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二手房交付時應(yīng)注意的主要事項總結(jié)如下： 一、二手房設(shè)施設(shè)備清點 由于二手房一般都被原房東裝修和使用過，在二手房出售時對裝修和一些設(shè)備設(shè)施通常都是贈送的，因此，二手房買房人在簽訂房屋買賣合同時，就應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明，二手房交接房屋時按照合同約定進行清點、驗收。這些設(shè)備設(shè)施一般有：空調(diào)、灶具、抽油煙機、熱水器、燈具等?！ 《⑺?、電、煤氣、天然氣的清點及過戶 雙方應(yīng)一同來到自來水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營業(yè)網(wǎng)點辦理相應(yīng)的過戶手續(xù)，并向工作人員詢問原房東有無欠費情況。如有欠費，二手房買房人則有權(quán)要求原房東補交費用。然后，雙方再根據(jù)**后一期繳費單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，根據(jù)單價進行結(jié)算。作為二手房買房人，要特別注意在辦理過戶手續(xù)時一定要向工作人員詢問原房東的欠費情況，這些欠費可能是原房東以前拖欠的費用及滯納金(滯納金一般按照日千分之三計算，累積起來就相當(dāng)高了)?！ ∪?、有線電視、數(shù)字電視、電話、寬帶的過戶 二手房買賣雙方應(yīng)一同來到有線電視公司、電信或網(wǎng)通的營業(yè)網(wǎng)點辦理過戶手續(xù)，同時，二手房買房人也要特別注意詢問工作人員原房東有無拖欠費用的情況。 四、物業(yè)服務(wù)費、公共維修基金、取暖費結(jié)清 二手房買賣雙方應(yīng)一同來到物業(yè)公司辦理物業(yè)和公共維修基金更名手續(xù)，同時辦理物業(yè)費用繳納的交接，要注意詢問物業(yè)人員看原房東是否拖欠物業(yè)費及取暖費?！ ∥?、戶口遷移 二手房買賣雙方應(yīng)一同來到房屋所在地的派出所，詢問房屋內(nèi)的戶口情況，原房東應(yīng)將戶口全部遷出，如仍有戶口，買房人可要求原房東遷出，若其拒絕辦理，可追究其違約責(zé)任。
全部3個回答>買二手房應(yīng)該注意些什么? 購買二手房在簽合同時應(yīng)該注意什么細節(jié)？
144****0569 | 2019-01-24 18:48:19
已有3個回答
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135****2271
（一）查明產(chǎn)權(quán)狀況，**為重要。即認真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。
查看全文↓ 2019-01-24 18:48:34
1、第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；
2、第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；
3、第三步要查驗房屋有無債務(wù)負擔(dān)；
4、另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買。
（二）如通過中介找房，一定要會選擇。
一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛我家、鏈家等，這些問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠?，因為你可以憑借淘房卡在對中介的服務(wù)進行評價，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯。
（三）建議大家在買二手房過程當(dāng)中雙方見面。
現(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為，很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會發(fā)生比較大的價差。 -
145****6000
購買二手房在簽合同時應(yīng)當(dāng)注意到的細節(jié)有：
查看全文↓ 2019-01-24 18:48:29
1、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。
2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。
4、土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限。
5、明確違約責(zé)任說明、明確解決爭議的方式
寫明如違約責(zé)任及如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金的計算與給付；在什么情況下可免責(zé)；擔(dān)保的形式等。采取仲裁方式還是訴訟方式，若采取仲裁方式解決爭議，應(yīng)按《仲裁法》的有關(guān)規(guī)定寫明條款。 -
157****1769
新房往往一開盤便被秒光，又或是價格過高，因此越來越多的人將購房目光放到二手房市場，但二手房交易過程繁雜，一不小心就會掉入大坑。
查看全文↓ 2019-01-24 18:48:25
所以總有許多人會無奈地問：為什么我買的二手房會遇到這種問題？那么在二手房買賣交易過程中有哪些事項是值得我們關(guān)注的呢？
今天小編就和大家一起分享一下買二手房的細節(jié)，以下可全是要強調(diào)的重點！
重點1、挑房子要細心謹慎
當(dāng)你在網(wǎng)上看中看中某套房源時，你可能會遇到……
電話打過去就該房源下架了。
房源更新不及時，存在誤差。
房源價格比宣稱的價格高出很多。
房源展示信息有誤，比如A房子用B房子的圖片，描述信息夸大等。
核實真房源存在難度，我們必須耐心點找尋辨別。
可以選中2片區(qū)域，然后花一整天時間去一片區(qū)域，把那里所有的小區(qū)的房子看個遍，了解了大概情況。
一片區(qū)域看個2-3次看完10-20套房子之后基本上有概念了，自己想要的房子在那個小區(qū)，什么價位，優(yōu)點缺點之類。
底樓（帶花園除外）、頂樓、靠近大馬路、靠近垃圾場、靠近高壓線、房型巨差、位置過于偏遠交通不便（未來規(guī)劃的也沒有地鐵線路）等二手房直接大寫的PASS。
重點2、中介要選大中介
如果需要中介，一定要選擇大中介，并提前詢問好收費情況。
在你表示愿意看房子時，中介會收取意向金，記得拒絕，中介**終的目的是促成交易，即便你不給錢，他們也會乖乖服務(wù)的。
另外，中介若是提供貸款服務(wù)，同樣要記得拒絕，然后自己去找銀行，不要怕麻煩，好事多磨。
重點3、實地考察房屋情況
基本的戶型結(jié)構(gòu)要了解，房子朝向與通風(fēng)采光是**基礎(chǔ)硬指標(biāo)，觀察裝修狀況，看看管線走向和承重墻位置，方便你以后的二次裝修。
確定房屋沒有私自搭建的部分，不然背鍋的就會是你。別忘了下水道堵塞和墻面滲水的問題，這個**容易被忽視。
物管費用不是小事！水費電費天然氣費，電話寬帶有線電視，還有物業(yè)其他相關(guān)費用，一定要跟物業(yè)核實清楚所有的費用。
但如果你真的不在意這些，也沒關(guān)系，有可能房主在各種費用上留下了巨額欠款。
**后周邊的交通和配套設(shè)施多走走看看，因為這是你以后要生活的地方。舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。
要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。
對房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃氣供應(yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。
走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。
重點4、重中之重的產(chǎn)調(diào)來了！
你問我產(chǎn)調(diào)為什么重要？
房子不在政策優(yōu)惠下，契稅營業(yè)稅都不能免，中介卻沒有告訴你。
房子有抵押貸款，不能過戶。有的房子被法院查封，你卻付了意向金。
你交了意向金，卻發(fā)現(xiàn)房東跟房產(chǎn)證上的根本不是同一個人。
**可怕的是房子順利過戶后，偶然聽到鄰居議論，房子原來的主人是非正常死亡，心理膈應(yīng)卻沒地方申辯……
除去這些，你還必須要記下來，一定要看房產(chǎn)證，如果房主找各種借口說暫時沒有，轉(zhuǎn)身就走，千萬別回頭，哪怕你特別喜歡這個房子，一般情況下，很可能是因為房主已經(jīng)將其抵押或者轉(zhuǎn)賣。
相關(guān)問題
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第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核首先，要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因為有債務(wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。 可以關(guān)注房源幫（fangyb888）第2步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當(dāng)交易進行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。 可以關(guān)注房源幫（fangyb888）第3步：付首期及資金監(jiān)管資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務(wù)，一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費用。出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_。可以關(guān)注房源幫（fangyb888）第4步：簽訂買賣合同在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會：自主交易可以先簽訂一個“書面協(xié)議”，這個協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。簽訂書面協(xié)議時，**主要要關(guān)注四個方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。風(fēng)險提示： 1.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。 2.如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。 3.如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，**好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。 4.如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。 5.要明確違約責(zé)任，特別是在目前房價上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益?？梢躁P(guān)注房源幫（fangyb888）第5步：選銀行和辦按揭。如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會幫忙處理。風(fēng)險提示： 1 .如果貸款額度達不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。 2 .目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。可以關(guān)注房源幫（fangyb888）第6步：過戶及交稅去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場;如果是業(yè)主實收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個工作日后放尾款給業(yè)主。風(fēng)險提示： 1.房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險，是由買方承擔(dān)的，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質(zhì)量問題。 2 .目前房價上漲，有業(yè)主會以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任?？梢躁P(guān)注房源幫（fangyb888）第7步：后續(xù)事項交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方**好在去之前打電話進行咨詢，以免來回跑動。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進行抵扣。
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（1.）房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。 ?。?.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的?！ 。?.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛?！ 。?）.土地情況是否清晰 二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。 ?。?.）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。
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一、弄清售房者的身份1、確認房屋產(chǎn)權(quán)是否真實、完整和可靠，是否存在共有所有權(quán)人；2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與售房人是否系同一個人等。二、核實房屋產(chǎn)權(quán)1、所購建筑面積是否與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計算在內(nèi);三、實地考察房源1、房屋是否屬于允許出售的房屋，有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛。四、房屋質(zhì)量以及對房屋的定價1、自身要熟悉了解整個市場行情，并根據(jù)每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對房價做出微調(diào)；2、聘請一家或多家口碑高、專業(yè)評估公司進行價格評測。五、明確過戶時間與費用1、物業(yè)交割方式，在簽訂合同時應(yīng)注明交房時間及交房狀況，明確房屋交驗時間是過戶后還是過戶前，房屋交驗后產(chǎn)生的費用由誰來承擔(dān)等。六、簽訂合同1、明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及業(yè)主對買方的承諾，這樣有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使發(fā)生糾紛也有據(jù)可查;
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房子情況：首先要了解清楚房子的產(chǎn)權(quán)情況，70年，50年還是40年；商品房、經(jīng)濟適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購，物業(yè)費一般會高一些；如果是經(jīng)適房，還得繳納土地轉(zhuǎn)讓金。房子是否滿五年，如果從房主上一次購買這個房子到他出售時還不滿五年的話，購房人還需要承擔(dān)額外的稅費。如果是頂層的房子，要仔細看看房頂墻皮有沒有漏水后修補過的痕跡，一般房主和中介都會告訴你“我們這兒從來不漏雨”，不要信，自己看，網(wǎng)上搜情報……和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質(zhì)有可能不過關(guān)，這個情況也是我親自經(jīng)歷過的，直到見了房主要簽約了，他們都說是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問過，大家一致說這個小區(qū)不是市政水。房子的質(zhì)量，這個如果實地看不好看出來的話，要上網(wǎng)查一下這個小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過某小區(qū)的房子之后在網(wǎng)上一查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說這里的房子隔音很差，隔壁開個電視機都能聽到。周邊情況：特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險的公共設(shè)施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運站什么的，有可能會夜間卸貨擾民。小區(qū)是否有富裕的停車位，有不少老小區(qū)沒有地下車庫，且地上停車位也比較少，很可能都沒有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點兒鬧心了。小區(qū)的安保情況，比如大門口是否可以隨意進人，單元門有沒有門禁等?？梢栽诰W(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過重大盜竊、兇殺案件什么的……
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