(shè)定 抵押權(quán)的，應提交抵押權(quán)人同意的書面文件；(6)人民法院強制性轉(zhuǎn)移的應提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書;(7)非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準文件;(8)行政劃撥、減免地價的土地，應提交主管部門的批準文件和付清地價款證明;(9)以招標、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應提交中標確認書、拍賣成交確認書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書，付清地價款證明;(10)屬于政府福利性商品房的應提交相關(guān)主管部門的批復;(11)拆遷補償?shù)膽峤徊疬w補償協(xié)議書;(12)房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見書;(13)收購或合并企業(yè)的，應提交有關(guān)部門的批準文件;(14)國有企業(yè)之間或其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥的，應提交有關(guān)部門的批準文件;(15)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件

  全部3個回答>
• 問 請問辦理的按揭的房子能辦理過戶嗎？要怎么辦理？
  答

  由于是采取按揭方式購房，房屋設(shè)定了抵押，必須由抵押權(quán)人即貸款銀行解除抵押后，再到房屋所在區(qū)域的土地房屋權(quán)屬登記中心以贈予或買賣的方式辦理過戶。至于沒有資金解除抵押的情況可通過擔保公司或其他中介公司辦理，但該服務(wù)是有償?shù)摹?/p>

• 問 有貸款的房子能辦理過戶嗎？
  答

  一般情況下，貸款購買的房子在貸款尚未還清的時候是不能過戶給另一個人的，因為貸款期間房產(chǎn)仍處于抵押狀態(tài)，客戶并沒有完全擁有房子的所有權(quán)，自然不能隨意處置房產(chǎn)。當然，只要客戶將房貸還清，然后去房管局辦理解押手續(xù)，之后就可以正常進行過戶了。

• 問 ??按揭房子可以賣嗎?如何辦理過戶?
  答

  1、首先，貸款未還完，在產(chǎn)權(quán)交易所是不能辦理更名過戶的。2、找個信譽好的大中介來為你賣房，等下為你解釋為什么。3、買方必須是現(xiàn)金的客戶，如是貸款的你的房子就沒法賣4、要買方確定可以先為你還清貸款，在進行更名過戶，你的產(chǎn)權(quán)證放在中介，由他們來協(xié)助辦理還款，增加買方對房產(chǎn)過戶的可信度。5、還完銀行貸款就可正常辦理產(chǎn)權(quán)更名手續(xù)

  全部3個回答>
• 問 按揭的房子要怎么辦理過戶？
  答

  房屋按揭完并在房屋管理局進行解壓后就能申請辦理房屋抵押貸款　　房屋抵押貸款是指用借款者上市流通的商品房屋用以抵押給銀行貸款的品種。區(qū)別于二手樓置業(yè)貸款和一手樓貸款，在于客戶已經(jīng)擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，而不是即將擁有。抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，不能用于法律法規(guī)明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允許的，要求抵押房屋貸款的用途?？顚Ｓ?，并接受貸款發(fā)放方以及監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)，銀行有權(quán)追回貸款?！　》课莸盅嘿J款流程如下：　　1、提出申請　　借款人向銀行提出貸款申請，并按照要求準備貸款資料?！　?、提交資料　　向銀行提交貸款資料，包括本人有效身份證、收入證明、工作證明、房屋產(chǎn)權(quán)證等?！　?、房屋評估　　銀行指定的評估公司對抵押房屋進行實地勘察、評估?！　?、提交評估報告　　評估公司將評估報告提交給銀行?！　?、簽訂貸款合同　　若借款人資質(zhì)及抵押房屋均符合貸款要求，雙方則簽訂貸款合同?！　?、銀行審核　　銀行根據(jù)借款人提交的資料，及借款人本身的資質(zhì)對其審核，其中會打核實電話進行審核。　　7、銀行下批貸函　　審核通過后，銀行將下批貸函，確認能夠放款。　　8、抵押登記　　銀行憑房屋產(chǎn)權(quán)證、貸款合同到房管局辦理抵押登記手續(xù)?！　?、分行約額度　　分行向總行申請額度。　　10、銀行放款　　辦完所有手續(xù)后，銀行便可為借款人發(fā)放貸款。　　貸款流程：　　1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定**款、貸款和尾款的金額；　　2、購房人及配偶當面向銀行申請貸款，售房人及配偶到場確認；　　3、銀行對貸款申請進行調(diào)查、審批；　　4、購房人與銀行簽訂借款及擔保合同；　　5、售房人將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給購房人，售房人向購房人取得**款；　　6、購房人與銀行辦理房產(chǎn)抵押登記(或由其他自然人、法人為購房人提供階段性擔保)；　　7、銀行向售房人賬戶發(fā)放貸款；　　8、買賣雙方辦理房屋物業(yè)結(jié)清，售房人向購房人取得尾款；　　9、購房人收房，按月還款(階段性擔保情況下，購房人與銀行補辦房產(chǎn)抵押登記)。

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