??物業(yè)裝修違規(guī)有哪些常見的處理方式？

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• 154****1487

  首先我們先看看小區(qū)業(yè)主裝修過(guò)程中的違章情況有哪些：
  有未經(jīng)物業(yè)公司審批私自開工裝修的；有為了擴(kuò)大房間面積封閉陽(yáng)臺(tái)的；有為了改變格局私改承重結(jié)構(gòu)的；有為了加大廚房改變給排系統(tǒng)的；有工程質(zhì)量問(wèn)題改變外墻面材料和顏色；有為了更好地利用天面加建玻璃光棚或者加建土筑結(jié)構(gòu)的等等。業(yè)主的想法有多少，小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)的裝修違章就會(huì)有多少，對(duì)此，我們對(duì)小區(qū)裝修違章的現(xiàn)象總結(jié)以下幾類：
  1、未經(jīng)批準(zhǔn)不辦裝修手續(xù)進(jìn)行裝修（無(wú)裝修許可、無(wú)裝修圖紙、無(wú)裝修手續(xù)等）
  2、私改造承重結(jié)構(gòu)（承重墻、隔墻、窗臺(tái)等）
  3、私改給排系統(tǒng)（衛(wèi)生間、廚房等）
  4、私改外立面（顏色、材料、式樣等）
  5、私自加裝設(shè)施設(shè)備（防盜網(wǎng)、欄桿、衛(wèi)星電視）
  6、私自占用公共區(qū)域（天面搭建陽(yáng)光房、封閉陽(yáng)臺(tái)、占用走道）
  對(duì)于上述違章現(xiàn)象我們概括為“一不辦二私建三改變”。裝修違章現(xiàn)象是多姿多彩的，是物業(yè)管理之罪，還是業(yè)主夢(mèng)想之罪呢？馬克思主義哲學(xué)講：事物要用辯證唯物論的觀點(diǎn)來(lái)看，任何事物都要一分為二來(lái)看待，也要講求矛盾的內(nèi)外因。裝修違章現(xiàn)象也是同樣：裝修違章的事實(shí)是客觀存在的，既有業(yè)主豐富想象力的原因，也有物業(yè)管理不到位的地方。我們可以試著從業(yè)主和物業(yè)兩方面對(duì)違章的原因來(lái)進(jìn)行分析：
  分析業(yè)主方面的原因
  1、房屋工程質(zhì)量問(wèn)題：發(fā)展商設(shè)計(jì)房屋的結(jié)構(gòu)不合理、房屋工程質(zhì)量問(wèn)題造成業(yè)主家房屋漏水、滲水、墻體發(fā)霉等，房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主裝修過(guò)程中出現(xiàn)違章首要原因。
  2、貪小便宜：業(yè)主選擇裝修公司以便宜為佳的標(biāo)準(zhǔn)，自己對(duì)裝修不專業(yè)，請(qǐng)的工人師傅不專業(yè)，盜防別人的圖紙、模仿別人的風(fēng)格，一幫不專業(yè)的人搞出一套隨處都是違章的危房， 這就是違章裝修的重要因素。
  3、攀比硬套：在不考慮自家的實(shí)際情況下，有親戚、朋友家裝修風(fēng)格自己喜歡就生搬硬套，直接模仿過(guò)來(lái)裝修的；即使有些地方、空間無(wú)法裝修出那么好的效果，也是強(qiáng)制地、硬拼出同樣的效果來(lái)，那么加建、擴(kuò)建、私自改建就成這套房子的好朋友，從此違建永相隨了。
  4、盲目裝修：自己沒有裝修想法、要求，遇到可用就用，遇到可改的就改，遇到可擴(kuò)就擴(kuò)，今天裝一下明天裝一下，有時(shí)好的+漂亮+喜歡+真心不一定等于完美，甚至?xí)蔀槟闼憛挼?。沒有自己的主題風(fēng)格，即使付出很多精力，**終也是違章多多，這就是盲目裝修的結(jié)果。
  分析物業(yè)方面的原因
  1、崗位不精熟:作為物業(yè)工作人員經(jīng)常變動(dòng)、調(diào)換，導(dǎo)致人員對(duì)于裝修管理職責(zé)、相關(guān)法律法規(guī)不夠熟悉、不夠精通，遇到違章問(wèn)題無(wú)法或及時(shí)處理，進(jìn)而誤導(dǎo)業(yè)主物業(yè)管理違章裝修不嚴(yán)格，**終導(dǎo)致違章裝修越發(fā)嚴(yán)重，蔚然成風(fēng)；
  2、內(nèi)容不清楚：物業(yè)工作人員對(duì)于裝修流程、手續(xù)資料、注意事項(xiàng)、重要事項(xiàng)、巡查檢查等相關(guān)內(nèi)容、違章處理方式方法不清楚；
  3、監(jiān)督不到位：對(duì)于公司的裝修管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)不能夠做到堅(jiān)守、定期按規(guī)定進(jìn)行巡查、記錄，以致不能及時(shí)做到提前預(yù)防違章、有違章不能及時(shí)制止，以致違章現(xiàn)象蔚然成風(fēng)。
  4、服務(wù)不專業(yè)：裝修前沒有告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)、風(fēng)險(xiǎn)提示、危害告知；裝修過(guò)程中發(fā)現(xiàn)違章，溝通不及時(shí)，跟進(jìn)處理不到位，導(dǎo)致違章越加嚴(yán)重，這是都是物業(yè)裝修管理部專業(yè)的表現(xiàn)。
  裝修問(wèn)題多多，違章原因多多，作為物業(yè)方的我們應(yīng)該怎么做呢？
  1、提前告知：提前告知裝修手續(xù)辦理的流程、提供的相關(guān)資料、費(fèi)用，裝修時(shí)需要注意的事項(xiàng)、施工過(guò)程中安全措施、嚴(yán)禁違章的要求，如違章物業(yè)將采取嚴(yán)厲措施進(jìn)行限期整改等事項(xiàng)，提前告知不但可以體現(xiàn)物業(yè)公司的專業(yè)形象，更有助于預(yù)防裝修過(guò)程的違建。
  2、熟悉內(nèi)容: 作為物業(yè)裝修管理的部門要熟悉自己的崗位職責(zé)、熟悉報(bào)建的資料、流程；熟悉辦理各種證件的具體操作；熟悉裝修巡查的內(nèi)容、設(shè)施的配備、材料的堆放；熟悉對(duì)于違章裝修的處理流程方式方法等內(nèi)容，熟悉相關(guān)法律法規(guī)的運(yùn)用等內(nèi)容，以引導(dǎo)業(yè)主合理文明安全裝修。
  3、嚴(yán)控過(guò)程：在物業(yè)進(jìn)行裝修過(guò)程中，我們嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求進(jìn)行安全文明施工，要堅(jiān)持對(duì)違章違建零容忍的原則，發(fā)現(xiàn)違章現(xiàn)象要及時(shí)制止并 ，并采取相關(guān)有效的措施，及時(shí)下發(fā)違章整改通知書，與業(yè)主及時(shí)溝通，并要求其限期內(nèi)進(jìn)行整改；拒絕整改的，不服從管理的，要與城市相關(guān)執(zhí)法部門進(jìn)行及時(shí)上報(bào)，已正確履行物業(yè)服務(wù)中心的職責(zé)。
  4、加強(qiáng)溝通: 做為合格物業(yè)服務(wù)人員在堅(jiān)守法律、職業(yè)道德為標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，我們還要與裝修現(xiàn)場(chǎng)、業(yè)主保持良好的溝通；對(duì)于裝修安全的注意事項(xiàng)、對(duì)于違章裝修的危害及不合理、不合法性，都要提前告知裝修現(xiàn)場(chǎng)及業(yè)主，進(jìn)保證小區(qū)裝修工作有效、有序進(jìn)行。
  5、熟用法規(guī): 要想做一名合格的物業(yè)裝修服務(wù)人員，不但要熟悉的公司的管理制度，熟悉自己的崗位職責(zé)，同樣也要熟悉物業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，這是基本的要求，也是物業(yè)裝修服務(wù)人員必備技能。在現(xiàn)場(chǎng)管理中我們不但要靈活處理違章的問(wèn)題，同樣也要言出有居，有法可依，只有這樣才能更好地為業(yè)主服務(wù)，更好引導(dǎo)業(yè)主安全文明地進(jìn)行裝修。

  查看全文↓ 2018-10-24 15:26:13
• 157****8106

  　　物業(yè)服務(wù)單位對(duì)裝修人、裝飾裝修企業(yè)違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）和協(xié)議約定內(nèi)容行為處理分為三個(gè)層次：即依據(jù)協(xié)議約定，追究違約責(zé)任；立即制止；報(bào)告有關(guān)部門依法處理。
  　　依約處理。對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。
  　　立即制止。發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有《辦法》第五條禁止行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門或單位批準(zhǔn)實(shí)施《辦法》第六、第七條所列行為的，或者有違反《辦法》第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止。
  　　報(bào)告有關(guān)部門依法處理。對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)未按規(guī)定進(jìn)行裝飾裝修造成事實(shí)后果或者拒不改正的，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告規(guī)劃、建設(shè)、城管、房管等有關(guān)部門依法處理。物業(yè)服務(wù)單位如發(fā)現(xiàn)有違反《辦法》和協(xié)議約定內(nèi)容的行為不及時(shí)處理，會(huì)受到房地產(chǎn)行政主管部門的處罰。

  查看全文↓ 2018-10-24 15:25:49
• 136****1678

  　裝修施工期間，發(fā)現(xiàn)違章裝修的，公共事務(wù)組應(yīng)立即要求裝修人停止違章裝修，并視情況采取以下方式進(jìn)行處理：
  　　(一)批評(píng)教育，規(guī)勸改正(如不按規(guī)定時(shí)間施工等)。
  　　(二)責(zé)令停工，出具《違章整改通知單》限期整改(如侵占公共場(chǎng)地等)。
  　　(三)責(zé)令恢復(fù)原狀(如在承重外墻面打洞)。
  　　(四)扣留或沒收工具。
  　　(五)水電集中供應(yīng)的，視情況暫停水電(如改變管線等)。
  　　(六)要求賠償損失或按規(guī)定罰沒押金(如損壞電梯表面或其他公共設(shè)施等)。
  　　(七)情況嚴(yán)重的，上報(bào)當(dāng)?shù)厣霞?jí)主管部門(如破壞房屋結(jié)構(gòu)，拒不整改的等)。

  查看全文↓ 2018-10-24 15:25:40

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 地基處理方式有哪些
  答

  無(wú)論是條形還是滿堂紅地基，都可能會(huì)出現(xiàn)局部有松土或回填土的現(xiàn)象。對(duì)于這些部位的處理方法，一般說(shuō)當(dāng)松軟土面積不大，深度又不是很深時(shí)，可以將松土部分挖掉，一直挖到坑壁、坑底見到天然土層為止。然后用與天然土壓縮性一致的材料進(jìn)行回填。一般情況下，當(dāng)天然土為砂土?xí)r，應(yīng)用砂或級(jí)配砂石回填。當(dāng)天然土為較密實(shí)的黏性土?xí)r，由于它的承載力較高，可以將這種土過(guò)篩，均勻拌以石灰進(jìn)行回填，土和石灰的比例為3∶7的灰土，在工地上常稱為3∶7灰土。當(dāng)天然土為中等密實(shí)的黏性土或新近沉積黏性土?xí)r，它的承載力相對(duì)低一些，也可以用這種土過(guò)篩拌以石灰進(jìn)行回填。土和石灰的比例為2∶8或1∶9，分別稱為2∶8灰土或1∶9灰土。通常將夯實(shí)后厚度為150mm的灰土稱之一步灰土，不同比例的灰土，都應(yīng)一步一步地進(jìn)行夯實(shí)回填。如果地基局部松土面積較大，深度又較深時(shí)，在挖除全部松土后，應(yīng)將挖除松土所形成的坑做成高寬比為1∶2的臺(tái)階，從基底向坑底過(guò)渡延伸，然后用上述材料回填。除此以外，還應(yīng)在上部結(jié)構(gòu)中采取加強(qiáng)措施，以提高建筑物的剛度，例如，加大松軟范圍內(nèi)圈梁的斷面和配筋，如果設(shè)計(jì)沒有圈梁，可以在磚砌體結(jié)構(gòu)中配置水平鋼筋等。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 地基的處理方式有哪些呢？
  答

  選擇地基處理方法，主要依據(jù)是巖土工程地質(zhì)情況，上部結(jié)構(gòu)形式或建筑高度，只是要考慮的因素之一，但不是決定性因素。另外，你所說(shuō)的砂石樁法不是做住宅用的，這話也不正確，是否用采用砂石樁，這與建筑性質(zhì)沒有關(guān)系，而是由地基土情況決定的。再有，你所說(shuō)的強(qiáng)夯是住宅常用的處理手段，也是不正確的?？傊?，地基處理方法是根據(jù)地基土特性決定的，而不是根據(jù)層高來(lái)決定的，更不是根據(jù)住宅的使用性質(zhì)來(lái)決定。上述無(wú)論哪一種地基處理方法，處理后的承載力均可能力達(dá)到6～30層建筑對(duì)地基承載力的要求。比如你所說(shuō)的強(qiáng)夯法，在砂土、礫石及部分粉土地基處理中較常用，但不能用于粘性土、淤泥等地基土的處理，也不能用于環(huán)境噪音要求嚴(yán)格的地區(qū)使用；又如砂石樁法，不宜用于第四紀(jì)松散層地基的處理，對(duì)地層中含有礫（碎）石的地層也不能使用，而在粉土、粘性土地層中比較常用。具體原理你可以看一下地基處理技術(shù)方面的專業(yè)書。

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• 問(wèn) 買房遇到糾紛有哪些?有哪些處理方式?
  答

  房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷 房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷，當(dāng)事人有損失的，按當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度予以分擔(dān)。無(wú)效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。 在房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者撤銷的情況下，當(dāng)事人一方主張賠償合同履行的房屋差價(jià)等可得利益損失的，此時(shí)可得利益不存在，當(dāng)事人沒有索賠的法律依據(jù)，不應(yīng)得到法律的支持。如果一方當(dāng)事人存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)、偽造授權(quán)書等惡意行為致使合同無(wú)效或被撤銷的，另一方要求賠償房屋差價(jià)等實(shí)際損失的，應(yīng)結(jié)合案件具體情況，根據(jù)房屋買賣合同是否實(shí)際履行、買受人支付購(gòu)房款的數(shù)額、出賣人是否已將房屋交付使用等因素，綜合判斷予以確定，但以合同實(shí)際履行時(shí)的可得利益額為限。

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• 問(wèn) 買房遇到糾紛有哪些?有什么處理方式?
  答

  每個(gè)購(gòu)房者都希望從買房到入住的過(guò)程是順利的，然而，一旦交房出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者也應(yīng)該知道如何維護(hù)自己權(quán)益?，F(xiàn)在，就為大家整理了一些處理辦法。合同撤銷權(quán)如果開發(fā)商在不符合交房條件的情況下交房，業(yè)主該怎么辦？在這種情況下，很多購(gòu)房者往往沒有及時(shí)采取行動(dòng)，有的業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商在不具備交房條件下而交房是違約行為，開發(fā)商理所當(dāng)然會(huì)按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同。但實(shí)際上，如果購(gòu)房者不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說(shuō)，卻不知道這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了開發(fā)商的違約行為。對(duì)開發(fā)商的違約，分不同情況購(gòu)房人享有合同撤銷權(quán)或索賠權(quán)。對(duì)于合同撤銷權(quán)，《合同法》第五十五條規(guī)定：有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：(一)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；(二)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。目前法官通常會(huì)認(rèn)定購(gòu)房人收房就是購(gòu)房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權(quán)。《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：“出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”本條中的三個(gè)月和一年這兩個(gè)期間均屬于除斥期間（不因任何理由中斷和延長(zhǎng)的期限），它們是不變期間，不同于訴訟時(shí)效，不存在期間的終止、中斷和延長(zhǎng)的情形。只要期限屆滿，解約權(quán)人不行使解除權(quán)，該權(quán)利即歸于消滅。索賠權(quán)索賠同樣是由業(yè)主提出。開發(fā)商延期交房的時(shí)間達(dá)到合同約定的解約條件，購(gòu)房人開始享有法定解約權(quán)，同時(shí)，從該日起的解約權(quán)也進(jìn)入了一年的除斥期間。如果購(gòu)房人在除斥期間過(guò)后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請(qǐng)求將得不到法院的支持。如果在購(gòu)房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi)，開發(fā)商催告購(gòu)房人行使解約權(quán)，則購(gòu)房人在收到催告之次日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán)，過(guò)了三個(gè)月購(gòu)房人再向法院提出訴訟請(qǐng)求同樣不會(huì)得到法律的支持。對(duì)于開發(fā)商違約，購(gòu)房人的索賠權(quán)同樣首先要由購(gòu)房人提出，如果房地產(chǎn)商對(duì)購(gòu)房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購(gòu)房人需要通過(guò)法律途徑解決的則存在訴訟時(shí)效問(wèn)題，《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！币虼?，購(gòu)房人如對(duì)開發(fā)商交房存有疑義的，一定要書面提出，并注意保全證據(jù)，如果和開發(fā)商不能通過(guò)協(xié)商解決又想通過(guò)法律程序解決的，要注意千萬(wàn)別錯(cuò)過(guò)法院可以接受的訴訟時(shí)效。

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• 問(wèn) ??商品房買賣當(dāng)事人對(duì)面積誤差的處理方式有哪些？
  答

  　　如果你說(shuō)的是商品房買賣合同糾紛，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：　?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；　?。ǘ┟娣e誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

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