買新房需要那些手續(xù)呢？

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• 147****0651

  辦理二手房過戶流程及步驟，如下：
  1 ， 買賣雙方在已經(jīng)選擇好的中介公司那里進行相關的手續(xù)登記，并交納定金，合同辦理是 前提基礎。
  2 ， 手續(xù)辦理完畢后，中介公司開始為買家到相關銀行辦理貸款手續(xù)。貸款申請時間比較嚴 格，時間多數(shù)為半個月，當然每個地區(qū)不一樣。**后待銀行審批后，獲得同意發(fā)放后， 開始辦理過戶手續(xù)。
  3 ， 按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記要求，到產(chǎn)權登記中心那里，買賣雙方需準備規(guī)定的資料以備過戶。
  4 ， 中介公司的人帶著買賣雙方及相關資料，到地稅局辦理核稅繳稅手續(xù)，地稅局出具稅務 收據(jù)
  5 ， 然后又回到交易中心，進行遞交契稅、營業(yè)稅收據(jù)和雙方所有過戶所需的證件，填寫 《房屋所有權轉(zhuǎn)移登記申請書》，領取受理通知單，同時補齊房屋印花稅。
  6 ， 滿20個工作日后（每個地區(qū)時間可能不太一樣），有專門的人會通知，前往交易中心領 取房產(chǎn)證。這個時候，銀行那邊也會下達通知，買方準備開始供房了。
  

  查看全文↓ 2018-12-11 16:44:10
• 151****3816

  購買新房子需要什么手續(xù)
  1、買新房需要準備以下的材料:定金協(xié)議、買賣合同、抵押合同、身份證、結婚證、戶口簿、小孩的出生證明以及公積金賬號。
  2、購買新房需要確認符合買房的條件:是否是首套房屋,并且還要確認銀行資信好不好。選擇的貸款方式是公積金貸款、商業(yè)貸款還是組合貸款。
  3、購買新房公積金貸款需要注意的事項:公積金帳戶已滿半年的貸款高額度三十萬,夫妻雙方可以一起貸款高額度八十萬。
  如果你買的是二手房
  一、全款購買二手房:
  1、交易雙方簽定買賣合同。
  2、賣家付清房款,辦理過戶手續(xù)。
  3、賣家需要攜帶身份證原件及復印件、戶口簿的原件及復印件、購房全額及復印件以及兩份購房合同產(chǎn)去房屋管理辦理房屋產(chǎn)權.
  二、貸款購買二手房:
  1、交易雙方簽定買賣合同。
  2、請房屋中介機構進行**款托管以及辦理過戶手續(xù),然后攜帶新的房屋產(chǎn)權證去房地產(chǎn)評估進行貸款.根據(jù)2008年新政策規(guī)定,一般二手房貸款額度為評估額度的60%到70%。
  3、賣家攜帶相關到銀行辦理貸款。
  4、賣家攜帶身份證原件以及復印件、戶口簿原件以及復印件和貸款合同去房地產(chǎn)管理辦理抵押登記。
  5、賣家辦理房屋產(chǎn)權證。等待開發(fā)商的商品房竣工,并且驗收合格之后,就在房地產(chǎn)管理去做準產(chǎn)權登記備案,同時開發(fā)商會為賣家辦理房屋產(chǎn)權證,以及賣家繳納大概總房款的百分之八點六左右各項稅費(不得超過5年的個人所得稅,房屋維修基金每平方米大概40元左右)。賣家需要攜帶身份證原件及復印件、戶口本的原件以及復印件,購房全額以及復印件和兩份購房合同去產(chǎn)權管理辦理房屋產(chǎn)權.
  6、賣家還清貸款,與銀行工作人員到房地產(chǎn)管理辦理撤消抵押手續(xù).
  

  查看全文↓ 2018-12-11 16:44:04
• 143****0024

  一、無論是一次付清還是貸款買房都需要：身份證、戶口簿（或戶籍證明）、結婚證（或未婚證明）。
  二、而如果是貸款買房的話，則還需要一個收入證明。（這個證明就是一張紙，在你需要貸款的銀行去找客戶經(jīng)理說明情況，他會把這張紙給你的，填好之后讓單位蓋章就可以了）。
  三、證件準備齊全之后，直接去找售樓小姐，她會告訴你之后的一切程序，你不用費心。
  四、你要確定一下你每月所還貸款的金額不能超過收入證明上所開具的工資收入的50%。舉個例子，你貸10萬，5年還清，那么每月所還貸款為1700左右，那么收入證明上所出具的你的月收入不能低于3500元。
  

  查看全文↓ 2018-12-11 16:43:58
• 157****6019

  如果是１手新房，
  １，你需要帶你的身份證，戶口本，以及**款去開發(fā)商那里簽定購房手續(xù)．
  ２，如果你需要貸款買這套房子，那么你還需要開發(fā)商去銀行進行信用審評，合格之后簽定貸款合同，同時到房地產(chǎn)管理中心辦理抵押等相關手續(xù)（如果你是已婚人士需要配偶到場簽字，如果未婚或離異，那么需要戶口所在部門出示相關單身證明）
  ３，各項稅費，總房款的百分之８．５左右
  ４，辦理產(chǎn)權，等待開發(fā)商的商品房竣工，并且驗收合格之后，就回在房地產(chǎn)管理中心去做準產(chǎn)權登記備案，同時開發(fā)商會你辦理產(chǎn)權．你需要帶你的身份證，和戶口本的原件以及Ｂ５復印件，購房全額發(fā)票以及Ｂ５復印件以及２份購房合同現(xiàn)金２８０塊錢產(chǎn)權登記費去產(chǎn)權窗口辦理房屋產(chǎn)權．
  如果你買的是２手房
  那么貸款的話
  １，雙方簽定買賣協(xié)議，
  ２，請銀行或者房屋中介進行**款托管，辦理過戶，之后拿新的房屋所有權證去房地產(chǎn)評估所進行貸款評估．０８年新政策規(guī)定，２手房屋貸款額度在評估惡毒的６～７成，（因銀行不同以個人或家庭為單位的第２套房屋貸款額度請詳見各行規(guī)定．）
  ３．辦理貸款，銀行付其余房款給賣方．
  ４，抵押登記，銀行工作人員帶你去房地產(chǎn)管理中心辦理抵押登記，你需要帶著身份證戶口本身份證的原件以及Ａ４復印件，購房貸款合同以及抵押登記費２００塊錢（因各地區(qū)具體規(guī)定不同金額會有些須差異）（如果你是已婚人士需要配偶到場簽字，如果未婚或離異，那么需要戶口所在部門出示相關單身證明）
  ５，辦理產(chǎn)權辦理產(chǎn)權，（一手房等待開發(fā)商的商品房竣工），并且驗收合格之后，就回在房地產(chǎn)管理中心去做準產(chǎn)權登記備案，同時開發(fā)商會你辦理產(chǎn)權．各項稅費，總房款的百分之８．５５左右（買賣不超過５年的有個人所得稅，房屋維修基金每平方米４０左右．你需要帶你的身份證，和戶口本的原件以及Ｂ５復印件，購房全額發(fā)票以及Ｂ５復印件以及２份購房合同現(xiàn)金２８０塊錢產(chǎn)權登記費去產(chǎn)權窗口辦理房屋產(chǎn)權．
  ６，待貸款還清，銀行工作人員會帶你去房地產(chǎn)管理中心辦理撤消抵押手續(xù)．
  如果全款購買２手房
  １，雙方簽定買賣協(xié)議，
  ２，付款，辦理過戶
  ３，交稅，各項稅費，總房款的百分之８．５５左右（買賣不超過５年的有個人所得稅），房屋維修基金每平方米４０左右．你需要帶你的身份證，和戶口本的原件以及Ａ４復印件，購房全額發(fā)票以及Ａ４復印件以及２份購房合同現(xiàn)金２８０塊錢產(chǎn)權登記費去產(chǎn)權窗口辦理房屋產(chǎn)權．
  

  查看全文↓ 2018-12-11 16:43:52
• 157****1903

  買房需要的手續(xù)：
  第一步 看房 驗明產(chǎn)權是關鍵 買房一定要看土地、房屋產(chǎn)權的關系是否明晰,有無遺留糾紛問題,防止一房兩賣;審定房屋產(chǎn)權的完整性、真實性、可靠性。注意產(chǎn)權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符,有無抵押或共有人等
  第二步 簽合同 確認買賣雙方合法身份
  第三步 辦手續(xù) 必要程序不能簡化 經(jīng)過選房、看房、簽合同三個步驟后,將進入買房的實質(zhì)性階段。具體是:房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權過戶、取得回執(zhí)。提示:購房后應盡快辦理房產(chǎn)證,并督促賣方盡快遷出戶口;千萬不要簡化程序,不要私下交易,要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權過戶必須報經(jīng)產(chǎn)權部門才能完成過戶手續(xù)。
  
  第四步 交房 按照合同約定執(zhí)行 辦理完所有手續(xù)后,買賣雙方按合同條款交接房屋,驗收房內(nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設施,驗收合格后買方付款。行家提示:買方在未取得房產(chǎn)證前,不應付清全部房款。關于稅費的交納應在《買賣契約》中注明由哪一方繳納,未注明的要按照規(guī)定各自承擔;**后,按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定,領取房產(chǎn)證時,必須本人到場,如本人因故不能到場領證,應提前辦理委托領證公證手續(xù)。
  
  除了**還要交的費用有：契稅：交易價×1.5％（個人普通住宅）；其他：交易價×3％ 交易手續(xù)費交易面積×3元 / 平方米 交易印花稅交易價×0.05％ 產(chǎn)權登記費 個人：50元 / 人（每加一人增加10元）；工本印花稅費 5元 / 證
  ..0
  

  查看全文↓ 2018-12-11 16:43:45

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• 問 買新房需要交那些稅? 購買新房子都需要交哪些費用?
  答

  只講稅的話，要交契稅（約1.5%*總房價）和印花稅（0．05％＊總房價）二種稅；要說費用的話就多了，1、新房維修基金（按平方米收取，高層75元/平方米，多層住房是45元/平方米）2、交易費.（3元/平方米左右）3、新房契稅（新房面積在140平方米以下的交1.5%，面積在140平方米以上的需要交4%）4、印花稅（0．05％＊總房價）5、評估費（0．5％＊總房價）6、律師費（按揭情況下600元左右，不做按揭,沒有)7．保險費(不做按揭,沒有)8．雜費（根據(jù)開發(fā)商的服務項目）。

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• 問 ??買新房需要什么手續(xù)呢？
  答

  購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又要費心勞神的大事，因購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。因此，在購買前了解商品房的有關知識和注意事項。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預售和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購買預售的商品房應注意哪些事項。 商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預先出售給購買者，購買者交付定金或預付款，在合同約定的未來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。 購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)： 一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的商品房應具備的條件 《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預售的條件作出以下規(guī)定： 1、已經(jīng)交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權證，以確保該房屋的合法性。 2、持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，領取建設工程規(guī)劃許可證后才能開工建設。 3、按照預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預售款從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。 4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預售的合法性。 二、了解商品房預售合同基本的內(nèi)容 1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。 2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質(zhì)、建設工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。 3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。 4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定，但對預售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應在合同中明確。 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。 6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。 7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質(zhì)、按量交房的責任。 8、房地產(chǎn)權屬登記義務。 9、物業(yè)管理條款。 10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。 11、其他條款或當事人約定的條款。 下面說說購買現(xiàn)房應注意的事項： 一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件 2001年4月4日，建設部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應具備下列條件： （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； （三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實； （六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用。 二、了解商品房買賣合同中應當明確的內(nèi)容 （一）當事人名稱或者姓名和住所; （二）商品房基本情況； （三）商品房銷售方式； （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、設備標準承諾； （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任； （八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產(chǎn)權登記有關事宜； （十一）解決爭議的方法； （十二）違約責任； （十三）雙方約定的其他事項。 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理： 1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實結算房價款； 2、面積誤差比絕對值超出3% 時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 **后還要注意以下同方面： 一是開發(fā)商的五證二書,這是**重要的. 一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設局規(guī)劃局主管. 二是注意合同在雙方的權利和責任方面的公平原則.對合同不清楚或存疑問的地方搞清楚以后才簽字. 三是你說的**小面積108平方一般不構成問題,因為兩個70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結構,不針對每個開發(fā)商. 四是交房時,先驗房后辦手續(xù) 一看房子質(zhì)量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗收單》 辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。 對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點： 第一、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象； 第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用； 第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題； 第五、檢查相關質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題； 第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。 索要“兩書一表” 向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。 《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。 按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。 簽收《房屋驗收單》 在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。 其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。

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• 問 ??領取住房公積金需要那些手續(xù)呢？
  答

  根據(jù)《住房公積金管理條例》第24條的規(guī)定，職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額：1、購買、建造、翻建、大修自住住房的；2、償還購建自住住房貸款本息的；3、租賃自住住房，房租超出家庭工資收入一定比例的；4、離休、退休的；5、出境定居的；6、職工死亡、被宣告死亡的；7、享受城鎮(zhèn)**低生活保障的；8、完全或部分喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；9、管委會依據(jù)相關法規(guī)規(guī)定的其他情形?？偨Y：該條例第25條規(guī)定，職工提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額的，所在單位應當予以核實，并出具提取證明。職工應當持提取證明向住房公積金管理中心申請?zhí)崛∽》抗e金。住房公積金管理中心應當自受理申請之日起3日內(nèi)作出準予提取或者不準提取的決定，并通知申請人；準予提取的，由受委托銀行辦理支付手續(xù)。

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• 問 買新房提取公積金需要哪些手續(xù)呢？
  答

  住房公積金提取所需資料:購買自住住房的,應提交房屋所在地房地產(chǎn)交易所已備案登記的《商品房買賣合同》或《房地產(chǎn)權證》(含《房屋所有權證》、《房地產(chǎn)交易登記證明書》)和購房(銷售)發(fā)票。購買房改房的，應提交需經(jīng)房屋所在地房改辦出具的購買公有住房審批文件(或《房地產(chǎn)權證》)及付款收據(jù)。

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• 問 買房需要那些手續(xù)
  答

  購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又要費心勞神的大事，因購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。因此，在購買前了解商品房的有關知識和注意事項。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預售和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購買預售的商品房應注意哪些事項。 商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預先出售給購買者，購買者交付定金或預付款，在合同約定的未來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。 購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)： 一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的商品房應具備的條件 《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預售的條件作出以下規(guī)定： 1、已經(jīng)交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權證，以確保該房屋的合法性。 2、持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，領取建設工程規(guī)劃許可證后才能開工建設。 3、按照預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預售款從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。 4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預售的合法性。 二、了解商品房預售合同基本的內(nèi)容 1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。 2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質(zhì)、建設工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。 3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。 4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定，但對預售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應在合同中明確。 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。 6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。 7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質(zhì)、按量交房的責任。 8、房地產(chǎn)權屬登記義務。 9、物業(yè)管理條款。 10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。 11、其他條款或當事人約定的條款。 下面說說購買現(xiàn)房應注意的事項： 一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件 2001年4月4日，建設部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應具備下列條件： （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； （三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實； （六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用。 二、了解商品房買賣合同中應當明確的內(nèi)容 （一）當事人名稱或者姓名和住所; （二）商品房基本情況； （三）商品房銷售方式； （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、設備標準承諾； （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任； （八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產(chǎn)權登記有關事宜； （十一）解決爭議的方法； （十二）違約責任； （十三）雙方約定的其他事項。 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理： 1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實結算房價款； 2、面積誤差比絕對值超出3% 時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 **后還要注意以下同方面： 一是開發(fā)商的五證二書,這是**重要的. 一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設局規(guī)劃局主管. 二是注意合同在雙方的權利和責任方面的公平原則.對合同不清楚或存疑問的地方搞清楚以后才簽字. 三是你說的**小面積108平方一般不構成問題,因為兩個70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結構,不針對每個開發(fā)商. 四是交房時,先驗房后辦手續(xù) 一看房子質(zhì)量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗收單》 辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。 對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點： 第一、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象； 第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用； 第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題； 第五、檢查相關質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題； 第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。 索要“兩書一表” 向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。 《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。 按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。 簽收《房屋驗收單》 在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。 其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。 （一）買商品房需要交的稅： 1、契稅，購房總價的3-5%（不同的省市自治區(qū)稅率不同），普通商品住宅減半，即1.5-2.5%。 2、印花稅，購房總價的0.05% （二）基金： 1、房屋維修基金，購房總價的2-3%，大多數(shù)地方是2% 2、副食品價格調(diào)節(jié)基金,2元/平方米，有些地方不用 （三）規(guī)費 1、交易費 ，購房總價的0.5% 買賣雙方各交0.25%，（住宅3元/平方米，由開發(fā)商交，購房者不用交） 2、《房屋所有權證》工本費 ， 各地不一樣，但是都不超過100元 3、《土地使用權證》工本費， 各地不一樣，但是都不超過100元 （四）如果按揭，還要發(fā)生以下費用 1、評估費，購房總價的0.2-0．5% 2、保險費 ，購房總價乘以貸款年限乘以0.1%乘以50% 3、公證費，貸款額乘以0.03% 4、抵押登記費，100元

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