二手房購房糾紛，買方違約怎么辦呢？

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• 151****3858

  二手房交易過程中導(dǎo)致買方反悔的因素有很多，具體可以歸納成以下四種情形：
  第一種：買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。房屋買賣合同簽訂后，因買方經(jīng)濟(jì)狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款，導(dǎo)致違約。
  第二種：以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認(rèn)為賣方售房時故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生。
  第三種：房屋過戶前或者過戶中交易被限制，導(dǎo)致買方權(quán)利不能實現(xiàn)，要求解除合同、賠償損失。從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實，或者在過戶手續(xù)辦理過程中，因賣方原因?qū)е路课葙I賣交易無法繼續(xù)履行下去，即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實際入住，只要房屋尚未完成過戶登記，買方利益就無法受到法律保護(hù)。
  第四種：因貸款政策變化原因?qū)е沦I方無法買房。二手房市場貸款政策先是銀行提高貸款**額，提高貸款利率，后是嚴(yán)格限制第二套房屋買賣貸款等，由于政策變化導(dǎo)致買方貸款申請沒有通過，從而構(gòu)成合同違約。
  二、二手房交易買方反悔怎么辦
  如果出現(xiàn)上文所述的第一種情況：在簽訂房屋買賣合同后，由于買方經(jīng)濟(jì)能力關(guān)系而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同，構(gòu)成合同違約，買方當(dāng)對賣方承擔(dān)違約責(zé)任。所以，買方在簽訂合同前，一定要仔細(xì)考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導(dǎo)致違約的尷尬境地。
  如果出現(xiàn)上文所述的第二種情況：由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現(xiàn)場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同舉證非常困難，因此難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛，買方除了到現(xiàn)場仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息。
  如果出現(xiàn)上文所述的第三種情況：根據(jù)《物權(quán)法》第14條規(guī)定“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”因此，在二手房買賣過程中，買方應(yīng)要求賣方加快交易節(jié)奏，盡早配合辦理房屋過戶手續(xù);并且采用安全的房款交割方式，利用本市各區(qū)、縣交易中心的二手房交易資金監(jiān)管平臺，以維護(hù)自己的合法權(quán)利。如果在房屋過戶中發(fā)生法院查封情況，應(yīng)要求賣方提供擔(dān)保，將被查封房屋置換出來，盡快辦理過戶，避免經(jīng)濟(jì)損失。
  如果出現(xiàn)上文所述的第四種情況：國家調(diào)整貸款政策是為了對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，但并非全面禁止貸款。買方向銀行申請貸款，本身是欲與銀行建立借貸法律關(guān)系，而銀行是否愿意向買方提供貸款，就需要經(jīng)過嚴(yán)格的審查。因此，買方在買房前應(yīng)向銀行咨詢貸款政策，了解自身資信，防止貸款不能，無法支付合同價款的違約行為發(fā)生。雖然賣方可以主張買方違約，但是在出售之前也應(yīng)該善意提示買方，以免陷入糾紛。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:56:13
• 157****1971

  事實很清楚，買方?jīng)]有按照合同條款履行，買方違約。
  合同中理應(yīng)有所規(guī)定每日違約金多少，超過多少日，一般為30天為毀約不賣，建議讓中介知會買方，定金不退，房子做另行處理。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:56:07
• 138****3407

  買賣雙方在辦理二手房交易過程時有簽訂買賣合同，如果合同中有相關(guān)違約的規(guī)定，則按合同執(zhí)行。
  同時，如果買方違約，賣方可以采取以下處理辦法：
  1、賣方可要求買方繼續(xù)履行合同
  賣方有權(quán)要求買方繼續(xù)履行合同約定的義務(wù)，并可在向法院起訴時提起此項訴訟請求，要求買方承擔(dān)違約責(zé)任，并按照合同要求繼續(xù)進(jìn)行交易。
  2、賣方可要求買方直接支付違約金
  雙方可以在合同中約定一方違約時，根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額或按一定標(biāo)準(zhǔn)確定的違約金，如果買方違約，賣方可要求其直接支付違約金。
  3、賣方可要求買方直接賠償實際損失
  在未約定違約金或定金的情況下或者在定金或約定的違約金低于實際損失的情況下，賣方可以要求買方按實際損失賠償。
  

  查看全文↓ 2019-01-11 23:56:02

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• 問 二手房交易買家違約怎么辦? 二手房買方違約怎么辦？
  答

  您好您可以看下這個新聞買二手房遭遇業(yè)主毀約 應(yīng)該怎樣應(yīng)對?深圳新聞網(wǎng) 2015-06-12 07:51[摘要] 張茂榮告訴記者，在這種因業(yè)主毀約的二手房糾紛案件中，買方可以起訴業(yè)主并強(qiáng)制過戶。張茂榮代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，買方僅支付定金2萬元，但業(yè)主以各種理由遲遲不肯過戶，買房即使索賠也無法彌補(bǔ)損失。在廣東信榮律師事務(wù)所內(nèi)，張茂榮律師剛結(jié)束欲違約反價的業(yè)主咨詢，一位被業(yè)主違約買不成房子的買家又走進(jìn)辦公室，求張茂榮支招。律所的大廳，還有20多人正在等候，這些客人都是因二手房糾紛而來。昨日，深圳市律師協(xié)會邀請深圳市多位代表律師召開圓桌會議，就二手房糾紛法律問題和現(xiàn)象進(jìn)行探討。有法律界人士說，在房價大幅度攀升中，面臨考驗的不僅是購房者的口袋，還有業(yè)主與買家的誠信。二手房糾紛官司執(zhí)行難張茂榮告訴記者，在這種因業(yè)主毀約的二手房糾紛案件中，買方可以起訴業(yè)主并強(qiáng)制過戶。張茂榮代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，買方僅支付定金2萬元，但業(yè)主以各種理由遲遲不肯過戶，買房即使索賠也無法彌補(bǔ)損失，此案經(jīng)深圳市羅湖區(qū)人民法院、深圳市中級人民法院二審終審，均判決業(yè)主行為構(gòu)成違約，強(qiáng)制將涉案房產(chǎn)過戶至買家名下并執(zhí)行完畢。在近日的二手房毀約糾紛案件中，不少買家都提出“繼續(xù)履行合同”的訴訟請求，有的買家甚至提出不惜一切代價只要房子不要賠償。但并不是所有的律師都贊成“繼續(xù)履行合同”。廣東寶城律師事務(wù)所律師周爭鋒告訴記者，該訴訟請求有“第三人撤銷之訴”的風(fēng)險，“物權(quán)大于債權(quán)，在深圳

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• 問 二手房交易買家違約怎么辦? 二手房買方違約怎么辦？
  答

  1和2一起回答，如果協(xié)議上寫的是“定金”而非“訂金”，那買方如果不買房子的話，沒有理由要求退還定金，你完全可以拒絕退還定金。 3、口說無憑，你可以要求他，要他書面給你一個東西，要求解除合同，拿到這個書面的東西，你就可以隨時處置這個房屋了。否則，你如果沒有書面的東西，你房子重新出售，他可以賴賬，告你一方二售，這個時候反而你要賠償他違約金。 4、根據(jù)合同對等的原則。你不辦理過戶，需要付違約金，所以對等的，同時，如果他沒有在6月30日前，向你支付購房款，則才表明他違約。如果沒有第3條說的，他給你書面的東西，你和他的合同只能是6月30日由于他違約而中止。你可以沒收2萬元定金，不能要求其他賠償。 5、同上，6月30日前，他書面告知不要這個房子了，或者等到6月30日，你賣房子才能避免糾紛。 如果還有問題，可隨時追問。

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• 問 二手房交易賣家違約怎么辦? 二手房交易，買方違約，賣方怎么辦
  答

  首先，二手房交易需要有一定的程序。由雙方訂立買賣合同，據(jù)合同規(guī)定，由買方將資金付與賣方，依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，由賣方將房產(chǎn)騰退如期交與買方。其次，根據(jù)我國物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)買賣應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)讓登記。但沒有登記的不影響買賣合同的生效（除非買賣合同本身存在瑕疵），未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。物權(quán)效力分離原則；**后，結(jié)合您提供的情況，第一步要確定雙方簽訂的協(xié)議是否合法，是否具有合同效力；第二步，如果雙方簽有合同沒有瑕疵，合同內(nèi)容有合法約定違約金的，定金跟違約金可以選擇適用，但不能既沒收定金又讓對方賠付違約金，兩者不能并舉；您可以先跟對方協(xié)商，協(xié)商不成確定要打官司的話，可以到房屋所在地法院提起民事訴訟要求對方賠付違約金；如果要請律師的話，無論官司輸贏，律師費這一塊一般是己方承擔(dān)。即使一并提起要求對方承擔(dān)律師費的訴訟請求，法院一般不予支持。但有一點明確，案件受理費由敗訴方承擔(dān)；另外，各地律師代理費情況不一，沒有嚴(yán)格的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的，可以雙方協(xié)商，但一般估計會以您的房子價值大小和訴訟請求對方支付違約金多少為標(biāo)準(zhǔn)；

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• 問 二手房交易賣家違約怎么辦? 二手房交易，買方違約，賣方怎么辦
  答

  二手房交易過程中導(dǎo)致買方反悔的因素有很多，具體可以歸納成以下四種情形：第一種：買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。房屋買賣合同簽訂后，因買方經(jīng)濟(jì)狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款，導(dǎo)致違約。第二種：以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認(rèn)為賣方售房時故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生。第三種：房屋過戶前或者過戶中交易被限制，導(dǎo)致買方權(quán)利不能實現(xiàn)，要求解除合同、賠償損失。從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實，或者在過戶手續(xù)辦理過程中，因賣方原因?qū)е路课葙I賣交易無法繼續(xù)履行下去，即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實際入住，只要房屋尚未完成過戶登記，買方利益就無法受到法律保護(hù)。第四種：因貸款政策變化原因?qū)е沦I方無法買房。二手房市場貸款政策先是銀行提高貸款**額，提高貸款利率，后是嚴(yán)格限制第二套房屋買賣貸款等，由于政策變化導(dǎo)致買方貸款申請沒有通過，從而構(gòu)成合同違約。二、二手房交易買方反悔怎么辦如果出現(xiàn)上文所述的第一種情況：在簽訂房屋買賣合同后，由于買方經(jīng)濟(jì)能力關(guān)系而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同，構(gòu)成合同違約，買方當(dāng)對賣方承擔(dān)違約責(zé)任。所以，買方在簽訂合同前，一定要仔細(xì)考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導(dǎo)致違約的尷尬境地。如果出現(xiàn)上文所述的第二種情況：由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現(xiàn)場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同舉證非常困難，因此難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛，買方除了到現(xiàn)場仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息。

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• 問 二手房買賣買方違約怎么辦？違約金要多少？
  答

  二手房屋買賣違約金如何賠償違約金應(yīng)占合同總金額的多大比例在中介提供的很多關(guān)于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20%。很多人以為違約金**多只能約定為20%，實際上純屬誤讀。我國的《擔(dān)保法》中規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方依照自己的意愿協(xié)商確定。

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